LMNP : FAQ sur les charges et amortissements déductibles au régime réel

L’avantage du régime réel en location meublée est de pouvoir déduire les charges et les amortissements liés à votre activité de LMNP. Concrètement, toutes les dépenses liées à l’exploitation de votre bien peuvent être déduites des recettes de votre activité.

1. Valorisation du bien

J’ai acheté mon bien il y a plusieurs années et ne le mets en location qu’aujourd’hui : comment déterminer la valeur de mon bien ?

La valeur à prendre en compte est la valeur actuelle du bien et non celle d’achat. Pour déterminer la valeur actuelle de votre bien, nous vous recommandons de faire appel à un expert immobilier. Pour trouver un expert immobilier proche de chez vous, veuillez cliquer ici.

J’ai acheté mon bien cette année. Quelle valeur utiliser ? Puis-je déduire les frais d’acquisition ?

La valeur à utiliser pour une acquisition effectuée dans l’année est la valeur d’achat. Afin de déduire les frais d’acquisition vous avez deux possibilités : vous pouvez

  • soit majorer la valeur d’achat de ces frais (frais de notaire + frais d’agence) et les amortir au même titre que le bien,
  • soit garder la valeur d’acquisition telle quelle, et rajouter ces frais en tant que charges sur l’activité.

J’ai effectué des travaux pendant la période où je vivais dans mon bien. Je le mets maintenant en location. Quelle valeur utiliser pour le calcul des amortissements ?

Afin de déterminer la valeur à utiliser pour le calcul des amortissements, il vous faudra évaluer votre bien en prenant en compte la valeur ajoutée apportée par les travaux. Attention, vous ne pourrez pas additionner le prix d’achat et les différentes factures de travaux. Afin d’évaluer votre bien, vous pouvez faire une analyse sur meilleursagents.com ou en faisant appel à un expert immobilier, comme experts-fnaim.org.

J’ai acheté mon bien cette année, et effectué des travaux et achats de mobilier avant la mise en location. Quelle valeur utiliser en valeur du bien ?

Il vous faudra utiliser la valeur d’achat. Les dépenses pour travaux et mobilier pourront être déduites en tant que charges ou dépenses amortissables (veillez à bien renseigner la date d’achat en date de début d’activité sur votre formulaire P0 i).

2. Les amortissements

Comment puis-je calculer l’amortissement de mon bien ?

Le calcul de l’amortissement de votre bien consiste à ventiler en plusieurs composants la valeur de ce bien, et à déterminer une durée d’amortissement pour chacun de ces composants. Ces paramètres dépendent notamment du type de bien mis en location. L’amortissement de votre bien est difficilement calculable sans faire appel à un Expert-Comptable spécialisé en location meublée, ou à une application telle que jedeclaremonmeuble.com.

Puis-je amortir la valeur d’un bien acheté il y a 20 ans ?

Effectivement, vous pouvez amortir la valeur de votre bien même s’il a été acheté il y a longtemps. Pour cela, vous devrez renseigner la valeur actuelle, c’est-à-dire la valeur estimée du bien à la date de mise en location.

J’ai des meubles pour lesquels je n’ai pas de facture. Puis-je les amortir ?

La règle concernant l’amortissement des meubles est qu’une facture est indispensable. Toutefois, vous pouvez évaluer et apprécier vous-même la valeur d’occasion de vos meubles, par rapport à la valeur marché du même type de bien, et ainsi les amortir. Cette évaluation se fait une seule fois, lors de la création de l’activité.

J’ai hérité du bien que je loue en tant que LMNP. Est-il possible de l’amortir ?

Oui, vous pouvez amortir le bien hérité, puisque vous en êtes le propriétaire.

Je suis loueur en meublé non professionnel et j’ai uniquement l’usufruit de mon bien. Puis-je l’amortir ?

Vous pouvez amortir le montant correspondant au pourcentage du bien que vous détenez (voir sur l’acte notarié). Il est préférable de consulter un Expert-Comptable.

J’envisage de louer en meublé au régime réel simplifié mon bien. Quel en sera l’effet sur la plus-value à la revente sachant que je vais l’amortir ?

L’amortissement du bien n’aura aucun impact sur la plus-value. En effet, le calcul de la plus-value à la revente se fait sur la valeur d’achat et ne tient pas compte de l’amortissement.

3. Les charges déductibles

Est-ce possible de passer en charges des dépenses liées à l’exploitation de mon bien, telles que les frais de déplacement, abonnement de téléphone, achat d’ordinateur portable ?

La charge doit être réalisable, probable et justifiée. Tant que la charge est utile à l’exploitation et que vous avez un justificatif, il est possible de la déduire. La plupart des loueurs en meublé qui louent un seul bien n’ont pas besoin d’une ligne téléphonique ou d’un ordinateur à temps plein. Vous pourrez passer en charge une facture téléphonique correspondant au mois où vous cherchiez un locataire, mais pas l’ensemble des factures.

J’ai fait des travaux moi-même dans mon appartement, est-il possible de les déduire en charges ?

Vous pouvez déduire le matériel que vous avez acheté pour faire les travaux, mais pas votre temps de travail (main-d’œuvre).

Puis-je passer en charge ma souscription à vos offres de comptabilité ?

Oui, vous pourrez passer vos frais de souscription à nos services, en tant que frais de comptabilité. Attention, si vous avez adhéré à un CGA, 2/3 des frais vous seront restitués en réduction d’impôt. Vous pourrez néanmoins déduire le dernier tiers en frais de comptabilité.

Pour plus d’informations sur les charges et amortissements déductibles, nous vous invitons à consulter notre article concernant ce sujet : Déclaration LMNP – Toutes les charges et les amortissements déductibles au régime réel.

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