Face à un large éventail de dispositifs d’investissement possibles, il est difficile d’identifier lequel sera le plus adapté à vos besoins et vos attentes. Pour bon nombre d’investisseurs, les raisons de se lancer dans la location meublée non professionnelle (LMNP) sont variées et convaincantes. Pour preuve, elle reste l’un des dispositifs préférés des investisseurs français. Pour autant, les avantages du statut LMNP restent obscurs pour de nombreux particuliers désireux d’accroître leur patrimoine immobilier. Quels sont son fonctionnement, et ses avantages ?
Les avantages fiscaux sont nombreux pour qui est éligible au statut location meublée non professionnelle. Les loyers perçus sont en moyenne plus élevés en meublé comparés à ceux en location vide. La fiscalité du LMNP est également très avantageuse pour des raisons très précises. Voici la liste détaillée des raisons qui font du LMNP un dispositif avantageux pour bon nombre d’investisseurs !
Les loyers perçus en LMNP sont des revenus imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Rappelons qu’en location nue, on parle de revenus fonciers. En tant que LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux. Vous pouvez choisir d’être soumis au Micro-Bic ou bien au réel simplifié.
Vous pouvez bénéficier du micro-BIC, qui permet de simplifier la gestion fiscale. C’est le régime fiscal auquel vous serez soumis par défaut, dès lors que vous percevrez des loyers issus de la location meublée. Grâce à ce régime fiscal, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs (71 % pour un meublé de tourisme classé). Pour illustrer cet abattement, si vos revenus locatifs annuels s'élèvent à 20 000 euros, vous ne serez imposé que sur 10 000 euros. L’abattement appliqué avec le Micro-Bic est plus important (et donc plus intéressant fiscalement) que si vous louez votre logement vide.
Cependant en étant soumis au Micro-Bic, vous payez des impôts tous les ans. C’est en cela que ce n’est pas le choix le plus pertinent.
Ainsi, le régime fiscal le plus intéressant pour les loueurs en meublé LMNP ou LMP est le réel dans 85 % des cas.
En tant que loueur en meublé non professionnel soumis au régime réel simplifié, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs toutes les charges locatives, telles que les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, les assurances, les charges de copropriété, les travaux, etc.
Mais l'un des avantages majeurs du LMNP (au régime réel) est la possibilité d'amortir le bien loué. Cela signifie que vous pouvez déduire chaque année une partie de la valeur du bien de vos revenus locatifs imposables. L'amortissement est calculé sur la valeur hors terrain du bien et sur une durée déterminée.
Par ailleurs, le mobilier, les équipements (type électroménager) fournis dans le logement au locataire et les gros travaux sont également amortissables.
Ces déductions (charges et dépenses amortissables) réduisent votre résultat d’activité, ce qui peut entraîner une économie d'impôt significative. Grâce au régime réel, la plupart des LMNP ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs, et ce pendant plusieurs années. Le régime fiscal réel est l'un des raisons principales de louer en meublé plutôt qu'en location vide !
En tant que loueur en meublé non professionnel, vous êtes soumis aux prélèvements sociaux si votre activité est bénéficiaire. En effet, les prélèvements sociaux du LMNP sont calculés sur le bénéfice imposable.
Ces prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2% de vos revenus imposables et sont composés de la contribution sociale généralisée (CSG), de la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS), mais aussi du prélèvement social, du prélèvement de solidarité et de la contribution additionnelle.
Si vous réalisez plus de 23.000€ de recettes de location meublée courte durée (type Airbnb, Booking ou Abritel), vous serez cependant soumis aux cotisations sociales à la place des prélèvements sociaux.
En tant que LMP (Loueur meublé professionnel), vous êtes également soumis aux cotisations sociales.
Rappelons que vous êtes LMP dès lors que vos recettes annuelles dépassent les 23000€ et que ces recettes dépassent vos autres revenus d’activité (traitement et salaires, revenus agricoles, etc).
Les cotisations sociales sont comprises entre 35 et 40 % des bénéfices réalisés. En l’absence de bénéfice, vous êtes quand même redevable d’un forfait minimum qui s’élève à 1 224 €.
Dans l’ensemble, la durée des baux possibles en location meublée est plus courte qu’en location vide. La durée du contrat en location vide est de 3 ans minimum et celui-ci est renouvelable tacitement. Alors qu’en location meublée, elle est de :
A noter que ces baux sont non renouvelables, à l’exception du contrat d’un an réalisé dans le cadre d’une location meublée traditionnelle ; celui-ci est tacitement renouvelable.
Autre élément qui illustre la souplesse juridique du meublé: la résiliation du bail donné par le propriétaire, aussi appelé « préavis », est plus courte qu’en location vide. En location nue, le propriétaire peut résilier le contrat jusqu’à 6 mois avant sa date d’échéance alors qu’en location meublée, il est possible de résilier le bail jusqu’à 3 mois avant sa date d’échéance (en bail longue durée). Dans le cadre d’un bail étudiant, d’un bail mobilité ou d’une location saisonnière, pas de préavis possible : le bail prend fin à l’échéance.
Le dispositif LMNP permet aux propriétaires-bailleurs de bénéficier du régime de la plus-value des particuliers, en cas de vente de leur bien meublé. Le régime de la plus-value des particuliers engendre un abattement forfaitaire par année de détention, ce qui réduit le montant imposable de votre plus-value. Autrement dit plus vous détenez votre logement longtemps, plus cet abattement sera important. Par exemple après 22 ans de détention, l’abattement atteint 100 %, ce qui signifie que vous serez exonéré d’impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente de votre bien.
Si vous optez pour le régime réel d'imposition pour votre activité de loueur en meublé, vous pouvez récupérer la TVA sur l'acquisition de votre bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA), ainsi que sur les dépenses liées à la location meublée. Cela représente une économie significative, car la TVA peut atteindre 20 % du prix d'acquisition du bien immobilier.
En investissant en résidence de services, vous faites le choix de déléguer totalement la gestion du logement à un gestionnaire-exploitant pour une durée minimale de 9 ans.
Dans ces résidences dédiées aux étudiants, aux seniors ou aux touristes, les services additionnels proposés sont le ménage, l’accueil, le petit-déjeuner ou le nettoyage du linge. Mais de nouveaux services font leur apparition pour tirer leur épingle du jeu et pour encore plus de confort pour le locataire, comme par exemple des espaces de co-working, une connexion wifi, des animations, etc..
En achetant votre bien dans une résidence gérée, seules les démarches déclaratives auprès des impôts restent à votre charge. Pensez bien à vous reposer sur un professionnel de la fiscalité du meublé pour vous accompagner au mieux sur cette étape cruciale.
Le LMNP est un dispositif avantageux qui permet au propriétaire de bénéficier d'un mécanisme fiscal particuliers : la déduction des charges et des amortissements. Ce mécanisme de déduction permet à la plupart des loueurs en meublé de payer 0€ d’impôt sur leurs revenus locatifs pendant de nombreuses années. Rappelons que les avantages fiscaux de la location meublée ne sont accessibles qu’en optant pour le régime réel !
Il faut noter que contrairement au Pinel, le LMNP n’est pas inclus par l’administration fiscale dans le plafonnement des niches fiscales.
Le LMNP amortissable est donc, par comparaison avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière existants, une option d’investissement très intéressante.
Pour découvrir nos services dans le cadre de votre déclaration LMNP au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres :
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Il est fortement recommandé à tous les loueurs en meublé d’opter pour le régime réel en amont de leur projet immobilier meublé.
Si vous avez un projet d’investissement locatif, il est ainsi préférable d’anticiper ces questions : dois-je louer mon appartement vide ou meublé ? Quelle fiscalité me permettra d’établir le projet immobilier le plus rentable possible ? Plus tôt vous étudiez en amont ces différents paramètres, meilleurs seront vos choix d’investissement :
Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est encore temps de se poser la question sur le régime fiscal le plus intéressant à sélectionner pour votre achat.
Bon à savoir :
Les frais d’acquisition pourront être déduits de vos recettes de location meublée dans le cadre du réel uniquement. Attention, ceux-ci peuvent être déduits en charges ou amortis selon votre choix, uniquement la première année d’acquisition du logement destiné à la location meublée. Les frais d’acquisition comprennent notamment les commissions d’agence et les frais de notaire. Au vu des montants élevés de ces différents frais, il est très intéressant de les prendre en compte dans le choix de votre régime fiscal, puisqu’ils vous permettront bien souvent d’être en déficit dès la première année et ainsi de ne pas payer d’impôts locatifs meublés pendant plusieurs années.
Si vous n’avez pas opté pour le régime réel en amont ou au moment de l’achat de votre bien immobilier, sachez qu’il n’est pas encore trop tard ! Selon votre situation, il peut être intéressant de basculer du micro-Bic vers le réel au plus vite.
Par exemple, vous avez acheté votre bien immobilier il y a quelques mois et vous souhaitez opter pour le réel à compter de la mise en location de votre logement. Vous pensez que tant que vous n’avez pas perçu de recettes, il n’y a pas lieu de réaliser une déclaration de revenus issus de votre activité locative.
Attention : Dans le cadre du réel, il est important d’anticiper ce point, car toutes les dépenses engagées dans le cadre de votre activité LMNP, y compris avant de percevoir vos premiers loyers, sont intéressantes à déduire. C’est le cas pour les frais d’acquisition, pour les gros travaux réalisés avant la mise en place de votre locataire, mais aussi pour le mobilier acheté pour équiper votre logement. Si vous êtes dans ce cas, nous vous invitons à contacter nos conseillers fiscalité au plus vite, afin qu’ils vous indiquent les démarches nécessaires à accomplir pour réduire votre imposition au plus tôt.
Vous l’aurez compris, anticiper votre fiscalité LMNP en amont de votre projet immobilier locatif est fortement recommandé. Toutefois, même si vous décidez d’optimiser la fiscalité de votre activité de loueur en meublé bien après l’achat de votre logement et ainsi passer du régime micro-BIC au réel, c’est possible ! Dans le cadre du LMNP, vous aurez la possibilité de changer d’option fiscale tous les ans. Ce changement se fait grâce à un courrier de levée d’option.
Téléchargez notre modèle de courrier de levée d’option
Dès lors que vous louez meublé, vous devez déclarer votre activité à l’Administration fiscale. L’immatriculation auprès de l’INPI est obligatoire pour tous les propriétaires de logement loué meublé. A l’issue de cette formalité à réaliser sur le site de l’INPI, vous obtiendrez un numéro de SIRET (et ce même si vous êtes un particulier). Vous serez considéré aux yeux de l’Administration fiscale comme une entreprise individuelle (ou bien comme indivision entre personnes physiques si vous possédez ce logement avec un tiers qui ne fait pas partie de votre foyer fiscal)
Grâce à l’immatriculation de votre activité, vous bénéficierez pleinement des avantages fiscaux du statut LMNP !
Vous l’avez bien compris vous déclarer en tant que nouveau LMNP est une démarche obligatoire et importante. Mais d’autres étapes importantes ne doivent pas être négligées quand vous débutez dans la location meublée.
Consultez les étapes du nouveau loueur en meublé
Les avantages du dispositif LMNP sont nombreux. Grâce à sa fiscalité avantageuse, une souplesse juridique évidente ou bien la récupération possible de la TVA en cas d’acquisition dans une résidence gérée, les investisseurs sont nombreux à sauter le pas chaque année en acquérant un appartement pour le louer en meublé. Mais si vous estimez que les inconvénients du LMNP sont trop nombreux avant d’investir, rassurez-vous ! Il reste possible de basculer vers le meublé non professionnel (et le régime réel) au cours de votre projet immobilier. Pour ce faire, il est important de bien se faire accompagner et de réaliser les démarches demandées à tous les nouveaux propriétaires bailleurs de logement meublé.
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