Le statut LMNP (Location Meublée non Professionnelle) piège t-il les propriétaires-bailleurs ? Cette idée a été récemment renforcée par l’actualité du vote du projet de loi de finances 2024. Pourtant, le statut LMNP continue d’être très avantageux. Voici, selon vous, les 4 plus grands « inconvénients » de la LMNP, et les réponses que nous pouvons y apporter !
C’est vrai, au régime micro-BIC de la location meublée non professionnelle, très prisé pour sa simplicité, il n’est pas possible de déduire les charges et amortissements, ce qui est un inconvénient majeur !
C’est parce que ce régime fiscal utilise le mécanisme de l’abattement forfaitaire. Autrement dit, l’administration fiscale déduit un pourcentage de vos recettes au titre des charges de l’activité. D’un montant de 50% pour la location meublée longue durée, ce chiffre se portait, jusqu’au vote du PLF 2024, à 71% pour les locations saisonnières classées. Il n’est maintenant plus que de 30 % pour les meublés de tourisme non classés ou classés et situés en zone tendue, et de 51 % pour les meublés de tourisme classés situés en zone tendue.
Que faire pour éviter cet inconvénient et faire des économies d'impôts ?
Pour parer à cet inconvénient, rien n’interdit en effet d’opter pour l’autre régime mis à la disposition du loueur en meublé non professionnel : le régime réel d’imposition.
Il n’est en effet pas nécessaire de dépasser les seuils du régime micro-BIC (77 700 € en location longue durée, 15 000 € en location saisonnière depuis le PLF 2024) pour en bénéficier.
Au régime réel du statut LMNP, il vous sera possible de déduire les charges, ainsi que les amortissements de la valeur du bien.
Dans ce domaine, il est important de noter que la liste des charges déductibles au réel est particulièrement longue. Pour les plus importantes, on pourra mentionner les taxes (CFE et taxe foncière), les factures d’entretien et de réparations, l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) ou encore les factures d’électricité, d’eau, d’internet ou de téléphonie.
De plus, dans le cas d’un investissement immobilier locatif, si vous déclarez la date d’achat du bien comme étant la date de votre début d’activité, vous pourrez également déduire les frais de notaire et la commission d’agence immobilière. Enfin, tous les travaux que vous pourriez ensuite entreprendre dans le bien en vue de sa mise en location pourront être amortis.
Dans la majorité des cas, le régime réel présente bien plus d’avantages pour les LMNP, qui peuvent ne pas payer d’impôts pendant 10 ans sur leurs revenus de location meublée.
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Il est vrai que le régime réel d’imposition des LMNP se distingue du régime micro-BIC en termes de simplicité.
En matière d’imposition, vous devrez dans un premier temps constituer votre liasse fiscale. Elle est composée des déclarations 2031 et 2033, qui regroupe plusieurs annexes, dont un bilan comptable, un compte de résultat, et des tableaux d’immobilisations et d’amortissements.
Autant dire que cette perspective n’est pas nécessairement réjouissante, d’autant que cela signifierait procéder vous-même au calcul de l’amortissement de votre bien en LMNP.
Ce mécanisme d'amortissement, qui vise à compenser la perte de valeur de votre bien au fil du temps, vous permet de déduire chaque année de votre imposition une fraction de la valeur du logement, du mobilier, et des éventuels travaux.
Chaque élément doit toutefois être amorti séparément, avec une durée d’amortissement précise, ce qui représente une tâche particulièrement ardue si l’on n’est pas professionnel de la fiscalité LMNP !
Heureusement, les propriétaires-bailleurs avec le statut LMNP ne sont pas seuls face au régime réel. Il est en effet tout à fait possible de se faire accompagner par un professionnel de la fiscalité.
Vous pouvez donc contacter nos conseillers afin de mieux discuter des modalités de votre accompagnement, et ainsi choisir l’offre pour LMNP la plus adaptée parmi nos services :
Contrairement aux revenus issus d’une location vide, qui sont considérés comme des revenus fonciers, les revenus issus de la location meublée sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Cela veut effectivement dire qu’ils ne peuvent pas être imputés sur vos autres revenus, du moins tant que vous conservez le statut LMNP. Est-ce toutefois moins avantageux financièrement ? Rien n’est moins sûr.
Ce n’est pas parce que le déficit ne s’impute pas sur les autres revenus du foyer qu’il est pour autant perdu !
Au régime réel, les loueurs en meublé avec le statut LMNP peuvent reporter leur déficit sur les futurs bénéfices de l’activité de location meublée, et ainsi éviter de payer des impôts pendant plusieurs années.
D’ailleurs, puisque l’on compare à la location vide, il serait bon de rappeler qu’en location meublée, les frais d’acquisition sont également déductibles ainsi que l’ensemble des travaux dans le cas d’un investissement immobilier locatif. Ce n’est pas le cas en location nue.
Enfin, au sujet du report du déficit, il est important de distinguer les statuts de LMNP et LMP (Location Meublée Professionnelle). En effet, au statut LMP, il est possible de reporter le déficit sur les revenus du foyer.
Il est vrai qu’en location vide, la durée de location est souvent plus importante. Cela se retrouve également dans la durée du bail, avec un bail de 3 ans contre 1 an pour une location meublée longue durée.
Si les locataires changent plus fréquemment, cela ne veut toutefois pas dire qu’un logement meublé peinera à trouver preneur, surtout si vous appliquez quelques conseils en matière d’ameublement, ou de choix du bail de location meublée en fonction de l’endroit où se trouve votre logement.
Il est important de préciser qu’en location meublée, les loyers sont, en moyenne, 20% supérieurs à la location vide, et peuvent même grimper jusqu’à 30% en location saisonnière.
Et pour ceux qui craindraient les sommes à engager au titre d’éventuelles réparations ou d’un remplacement de mobilier, n’oubliez pas que ces sommes sont déductibles de votre imposition, tout comme l’achat des meubles meublant dans le cas d’un investissement immobilier avec le statut LMNP.
De quoi bénéficier pleinement du déficit généré en LMNP pour continuer à ne pas payer d’impôts sur ses revenus de location meublée, ce qui augmente donc la rentabilité nette du logement.
Louer son logement en meublé rime avant tout avec flexibilité ! Contrairement à la location nue, les LMNP peuvent proposer leur bien à la location saisonnière (1 à 90 jours consécutifs), mais également sous des formes particulières, comme le bail étudiant (9 mois) ou le bail mobilité (1 à 10 mois), et pas seulement en longue durée !
Si l’intendance risque d’être plus importante en location saisonnière, rien ne vous empêche toutefois de recourir à une agence de location et/ou une société de gardiennage, notamment si vous habitez loin du bien immobilier que vous louez.
Cette diversité vous permet également de pouvoir profiter vous aussi de votre bien lorsqu’il n’est pas loué, pendant vos propres vacances par exemple, ou pendant que vous louez votre résidence principale.
Vous avez des questions sur la fiscalité des locations meublées ?
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Le statut LMNP peut certes présenter quelques inconvénients pour qui n’en est pas familier. Il n’en reste pas moins qu’il s’agit d’un dispositif stable et avantageux fiscalement. Une fois bien conseillé par un comptable spécialiste des LMNP, vous ferez de votre investissement immobilier en LMNP une réussite !
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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