Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous destinez à la location meublée, et avez entendu parler des avantages du dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Mais vous demandez pour qui est fait le statut LMNP, et si vous êtes éligible ? Sur la forme juridique à donner à votre entreprise ? Ou encore sur la compatibilité entre le statut de LMNP et votre situation professionnelle ?
Nous vous aidons à y voir plus clair dans notre article destiné à toutes celles et ceux qui souhaiteraient en apprendre plus sur la location meublée non professionnelle.
Pour obtenir le statut LMNP, la première condition sera que le bien immobilier que vous mettrez en location respecte les normes relatives à la mise en location d’un bien, et comporte suffisamment d’équipements, dont la liste a été fixée par le décret du 31 juillet 2015, pour être considéré comme un logement meublé.
À noter :
Il est absolument nécessaire de vérifier le respect de ces normes avant la mise en location, sous peine de voir votre bien requalifié en location vide.
Si votre logement correspond effectivement aux critères d’un logement meublé, vous aurez alors la possibilité de le louer en vertu du statut LMNP. Il vous faudra pour cela vous immatriculer en tant que loueur en meublé non professionnel.
L’immatriculation se fait en ligne sur le site de l’institut national de la propriété industrielle (INPI), et ce dans les 15 jours suivant le début de votre activité. Elle vous permettra d’obtenir votre numéro SIRET, indispensable à l’exercice de votre LMNP. Attention, cette démarche est obligatoire, que le logement meublé soit un investissement locatif ou bien qu’il s’agisse de votre ancienne résidence principale que vous basculez en location meublée.
Bon à savoir :
Vous pouvez déclarer le début de votre activité de location avant la première mise en location de votre bien, cela vous permettra par exemple de déduire les travaux effectués dans le but de louer meublé avant la mise en location.
À compter de cette immatriculation, vous aurez, par défaut, le statut de loueur meublé non professionnel.
Immatriculez votre activité de loueur en meublé
Pour profiter des avantages du LMNP, vous devez être un particulier et non un investisseur immobilier. Vous ne devez donc pas louer votre meublé à titre professionnel (statut LMP). Cette qualification est appréciée au regard des recettes que vous retirez de votre location meublée.
Vous serez donc considéré comme LMNP tant que :
À noter :
Si votre foyer fiscal regroupe plusieurs personnes, l’ensemble des revenus du foyer fiscal sera pris en compte.
A titre d’exemple, Monsieur D. perçoit 40.000 euros de recettes locatives charges comprises (C.C). Ses autres revenus d’activité sont de 20.000€. En tant que célibataire, il est donc considéré comme LMP.
Madame D. perçoit 15.000 euros de recettes locatives charges comprises (C.C). Ses autres revenus d’activité sont de 30.000€. En tant que célibataire, elle serait donc considérée comme LMNP. Cependant, s’ils sont mariés, Monsieur et Madame D. perçoivent 55.000 euros de recettes locatives charges comprises (C.C) et leurs autres revenus d’activité sont de 50.000€. En tant que couple marié, ils sont LMP.
Etre LMNP permet plus de souplesse, puisque ce dispositif permet de s’adapter à toutes les situations personnelles et professionnelles en fonction de la forme choisie.
Le statut d’auto-entrepreneur possède de nombreux atouts, notamment fiscaux.
En premier lieu, sa création s’avère particulièrement simple puisqu’elle peut être opérée de manière totalement dématérialisée sur le site de l’URSSAF. Il vous suffira de créer un compte en complétant un formulaire de déclaration qui déterminera votre régime, l’activité exercée et les dispositions relatives au paiement de vos cotisations. Votre demande sera ensuite étudiée par votre CFE qui vous transmettra votre numéro SIRET.
Au-delà de la simplicité de sa création, ce sont les avantages du statut d’auto-entrepreneur qui s’avèrent particulièrement propices à un début de LMNP. En effet, le paiement des cotisations sociales étant proportionnel à vos revenus, vous n’aurez rien à payer lorsque votre bien n’est pas loué.
L’autre avantage du statut d’auto-entrepreneur réside dans la possibilité de cumuler plusieurs occupations et notamment celles de loueur en meublé non professionnel et auto-entrepreneur. Ainsi, si vous êtes déjà auto-entrepreneur, vous pouvez y ajouter la LMNP à celle que vous exercez déjà. Pour ce faire, il vous suffira, lors de la création de votre micro-entreprise, de déclarer votre occupation principale et vos occupations secondaires.
Il sera toutefois capital de vous assurer que le cumul de vos activités ne vous mène pas à dépasser les plafonds de gains fixés pour les auto-entrepreneurs. En effet, si le statut de l’auto-entrepreneur est particulièrement avantageux, il est soumis au respect d’un montant maximal pour son chiffre d’affaires. Dans le cas d’une location meublée de longue durée, ce seuil se situe à 77 700 €, mais passe à 15 000€ dans le cadre d’une location de meublés de tourisme. Le dépassement de ces seuils est calculé en additionnant tous vos revenus, et non pas par activité.
Il peut parfois être difficile de prévoir ses revenus à l’avance, notamment au démarrage, aussi, rassurez-vous, en cas de dépassement du montant, il existe une période de tolérance de 2 ans. Ainsi, seul le fait de dépasser ce seuil pendant deux années consécutives vous forcera à quitter le statut de l’auto-entreprise et à passer à celui de l’entreprise individuelle.
À noter :
Les plafonds de chiffre d’affaires pour les auto-entrepreneurs sont révisés tous les trois ans, il convient donc de rester vigilant, surtout si vos gains sont proches de la limite.
Une entreprise individuelle désigne une entreprise dirigée par une seule personne, en son nom propre.
Elle est accessible à toute personne de plus de 18 ans, n’impose pas de capital minimum pour sa création et ne nécessite pas l’établissement d’un bilan annuel. Elle est compatible avec un grand nombre de situations, notamment le statut de fonctionnaire.
Elle a l’avantage de vous laisser libre d’opter pour le régime d’imposition que vous choisirez, à savoir le micro-Bic, ou le régime réel simplifié puisque l’entreprise n’est pas imposée, à moins que vous n’optiez pour le régime de l’impôt sur les sociétés.
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De plus, depuis le 15 mai 2022, les entreprises individuelles bénéficient d’un régime plus protecteur pour le patrimoine personnel.
Il est impossible d’avoir un associé dans une entreprise individuelle, vous prendrez donc seul les décisions qui concernent votre entreprise. Ce type d’entreprise n'est donc pas adapté à des projets professionnels de grande ampleur, mais plutôt idéal pour un début d'activité.
Si vous envisagez des perspectives d’évolution, il peut être intéressant de considérer la création d’une EURL.
Constituée d’un seul gérant, la principale vocation d’une EURL est de réaliser une distinction entre patrimoine personnel et patrimoine professionnel, ce qui permet de protéger le premier contre d’éventuels créanciers.
La création d’une EURL peut s’avérer contraignante en raison des nombreuses formalités qu’elle entraîne, notamment en comparaison des autres formes d’entreprises individuelles compatibles avec le statut LMNP.
Elle peut toutefois être une option à considérer dans plusieurs situations, notamment dans le cas où vous souhaiteriez cesser d’exercer seul. En effet, une EURL étant une SARL à associé unique, vous basculerez automatiquement sous le statut SARL en cas d'associé vous rejoignant.
Il est également important de garder à l’esprit que l’EURL permet de maintenir l’optimisation fiscale liée à l’amortissement, et ce même après transmission du bien, ce qui en fait un statut intéressant si vous pensez déjà à la meilleure manière de transmettre votre bien.
L’indivision représente une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des parts d’un bien. En matière de logement, cela veut dire que tous les indivisaires seront collectivement propriétaires, à parts égales, ou à proportion de leur contribution financière ou du partage des biens en cas d’héritage. Le pourcentage détenu par chaque indivisaire est pris en compte dans le partage des charges et des recettes.
Une LMNP en indivision signifie donc que la location meublée appartient à plusieurs personnes. Les deux cas les plus fréquents pour un bien immobilier en indivision sont celui d’un bien immobilier reçu en héritage et partagé entre plusieurs héritiers, et celui d’un investissement locatif en commun par deux ou plusieurs personnes qui ne sont pas liées par un PACS ou par des liens matrimoniaux (amis, frères ou sœurs par exemple).
Au sein d’un couple en concubinage qui souhaite louer un bien meublé, l’indivision permet donc d’être LMNP à deux sans avoir à passer par la création d’une société.
Dans le cas d'un achat en commun par deux personnes faisant une déclaration de revenus commune, il est possible de s’immatriculer en nom propre, avec un seul des indivisaires en exploitant. Il suffit alors d’un numéro SIRET et d’une déclaration unique, à réaliser sur le site de l’INPI (ex-formulaire P0i), au nom d'une des deux personnes du foyer fiscal.
Dans le cas contraire, le bien immobilier acquis en indivision devra être immatriculé avec un numéro SIRET distinct, obtenu également sur le site de l’INPI (grâce au formulaire FCMB). La déclaration fiscale sera réalisée au nom de l’indivision.
En matière fiscale, les revenus locatifs issus d’un bien en indivision sont imposés à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC, le régime applicable étant celui du réel simplifié.
Dans le cadre de l’indivision, chaque indivisaire possède des droits sur le bien, et doit contribuer à assurer sa gestion. Ainsi, toutes les décisions importantes devront être prises avec l’accord de la majorité, voire à l’unanimité, des indivisaires. Il est donc important de garder à l’esprit que la gestion d’un bien en indivision peut parfois occasionner quelques difficultés.
Afin de sortir d’une situation d’indivision, les indivisaires peuvent choisir de vendre le bien et d’en partager les revenus à proportion de leurs parts, ou de se partager les biens si plusieurs biens sont loués meublés en indivision.
Si un seul des indivisaires souhaite sortir de l’indivision, il lui est possible de vendre sa part à un indivisaire ou à un tiers.
Enfin, en cas de désaccord, il est possible de passer par un règlement à l’amiable, ou par décision de justice en cas d’impossibilité de parvenir à un accord.
Dans le cas où l’indivision ne vous apparaîtrait pas comme le meilleur moyen de gérer un bien, il reste toujours possible d’exercer en tant que LMNP par le biais d’une société.
Si vous détenez un bien en indivision entre plusieurs membres d’une même famille ou souhaitez optimiser sa transmission fiscale, ainsi qu’échapper aux contraintes de l’indivision, il peut être judicieux d’opter pour la création d’une SARL dite « de famille ».
La SARL de famille est une société à responsabilité limitée qui a la particularité d’être constituée uniquement entre les membres d’une même famille. La société peut comprendre soit des parents en ligne directe, soit des frères et sœurs, soit des conjoints ou partenaires ou simultanément des membres de l’un et l’autre de ces groupes. Chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu'au deuxième degré, soit par un lien matrimonial.
Le principal atout d’une SARL de famille est qu’elle permet d’opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes et ainsi d’éviter l’impôt sur les sociétés, auquel les SARL sont normalement soumises.
Ce régime permet d’imposer les bénéfices de la SARL de famille à l’impôt sur le revenu directement entre les mains des associés à proportion de leur participation dans la SARL.
Pour en bénéficier, il vous faudra veiller à remplir 3 conditions :
À noter :
L'option fiscale peut être exercée lors de la constitution de la SARL de famille mais également lors de la transformation d'une société d'un autre type, par exemple une SCI, en SARL de famille. De plus, si la SARL de famille opte à un moment donné pour l’IS, ce choix est irrévocable.
Le choix d’opter pour une SARL de famille peut s’avérer judicieux pour plusieurs raisons, notamment en cas de transmission du patrimoine immobilier, pour éviter les éventuels problèmes liés à l’indivision, comme un démembrement des parts sociales, ou encore éviter la plus-value professionnelle puisque, contrairement à une SARL, la SARL de famille bénéficie du régime fiscal de la plus-value des particuliers.
Il convient toutefois de garder à l’esprit que la SARL de famille comporte certains inconvénients :
Il est possible d’échapper à cette obligation en nommant un gérant minoritaire. Toutefois, même avec moins de 50% du capital, un gérant sera considéré comme majoritaire si avec son conjoint (ou son partenaire pacsé) et ses enfants mineurs, il possède plus de la moitié du capital social.
Si elle possède des avantages, la création d’une SARL de famille va de pair avec une certaine complexité et demande de bien anticiper les évènements pouvant modifier les liens entre les associés de la société, comme un divorce ou un décès. En effet, de tels évènements risquent de remettre en cause le régime fiscal choisi à l’origine.
Compte tenu de sa complexité, il est indispensable de se faire assister par un professionnel spécialisé au risque de perdre tous les avantages recherchés.
Si vous êtes bénéficiaire de l’allocation chômage d’aide au retour à l’emploi (ARE), ou que vous en devenez bénéficiaire alors que vous avez déjà le statut de LMNP, sachez que le cumul entre statut LMNP et chômage reste possible.
En effet, les gains que vous retirez de votre LMNP ne sont pas considérés comme des revenus salariés, ce qui vous permet de continuer à bénéficier de vos droits.
Il existe alors deux cas de figure :
Le calcul s’opère en deux étapes : 70 % de votre revenu mensuel brut est déduit du montant de votre allocation mensuelle (pour un mois complet sans activité), puis ce résultat est divisé par le montant de votre allocation journalière, ce qui détermine le nombre de jours d’allocations à vous verser pour le mois. Ce nombre est arrondi à l'entier le plus proche.
À noter :
Le cumul du revenu d’activité avec vos allocations ne doit pas dépasser le montant de votre ancien salaire. Si ce montant est dépassé, le nombre de jours indemnisés pour le mois est réduit d’autant.
Pour bénéficier du cumul, vous devrez déclarer, tous les mois, vos revenus sur le site de Pôle emploi, et fournir les justificatifs correspondants.
Il n’existe aucune incompatibilité entre le statut de LMNP et le fait de ne pas résider en France. Vous pouvez donc tout à fait vivre à l’étranger et continuer, ou débuter, à louer meublé. Gardez toutefois à l’esprit que la fiscalité du LMNP non-résident peut être complexe, notamment au regard du respect des seuils financiers du statut LMNP. Ainsi, compte tenu de la complexité du statut fiscal et social du loueur en meublé non-résident, nous vous conseillons fortement d’engager une étude fiscale personnalisée auprès d’un avocat fiscaliste spécialisé, surtout en cas de cession de logement prévisible.
La flexibilité de la location meublée, doublée de la fiscalité avantageuse du statut de LMNP a tout pour séduire les propriétaires souhaitant se lancer dans la location meublée. Il reste toutefois capital de faire les bons choix en matière de structure et d’imposition. À ce titre, l’accompagnement par un expert ne peut que contribuer à bénéficier pleinement des opportunités offertes par ce statut.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
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