Entre loyers plus élevés, et plus grande souplesse dans la mise en location du bien, l’activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) a de quoi séduire par rapport à la location vide (aussi appelée location nue). Toutefois, le véritable attrait du statut LMNP réside dans sa fiscalité particulièrement avantageuse, notamment grâce au régime réel simplifié qui permet très souvent aux propriétaires-bailleurs de ne pas payer d’impôts sur leurs revenus de location meublée. Si vous envisagez de vous lancer dans la location d’un bien immobilier meublé en LMNP, ou hésitez à passer de la location vide à la location meublée, nous vous présentons ici tout ce que vous devez savoir sur les avantages fiscaux de la location meublée, et sur la meilleure manière d’en profiter.
Dans la majorité des cas, vous serez loueur en meublé non professionnel (LMNP), ce qui vous permettra de bénéficier d’un régime fiscal particulièrement avantageux : le régime réel.
Toute personne exerçant une activité de location meublée est éligible au statut LMNP. Il se distingue du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), auquel vous devrez obligatoirement passer si vous ne remplissez pas les conditions du statut LMNP.
Vous relevez du statut LMNP tant que les recettes brutes annuelles que vous retirez de la location de votre bien immobilier meublé n’excèdent pas 23 000 € par an ou si elles restent inférieures aux revenus que vous retirez de vos autres activités.
Le statut de LMNP avantage très largement tout propriétaire de location meublée par rapport aux bailleurs de logements vides. Cette différence s’explique par le fait que les revenus issus de la location meublée sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement à ceux des logements vides, imposés au titre des impôts fonciers. En tant que LMNP, vous pourrez choisir entre deux régimes d’imposition : le micro-bic et le réel simplifié.
Le régime micro-bic vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes brutes annuelles (loyers charges comprises et recettes accessoires), qui passe à 30% en location saisonnière (et 51% dans le cas d’un meublé de tourisme classé situé hors zone tendue), à condition que vos recettes soient inférieures à 77 700€ par an, ou 15 000€ par an pour un meublé de tourisme. Dans le cas contraire, vous devrez obligatoirement passer au régime réel simplifié.
À noter :
Par comparaison, l’abattement forfaitaire pour une location nue n’est que de 30%, dans la limite de 15 000€ de recettes annuelles brutes.
Le régime réel simplifié vous permet de déduire de vos recettes locatives toutes les charges liées à votre location meublée, ainsi qu’amortir la valeur du logement, du mobilier et des éventuels travaux. La plupart du temps, le total de ces dépenses à déduire vous amène en situation de déficit fiscal, que vous pouvez reporter sur les bénéfices issus de votre location meublée, jusqu’à 10 ans pour les charges, et indéfiniment pour l’amortissement. Attention, ce dernier ne pourra générer à lui-seul du déficit fiscal.
À noter :
Pour un logement loué vide, le régime réel foncier ne permet de déduire que les travaux d'amélioration, d’entretien et de réparation. Quel est l'avantage de louer un logement meublé ? Vous pourrez amortir tous les types de travaux y compris de construction, de reconstruction et d'agrandissement, ainsi que déduire ou amortir les frais d’acquisition.
Dans la grande majorité des cas, le régime réel simplifié se révèle plus intéressant que le micro-bic, et permet de ne payer que très peu d’impôts locatifs, voire aucun, sur plusieurs années.
Si vous optez pour le régime réel simplifié, de nombreuses charges seront déductibles de vos recettes locatives. Ces charges déductibles correspondent à toutes les charges que vous payez dans le cadre de l'exploitation de votre location meublée. Elles se partagent en deux catégories : les charges liées au logement et les charges liées à l’activité de location meublée.
Les charges déductibles liées au logement regroupent, entre autres, les travaux d’entretien et de réparation, les factures d’énergie, d’internet et de téléphone, les frais d’assurance, les services pour les résidences de services soumises à TVA (type résidences étudiantes par exemple), les charges de copropriété ou encore certaines taxes, comme la cotisation foncière des entreprises (CFE) ou la taxe foncière.
En matière de travaux et de mobilier, toute facture supérieure à 600 € TTC doit être comptabilisée en dépense amortissable. De plus, le premier achat de mobilier « meublant » pour louer l’appartement constitue obligatoirement une dépense amortissable, quel que soit son montant.
Les charges déductibles liées à l’activité désignent par exemple les honoraires d’expert-comptable ou d’un organisme de gestion agréé (OGA), mais également les frais engendrés par l’utilisation d’un logiciel de comptabilité ou d’un abonnement à une application pour produire et télédéclarer sa liasse fiscale.
La liste complète des charges déductibles est particulièrement longue, il peut donc être utile de s’adresser à un expert de la LMNP afin d’être assuré de profiter pleinement de ces avantages.
Pour les comptabiliser, il faut que les dépenses liées à votre activité de loueur en meublé aient une date égale ou postérieure à votre date de début d'activité. De plus, certaines charges ne sont déductibles que si le logement est inscrit à l’actif.
Bon à savoir :
Si vous avez acheté le bien dans l’année à déclarer et dans le but de louer ce bien en meublé, il vous sera également possible de défalquer les frais de notaire liés à l’acquisition du bien ainsi que les honoraires d’agence versés lors de l’acquisition.
Bien souvent, l’accumulation de charges déductibles vous amènera en situation de déficit comptable. Ce déficit comptable LMNP réalisé par les charges est reportable et cumulable sur les années futures, et peut être utilisé pendant une période de 10 ans en déduction de vos bénéfices issus de votre activité de location meublée non professionnelle.
Si vous optez pour le régime réel simplifié, vous pourrez bénéficier du mécanisme des amortissements. Tout comme pour les charges déductibles, les amortissements viennent minorer le résultat imposable. Leur fonctionnement est toutefois différent, et plus complexe.
Ce mécanisme comptable permet, chaque année, de déduire de son imposition un montant qui vise à prendre en compte la perte de valeur qui résulte de l’usure naturelle des locaux et du mobilier, ainsi que les éventuels travaux, qu’il s’agisse de travaux de construction, de reconstruction, ou d’amélioration du bien.
Contrairement aux charges qui sont directement déductibles en totalité, l’amortissement se calcule sur plusieurs années et commence à partir du moment où le logement est loué, il est donc possible d’amortir un bien immobilier ancien, ou acquis il y a plusieurs années. Toutefois, notez bien que, pour déduire des dépenses amortissables de vos recettes LMNP, les locaux, le mobilier et les travaux doivent être inscrits à l'actif. Le bien immobilier loué sera alors inscrit sur le tableau des immobilisations (annexe 2033 C de la déclaration n°2031) au moment de déclarer vos bénéfices aux impôts.
Il est fortement probable qu’après déduction des charges, la plus grande partie, voire la totalité, de vos recettes soient couvertes. Dans ce cas, vous ne pourrez pas imputer l’amortissement, car il ne peut pas créer, ou creuser, de déficit.
Toutefois, les amortissements sont reportables, ils peuvent donc être imputés, au besoin, sur les années suivantes, et ce sans limite de temps, contrairement au déficit fiscal LMNP qui n'est utilisable que sur une période de 10 ans.
Si ce mécanisme apparaît comme très favorable pour vous permettre de réduire votre impôt LMNP, il reste nécessaire de ne pas perdre de vue que la déclaration des biens à amortir peut s’avérer particulièrement ardue. Selon le type de dépense à amortir, la durée des amortissements sera différente, ce qui implique de réaliser autant de calculs que de dépenses à amortir, et de ne pas commettre d’erreur sur la durée à appliquer. Or, une erreur sur un des Cerfa déclaratifs pourrait se révéler très contraignant, peu avantageux et vous obligerait à recourir à un professionnel afin d'établir des déclarations correctives des années que vous avez déclaré seul, ce qui pourrait devenir particulièrement onéreux.
Par conséquent, il est important de préciser qu'il est impératif de se faire accompagner afin de réaliser sa déclaration de revenu de location meublée au Réel Simplifié.
Pour vous aider dans votre activité, le recours à un OGA (Organisme de Gestion Agréé, aussi appelé CGA ou AGA) peut s’avérer particulièrement bénéfique, en termes de temps, mais aussi d’imposition ! En effet, adhérer à un OGA vous permettra, sous certaines conditions, de bénéficier d'une réduction d'impôts correspondant aux 2/3 de vos frais de comptabilité liés la gestion de votre bien loué, dans la limite de 915 € par an.
Contrairement à la location vide, qui ne peut être louée que comme résidence principale et en vertu d’un bail de 3 ans minimum, la location meublée offre au propriétaire d’un investissement locatif meublé bien plus de flexibilité en matière de location.
Un propriétaire de logement meublé a ainsi la possibilité de le louer à l’année (bail longue durée), pour quelques mois (bail étudiant et bail mobilité), pour des durées comprises entre 1 et 90 jours (bail saisonnier), ou même pour toute autre durée fixée par contrat tant que le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire (ou des locataires) (bail dit « Code Civil »).
Il est donc bien plus aisé de choisir le type de bail correspondant à l’usage que vous souhaitez faire de votre investissement locatif notamment si vous souhaitez pouvoir en bénéficier vous-même une partie de l’année.
De plus, les locations saisonnières et de résidence secondaire échappent au plafonnement de loyer qui peut être mis en place dans certaines zones géographiques. Selon la localisation du bien, la location saisonnière peut donc être très lucrative, d’autant qu’il vous est possible de louer votre résidence principale lorsque vous ne l’occupez pas, à condition de ne pas dépasser la limite de 120 jours par an de location.
Pour en savoir plus sur la location LMNP et ses avantages, téléchargez gratuitement notre guide de la location meublée !
En moyenne, un bien meublé se loue environ 20% plus cher qu’un bien vide. En effet, avec le dispositif LMNP, vous fournissez à votre locataire un logement tout équipé, prêt-à-vivre, ce qui vous permettra d’obtenir un loyer plus élevé qu’en location nue.
Les propriétaires-bailleurs de bien meublés se retrouvent donc gagnants sur tous les plans, puisqu’en plus de percevoir des loyers plus élevés, les sommes perçues sont imposées de manière plus avantageuse.
Plus souple, plus rentable, et fiscalement avantageuse au travers des réductions d’imposition qu’elle permet, la location meublée a tout pour inciter les propriétaires-bailleurs à se lancer dans cette activité. Toutefois, ces avantages se doublent de formalités plus importantes, et nécessitent une bonne connaissance de la fiscalité pour être sûr de choisir le régime fiscal adapté à sa situation. En ce sens, il est nécessaire de souligner, à nouveau, toute l’importance de se faire accompagner par un expert-comptable pour optimiser ses déclarations fiscales et bénéficier pleinement des avantages fiscaux du statut LMNP.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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