LMNP : 15 idées reçues sur le régime réel simplifié

1. J’ai dépassé le délai des 15 jours pour l’envoi de mon P0i. Il est donc trop tard pour opter pour le régime réel pour ma déclaration

FAUX. Si vous n’avez pas encore déclaré les revenus de votre location meublée (à faire d’ici début mai), il est toujours possible de vous enregistrer au régime réel. Pour cela, il vous faudra renseigner rapidement le formulaire P0i à la date réelle de votre début d’activité, et l’envoyer au greffe.

2. Le régime réel est trop compliqué à mettre en place

FAUX. Le régime réel nécessite de conserver vos factures afin d’en déduire le montant de vos revenus de location meublée. Il suffit ensuite d’établir une liasse fiscale et de la télétransmettre aux impôts avant début mai.

3. Je suis obligée d’avoir un comptable si je déclare au régime réel

FAUX. La seule obligation est de télétransmettre votre liasse fiscale (cerfa 2031-2033) au service des impôts des entreprises. Vous pouvez établir cette déclaration seul, ou bien vous faire accompagner. Découvrez nos offres pour déclarer simplement au réel.

4. Le régime réel n’est pas intéressant si je n’ai plus d’intérêts d’emprunt, ou que je n’ai pas de travaux à faire

FAUX. Dans 85% des cas, le régime réel, notamment grâce à l’amortissement du bien, permet de réaliser d’importantes économies d’impôts. Il est donc tout à fait possible de ne pas payer d’impôt au régime réel, même si vous n’avez plus d’emprunt sur le bien, ou que vous n’avez pas de gros travaux de prévus. Pour savoir quel régime fiscal vous sera le plus avantageux, faites une simulation gratuite sur notre site.

5. Je ne peux bénéficier du régime réel que si mes revenus de location meublée dépassent 33 200€

FAUX. Si vos revenus sont inférieurs à 33 200€, vous êtes par défaut inscrit au régime micro bic, avec un abattement forfaitaire de 50%. En revanche, vous pouvez tout à fait opter pour le régime réel, ce qui est, dans 85% des cas, bien plus avantageux. Pour passer du régime micro bic au régime réel, il vous suffit d’envoyer un courrier de levée d’option que vous pouvez générer directement depuis notre site en cliquant ici.

6. Si je déclare au régime réel et que mes revenus dépassent 33 200€, je deviens forcément Loueur Meublé Professionnel (LMP)

FAUX. Si vous ne faites pas la demande pour être LMP, vous restez Loueur meublé Non Professionnel (LMNP), quel que soit le montant de vos revenus de location meublée. Pour connaître la différence entre les deux statuts, nous vous invitons à lire notre article LMP / LMNP : Comment choisir entre Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel ?.

7. Etre LMNP signifie déclarer au régime réel

FAUX. Le LMNP est un statut. Tant que vous avez des revenus de location meublée, déclarés au régime micro bic ou au régime réel, vous avez soit le statut de LMNP soit celui de LMP. Pour connaître la différence entre les deux statuts, nous vous invitons à lire notre article LMP / LMNP : Comment choisir entre Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel ?.

8. Si mes revenus de location meublée dépassent 23 000€, je suis forcément au régime réel

FAUX. La limite des 23 000€ concerne une des conditions d’obtention du statut LMP. Le seuil de passage de micro bic au réel est fixé à 33 200€. Si vos revenus sont inférieurs à 33 200€, vous avez donc le choix entre le régime micro bic et le régime réel pour votre déclaration. Pour savoir lequel des deux est le plus avantageux pour vous, nous vous invitons à utiliser notre simulateur gratuit.

9. Je crée forcément une entreprise si je deviens LMNP, notamment à cause de l’attribution du numéro SIRET

FAUX. En tant que LMNP, il est en effet obligatoire d’enregistrer votre activité, que vous soyiez au micro bic ou au réel. Vous obtiendrez donc un numéro SIRET afin de télétransmettre votre liasse fiscale. En revanche, il n’y a pas d’autres contraintes suite à cette création d’activité. Pour remplir et télécharger le formulaire de création d’activité P0i, cliquez-ici.

10. Les revenus fonciers concernent tous les revenus issus de locations, meublées et non meublées

FAUX. Les revenus fonciers concernent la location nue (vide). Les revenus de location meublée sont des Bénéfices industriels et commerciaux. Ces deux types de revenus ne se déclarent pas de la même façon, car leur nature diffère. Le meublé a une fiscalité souvent bien plus avantageuse. Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire notre article Propriétaires : Faut-Il Louer Vide Ou Meublé ?.

11. Si je démarre une activité de loueur meublé au réel, je m’engage sur 3 ans minimum

FAUX. En location meublée, vous pouvez tout à fait démarrer une activité, puis vendre ou reprendre le bien quand vous le souhaitez. La seule obligation quand vous continuez l’activité est de déclarer au même régime fiscal au moins 2 ans. Pour passer du régime micro bic au régime réel, nous vous proposons de générer votre courrier de levée d’option en cliquant ici.

12. Si j’amortis mon bien grâce au régime réel, cela aura un impact sur le calcul de la plus value à la revente

FAUX. En cas de revente, en LMNP, l’amortissement n’a aucun impact sur le calcul de la plus value.

13. J’ai acheté mon bien il y a longtemps, je ne peux donc plus l’amortir

FAUX. Il sera possible d’amortir le bien à sa valeur actuelle, à partir de la date de début d’activité au régime réel.

14. L’ancien propriétaire du logement que je loue a déclaré au réel, je ne peux donc plus bénéficier de l’amortissement

FAUX. L’activité est associée au propriétaire du bien. Vous allez donc pouvoir démarrer votre activité de loueur en meublé, et amortir votre bien à partir de la date d’achat de celui-ci.

15. J’ai loué en vide. Toutes les années de location vide seront donc perdues pour l’amortissement de mon bien

FAUX. L’activité de loueur en meublé démarre quand vous louez le bien en meublé. L’amortissement démarre avec votre nouvelle activité, sans prendre en compte les années précédentes de location vide. Pour en savoir plus, consultez notre article LMNP/LMP : Les avantages de passer de la location vide à la location meublée.

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