LMNP / LMP : L’amortissement en location meublée

L’amortissement d’un bien meublé : définition et fonctionnement

L’amortissement est une des principales forces de la location meublée. C’est souvent ce mécanisme qui permet à 85 % des loueurs en meublé de payer très peu d’impôt, voire pas du tout.

L’amortissement qu’est ce que c’est ?
En comptabilité, l’amortissement correspond à la perte de valeur d’un objet utilisé dans le cadre de l’activité d’une entreprise par exemple. Cette perte de valeur, liée à l’usure normale de l’objet en question sur une période donnée, est imputée comme une charge qui va venir baisser le résultat de l’exercice sur lequel l’impôt de cette entreprise est calculé. L’amortissement va donc permettre à l’entreprise de payer moins d’impôt, en venant minorer le résultat imposable.

En location meublée, nous allons estimer que le bien loué s’use tous les ans, et nous allons répercuter cette perte de valeur comme une charge sur le revenu imposable. Ainsi, il sera possible de réduire ce résultat pour nous approcher d’un résultat proche ou égal à 0, et donc ne pas payer d’impôt sur l’activité.

Beaucoup de loueurs en meublés se demandent s’il est possible d’amortir un bien ancien, ou qu’ils ont acheté il y a un certain nombre d’années. La réponse est oui, en effet, tout amortissement commence à partir du moment où le loueur en meublé passe au régime réel, quel que soit « l’âge » du bien ou sa date d’achat.

L’amortissement du bien meublé en LMNP

L’amortissement du bien se calcule d’un façon très précise et est souvent source d’erreur lorsqu’on établit seul sa déclaration de revenus de location meublée. En effet, depuis quelques années, l’administration exige que l’amortissement soit calculé par composants, comme le défini l’article 311-2 du Plan Comptable Général.
L’amortissement par composant consiste a décomposer et distribuer la valeur du bien sur plusieurs éléments principaux (qui sont les composants) tels que le terrain, l’aménagement intérieur ou encore le gros œuvre. Chaque composant va correspondre à un pourcentage de la valeur du bien et a une durée d’amortissement bien précise. Lors du choix de ces valeurs, il faut bien veiller à respecter les durées d’utilisation normale de chaque composant, ainsi que leur proportion dans la valeur totale du bien (ex : le terrain qui représente 15 % de la proportion du bien en moyenne n’est jamais amorti, même si vous avez un appartement sans jardin/terrasse).
Une fois ce tableau dressé avec les différents composants à amortir, leur valeur et leur durée d’amortissement, il faudra procéder au calcul de l’amortissement de chaque composant de façon linéaire, en additionnant les montants d’amortissement des différents composants pour trouver l’amortissement annuel du bien immobilier.
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L’amortissement des meubles et des travaux en location meublée

Lorsque vous déclarez vos revenus de location meublée sous le régime réel, vous pouvez également amortir les meubles présents dans le bien loué ainsi que les travaux qui y ont été effectués. Pour être amortie, la valeur unitaire de ces opérations doit être supérieure à 598€ TTC et les factures doivent être postérieures à la date de début d’activité présente sur votre déclaration P0i. Les meubles et les travaux sont amortis de façon linéaire sur une durée représentative de leur durée de vie.
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Amortissement non utilisé

L’amortissement ne peut pas créer de déficit, c’est-à-dire que dans une situation où vos charges couvrent déjà la totalité de vos recettes, on ne pourra pas imputer l’amortissement au titre de l’année pour obtenir un résultat négatif. Au lieu de cela, nous allons « stocker» ces amortissements non-déduits pour les imputer si besoin sur les années suivantes. Ces amortissements réintégrables sont utilisables sans limite de temps, contrairement au déficit comptable qui n’est utilisable que sur une période de 10 ans.

Amortissement et imposition sur la plus-value

Contrairement à ce que l’on peut penser quand on découvre le mécanisme de l’amortissement des locations meublées, il n ‘y a aucun impact sur la plus-value lorsqu’on vend un meublé amorti dans le cadre du LMNP au réel.

Il existe cependant une situation où amortir le bien a un impact sur l’impôt concernant les plus values. Si vous avez une activité de loueur en meublé qui est soumise à l’impôt sur les sociétés, comme cela peut être le cas en faisant de la location meublée dans une SCI, le montant de l’impôt sur les plus values sera calculé par rapport à la valeur amortie du bien.

En conclusion

Comme nous l’avons vu dans cet article, l’amortissement est clairement un des éléments clés de la location meublée sous le régime réel. Effectué dans les règles, il vous permet de réaliser d’importantes économies d’impôt sur votre activité.

Il est cependant important de préciser qu’il est impératif de se faire accompagner afin de réaliser sa déclaration de revenu de location meublée au réel. Une erreur sur un des Cerfa déclaratifs ou lors du calcul de l’amortissement pourrait rendre ce régime très contraignant, peu avantageux et vous obligerait à recourir à un professionnel afin d’établir des déclarations correctives des années que vous avez déclaré seul, ce qui pourrait devenir particulièrement onéreux.

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