LMNP en couple : comment gérer son meublé à deux ?

Vous détenez un bien immobilier meublé avec votre conjoint ? Qu’il s’agisse d’un investissement immobilier locatif ou d’une ancienne résidence principale ou secondaire, vous souhaitez savoir comment gérer l’activité en fonction de votre régime matrimonial ?

Vous ne savez pas comment vous immatriculer (LMNP indivision ou entreprise individuelle) ou encore déclarer les revenus issus de cette location meublée ? Faisons le point.

Investissement LMNP en couple : immatriculation

Le régime matrimonial représente l'ensemble des règles de droit qui administrent les rapports pécuniaires des époux entre eux durant le mariage et entre les époux et les tiers. Il fixe également les droits de chacun au jour de la dissolution du mariage (divorce ou décès).

LMNP en couple marié sous le régime de la communauté 

Selon la loi française, il existe deux types de communautés :

• La communauté universelle :
  Tous les biens que les époux possèdent au jour du mariage et ceux qu’ils pourront acquérir par la suite appartiennent à la communauté.
  Les dettes sont à la charge de la communauté, peu importe leur nature ou leur origine.

• La communauté légale, appelée aussi "régime de la communauté d’acquêts" :
  Ici il faut distinguer 3 masses de biens : les biens propres du premier époux, ceux du second époux et ceux qui sont communs.
  Lorsque l’un des conjoints se porte seul caution, seuls ses biens propres et ses revenus sont engagés. Les biens communs le sont seulement si l’autre conjoint donne son accord dans l’acte de caution.

Ainsi, si vous avez investi dans ce cadre, vous pouvez directement vous immatriculer sous statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (professionnel) en nom propre en tant qu’entreprise individuelle, avec l’équivalent de l'ancien formulaire P0i. Cette formalité doit désormais s'effectuer sur le site de l’INPI.

Consulter notre guide d'aide à l'immatriculation

LMNP en couple marié sous le régime de la séparation

• Le régime de la séparation de biens :
  Les époux doivent établir un contrat devant le notaire. Ici sont distinguées deux masses de biens : les biens propres de l’un des époux et ceux de l’autre.
  Ce régime ne comprend donc aucun bien commun. Les biens achetés ensemble appartiennent aux deux époux en proportion des parts acquises qui doivent correspondre aux apports de chacun.
  En cas de dettes, les époux engagent seulement leurs biens propres envers leurs créanciers personnels. Chacun reste responsable des dettes contractées seul.

• Le régime de la participation aux acquêts :
  Ici séparation et communauté sont mélangées.
  Pendant le mariage, le fonctionnement est similaire au régime de la séparation des biens, les époux ayant à établir un contrat devant le notaire. A la dissolution du mariage, il fonctionne comme un régime communautaire.
  Le notaire mesure l’enrichissement de chacun durant le mariage. Après comparaison, l’époux s’étant le moins enrichi, a un droit sur l’autre époux, afin de ramener à 50/50 l’enrichissement des deux époux au moment du divorce.
  Ce régime matrimonial, peu choisi en France, provoque de nombreux conflits quant à l’estimation des biens et sa liquidation est souvent longue.
  Chaque époux engage uniquement ses biens propres envers ses créanciers personnels et chacun reste responsable des dettes contractées sauf solidarité fiscale.

Ainsi, si vous vous trouvez sous l’un de ces régimes, l’enregistrement de votre activité de LMNP / LMP se fait en indivision de droit (anciennement formulaire Fcmb), chaque membre du couple étant indivisaire. Toutefois, l’enregistrement en nom propre (anciennement formulaire P0i) est possible uniquement grâce à la mise en place d’un mandat de gestion entre époux.

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LMNP en couple pacsés

Là encore, on distingue deux possibilités :

• Le régime de la séparation de bien :
  C'est celui qui s’applique de plein droit si vous êtes pacsés. Chaque partenaire est propriétaire des biens acquis avant, pendant et après la conclusion du PACS.
  Dans le cas d’un investissement en indivision avec son partenaire, le bien immobilier appartiendra à chacun selon les proportions indiquées dans les actes notariés.

• Le régime de l’indivision :
  Ce régime est accessible sur option, qui peut être exercée soit à la signature du PACS, soit ultérieurement par convention modificative.
  Ici il faut distinguer 3 masses de biens :
  • les biens propres du premier partenaire,
  • les biens propres du second partenaire,
  • les biens communs, acquis pendant le PACS
  Dans le cas d’une acquisition durant le PACS, seul ou à deux, le bien immobilier est réputé être acquis pour moitié par chaque partenaire.

Si vous êtes pacsés, vous devrez immatriculer votre activité de LMNP / LMP en indivision (ex formulaire Fcmb). Là encore, si vous souhaitez vous immatriculer en nom propre (ex formulaire P0i) pour bénéficier des avantages de ce statut, c'est possible. Vous devrez alors mettre en place un mandat de gestion entre partenaire.

Important:
Si la propriété détenue par le couple est assujettie à la TVA (résidence de services comme les EHPAD, les résidences étudiantes ou de tourisme), l’immatriculation devra obligatoirement être faite en indivision. En effet dans ce cas, l’administration fiscale impose l’inscription des deux indivisaires afin de déduire la totalité de la TVA relative à la location meublée.

LMNP en concubinage : comment déclarer ?

En cas de concubinage, les compagnons sont considérés comme des tiers l'un envers l'autre.

Ainsi, pour hériter du patrimoine du défunt, les concubins doivent prévoir des dispositions de leur vivants : testament, donation, achat en indivision, assurance-vie...

Si vous êtes en concubinage, l’immatriculation de votre LMNP/LMP devra automatiquement être faite en indivision (ancien formulaire Fcmb). Cette démarche doit être réalisée sur le site de l’INPI. Une fois, cette démarche accomplie, un numéro SIRET vous sera attribué.

Conséquences en cas de séparation, divorce ou décès

Vous êtes immatriculé en nom propre

En cas de séparation ou divorce, si vous et votre ex-conjoint décidez de conserver votre logement meublé pour l’exploiter ensemble, vous devrez cesser votre activité en tant qu’entreprise individuelle (nom propre) et créer une indivision pour poursuivre l’activité.

• Soit en date de la séparation effective
• Soit au 31 décembre de l’année précédant celle où votre foyer fiscal sera distinct (la plus simple en pratique)

Autre cas de figure, si c’est votre conjoint qui était jusqu’alors l’exploitant de la location meublée, mais que vous seul poursuivrez l’activité de location meublée en ayant racheté la soulte ou dans le cas de son décès, alors il faudra cesser l’activité à son nom et vous immatriculer en nom propre, à la date de prise d’effet de la jouissance du bien du conjoint propriétaire exploitant ou survivant.

Si votre conjoint est décédé, mais que l’activité est à votre nom, il n’y a pas d’impacts fiscaux et en terme de changement de forme juridique pour l’exploitation : vous poursuivrez votre projet locatif tel quel.

Vous êtes immatriculé en indivision

En cas de séparation, si vous et votre ex-conjoint décidez de continuer à louer en location meublée, il n’y aura pas de changement. Vous restez copropriétaires du logement et vous pouvez continuer à exploiter votre location meublée en indivision.

En cas de décès de votre conjoint, si vous décidez de garder le logement pour continuer à l’exploiter en location meublée, vous devrez cesser l’indivision à la date du décès. Puis, vous devrez créer le jour même une activité en nom propre (sans indivisaire cette fois) au nom de la personne reprenant l’activité. Vous deviendrez alors le seul exploitant en tant qu’entrepreneur individuel et obtiendrez un nouveau numéro SIRET pour ce nouveau statut.

A savoir : une analyse de l’acte par nos équipes est nécessaire afin de déterminer ce qu’il faut faire en fonction de l’acte de succession.

En cas de séparation, si l’un de vous poursuit l’activité, il faudra déclarer une cessation de l’indivision et créer une activité en nom propre. Vous pouvez le faire :

• Soit en date de la séparation ou la date indiquant la prise d’effet de la jouissance séparé du bien
• Soit en date du 31/12/N précédant la réalisation de vos déclarations d’impôt sur le revenu séparées en N+1

LMNP : Obligations légales et administratives

Vous vous enregistrez en nom propre :

En tant que LMNP ou LMP, vous pouvez bénéficier du régime réel simplifié (sur option) comme du régime micro-BIC (si vous ne dépassez pas 77 700€ de recettes annuelles ou 15 000€ en location saisonnière) pour déclarer vos revenus locatifs meublés. Ces revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Il faut noter que cette fiscalité concerne les entreprises individuelles sous statut LMNP ou LMP et non l'exploitation d'une location meublée avec une société immobilière, comme la SCI.

Au régime micro-BIC, il suffira de vous immatriculer en tant que loueur en meublé, pour obtenir un numéro SIRET et déclarer les recettes brutes (loyers charges comprises) sur votre déclaration des revenus. L’administration fiscale appliquera alors un abattement de 50 % (ou de 30 à 51% selon si le bien est classé meublé de tourisme et s’il est situé en zone tendue) avant d’établir votre imposition. Pour autant, ce régime très simple à mettre en place n’est pas forcément ce qu’il y a de plus intéressant pour vous, puisque vous paierez des impôts tous les ans.

Faire une simulation

Au régime réel simplifié, vous devrez également vous immatriculer en tant que LMNP (ou LMP), pour obtenir un n° SIRET mais il faudra également :

• établir une comptabilité
• télétransmettre à l’administration une liasse fiscale (cerfa 2031-2033)
• reporter le résultat fiscal issu de votre comptabilité, sur votre déclaration personnelle d’impôts sur le revenu.

Vous vous enregistrez en indivision :

Le micro-BIC ne peut être utilisé dans le cadre d’une indivision. En indivision, le régime réel est obligatoire pour la déclaration des revenus locatifs meublés. Mais, rassurez vous, le réel est bien souvent le plus avantageux.

En adhérant à un OGA, vous ne pourrez malheureusement pas bénéficier de la réduction d’impôt des 2/3 des frais de comptabilité.

Vous l’aurez compris, être marié, pacsé ou en concubinage quand vous effectuez un investissement immobilier LMNP en couple, a un impact direct sur la forme juridique de votre activité de location meublée, la fiscalité applicable ou encore la déclaration des revenus de location meublée en elle même.
Il est donc important de faire le bon choix dès le démarrage de votre projet locatif.