Louer un bien meublé en montagne est souvent très tentant pour quiconque dispose d’un hébergement situé dans une zone souvent connue pour son affluence touristique, en été comme en hiver. Si vous disposez d’un chalet à la montagne, ou envisagez un investissement dans une station de ski, cet article est fait pour vous !
Louer un bien immobilier meublé signifie pour tout propriétaire bailleur de devoir se soumettre aux exigences prévues par la législation quant à la location d’un hébergement meublé.
Débuter une activité de location passe par une étape obligatoire, celle de l’immatriculation, qui doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de l’activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).
Nous vous proposons un guide complet et gratuit rédigé par nos juristes pour déclarer votre début d'activité de loueur en meublé :
Immatriculez votre LMNP ou LMP
Il est important de garder à l’esprit que début d’activité ne veut pas nécessairement dire accueil du premier locataire, et il est tout à fait possible de déclarer un début d’activité avant la date de la première mise en location du bien immobilier.
Cela permet de commencer à déduire les charges, ou encore les frais d’acquisition (frais de notaire et commission de l’agence immobilière), notamment dans le cas d’un investissement locatif. Le cas échéant, il peut être intéressant de faire correspondre la date de début d’activité à celle de la signature chez le notaire.
Pour procéder à votre immatriculation en tant que LMNP ou LMP, vous devrez vous rendre sur le site de l’institut national de la propriété intellectuelle, ou INPI, la procédure étant entièrement dématérialisée.
Pour louer en location saisonnière, vous devrez déclarer votre activité auprès du maire de la commune où est situé le meublé. Cette déclaration se fait par l’intermédiaire du formulaire Cerfa n°14004*04. Il vous faudra l’imprimer, le compléter, puis l’adresser à la mairie à laquelle votre hébergement meublé est rattaché par voie postale avec accusé de réception, ou le déposer en mains propres.
Il est possible que cette déclaration doive être assortie d’une autorisation de changement d’usage.
Toutes les communes sont libres de choisir d’appliquer cette réglementation. Il est donc nécessaire de se renseigner auprès de la mairie du lieu où est situé le bien immobilier et, le cas échéant, d’adresser une demande écrite au maire de la commune afin de recueillir cette autorisation.
La première obligation à respecter en la matière tient à l’installation d’au moins un détecteur autonome avertisseur de fumée (DAAF).
La deuxième obligation tient à l’entretien des diverses installations électriques et de chauffage.
Enfin, la literie présente dans le bien immobilier, et notamment le linge de lit, doit correspondre aux normes d’hygiène et de non-allumabilité, et la bonne visibilité des consignes d’évacuation doit être contrôlée régulièrement.
Dans le cas d’un hébergement comprenant l’accès à une piscine, il faudra veiller au respect des normes de sécurité. Pour cela, si le bien meublé n’est pas en copropriété (s’il s’agit d’un chalet individuel par exemple), équipez votre piscine avec un dispositif de sécurité et prévoyez une couverture pour piscine lorsqu’elle n’est pas utilisée.
Afin d’éviter tout problème, certains équipements de l’hébergement doivent être aménagés et/ou contrôlés régulièrement, surtout s’ils sont à destination de jeunes enfants. C’est par exemple le cas des lits superposés qui doivent être équipés de barrières. De même, il convient de contrôler le respect des normes de sécurité des éventuelles aires de jeux.
Louer un chalet en montagne implique souvent de respecter des règles supplémentaires, notamment en cas de risque d’avalanche, de feux de forêts, ou de montée des eaux.
Afin de s’informer sur l’éventualité d’un tel risque et sur la meilleure manière d’informer vos locataires, vous pouvez vous adresser à la préfecture, ou plus simplement à la mairie de la commune sur laquelle est situé le bien immobilier.
Bon à savoir : Si votre meublé est situé dans une copropriété, comme c’est souvent le cas en montagne, sachez que certaines obligations mentionnées ci-dessus sont à la charge de la copropriété ! C’est notamment le cas du respect des normes de protection contre la noyade ou relatives à la sécurité des installations si une piscine et/ou une aire de jeux sont partagées par l’ensemble de la copropriété.
Il en va de même pour les obligations relatives à la bonne visibilité des consignes d’évacuation dans les parties communes.
Dans une station de ski comme ailleurs, il est possible de louer son hébergement meublé en vertu d’un bail meublé de longue durée, ou d’un bail étudiant de 9 mois.
Néanmoins, la mise en location d’un meublé dans une zone touristique incite bien souvent à louer ce dernier en vertu d’un bail mobilité pour une période allant de 1 à 10 mois (pour les travailleurs saisonniers par exemple), ou, dans la majorité des cas, en vertu d’un bail saisonnier.
Consultez notre modèle de bail meublé saisonnier
La forme à donner au bail de location meublée va dépendre de la manière dont vous entendez louer votre bien, raison pour laquelle il peut être utile d’utiliser un modèle de bail.
Si certaines exigences sont communes à tous les types de locations, d’autres sont plus spécifiques.
Indépendamment de la forme ou de la durée de la location, en tant que propriétaire-bailleur, vous serez tenu de fournir :
À noter : Dans le cas d’une location saisonnière, il n’est pas obligatoire de joindre le DPE au dossier de diagnostic technique.
Dans le cas d’un bail meublé en résidence principale ou d’un bail mobilité, il vous sera nécessaire d’ajouter :
De plus, le dossier de diagnostic technique devra être augmenté d’un diagnostic amiante, d’un état de l’installation intérieur d’électricité et de gaz et d’un état des nuisances sonores aériennes.
Dans le cas d’un bail de location meublée saisonnière, il vous sera nécessaire de fournir au locataire un état descriptif des lieux, et de ne pas omettre de faire remplir à tous les occupants du logement une fiche individuelle de police, si ces derniers ne sont pas de nationalité française.
Ces fiches devront ensuite être conservées pendant une durée de 6 mois.
Les obligations du propriétaire-bailleur :
Le logement doit être considéré comme décent au sens de l’article 1719 du code civil, et doit être remis au locataire en bon état, de même que tous les équipements qui s’y trouvent.
En tant que bailleur, vous devez garantir votre locataire contre les vices ou défauts du logement qui en empêcheraient l’usage, et lui en assurer une jouissance paisible.
Mentionnées précédemment dans cet article, elles visent à garantir la sécurité des locataires.
Quelles sont les obligations du locataire ?
Le locataire s’engage à adopter un comportement respectueux et à ne pas troubler la tranquillité du voisinage, ni modifier l’appartement par des travaux.
Le locataire doit s’acquitter du prix de la location et des charges locatives aux termes convenus par le contrat.
En la matière, il peut être utile de se reporter au décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui fixe les obligations d’entretien et de réparations qui existent à la charge du locataire.
Elle n’est obligatoire que pour les contrats soumis à la loi du 6 juillet 1989 (bail longue durée, étudiant et mobilité).
Obtenir le statut de LMNP ou LMP permet aux propriétaires-bailleurs de bénéficier d' avantages fiscaux, et notamment ceux offerts par le régime réel simplifié.
Les propriétaires-bailleurs qui pratiquent une activité de location meublée sont considérés soit comme des loueurs en meublé professionnels (LMP), soit comme des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
Vous serez considéré comme LMNP tant que vous remplissez l’une de ces deux conditions :
À noter : Si votre foyer fiscal regroupe plusieurs personnes, c’est l’ensemble des revenus du foyer fiscal qui sera pris en compte pour déterminer si vous devrez être considéré comme LMNP ou LMP.
La location meublée étant considérée comme une activité industrielle et commerciale, les bénéfices qui en résultent sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont donc imposés comme tels. Cela permet aux LMNP de pouvoir opter pour le régime réel d’imposition.
Le régime réel simplifié permet de déduire des recettes locatives toutes les charges liées à l’activité de location meublée, qu’elles soient liées au logement, ou liées à l’activité de location meublée.
Or, cette liste est particulièrement importante puisqu’elle regroupe notamment les travaux d’entretien, de réparation, ainsi que les factures d’énergie ou de fourniture d’accès internet, ou encore les charges de copropriété.
En plus des charges déductibles, le régime réel simplifié permet également de déduire de son imposition l’amortissement de la valeur du logement, du mobilier et des éventuels travaux.
Le principal avantage du régime réel réside bien entendu dans ce mécanisme de déduction des charges et amortissements. La déduction des charges peut se reporter jusqu’à 10 ans sur les bénéfices tirés de l’activité LMNP.
Les amortissements quant à eux sont reportables indéfiniment sur les bénéfices LMNP. Par conséquent, il est possible de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années dans le cadre du régime réel simplifié, ce qui en fait le régime privilégié de beaucoup de propriétaires-bailleurs.
S’il possède des avantages, notamment en termes de simplicité, les évolutions attendues de la fiscalité des locations de tourisme prévues par la loi de finances 2024 risquent de rendre ce régime bien moins attractif.
En effet, les taux d’abattements, jusqu’alors compris entre 50% et 71% pour les locations meublées, passeront très certainement sous la barre des 50% pour les locations saisonnières, et atteindront peut-être même le taux de 15%, jusqu’alors réservé à la location vide. Dès lors, choisissez le régime réel pour déclarer vos revenus de location meublée !
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Si l’enjeu de la rénovation énergétique n’est pas spécifique aux zones montagneuses, elles restent particulièrement concernées par ces questions.
En la matière, les propriétaires-bailleurs qui pratiquent la location meublée de longue durée pourront solliciter l’aide de l’Agence Nationale de l’habitat (ANAH) avec le dispositif MaprimeRénov’, accessible aux propriétaires-bailleurs louant jusqu’à 3 logements.
Afin de s’assurer de pouvoir tirer le meilleur parti d’une location meublée située dans une station de ski, il convient d’appliquer quelques conseils relatifs au logement, mais également aux modalités de mise en location.
Dans le cas d’un investissement, il est intéressant de prendre en compte la localisation du bien. En effet, plus ce dernier sera situé proche des stations voire des pistes de ski ou des activités proposées, qu’elles soient d’été ou d’hiver, plus il aura de chance d’attirer l’œil des éventuels locataires saisonniers.
La décoration et l’aménagement de votre chalet ou appartement jouent souvent un rôle crucial car ils contribuent au bien-être des locataires, et augmentent les retours positifs sur le logement. De même, l’aspect visuel est souvent pris en compte par les locataires saisonniers lors de leurs recherches, ainsi, plus le logement apparaitra accueillant, et plus vous augmenterez vos chances de trouver preneur.
Si la montagne est une destination particulièrement prisée en saison, elle peut également attirer des locataires souhaitant profiter de tarifs plus attractifs hors saison. Adapter le prix de l’hébergement en montagne, en prévoyant un prix plus bas hors des périodes de forte affluence, peut ainsi largement contribuer à augmenter le taux de réservation de votre meublé de tourisme.
Si vous n’habitez pas à proximité du logement loué, ou que vous n’avez pas le temps nécessaire à y consacrer, vous pouvez déléguer la gestion de votre logement à une agence spécialisée dans les hébergements en station de ski par exemple.
Au vu de la popularité des zones montagneuses comme destination touristique, passer à côté de l’opportunité de louer un chalet ou un appartement meublé dans une telle zone serait particulièrement dommage. Et si les questions fiscales peuvent apparaître complexes, il est toujours possible de se faire accompagner par un professionnel de la fiscalité du meublé.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
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