Guide de la location saisonnière (2025)
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Il n'existe pas, à proprement parler, de meilleur statut pour faire de la location saisonnière, puisque chacun des deux statuts dont il est possible de relever, celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP) dispose de ses propres avantages. De plus, relever de l'un ou l'autre statut n'est pas nécessairement un choix, mais dépend surtout de votre situation.

En effet, vous aurez le statut de LMNP tant que vos recettes annuelles seront inférieures à 23 000 €, ou que le total de vos autres revenus d'activité est supérieur à celui de vos recettes annuelles, même si leur montant dépasse 23 000 €.

Dans le cas contraire, autrement dit si vous percevez plus que 23 000 € de recettes annuelles de votre activité et que le montant de vos revenus est inférieur au total de vos recettes d'activité, vous serez considéré comme LMP. Chaque statut dispose d'un fonctionnement qui lui est propre. Ainsi, en cas de vente du bien, les loueurs qui relèvent du statut de LMNP au jour de la vente bénéficient, pour l'imposition de la plus-value réalisée, du régime de la plus-value des particuliers, alors que ceux qui relèvent du statut de LMP se voient appliquer le régime de la plus-value des professionnels.

Une autre différence se situe au niveau du déficit que les loueurs qui relèvent du régime réel peuvent générer pendant leur activité. Le déficit se crée lorsque des charges déductibles ne peuvent être déduites l'année où elles ont été générées car le montant imposable a déjà été ramené à 0 par le jeu de la déduction des charges et amortissements. Au statut LMNP, ce déficit est uniquement reportable sur les bénéfices des années futures, avec une durée de vie de 10 ans. Pour les LMP, la durée maximale de report est moindre, 6 ans, mais cela s'explique par le fait que les LMP peuvent, quant à eux, imputer leur déficit sur leur revenu global, et non sur les seuls bénéfices de l'activité de location meublée.

Enfin, du côté des charges sociales, il est important de noter que les LMNP sont assujettis aux prélèvements sociaux (17,2%), quand les LMP doivent s'acquitter des cotisations sociales (environ 40%, et une cotisation minimum même en l'absence de bénéfice).

Toutefois, ce dernier critère est à relativiser dans le cadre d'une activité de location de courte durée, comme le rappelle Aurélie Travers, conseillère experte JD2M :

Proposer un bien en location saisonnière en 2024 impose de respecter certaines obligations supplémentaires pour les meublés de tourisme comme la vérification du règlement de copropriété, et la réalisation de démarches auprès de la mairie.

Dans la plupart des cas, vous devrez obtenir une autorisation de la mairie de la commune où se situe votre meublé de tourisme pour pouvoir pratiquer la location de courte durée. Selon la réglementation en vigueur, il s'agira d'une déclaration simple, ou d'une déclaration préalable soumise à enregistrement.

Il se pourrait que vous deviez obtenir une autorisation de changement d'usage, obligation que les communes situées en zone tendue peuvent choisir de mettre en place. Ces règles peuvent évoluer au fil des ans, il conviendra donc de se tenir informé d'éventuels changements dans votre commune en 2025.

Retrouvez toutes les obligations légales dans notre guide complet de la location saisonnière !

Pour louer un meublé de tourisme, vous devrez commencer par déterminer quel est le meilleur vecteur pour proposer votre bien à la clientèle (agence, Airbnb, …).

Il vous faudra porter une attention toute particulière à la mise en valeur de votre bien, en fonction des attentes de vos locataires, en insistant sur sa proximité avec des centres d'intérêt ou encore son confort, photos à l'appui.

Toutes ces initiatives doivent également s'accompagner d'une stratégie de tarification appropriée, pour vous assurer la meilleure rentabilité avec un bon taux de réservations. Savoir faire évoluer vos prix en fonction des périodes de vacances ou des saisons est souvent un atout.

Enfin, une fois vos locataires trouvés, il ne faudra pas manquer de respecter quelques obligations, notamment celles de leur faire signer un bail saisonnier.

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En location meublée, les revenus générés sont imposés sur la base de votre taux marginal d'imposition, auquel s'ajoutent prélèvements sociaux ou cotisations sociales.

Le facteur qui sera déterminant sera votre montant imposable. Il est possible de réduire ce montant en choisissant le régime fiscal le plus adapté entre micro-BIC et régime réel.

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L'un des avantages est la rentabilité, car elle permet de demander un prix de location jusqu'à 30% supérieur à la location de longue durée. Elle n'est pas soumise aux règles d'encadrement des loyers.

La location saisonnière offre également de la flexibilité et la possibilité de profiter soi-même de son bien.

Du côté des inconvénients, la réglementation et la gestion (réservations, ménage, accueil) demandent plus d'implication que la location long terme.