Déclaration LMNP – Toutes les charges et les amortissements déductibles au régime réel

Vous êtes loueur meublé non professionnel et vous souhaitez déclarer votre bien au régime réel afin de bénéficier des avantages fiscaux de ce régime ?

Cet article vous listera les charges les plus courantes déductibles de vos recettes de location meublée, et vous expliquera ce que signifie amortir le bien et en quoi cela vous permet une importante économie d’impôts pendant plusieurs années.

1. Charges déductibles

Les charges déductibles correspondent à toutes les charges que vous payez dans le cadre de l’exploitation de votre bien meublé, et que vous pouvez donc déduire de vos recettes. Afin de les comptabiliser, il faut normalement que ces factures aient une date égale ou postérieure à votre date de début d’activité. On convient d’une valeur de moins de 600€ pour passer ces frais en charges. Pour une valeur supérieure, vous pouvez les comptabiliser en dépenses amortissables (voir paragaphe suivant).

Voici les charges les plus courantes que vous pourrez déduire :

  • Assurance du bien
  • Charges de copropriété
  • Electricité
  • Entretien et petites réparations
  • Honoraires d’agence (si vous passez par une agence immobilière pour trouver vos locataires ou pour gérer votre bien)
  • Impôts et taxe (taxe foncière, taxe d’habitation si vous la payez, côtisation foncière des entreprises)
  • Téléphone & Internet
  • Intérêts d’emprunt et frais de dossiers (si l’emprunt a été effectué dans l’année)

Vous pourrez également déduire nos frais, en tant que frais de comptabilité:

Cette liste n’est pas exhaustive. Vous pouvez également par exemple déduire vos frais d’essence si vous vous déplacez pour effectuer les entrées et sorties des locataires, des frais si vous postez les annonces sur un site payant, etc.

Si vous avez acheté le bien dans l’année à déclarer, vous pourrez déduire les frais de notaire liés à l’acquisition du bien. Pour cela, il vous suffira d’inscrire la date d’acquisition en tant que date de début d’activité lorsque vous enregistrez votre activité (formulaire cerfa P0 i). Les honoraires d’agence versés lors de l’acquisition sont également déductibles.

La règle est qu’il faut que la dépense soit réalisable, probable et justifiée.

Le déficit réalisé par les charges est reportable et cumulable sur les années futures, et peut être utilisé pendant une période de 10 ans en déduction de vos recettes de location meublée.

2. Dépenses amortissables

Les dépenses amortissables sont des dépenses en général supérieures à un montant de 600€. Afin de les comptabiliser, il faut normalement que ces factures aient une date égale ou postérieure à votre date de début d’activité. L’amortissement correspond à la perte de valeur du bien pour une période donnée (en moyenne une période de 3 à 10 ans). Il permet ainsi, chaque année, de déduire le montant de cette perte de valeur de vos recettes.

Voici les dépenses les plus courantes que vous pourrez amortir, et donc déduire de vos recettes :

  • Travaux effectués dans le bien
  • Mobilier acheté pour meubler votre bien

En fonction du type de dépenses, et du montant de celles-ci, une durée spécifique d’amortissement sera renseignée. Cette durée correspond à l’usage du bien, et doit donc être réaliste.

Voici des exemples de dépenses amortissables avec leur durée d’amortissement :

  • Literie : 6 ans
  • Table de séjour : 10 ans
  • Canapé : 12 ans
  • Travaux de peinture : 10 ans
  • Parquet : 15 ans

3. Amortissement du bien

Enfin, l’un des postes principaux vous permettant de ne pas payer d’impôts sur vos recettes de location meublée (ou dans 85% des cas moins d’impôts qu’au micro bic), est l’amortissement du bien.

En effet, vous allez pouvoir ventiler les différents composants du bien, avec des durées spécifiques d’amortissement (terrain, gros oeuvre, aménagements).

La ventilation ou décomposition d’un bien en composants est le fruit d’une évolution fiscale intervenue en 2005. Depuis celle-ci, le bien doit être ventilé en éléments principaux qui vont constituer les composants.

On considère qu’une durée moyenne d’amortissement d’un bien est fixée entre 30 et 40 ans afin que cela soit réaliste. Cela signifie qu’en fonction de la valeur du bien à la date de début d’activité, votre bien va perdre de sa valeur chaque année, pendant cette durée moyenne.

Même si vous avez acheté votre bien il y a plusieurs années, il est possible de l’amortir, à partir de votre date de début d’activité au régime réel.

En cas de revente, il n’y aura aucun impact. C’est à dire que pour le calcul de la plus value, on ne prendra pas la valeur du bien amorti mais bien la valeur d’achat.

Cet avantage est donc très intéressant, et n’existe qu’en location meublée. En location vide, vous ne pourrez pas déduire cet amortissement.

Les amortissements peuvent donner lieu à un déficit, et donc se cumuler pour les prochaines années lorsque vous serez en bénéfice. Il n’y a pas de limite dans le temps pour utiliser vos amortissements non utilisés cumulés.

Il y a donc beaucoup d’éléments que vous pouvez déduire de vos recettes de location meublée quand vous déclarez au régime réel simplifié.
Cependant, cela demande une gestion relativement plus complexe, telle que conserver vos factures et justificatifs. Il est fortement conseillé de vous faire accompagner pour l’établissement de votre liasse fiscale et de tous les éléments comptables à télétransmettre à l’administration fiscale.

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