Vous avez récemment débuté une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Vous peinez à comprendre les mécanismes d’imposition de vos revenus ? Faire les bons choix au moment de choisir votre régime d’imposition et de remplir votre déclaration de revenus vous permettra de faire des économies d’impôts . Pour vous aider dans vos démarches, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur l’imposition des revenus d’une location meublée en France.
Vous avez des questions sur la fiscalité des locations meublées ?
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Les revenus à déclarer aux impôts au titre d’une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) sont tous les revenus que vous retirerez de la location d’un bien immobilier meublé. Ces revenus sont plus tard soumis aux prélèvements sociaux.
Par opposition à une location vide, un logement meublé doit être habitable en l’état, ce qui veut dire qu’il doit contenir un certain nombre d’équipements.
À ce titre, il convient de bien vérifier que votre location LMNP respecte tous les critères d’un logement meublé, tel que défini par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, qui fixe la liste des équipements indispensables à la qualification de logement meublé.
En matière fiscale, le taux d’imposition en location meublée correspond à celui de votre tranche marginale d’imposition (TMI), qui est le taux auquel vous êtes imposé sur la dernière tranche de vos revenus.
Néanmoins, le total des revenus meublés imposables peut se voir, en pratique, largement réduit. En effet, les revenus de la location meublée sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), contrairement à ceux d’une location vide. Cette différence a un effet considérable sur la fiscalité de la location meublée, puisque les loueurs en meublé peuvent ainsi profiter d’avantages fiscaux bien plus importants que ceux des propriétaires-bailleurs en location vide.
En tant que loueur en meublé non professionnel, il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux pour faire votre déclaration d’impôt de loueur en meublé.
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Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus bruts (charges comprises), en cas de location meublée de longue durée.
Pour les locations saisonnières, l’abattement a fait l’objet d’une modification par la loi de finances 2024, et est maintenant de 30 % pour un meublé de tourisme non classé, ainsi que pour un logement classé meublé de tourisme (type Airbnb). Pour les meublés de tourisme classés situés hors zone tendue, l’abattement est de 51%, tant que les recettes annuelles générées par l’ensemble des locations meublées sont inférieures à 15 000 €, sans quoi l’abattement pour ce type de bien passe également à 30%.
Il s’agit du régime par défaut pour les Loueurs en meublé non professionnels (LMNP), tant que leurs revenus restent inférieurs à 77 700€ par an en location longue durée, ou 15 000 € en location saisonnière, que le bien soit classé ou non. Dans le cas contraire, le passage au régime réel simplifié devient obligatoire.
Tout LMNP a la possibilité d’opter pour le régime réel, même si ses revenus ne dépassent pas les plafonds fixés.
Le régime réel simplifié permet de déduire des recettes locatives toutes les charges liées à votre location meublée, ainsi que l’amortissement de la valeur du logement, du mobilier et des éventuels travaux. La plupart du temps, le total de ces dépenses à déduire vous amène en situation de déficit fiscal, que vous pouvez reporter sur les bénéfices tirés de votre activité de location meublée, jusqu’à 10 ans pour les charges, et indéfiniment pour l’amortissement.
Dans la plupart des cas, c’est le régime réel qui sera privilégié, puisqu’en raison des déductions qu’il offre, il permet bien souvent de ne pas payer d’impôts sur plusieurs années. Toutefois, il est aussi plus contraignant et demande de tenir une comptabilité détaillée, ainsi que de porter une attention toute particulière au moment d’établir sa déclaration de revenus de location meublée.
En location meublée, votre résultat fiscal correspond à l’ensemble des revenus que vous retirerez de votre activité de LMNP, moins les déductions applicables en fonction du régime choisi : abattement forfaitaire pour le micro-BIC, déductions des charges et amortissements pour le régime réel.
Il est particulièrement important de déclarer l’ensemble de ses revenus, qui ne se limitent pas seulement aux loyers perçus dans le cadre d’un bail meublé, mais également aux services rendus au locataire par exemple, ce qui peut être le cas dans le cadre d’une activité de location touristique notamment.
Le fait de sous-louer une ou plusieurs pièces de sa résidence principale peut mener à une exonération d’impôt, à condition de respecter certaines conditions.
Afin d’y voir plus clair, et de ne pas commettre d’erreur pouvant donner lieu à une demande de régularisation de l’Administration fiscale, il est fortement recommandé de se tourner vers un professionnel afin de pouvoir bénéficier d’une aide pour sa déclaration d’impôt LMNP.
Les revenus issus de la location meublée sont imposés au régime du micro-BIC ou au régime réel. Voyons quels sont les éléments déductibles des impôts pour chaque régime :
Si vous avez opté pour le régime micro-BIC, l’administration procédera directement à une déduction du pourcentage correspondant à votre type de location (30 ou 51% en location saisonnière, 50% en longue durée, et 71% pour les chambres d’hôtes) au titre des charges. C’est tout l’avantage du régime des LMNP qui bénéficient d’une déduction bien supérieure par rapport aux propriétaires-bailleurs de logements vides.
Régime réel simplifié : la déduction des charges et amortissements
Les charges déductibles au régime réel
Au régime réel simplifié, de nombreuses charges sont déductibles des recettes locatives. Ces charges déductibles correspondent à toutes les charges que vous payez dans le cadre de l'exploitation de votre location meublée. Elles se partagent en deux catégories : les charges liées au logement et les charges liées à l’activité de location meublée.
Les charges à déduire liées au logement regroupent, entre autres, les travaux d’entretien et de réparation, les factures d’énergie, d’internet et de téléphone, l’assurance propriétaire non occupant (PNO), ou encore les charges de copropriété certaines taxes.
Les charges déductibles liées à l’activité désignent par exemple les honoraires d’expert-comptable ou d’un organisme de gestion agréé (OGA), mais également les frais engendrés par l’utilisation d’un logiciel de comptabilité ou d’un abonnement à une application pour produire et télétransmettre sa liasse fiscale LMNP.
La liste complète des charges déductibles est particulièrement longue, il peut donc être utile de s’adresser à un expert de la LMNP afin d’être assuré de profiter pleinement de ces avantages.
Pour les comptabiliser, il faut que les dépenses liées à votre activité de loueur en meublé aient une date égale ou postérieure à votre date de début d'activité. De plus, certaines charges ne sont déductibles que si le logement est inscrit à l’actif.
Bon à savoir :
Si vous avez acheté le bien dans l’année à déclarer et dans le but de louer ce bien en meublé, il vous sera également possible de défalquer les frais de notaire liés à l’acquisition du bien ainsi que les honoraires d’agence versés lors de l’acquisition.
Bien souvent, l’accumulation de charges déductibles vous amènera en situation de déficit comptable. Ce déficit comptable LMNP réalisé par les charges est reportable et cumulable sur les années futures, et peut être utilisé pendant une période de 10 ans en déduction de vos bénéfices issus de votre activité de LMNP.
Mécanisme de l’amortissement au régime réel
L’affiliation au régime réel simplifié permet également de bénéficier du mécanisme des amortissements. Tout comme pour les charges déductibles, les amortissements viennent minorer le résultat fiscal. Leur fonctionnement est toutefois différent, et plus complexe.
Le principe de l’amortissement permet, chaque année, de déduire de son imposition un montant qui vise à prendre en compte la perte de valeur qui résulte de l’usure naturelle du bien immobilier et du mobilier, ainsi que les éventuels travaux, qu’il s’agisse de travaux de construction, de reconstruction, ou d’amélioration du bien.
L’amortissement est réalisé par composante, ce qui veut dire que chaque élément à amortir aura une durée spécifique, allant de quelques années à plusieurs décennies, selon s’il concerne le mobilier ou l’immobilier.
À noter :
Calculer l’amortissement de chaque composante du logement nécessite de réaliser de nombreux calculs, et de ne pas commettre d’erreur sur la durée d’amortissement. L’accompagnement par un expert spécialisé apparaît ici comme plus que conseillé.
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En raison du caractère industriel et commercial des revenus de location d’un bien meublé, leur imposition est sensiblement différente de l’imposition d’une location non meublée. Les obligations déclaratives varient en fonction du régime choisi.
Au régime micro-BIC, la déclaration des revenus est particulièrement simple. En effet, il suffit d’envoyer une déclaration 2042 C-Pro à votre centre des impôts en même temps que votre déclaration de revenus personnelle.
Bon à savoir :
L’abattement forfaitaire est calculé par l’administration fiscale, il ne faut donc pas y procéder vous-même au moment de renseigner la case relative au montant de vos revenus locatifs.
La déclaration fiscale du régime réel simplifié demande davantage d’attention que celle du micro-BIC puisqu’elle se fait en deux temps.
Vous devrez dans un premier temps établir la liasse fiscale, composée des déclarations 2031 et 2033, qui regroupe plusieurs annexes, dont un bilan comptable, un compte de résultat, et des tableaux d’immobilisations et d’amortissements.
Cette liasse fiscale devra être transmise aux impôts. Une fois cette première étape terminée, vous devrez renseigner votre résultat fiscal (bénéfice ou déficit) lors de votre déclaration personnelle de revenus (formulaire 2042 C-PRO) sur le site des impôts dans votre espace particulier.
En matière de paiement des impôts de location meublée, le système est le même que celui des impôts sur le revenu. Sur la base de votre déclaration, l’administration fiscale estimera les revenus mensuels que vous retirerez de votre location meublée, et procédera à un prélèvement mensuel. Au moment de votre déclaration suivante, une régularisation sera opérée.
Il est toutefois nécessaire de bien faire attention à transmettre vos documents, notamment la liasse fiscale au régime réel, dans les temps. En cas de retard, et après plusieurs relances, des pénalités de retard pouvant aller jusqu’à 150 € par feuille de déclaration manquante pourront être appliquées.
Dans le cas de la cession d’un logement meublé par un propriétaire ayant le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel), la plus-value réalisée pourra faire l’objet d’une imposition. Le calcul du montant de la plus-value imposable en LMNP se fait en deux étapes.
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession du bien immobilier, et celui d’acquisition.
À noter :
Prix de cession et prix d’acquisition peuvent être majorés de certaines charges et indemnités, comme les frais d’acquisitions ou la réalisation de travaux pendant la détention.
Pour calculer la plus-value imposable, la plus-value brute est réduite sous forme d’abattements par paliers. Ces abattements sont différents selon s’il s’agit du calcul de l’impôt ou des prélèvements sociaux.
En matière d’impôts, l’abattement est de 6% par an entre la cinquième et la vingt-et-unième année, puis passe à 4% ensuite. L’exonération d’impôt sur la plus-value est donc acquise après 22 ans de détention. À défaut, le montant restant de plus-value imposable est taxé à 19%.
Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement est de :
L’exonération des prélèvements sociaux est donc acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans, sans quoi le montant de la plus-value imposable est taxé au taux de 17.2 %.
Il existe des cas d’exonérations de la plus-value, notamment en cas de cession de la résidence principale.
Bon à savoir :
Les règles qui s’appliquent en LMNP sont celles des plus-values privées, contrairement à celles de la plus-value en LMP qui sont celles des plus-values professionnelles. En cas de changement de statut en LMNP et LMP, c’est le statut en cours lors de la cession qui sera pris en compte.
Les avantages fiscaux du meublé, ajoutés à la souplesse dans la location et à des loyers souvent plus élevés, font de cette activité un choix souvent gagnant par rapport à la location vide. Elle demande toutefois une gestion rigoureuse, notamment au régime réel. Ainsi, pour bénéficier pleinement de ces avantages, et pour s’assurer une gestion sereine, il est vivement recommandé de se faire accompagner par un professionnel de la fiscalité du meublé.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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