Comment faire sa comptabilité LMNP au réel : exemple

Vous êtes-vous déjà confronté à l’exercice de tenir vous-même votre comptabilité LMNP au régime réel ? Si oui, vous avez certainement pu constater à quel point profiter des avantages de ce régime venait au prix de nombreux efforts, et se révélait particulièrement chronophage ! Alors pourquoi ne pas envisager de déléguer cette tâche à un professionnel de la fiscalité, afin d’allier gain de temps et sérénité ?

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Comment faire la comptabilité d’une LMNP ?

Au régime réel, les obligations comptables pour les LMNP sont bien plus importantes qu’au régime micro-BIC. C’est d’ailleurs souvent la raison pour laquelle de nombreux LMNP n’optent pas pour le régime réel. Alors que ce dernier est le plus avantageux dans la grande majorité des cas !
Afin d’y voir plus clair, prenons un exemple de comptabilité pour location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, et passons en revue les spécificités de cet exercice.

Les obligations comptables du LMNP au régime réel

Au régime réel de la LMNP, vous devrez tenir une comptabilité détaillée. Parmi les documents à fournir, vous retrouverez :

• Un bilan comptable
  Le bilan comptable LMNP est un document qui récapitule le patrimoine de votre activité. Pour remplir ce bilan comptable, vous devrez tout d’abord indiquer le prix d’acquisition du bien, celui des éventuels travaux, ainsi que les sommes correspondant à l’achat des meubles. Vous devrez également y faire figurer le montant des éventuels emprunts souscrits pour l’acquisition du bien immobilier.
• Un compte de résultats
  Il s’agit de la différence entre le total des loyers qui vous aurez encaissé, et l’ensemble des charges déductibles au réel afférentes à votre activité de location meublée non professionnelle. Parmi elles, les taxes comme la CFE ou la taxe foncière, les factures diverses, les assurances, et même les frais d’acquisition du bien si vous avez déclaré une date de début d’activité identique à la date d’achat du bien !
• Un fichier des écritures comptables (FEC)
  Il résume votre comptabilité de l’année, et vous servira en cas de contrôle par l’administration fiscale. Pour l’élaborer, il est préférable de recourir à un logiciel de comptabilité, car ne pas fournir un fichier des écritures comptables, ou commettre une erreur dans son élaboration, est passible d’une amende de 5 000 € !
• Un tableau des amortissements et des immobilisations
  En tant que LMNP, le plus grand avantage que le régime réel ait à vous offrir est celui du mécanisme de l’amortissement. Toutefois, il est aussi avantageux que complexe à mettre en place, pour qui n’est pas spécialiste de la fiscalité LMNP. En effet, réaliser un tableau des amortissements demande de réaliser un calcul de l’amortissement pour chaque élément qui compose le bien immobilier. Ce qui s’avère particulièrement fastidieux, comme nous vous le détaillons dans la suite de cet article.

Le régime réel : une comptabilité plus technique

Pour illustrer les obligations comptables liées au régime réel, prenons un exemple de comptabilité LMNP :

Monsieur A. a acquis un appartement de 25m² au prix de 300 000 €, avec un emprunt de 150 000 €.
Les frais d’acquisition sont de 20 000 €.
Le loyer du logement est de 1 000 €/mois, soit 12 000 €/an. Les charges s’élèvent à 3 000 € et les dépenses pour meubler le bien en vue de sa location s’élèvent à 3 500 €.
Enfin, avant de mettre le bien meublé en location, Monsieur A. a fait effectuer des travaux pour la somme de 10 000 €.

Pour son bilan comptable LMNP, Monsieur A. devra entre autres établir la liste de tous les meubles acquis pour le bien, et reporter leur coût sur ce document, tout en prenant soin de conserver précieusement toutes les factures. Il en sera ainsi tous les ans, et pour chaque achat entrepris pour les besoins de l’activité, mais également pour les intérêts d’emprunts qu’il devra scrupuleusement reporter dans son bilan comptable. Ici, il devra donc indiquer le montant des intérêts d’emprunts sur l’année, la liste des meubles acquis (pour un total de 3 500 €), la liste des travaux entrepris dans sa location meublée (pour un total de 10 000 €) en détaillant précisément chaque dépense.

Pour son compte de résultat LMNP, ce sera au tour des loyers et des charges d’être reportés avec précision. Si, pour les loyers, cela sera relativement simple, chaque charge devra être précisément indiquée, à nouveau avec son coût exact. Encore une fois, tous les documents justificatifs devront être conservés.

Effectuer toutes ces actions multiplie le risque d’erreurs, qui pourraient ainsi se retrouver sur le fichier des écritures comptables, et mener à une sanction en cas de contrôle de l’administration fiscale. C’est la raison pour laquelle, et notamment les premières années de mise en location de votre bien LMNP, souscrire à une offre d’accompagnement comptable complète est le plus indiqué.

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Comment faire un tableau d’amortissement LMNP ?

L’amortissement est certainement le mécanisme comptable qui rend le statut de LMNP aussi attractif.
Mais si son principe est particulièrement simple, la mise en pratique est quelque peu plus compliquée.

Principe de l’amortissement en comptabilité LMNP

Pour faire simple, l’amortissement vous permet, chaque année, de déduire de votre montant imposable une fraction de la valeur de votre bien, censé tenir compte de son usure générale.
Chaque élément qui compose le logement dispose d’une durée d’amortissement propre, qui sera utilisée pour calculer la perte de valeur du bien dans le temps et ainsi déterminer la portion qu’il vous sera possible de retrancher, chaque année, de votre résultat imposable.

Comment calculer l’amortissement en LMNP ?

Au régime réel, calculer l’amortissement se fait par le biais d’un tableau d’amortissement LMNP. Ce tableau regroupe tous les éléments qui font l’objet de l’amortissement, en les reliant chacun avec une durée d’amortissement précise.
Si cela ne semble pas très difficile au premier abord, le nombre des éléments à amortir et les différences dans les durées d’amortissement facilitent tout de même les erreurs.

Si nous reprenons l’exemple de Monsieur A., qui a déboursé la somme de 10 000 € dans des travaux en vue de louer le bien, l’amortissement pour ces derniers se montera à 1 000 € par an.

Pourquoi cela ? Tout simplement car les travaux d’amortissement se calculent en général sur 10 ans, soit 10 000 ÷ 10 = 1 000 € d’amortissement par an.

Le calcul d’amortissement LMNP s’opère de la même manière pour le mobilier, mais sur 5 ans. Quant aux locaux, le calcul est plus complexe, car le bien sera alors divisé en composants comme la toiture (25 ans), les installations électriques (30 ans) ou encore les aménagements intérieurs (12 ans).

En pratique, calculer vous-même les amortissements pour votre bien est particulièrement ardu et requiert dans la grande majorité des cas, l’entrée en jeu d’un comptable afin de s’assurer d’appliquer les bonnes durées d’amortissements aux bons éléments.

Peut-on faire sa comptabilité LMNP sur Excel ?

Faire sa comptabilité LMNP gratuitement, c’est possible ?

Bien que la tentation de recourir à un logiciel de comptabilité LMNP gratuit puisse être importante, cela n’est bien souvent pas la meilleure solution, car ces logiciels ne sont pas nécessairement performants, et parfois incomplets face aux exigences de la comptabilité d’une location meublée. Il est donc plus sage de recourir à un logiciel payant, tout en gardant à l’esprit que toutes les sommes engagées pour réaliser votre comptabilité sont des charges déductibles !

Quels sont les risques de faire sa déclaration de revenus LMNP soi-même ?

En déclarant vous-même vos revenus de location meublée, vous augmentez votre risque de commettre une erreur, qui pourrait donner lieu à un redressement, ou à une amende de la part de l’administration fiscale, ce qui annulerait tout le bénéfice supposé de réaliser votre comptabilité LMNP gratuitement, sans prendre en considération le temps que vous devriez y consacrer.

Face à la difficulté de réaliser vous-même votre comptabilité LMNP, vous pouvez choisir l’une de nos solutions d’accompagnement comptable, qui permettent aux LMNP de gérer sereinement leur comptabilité, de manière autonome avec notre offre Essentielle, ou en toute tranquillité avec l’offre Intégrale.

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Article rédigé par Baptiste BOCHART