LMNP/LMP : les avantages de passer de la location vide à la location meublée

Dans notre article « Propriétaires : faut-il louer vide ou meublé ?« , nous vous expliquions les différences existantes entre la location vide et la location meublée.
Si vous disposez déjà d’un logement loué vide, la transformation de cette location nue en location meublée peut s’avérer très bénéfique. Si passer du vide au meublé peut paraître (à tort) compliquée à mettre en place, les avantages de la location meublée valent largement la peine de s’y intéresser.

1. Pourquoi transformer sa location nue en location meublée ?

Comme expliqué dans notre article sur les différences entre location meublée et location vide, l’atout principal de la location meublée réside dans sa fiscalité très avantageuse. En effet, le régime réel d’imposition permet souvent aux loueurs en meublé de ne pas payer d’impôts sur plusieurs années grâce notamment à la possibilité d’amortir le bien loué et de déduire toutes les charges inhérentes à l’activité de location meublée.
La rentabilité des locations meublées est logiquement supérieure à celle des locations vides. En prenant en compte la fiscalité très avantageuse du meublé et les loyers qui sont jusqu’à 30% plus élevés, on arrive très vite à un taux de rentabilité qui n’a plus rien à voir avec celui des locations vides.
La souplesse juridique de la location meublée est également un avantage important par rapport à la location nue.

2. Les 3 choses à prendre en compte avant la transformation d’un bien vide en meublé

  1. Il ne faut pas avoir imputé de déficit foncier lié au bien vide que l’on souhaite louer en meublé sur ses revenus globaux au titre des trois dernières années.
  2. Le déficit généré en location meublée n’est pas imputable sur les revenus globaux. Contrairement à la location vide, le déficit créé en LMNP est imputable uniquement sur les revenus de location meublée. Ce déficit est reportable pendant 10 ans. Le montant des amortissements non-utilisé est quant à lui, reportable sans limite de temps.
  3. Les loueurs sont redevables de la Cotisation Foncière des Entreprises (Ou CFE). Cette taxe est fixée par les collectivités territoriales. Plus d’informations sur l’article « LMNP / LMP : La Contribution Économique et Territoriale (CET), qu’est ce que c’est ? »


3. Comment passer à la location meublée ?

Pour transformer votre location nue en location meublée, vous devrez dans un premier temps acquérir les meubles dont auront besoin vos futurs locataires. En septembre 2015, l’administration a publié par décret une liste du mobilier et des équipements obligatoires pour louer un bien en meublé. Je vous invite à trouver cette liste des équipement obligatoires sur le blog de Maud Velter (Expert juridique en location meublée). Vous pouvez également ajouter des équipements supplémentaires, comme une connexion internet ou un lave-linge, qui rendront votre appartement meublé plus attractif, et qui vous permettront de majorer le montant du loyer.

Vous devrez ensuite établir un bail meublé avec l’accord de votre locataire. Dans la plupart des cas, le propriétaire transforme son appartement en meublé lorsqu’il y a un changement de locataire. Cela permet d’éviter un refus de la part du locataire en place et de rassurer l’administration fiscale qui « chasse » les opérations fictives (quand les meubles du locataire sont déclarés comme ceux du meublé par exemple, pour bénéficier des avantages propres à ce régime).

Enfin, la dernière chose à faire consistera à remplir les obligations administratives des locations meublées : vous devrez envoyer une déclaration de début d’activité au service des impôts des entreprises dont dépend le bien. Vous pourrez accompagner cette déclaration de début d’activité d’un courrier de levée d’option si vous souhaitez déclarer vos revenus de location meublée sous le régime réel.

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