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LMNP (Location Meublée Non Professionnelle): comment ça fonctionne ?

Vous êtes LMNP (Loueur en Meublé non Professionnel) ou souhaitez le devenir ? Remplissez vous les conditions pour être éligible ? Quelle fiscalité choisir pour payer moins d'impôts, et comment déclarer vos revenus ? Nos experts de la LMNP vous expliquent tout !

Définition de la LMNP :

La LMNP (acronyme de "Loueur en meublé non professionnel") est un statut juridique et fiscal particulier qui concerne les investisseurs en location meublée, pour les biens neufs ou anciens. Il permet de louer des logements meublés pour de courtes durées en location saisonnière (meublés de tourisme de type Airbnb) ou sur des durées plus longues.

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LMNP : conditions pour être éligible

Qui peut devenir loueur en meublé non professionnel en 2024 ? Pour obtenir ce statut, il faut respecter certaines conditions spécifiques en plus des conditions qui s’appliquent à tous les investisseurs en meublé.

Quelles sont les conditions pour devenir LMNP ?

La loi prévoit 2 conditions impératives pour obtenir le statut de location meublée non professionnelle :

    1. Les recettes tirées des activités de loueur en meublé (c'est-à-dire les loyers charges comprises) doivent être inférieures à 23 000€;

    2. Les gains issus de votre location LMNP doivent être inférieurs ou égaux aux autres revenus générés par les personnes appartenant au foyer fiscal.

Bon à savoir
Les autres revenus d’activité correspondent aux gains du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu en France dans les catégories suivantes :

  • Traitements et salaires y compris les pensions et rentes viagères
  • BIC autres que ceux tirés de la location meublée, BA, BNC
  • Revenus des gérants et associés

Et en cas de dépassement du plafond de recettes ?

En cas de dépassement du plafond fixé par les conditions ci-dessus, le loueur en meublé non professionnel devient automatiquement LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Ces conditions s'ajoutent aux règles qui s'appliquent à tous les propriétaires qui souhaitent louer en meublé :

Les normes légales à respecter :

  • Le bien doit être à usage d’habitation;
  • Il doit être décent (voir Vide ou meublé, un logement doit être décent);
  • Si l'appartement se situe dans un immeuble en copropriété, le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location meublée dans le bâtiment.
  • Il doit être meublé et comporter les équipements minimum obligatoires (un décret du 31 juillet 2015 fixe la liste précise des meubles et équipements à fournir au locataire).

Les équipements nécessaires pour la location meublée :

Vous pourrez louer en meublé à condition d’équiper votre logement à minima avec les éléments suivants :

  • De la literie (matelas, oreillers, couette)
  • Des rideaux ou volets pour occulter la lumière dans les chambres à coucher
  • Des plaques de cuisson
  • Un four ou un four à micro-ondes
  • Un réfrigérateur (avec une partie congélateur obligatoire en l’absence de congélateur)
  • De la vaisselle en quantité suffisante (en fonction de l’occupation maximale du logement)

  • Du matériel de cuisine

  • Une table et des sièges

  • Des rangements (étagères, placards...)

  • Des luminaires

  • Du matériel d'entretien adapté à l’usage courant de l’appartement ou de la maison meublée.

Si vous ne remplissez pas les conditions d'un équipement suffisant, vous risquez la requalification de votre logement meublé en location vide ! N'hésitez pas à prévoir du matériel et du mobilier supplémentaire afin de distinguer votre logement des autres biens à louer sur le marché (voir nos conseils sur l'équipement de votre bien meublé).

Comment obtenir le statut LMNP ?

La première démarche pour obtenir le statut de location meublée non professionnelle est d'acquérir un bien immobilier et de bien l'équiper pour le louer meublé.

La prochaine démarche obligatoire est de s'immatriculer en ligne sur le site de l'INPI (anciennement via le formulaire P0i pour une activité en nom propre, et le formulaire FCM pour les indivisions). Cette dernière vous permettra de :

  1. déclarer votre début d'activité locative,
  2. spécifier votre choix de régime fiscal (micro-BIC, réel simplifié ou réel normal),
  3. déterminer votre régime de TVA;

Vous disposez normalement d'un délai de 15 jours pour vous déclarer. Si vous avez dépassé les délais pour vous immatriculer, nous pouvons vous aider.

Vous obtiendrez finalement un numéro SIRET indispensable pour la déclaration de vos revenus aux impôts.

Immatriculez votre activité de LMNP

Après l'immatriculation LMNP :

Vous avez reçu votre numéro de SIRET ? Vous pouvez à présent :

  • adhérer à un OGA (Organisme de Gestion Agrée, aussi appelé CGA ou AGA); Cette adhésion vous permettra de bénéficier d'une réduction d'impôts de 2/3 de vos frais de comptabilité liés la gestion de votre bien loué. En choisissant l'une des offres de JD2M, vous bénéficierez du tarif préférentiel de notre OGA partenaire !
  • vous créer votre espace professionnel sur le site des impôts : vous pourrez y régler votre CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), une taxe locale payable par tous les loueurs en meublés avant le 15 décembre de l'année en cours. La première année d'activité, vous pourrez en être exonéré, sauf si vous avez démarré l'activité au 01/01 de l'année.

Bon à savoir :
Depuis le 01 janvier 2023, tous les propriétaires français doivent désormais déclarer l'occupation de leur(s) logement(s) à usage d'habitation sur l'espace "Gérer mes biens immobiliers" du site des impôts. En tant que LMNP, vous devrez donc déclarer l'identité de vos locataires, les périodes d'occupation de vos logements meublés et le montant de vos loyers.
Retrouvez tous nos conseils pour déclarer l'occupation de votre logement meublé.

Quels sont les avantages fiscaux du LMNP ?

La location meublée est une option intéressante pour développer son patrimoine. Mais comment optimiser fiscalement son investissement immobilier ? En tant que LMNP, le propriétaire-bailleur a accès à deux régimes fiscaux pour déclarer ses revenus aux impôts: le réel simplifié et le micro BIC. Pour calculer lequel est le plus avantageux pour vous, utilisez gratuitement notre simulateur d'imposition.

Le régime micro-BIC pour LMNP

Si les recettes du foyer fiscal issues de la location meublée longue durée sont inférieures ou égales à 77 700 € (15 000 € pour la location saisonnière), le régime par défaut est le micro-BIC.

Ce régime prévoit un abattement (ou déduction) forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles de l'activité de location meublée (ou 30 à 51 % pour les meublés de tourisme). 

Aucune déduction supplémentaire de charges ou d'amortissements n'est possible, ce qui rend ce régime moins intéressant que le régime réel simplifié.

Vous souhaitez déclarer vos revenus de location meublée au régime Micro BIC, mais vous avez du mal à finaliser votre déclaration seul ?
Découvrez l'offre Micro BIC spécialement conçue pour vous aider.

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Avantages du régime réel simplifié

Les LMNP peuvent bénéficier de cette option fiscale et optimiser leur fiscalité :

  • Charges déductibles

Le réel simplifié permet de déduire de nombreux coûts : l'entretien et la réparation du logement, les frais d'assurance et de gestion, les frais de comptabilité,  les intérêts d'emprunt...

  • Amortissements déductibles

Le régime du LMNP au réel simplifié permet de déduire l'amortissement du matériel et des locaux ainsi que des travaux (construction  ou amélioration), si ceux-ci sont inscrits à l'actif.

A savoir:
Si le loueur a acheté son logement l'année de la déclaration, il pourra déduire les frais de notaire liés à l'acquisition du logement, ainsi que les honoraires d'agence à condition de les comptabiliser l’année de la dépense. Dans le cas contraire, ils seront perdus.

L'option fiscal du réel simplifié permet de réaliser des économies d'impôt importantes : En effet, il est fréquent que le montant des charges et amortissements déductibles soit supérieur à 50% des recettes annuelles.

Quel que soit le régime choisi, le LMNP est soumis à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) et à la taxe de séjour dans certains cas.

Comment ne pas payer d'impôt en LMNP ?

85 % des clients de JD2M ont payé 0 € d'impôt ces 5 dernières années sur leurs revenus de location meublée. Comment ? En choisissant le régime réel simplifié !

Les LMNP ont le choix entre le micro-BIC et le régime réel pour faire leur déclaration. Dans la plupart des cas, le réel simplifié est beaucoup plus avantageux car il permet de déduire les charges et amortissements des recettes issues de leur location meublée, ce qui n’est pas le cas pour le micro-BIC.

Simulez gratuitement vos économies d'impôt de LMNP

La déclaration au réel est plus complexe que la déclaration au micro-BIC ; En effet, l’administration fiscale exige que les amortissements soient calculés par composants ; Il faut pour cela bien maîtriser les durées d’amortissement ainsi que leur proportion dans la valeur du bien immobilier. Ces calculs étant compliqués, vous gagnerez du temps et de la sérénité en vous faisant accompagner pour faire votre liasse fiscale !

Quels sont les taxes à payer en LMNP ?

les LMNP sont assujettis à plusieurs taxes (en grande partie déductibles des impôts si vous choisissez le régime réel simplifié !) :

  • La taxe foncière, un impôt local payable annuellement par le propriétaire du bien meublé ;
  • La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) annuelle, un impôt local qui a remplacé la taxe professionnelle, avec dans la plupart des cas une exonération pour la première année d'activité;
  • La taxe d'habitation pour les propriétaires qui louent leur résidence secondaire de temps en temps ou un bien en location meublée saisonnière, si aucun mandat de gestion par le biais d'une agence n'a été mis en place. Si vous payez déjà la CFE pour votre logement meublé vous en êtes exonéré sauf si celui-ci ne constitue pas votre habitation personnelle  et/ou si le logement est vide de locataire au 1er janvier.
  • La TVA, l'impôt sur la consommation, dont les LMNP sont la plupart du temps exonérés, sauf si le propriétaire a signé un bail avec un exploitant de résidence-services.

La CFE et la taxe foncière sont par exemple déductibles de vos revenus de location meublés si vous choisissez le réel simplifié, profitez dès la création de votre entreprise de cet avantage fiscal !

Pour plus d'informations sur les taxes, droits SACEM et taxe sur les logements vacants, consultez notre article détaillé sur les taxes en LMNP.

Comment déclarer ses revenus LMNP ?

Les démarches pour déclarer ses revenus issus de la location meublée non professionnelle aux impôts dépendent du régime fiscal choisi:

  • Au régime micro-BIC, il faut envoyer le formulaire 2042 C-PRO (cerfa 11222) complété en même temps que la déclaration sur le revenu (formulaire 2042).
  • Au régime réel simplifié, le loueur devra remplir et télétransmettre aux impôts sa liasse fiscale LMNP (formulaires cerfa 2031, 2033 et annexes), au plus tard en mai.
Dans le cas du régime fiscal du réel simplifié qui permet de déduire un grand nombre de charges et d'amortissements, la déclaration est plus complexe. Faites vous accompagner par JD2M,  spécialiste de la déclaration de revenus meublés aux impôts pour éviter les erreurs !

Dans quel logement investir en LMNP ?

Avant d'investir dans une location meublée, il faut réfléchir stratégiquement aux points suivants :

  • penser à la localisation du bien et déterminer une cible de locataires (étudiants, professionnels en déplacement...)
  • évaluer la rentabilité de son investissement (loyers perçus, charges, frais de gestion...)

Les appartements meublés sont très recherchés par les étudiants mais également par les actifs en mission professionnelle. Dans les grandes agglomérations, les studios et les deux pièces trouveront donc très facilement preneur.

Dans les zones touristiques, ils sont également de plus en plus recherchés mais pas forcément toute l’année, ce qui peut avoir un impact non négligeable du point de vue de la rentabilité !

Pourquoi investir dans le LMNP ancien ?

Le LMNP ancien concerne les logements meublés indépendants (par exemple un appartement dans un immeuble en copropriété ou une maison individuelle louée à des touristes) et en résidence-services (un studio dans une résidence-service pour étudiants, par exemple) déjà en exploitation.

L'investissement en logement meublé ancien a comme avantage principal le choix plus personnalisé de votre bien immobilier si vous optez pour un logement indépendant : vous pouvez choisir un bien localisé en centre-ville ou près d'une attraction touristique, avec un cachet particulier qui séduira une clientèle exigeante. S'il y a des travaux de réhabilitation ou d'aménagement à effectuer, vous pourrez les déduire en choisissant le LMNP au réel simplifié et ainsi réduire vos impôts de location meublée.

Si vous choisissez un bien ancien en résidence-services, vous aurez l'avantage par rapport au neuf d'avoir du recul sur la rentabilité réelle et les contraintes de gestion du logement, qui aura déjà été loué auparavant.

Quel bail LMNP choisir ?

Il existe plusieurs types de contrats locatifs parmi lesquelles l'investisseur pourra faire un choix en fonction de ses besoins:

Location meublée longue durée

De nombreux investisseurs locatifs choisissent de louer leur bien immobilier sur le long terme. Cela permet de réduire les contraintes de gestion (entrées et sorties des lieux, frais de ménage...) tout en garantissant une meilleure rentabilité qu'en location vide. Les propriétaires qui ont le statut LMNP peuvent louer leur bien immobilier :

  • à des étudiants (bail étudiant de 9 mois),
  • en résidence principale (12 mois minimum)

A savoir:
Il existe également un autre type de bail dit de "mobilité", dont la durée est obligatoirement comprise entre 1 et 10 mois. En savoir plus sur le bail mobilité

Location saisonnière (type Airbnb)

Si le bien immobilier est situé dans une zone touristique ou une grande ville, il peut être intéressant de le louer pour de courtes périodes (quelques jours à quelques semaines) à des touristes ou à des voyageurs d'affaires. Les investisseurs locatifs en LMNP peuvent opter pour :

  • un meublé de tourisme ( commercialisé sur Airbnb, Booking...);
  • un gîte rural;
  • une chambre d'hôte.

Location meublée longue
Bail mobilité
Location saisonnière
Durée du bail
Le bien loué est la résidence principale du locataire.
Le bien loué n'est pas la résidence principale du locataire.
1 an minimum renouvelable par tacite reconduction
Entre 1 et 10 mois non renouvelable
Entre 1 et 90 jours non renouvelable
9 mois en bail étudiant non renouvelable

S’il opte pour la location saisonnière, le propriétaire-bailleur doit faire une déclaration spécifique en Mairie et doit généralement collecter la taxe de séjour.

Attention, la loi prévoit une réglementation particulière lorsque le bien est situé dans une ville de plus de 200 000 habitants : une autorisation de changement d’usage est nécessaire sauf s'il s'agit de la résidence principale du propriétaire-bailleur, c’est-à-dire qu’il l’occupe 8 mois par an.

Dans certaines zones, il est tout à fait possible de combiner la location long terme (par exemple à un étudiant pendant l’année universitaire) et la location saisonnière.

Le LMNP en résidence-service

Le propriétaire-bailleur qui souhaite défiscaliser peut préférer l'investissement locatif en résidence-service en signant un contrat commercial avec un exploitant.

Les résidence-services sont des immeubles souvent neufs dont les appartements sont livrés équipés. Ils sont proposés à une clientèle spécifique :

  • résidence de tourisme pour la clientèle touristique en court séjour (comme Vinci ou Odalys);
  • résidence sénior (Ehpad), médicalisée ou non, pour les retraités (comme Domitys, ou les Senioriales) ;
  • résidence d'affaires (du type Citadines) à des voyageurs en déplacement professionnel;
  • studios pour étudiants (comme Réside Etudes, par exemple).

Logement neuf et défiscalisation LMNP

Réduire ses impôts et développer son patrimoine en investissant dans l'immobilier ? C'est la promesse de la défiscalisation, qui attire beaucoup d'investisseurs dans l'immobilier neuf. Mais quels dispositifs sont accessibles avec le statut LMNP ?

Le dispositif Pinel inadapté pour le LMNP

Le dispositif Pinel concerne les biens neufs ou en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), uniquement loués en résidence principale. Attention, le Pinel n'est pas applicable aux logements loués meublés, vous devez obligatoirement louer votre habitation vide.

Ce dispositif permet au propriétaire de déduire une partie du prix du bien immobilier directement de ses impôts. L’avantage se calcule sur une valeur maximum du logement de 300 000 €.

La réduction de l’impôt est de :

  • 12 % du prix d'acquisition, soit au maximum 36 000 €, si le bailleur loue 6 ans
  • 18 % du prix d'acquisition, soit au maximum 54 000 €, si le bailleur loue 8 ans
  • 21 % du prix d'acquisition, soit au maximum 63 000 €, si le bailleur loue 12 ans.

Le programme Pinel permet également de déduire certaines charges des revenus fonciers (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gardiennage...).

Le dispositif Censi-Bouvard

La réduction d'impôt sur le revenu dite « Censi-Bouvard » s’applique aux contribuables domiciliés en France qui ont acquis, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021, un bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement ou bien encore un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation. Il doit être situé dans une résidence services (par exemple un établissement pour personnes âgées, handicapées ou pour étudiants). Il doit être loué meublé et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de 9 ans.

Le Censi-Bouvard prévoit une réduction d'impôt de 11 % HT sur le prix d'achat du bien immobilier (sur un montant de 300 000 euros au maximum). La réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur 9 ans.

A noter :
Attention, il n'est pas possible de cumuler le Censi-Bouvard avec l'avantageuse déduction des amortissements prévue par le LMNP au régime réel simplifié, mais il reste possible d'amortir la fraction du bien supérieur à 300 000 €.

Qu'il s'agisse du dispositif Pinel ou Censi-Bouvard, dans les deux cas, il s'agit de niches fiscales (l'ensemble des niches étant plafonné à 10 000 euros). Avant d'y avoir recours, vérifiez si le statut LMNP au réel simplifié, accessible pour les logements neufs et anciens, n'est pas plus adapté à votre stratégie patrimoniale.

Fiscalité du LMP Vs LMNP

Les différences de fiscalité entre les deux statuts sont nombreuses:

  • Le loueur en meublé professionnel peut imputer le déficit généré sur son revenu global sans limitation de montant, tandis que le déficit généré en qualité de LMNP s’imputera pendant 10 ans sur les futurs bénéfices.
  • Si le LMP exerce depuis plus de 5 ans,  il peut être exonéré de plus-value si les recettes sont inférieures à 90 000 euros. De son côté, le LMNP sera imposé selon le régime de plus-values des particuliers.
  • Enfin, sous certaines conditions, le bien meublé peut ne pas être intégré dans l'assiette de calcul de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour le LMP, notamment si l'activité locative meublée est son activité principale.

En revanche, les cotisations sociales peuvent s'élever à 40 % du bénéfice réalisé dans le cas de la location meublée professionnelle alors que les prélèvements sociaux du LMNP sont généralement plafonnés à 17,2 % des revenus imposables.

Location vide ou location meublée non professionnelle ?

Vous hésitez entre louer en vide ou en meublé ? La fiscalité est très différente : les gains issus de la location vide, ou nue, sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers alors que ceux générés avec le statut LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et Commerciaux).

Micro-BIC ou micro-foncier ?

  • En location vide, si les revenus ne dépassent pas 15 000 euros, c'est le régime du micro-foncier qui s'applique. Le propriétaire-bailleur bénéficie alors d'un abattement forfaitaire de 30 % sur toutes ses charges et travaux. Il est donc imposé sur 70% de ses recettes.
  • Au régime du micro-bic pour LMNP, l'abattement forfaitaire est de 50%, c'est-à-dire que le loueur est imposé sur 50% de ses recettes. Il reste donc plus intéressant que le micro-foncier (pour réduire encore davantage votre imposition, préférez le régime réel simplifié).

Régime réel foncier ou régime réel BIC ?

  • En location vide, l’option pour le régime Réel foncier ne permet pas au loueur d’amortir le bien, ni de déduire les frais d’acquisition. Seuls les travaux d’amélioration et les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles.
  • En location meublée, l’option pour le régime Réel Simplifié permet de payer très peu (voire pas du tout) d’impôts pendant plusieurs années grâce à l’amortissement du bien, des gros travaux et à la déduction de toutes les charges inhérentes à son activité de location meublée, notamment les frais d’acquisition (frais de notaire, commission d’agence immobilière).

Nous espérons que cette introduction au statut LMNP vous sera utile.

Foire aux Questions

Les loueurs de meublés de tourisme pourraient être concernés par d'importants changements de loi en 2024. Plus d'informations dans notre article sur le projet de loi PPL1176 visant les meublés de tourisme !

Le LMNP classique, c'est la location meublée non professionnelle de logements neufs ou anciens avec deux régimes fiscaux possibles : le micro-BIC ou le  réel.  L'investissement en LMNP classique permet d'être exonéré en partie ou totalement d'impôt sur vos revenus locatifs.

Depuis le 01/01/2023, les LMNP qui viennent de créer leur activité de location meublée doivent faire leur immatriculation LMNP sur le site de L'INPI et non plus sur Infogreffe. Vous y renseignerez vos choix de régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel) ainsi que votre régime de TVA. Précédemment, les loueurs en meublé non professionnels en nom propre remplissaient un formulaire p0I et ceux en indivision un formulaire FCM. 



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