LMP / LMNP : Comment choisir entre loueur meublé professionnel ou non professionnel ?

Au moment de faire sa déclaration de début d’activité, il est demandé aux nouveaux loueurs en meublé de choisir entre deux statuts : celui de loueur en meublé professionnel (LMP) et celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Dans la majorité des cas, les locations meublées sont mises à disposition par un loueur meublé non professionnel. Cependant, il peut être intéressant pour certains loueurs de se renseigner sur le statut de loueur en meublé professionnel afin de retenir la meilleure des deux options.

La location meublée non professionnelle (LMNP)

Le statut de loueur en meublé non professionnel est le statut le plus répandu et le plus simple. Ce dernier permet d’exploiter son bien en bénéficiant d’un régime souple et favorable. En effet, le LMNP pourra profiter des avantages fiscaux propres à la location meublée, tout en conservant une certaine simplicité de procédures.

La location meublée professionnelle (LMP) et ses conditions d’accès

Afin d’obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, il est nécessaire de réunir les trois conditions suivantes :

  1. L’activité doit être inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
  2. Les recettes générées par l’activité de location meublée doivent être supérieures à 23000€
  3. Les recettes issues de la location meublée doivent excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal

Toute personne ne réunissant pas ces conditions se verra refuser le statut de loueur en meublé professionnel.

Attention : des discussions actuelles portent sur le fait que les deux premières conditions suffiraient pour basculer en LMP. L’idéal est de faire le point avec votre centre des impôts à ce sujet.

Les caractéristiques de la location meublée professionnelle

Le LMP pourra bénéficier d’une exonération partielle ou totale de l’impôt sur la plus-value si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans, et si les recettes du bien vendu sont inférieures à 120 000 € les deux années précédents la cession.
Si les recettes tirées de la location du bien sont inférieures à 90 000 € les deux années précédant la cession de ce bien, l’exonération est totale. Si ces revenus sont compris entre 90 000 € et 120 000 €, l’exonération sera partielle.

Le déficit résultant de votre activité de loueur en meublé est imputable sur vos revenus globaux. Contrairement à la location meublée non professionnelle, le déficit de votre activité de location meublée professionnelle va donc être imputé directement sur vos autres revenus. Dans les faits, cette imputation des déficits sur les revenus globaux est très rarement applicable.

Il est en théorie possible de faire sortir vos biens de votre assiette ISF en les inscrivant à l’actif du bilan, et ainsi échapper à toute imposition ISF.
Cependant, afin d’être exonéré d’ISF, il faut que le revenu dégagé par l’activité soit positif et supérieur aux autres revenus du foyer fiscal. Ceci est difficile lorsque l’on loue meublé et que l’on souhaite diminuer au maximum son bénéfice pour payer le moins d’impôt. Le statut de LMP permet donc rarement d’aboutir à une exonération d’ISF.

Enfin, la location meublée professionnelle permet de bénéficier d’une couverture sociale. En effet, depuis le 1er janvier 2012, les LMP sont soumis au RSI, ce qui leur permet de bénéficier d’une couverture maladie et d’une assurance vieillesse.

Statut LMP : Attention aux charges sociales

Le loueur en meublé professionnel est soumis aux charges sociales. En effet, le revenu net professionnel du LMP (chiffre d’affaires – charges d’exploitation) est fortement taxé selon le seuil atteint (ex : pour un revenu net professionnel situé entre 50 000 € et 100 000 €, le LMP est taxé à hauteur de 25 à 35%). Avec le statut de loueur en meublé professionnel, vous payerez au moins 1 500 € de charges sociales, même si vous êtes en déficit.
Sur ce point, le statut de LMNP est clairement plus avantageux, car limité à un taux de 17,2 % sur les bénéfices.

En conclusion…

Comme nous avons pu le voir dans cet article, le statut de LMP peut paraître très intéressant au premier abord.
Cependant, dues aux spécificités des avantages procurés par ce statut, les loueurs en meublé trouveront rarement leur compte, surtout si le but est de faire des économies d’impôts à court / moyen terme.
Dans la grande majorité des cas, il sera préférable de passer par le statut de loueur en meublé non professionnel afin d’optimiser sa fiscalité.

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