Vous n’êtes pas résident français et vous souhaitez effectuer un investissement immobilier locatif en France ?
Ou vous vous expatriez et souhaitez mettre en location meublée votre résidence principale ? Nous vous expliquons tout sur les spécificités, les démarches et les impacts fiscaux sur le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) en tant que non-résident.
Être résident fiscal ou non-résident fiscal Français, telle est la question.
Pour cela, il faut examiner la situation en fonction de chaque membre du foyer fiscal. Si vous êtes en couple, l’un peut être considéré comme résident fiscal français et l’autre comme non-résident.
A partir du moment où vous disposez de revenus de source française après avoir quitté la France, il sera nécessaire de juger si votre domicile fiscal reste en France ou non.
Pour déterminer le lieu de votre résidence fiscale, les critères prévus dans les conventions internationales passées entre les États se superposent à ceux des législations internes aux pays. En cas d’absence de convention entre la France et un autre État, il faut se référer au droit interne de chaque pays.
Du point de vue du droit interne et si ce n’est pas contraire aux conventions fiscales internationales, vous êtes domicilié fiscalement en France si vous respectez au moins l’une des conditions suivantes :
En appliquant seulement le droit interne spécifique à chaque pays, vous pourriez être défini comme résident fiscal de plusieurs pays. Ainsi, pour fixer un lieu de résidence fiscale unique, il sera nécessaire de se reporter à la convention applicable à sa propre situation.
Vous êtes propriétaire de votre résidence principale en France mais vous vous expatriez pour une période donnée ? Plutôt que de vendre votre logement, vous pourriez le mettre en location meublée et bénéficier des avantages du LMNP au régime réel. Cela vous permettrait de conserver votre logement et de le reprendre dès votre retour en France.
Vous êtes non-résident et souhaitez investir dans l’immobilier en France ? La location meublée est un marché avec un fort potentiel de croissance avec davantage de locataires chaque année à la recherche d’un bien immobilier déjà équipé (travailleurs temporaires, étudiants, etc.).
Dans ces deux cas, la location meublée pour expatriés reste un investissement florissant.
Comme pour les résidents fiscaux français, vous devrez immatriculer votre activité de location meublée pour obtenir un numéro SIRET. Les démarches sont à faire auprès de l’INPI :
Télécharger notre guide pour vous immatriculer
Si vous n’êtes pas résident fiscal en France, vous êtes toutefois soumis à une obligation fiscale dans la limite de vos revenus de source française, imposables en France sous réserve des conventions fiscales.
Calculez votre économie d'impôts
Comme nous l’avons vu précédemment, les revenus issus de la location meublée sont imposables dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sur votre déclaration d’impôts sur le revenu.
Lorsqu’un LMNP non-résident dégage plus de 23.000€ de revenus d’une activité de location meublée, celui-ci acquiert le statut de LMP (Location meublée Professionnelle) par défaut. Consultez notre article à ce sujet pour en savoir plus : LMNP ou LMP ?
Il s’agit ici de la position restrictive du texte de loi que l’administration fiscale adopte en excluant d’entrée de jeu les revenus de source étrangère, alors qu’elle applique une lecture extensive pour les recettes de location meublée mondiales à retenir.
Cette approche semble toutefois contestable, car elle pénalise les LMNP expatriés par rapport aux contribuables résidents en France. Des avocats fiscalistes partagent ce point de vue.
Ainsi, en adoptant la lecture extensive du texte, un propriétaire-bailleur expatrié qui percevrait plus de 23.000€ en location meublée pourrait échapper au statut de LMP s’il prend en compte ses autres revenus d’activité professionnelle étrangers qui seraient supérieurs aux recettes de location meublée.
La position du gouvernement : Une question à ce sujet a été posée le 1er juin 2023 par Madame Renaud-Garabedian, Sénatrice représentant les Français établis hors de France. La réponse ministérielle faite à cette question le 4 janvier 2024 va dans le sens d’une interprétation restrictive, en considérant que « la législation ne prévoit pas, en effet, que les revenus de source étrangère non imposés en France, soient pris en compte pour établir une comparaison avec les revenus de location meublée perçus. »
Vous hésitez encore à faire de la location meublée au régime réel en tant que non résident par crainte d’une plus-value plus élevée à la revente à cause des amortissements déduits ?
Rassurez-vous, en tant que LMNP, vous serez assujetti à la plus-value des particuliers lorsque vous revendrez votre bien, ce qui signifie que les amortissements déduits jusqu’ici au régime réel ne seront pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. A titre d’exemple, il s’agirait du même calcul qu’un propriétaire qui revendrait sa résidence secondaire, avec des abattements en fonction des années de détention.
En tant que LMP (Location Meublée Professionnelle), c’est la plus-value des professionnels qui sera appliquée avec l’intégration des amortissements déduits, mais il peut y avoir aussi des cas d’exonération très intéressants, si l’activité de LMP est exercée pendant au moins 5 ans et que le chiffre d’affaires sur les 2 dernières n’excède pas 90.000€/an en moyenne.
Le LMNP au régime réel reste ainsi un investissement dans l’immobilier locatif très intéressant pour des expatriés, avec une fiscalité avantageuse et une flexibilité dans les locations favorable.
Pour découvrir nos services dans le cadre de la déclaration de revenus locatifs en LMNP/LMP au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres :
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