Mis à jour le 04/02/2025
Que peut vous apporter JD2M, n°1 de la déclaration de revenus LMNP (location meublée non professionnelle) en France ? Découvrez nos offres de comptabilité immobilière et les avantages de faire appel un expert-comptable immobilier pour faire des économies d’impôt :
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La fiscalité est l’un des grands avantages de la location meublée, et contribue à son excellente rentabilité au fil des ans, ce qui en fait un domaine particulièrement attirant pour l’investissement locatif. Mais pour s’assurer de profiter pleinement des avantages de la fiscalité de la location meublée, tout en ne commettant pas d’erreur au moment d’établir son bilan comptable ou sa liasse fiscale, prenez conseil et faites-vous accompagner par un comptable spécialiste en immobilier.
En matière de fiscalité immobilière, votre expert-comptable immobilier interviendra à deux niveaux : celui de l’accompagnement et celui de l’accomplissement des diverses obligations comptables et déclaratives inhérentes à l’activité de location meublée.
Après vous avoir aidé à déterminer la fiscalité la plus appropriée pour votre activité de LMNP, il sera temps pour votre expert-comptable de gérer l’aspect fiscal de votre location meublée.
En la matière, il interviendra surtout au moment de vous aider à réaliser vos obligations comptables, qui sont les suivantes :
Chacune de ces étapes nécessite l’intervention d’un spécialiste en comptabilité immobilière afin de ne pas commettre d’erreur, que ce soit au moment de calculer l’amortissement, de construire votre bilan comptable et d’éviter toute erreur dans la réalisation de votre liasse fiscale afin d’éviter tout démêlé avec l’administration fiscale par la suite.
S’il ne s’agit pas d’une obligation, avoir recours à un comptable spécialiste en immobilier reste très fortement recommandé, car c’est grâce à son intervention de votre investissement pourra profiter, dès le départ, de la bonne rentabilité de la location meublée.
En effet, pour optimiser sa fiscalité immobilière, de nombreux éléments sont à prendre en considération, comme le choix du régime fiscal, mais aussi la détermination de la date de début d’activité. Cette dernière peut avoir un impact considérable car, en cas d’erreur, et même si votre comptable pourra essayer d’y remédier, certaines charges déductibles, comme des travaux réalisés ou l’achat de fourniture ou de meubles, pourraient ne pas pouvoir être prises en compte.
Les avantages d’un expert-comptable spécialiste en immobilier sont justement ceux autours desquels JD2M a choisi de centrer sa mission : simplifier et fiabiliser.
Ainsi, JD2M vise à permettre aux loueurs de s’acquitter facilement de leurs obligations, et de pouvoir avoir, à tout moment, accès à des contenus spécifiques (articles, guides, vidéos, …) répondant à leurs besoins et leurs interrogations.
Et afin de fiabiliser la déclaration comptable de ses clients, ce sont les comptables et experts-comptables spécialisés en immobilier du cabinet comptable de JD2M, ELM conseil, qui entrent en action. Grâce à leur expertise, ils permettent aux propriétaires-bailleurs ayant choisi l’offre intégrale une gestion simplifiée de leur activité et ainsi de pouvoir se concentrer sur ce qui compte vraiment pour eux, plutôt que de passer du temps et de l’énergie à s’acquitter de leurs obligations.
« Depuis la création de la société JD2M, son partenaire ELM conseil a réalisé plus de 120 000 liasses fiscales pour le compte de ses clients, sans qu’aucun d’entre eux n’ait eu à subir de redressement fiscal » se félicite Mallory Boutron, experte-comptable et directrice du cabinet d’expertise comptable ELM Conseil.
En matière de tarification, le prix d’un comptable LMNP peut être très variable. Mais s’il peut être tentant de se tourner vers les solutions les moins onéreuses, comme des logiciels de comptabilité génériques, cela n’est pas toujours la bonne solution. En effet, la plupart des logiciels de gestion accessibles gratuitement ou à moindre coût sur internet ne sont pas adaptés aux spécificités de la location meublée, et peuvent faire commettre d’importantes erreurs, notamment aux loueurs débutants. De plus, les loueurs sont livrés à eux-mêmes lors de cette épreuve, se privant ainsi d’un accompagnement spécialisé.
Il est donc préférable de se tourner vers des solutions de comptabilité fiables, d’autant que leur tarif est souvent bien moins important qu’il n’y paraît, puisque leur coût sera déductible de l’imposition des LMNP, voire faire l’objet d’une réduction d’impôts sur votre revenu global si vous adhérez à un OGA et que vous remplissez les conditions pour y prétendre. En ce cas, les deux tiers de vos frais de comptabilité, dont le coût de votre expert-comptable immobilier en ligne, pourront vous être restitués sous la forme d’une réduction d’impôts sur votre revenu global, dans la limite de 915 € par an.
En matière de fiscalité, la location meublée relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux, qui donne le choix aux LMNP et aux LMP entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.
Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur vos recettes de location meublée avant le calcul de votre imposition qui, pour rappel, se fera sur la base de votre taux marginal d’imposition auquel s’ajouteront les prélèvements sociaux (ou les cotisations sociales pour les LMP et certains LMNP en location de courte durée).
Le montant de l’abattement sera, pour 2025, de 50% pour la location de longue durée et la location de courte durée d’un meublé de tourisme classé et de 30% pour la location de courte durée d’un meublé de tourisme non classé.
Il vous sera possible de relever de ce régime taux que vos recettes ne dépasseront pas un plafond fixé, pour 2025, à 77 700 € pour la location de longue durée et la location de courte durée d’un meublé de tourisme classé et à 15 000 € pour la location de courte durée d’un meublé de tourisme non classé.
Si la comptabilité est très simple à tenir pour les loueurs au régime micro-BIC, il s’agit en réalité d’un avantage dont il faut se méfier, car c’est également le régime le moins favorable aux loueurs dans 85% des situations, raison pour laquelle il peut être intéressant de faire le choix, ou de lever l’option, pour le régime réel.
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Le régime réel simplifié vous permet de bénéficier, à la fois du mécanisme des charges déductibles et de celui de l’amortissement.
Les charges déductibles vous permettent de déduire de vos recettes locatives toutes les dépenses que vous allez engager dans le cadre de votre activité (dont le prix des services d’un comptable spécialisé dans l’immobilier).
L’amortissement vous permet de profiter de déductions fiscales supplémentaires au titre de la perte de valeur des éléments qui composent votre logement, et des composants de ce dernier, au fil des ans. Particulièrement compliqué à calculer, ce qui justifie le recours à un expert-comptable spécialiste de l’immobilier, il constitue un excellent outil pour augmenter la rentabilité de l’activité de location meublée.
À noter : Si certaines charges ou l’amortissement ne peuvent être déduits l’année où ils sont générés, ils pourront être reportés sur les bénéfices des années suivantes, jusqu’à 10 ans pour le déficit créé par la déduction des charges, et indéfiniment pour l’amortissement.
Chez JD2M, ce ne sont pas moins de 10 000 € d’impôts que nos clients économisent, en moyenne, sur leurs 5 premières années de location grâce au régime réel !
La manière dont vous aller devoir déclarer vos revenus immobiliers dépendra du régime fiscal que vous aurez choisi.
Au micro-BIC, il vous suffira de compléter le formulaire 2042-C-Pro en même temps que votre déclaration de revenus personnels, dans lequel vous devrez remplir la, ou les cases qui correspondent à votre situation en indiquant votre chiffre d’affaires brut annuel. Sans oublier bien entendu d’indiquer votre numéro SIRET.
Au régime réel, vous devrez transmettre une liasse fiscale à l’Administration fiscale. Or, c’est notamment pour cette étape que l’intervention d’un expert-comptable LMNP est particulièrement recommandée, car toute erreur peut déclencher un contrôle fiscal, et éventuellement un redressement, de la part du fisc.
Vous l’aurez compris, pour bénéficier de tous les avantages et de l’excellente rentabilité de la location meublée, vous adjoindre les services d’un comptable spécialisé dans l’immobilier pour vous accompagner dans toutes les étapes de votre activité de LMNP ou LMP est une opération qui se révélera, à n’en pas douter, gagnante.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART