Le LMNP (acronyme de "Loueur en meublé non professionnel") est un statut juridique et fiscal particulier qui concerne les investisseurs en location meublée, pour les biens neufs ou anciens.
Vous souhaitez comprendre rapidement le statut et la fiscalité de la location meublée non professionnelle ? Remplissez vous les conditions pour être éligible à ce statut avantageux ? Cet article est fait pour vous !
Qui peut devenir loueur en meublé non professionnel ? Pour obtenir ce statut, il faut respecter certaines conditions spécifiques en plus des conditions qui s’appliquent à tous les investisseurs en meublé.
Les recettes tirées des activités de loueur en meublé (c'est-à-dire les loyers charges comprises) doivent être inférieures à 23 000€;
Les gains issus de votre location LMNP doivent être inférieurs ou égaux aux autres revenus générés par les personnes appartenant au foyer fiscal.
Bon à savoir
Les autres revenus d’activité correspondent aux gains du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu en France dans les catégories suivantes :
Et en cas de dépassement du plafond de recettes ?
En cas de dépassement du plafond fixé par les conditions ci-dessus, le loueur en meublé non professionnel devient automatiquement LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
Ces conditions s'ajoutent aux règles qui s'appliquent à tous les propriétaires qui souhaitent louer en meublé :
Vous pourrez louer en meublé à condition d’équiper votre logement à minima avec les éléments suivants :
De la vaisselle en quantité suffisante (en fonction de l’occupation maximale du logement)
Du matériel de cuisine
Une table et des sièges
Des rangements (étagères, placards...)
Des luminaires
Du matériel d'entretien adapté à l’usage courant de l’appartement ou de la maison meublée.
Si vous ne remplissez pas les conditions d'un équipement suffisant, vous risquez la requalification de votre logement meublé en location vide ! N'hésitez pas à prévoir du matériel et du mobilier supplémentaire afin de distinguer votre logement des autres biens à louer sur le marché (voir nos conseils sur l'équipement de votre bien meublé).
Avant d'investir dans une location meublée, il faut réfléchir stratégiquement aux points suivants :
Les appartements meublés sont très recherchés par les étudiants mais également par les actifs en mission professionnelle. Dans les grandes agglomérations, les studios et les deux pièces trouveront donc très facilement preneur.
Dans les zones touristiques, ils sont également de plus en plus recherchés mais pas forcément toute l’année, ce qui peut avoir un impact non négligeable du point de vue de la rentabilité !
Le LMNP ancien concerne les logements meublés indépendants (par exemple un appartement dans un immeuble en copropriété ou une maison individuelle louée à des touristes) et en résidence-services (un studio dans une résidence-service pour étudiants, par exemple) déjà en exploitation.
L'investissement en logement meublé ancien a comme avantage principal le choix plus personnalisé de votre bien immobilier si vous optez pour un logement indépendant : vous pouvez choisir un bien localisé en centre-ville ou près d'une attraction touristique, avec un cachet particulier qui séduira une clientèle exigeante. S'il y a des travaux de réhabilitation ou d'aménagement à effectuer, vous pourrez les déduire en choisissant le LMNP au réel simplifié et ainsi réduire vos impôts de location meublée.
Si vous choisissez un bien ancien en résidence-services, vous aurez l'avantage par rapport au neuf d'avoir du recul sur la rentabilité réelle et les contraintes de gestion du logement, qui aura déjà été loué auparavant.
Il existe plusieurs types de contrats locatifs parmi lesquelles l'investisseur pourra faire un choix en fonction de ses besoins:
De nombreux investisseurs locatifs choisissent de louer leur bien immobilier sur le long terme. Cela permet de réduire les contraintes de gestion (entrées et sorties des lieux, frais de ménage...) tout en garantissant une meilleure rentabilité qu'en location vide. Les propriétaires qui ont le statut LMNP peuvent louer leur bien immobilier :
A savoir:
Il existe également un autre type de bail dit de "mobilité", dont la durée est obligatoirement comprise entre 1 et 10 mois. En savoir plus sur le bail mobilité
Si le bien immobilier est situé dans une zone touristique ou une grande ville, il peut être intéressant de le louer pour de courtes périodes (quelques jours à quelques semaines) à des touristes ou à des voyageurs d'affaires. Les investisseurs locatifs en LMNP peuvent opter pour :
Location meublée longue |
Bail mobilité |
Location saisonnière |
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Durée du bail |
Le bien loué est la résidence principale du locataire. |
Le bien loué n'est pas la résidence principale du locataire. |
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1 an minimum renouvelable par tacite reconduction |
Entre 1 et 10 mois non renouvelable |
Entre 1 et 90 jours non renouvelable |
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9 mois en bail étudiant non renouvelable |
S’il opte pour la location saisonnière, le propriétaire-bailleur doit faire une déclaration spécifique en Mairie et doit généralement collecter la taxe de séjour.
Attention, la loi prévoit une réglementation particulière lorsque le bien est situé dans une ville de plus de 200 000 habitants : une autorisation de changement d’usage est nécessaire sauf s'il s'agit de la résidence principale du propriétaire-bailleur, c’est-à-dire qu’il l’occupe 8 mois par an.
Dans certaines zones, il est tout à fait possible de combiner la location long terme (par exemple à un étudiant pendant l’année universitaire) et la location saisonnière.
Le propriétaire-bailleur qui souhaite défiscaliser peut préférer l'investissement locatif en résidence-service en signant un contrat commercial avec un exploitant.
Les résidence-services sont des immeubles souvent neufs dont les appartements sont livrés équipés. Ils sont proposés à une clientèle spécifique :
La première démarche pour obtenir le statut de location meublée non professionnelle est d'acquérir un bien immobilier et de bien l'équiper pour le louer meublé.
La prochaine démarche obligatoire est de s'immatriculer en ligne sur le site de l'INPI :
ou
Vous disposez normalement d'un délai de 15 jours pour vous déclarer. Si vous avez dépassé les délais pour vous immatriculer, nous pouvons vous aider.
Vous obtiendrez finalement un numéro SIRET indispensable pour la déclaration de vos revenus aux impôts.
Vous avez reçu votre numéro de SIRET ? Vous pouvez à présent :
La location meublée est une option intéressante pour développer son patrimoine. Mais comment optimiser fiscalement son investissement immobilier ? En tant que LMNP, le propriétaire-bailleur a accès à deux régimes fiscaux pour déclarer ses revenus aux impôts: le réel simplifié et le micro BIC. Pour calculer lequel est le plus avantageux pour vous, utilisez gratuitement notre simulateur d'imposition.
Si les recettes du foyer fiscal issues de la location meublée sont inférieures ou égales à 77 700 € (188 700 € pour les meublés de tourisme classés), le régime par défaut est le micro-BIC.
Ce régime prévoit un abattement (ou déduction) forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles de l'activité de location meublée (ou 71 % pour les meublés de tourisme). Autrement dit le loueur est imposé dans sa tranche d'imposition sur la moitié des recettes perçues (loyers charges comprises).
Aucune déduction supplémentaire de charges ou d'amortissements n'est possible, ce qui rend ce régime moins intéressant que le régime réel simplifié.
Les LMNP peuvent bénéficier de cette option fiscale et optimiser leur fiscalité :
Le réel simplifié permet de déduire de nombreux coûts : l'entretien et la réparation du logement, les frais d'assurance et de gestion, les frais de comptabilité, les intérêts d'emprunt...
Le régime du LMNP au réel simplifié permet de déduire l'amortissement du matériel et des locaux ainsi que des travaux (construction ou amélioration), si ceux-ci sont inscrits à l'actif.
A savoir:
Si le loueur a acheté son logement l'année de la déclaration, il pourra déduire les frais de notaire liés à l'acquisition du logement, ainsi que les honoraires d'agence à condition de les comptabiliser l’année de la dépense. Dans le cas contraire, ils seront perdus.
L'option fiscal du réel simplifié permet de réaliser des économies d'impôt importantes : En effet, il est fréquent que le montant des charges et amortissements déductibles soit supérieur à 50% des recettes annuelles.
Quel que soit le régime choisi, le LMNP est soumis à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) et à la taxe de séjour dans certains cas.
85 % des clients de JD2M ont payé 0 € d'impôt ces 5 dernières années sur leurs revenus de location meublée. Comment ? En choisissant le régime réel simplifié !
Les LMNP ont le choix entre le micro-BIC et le régime réel pour faire leur déclaration. Dans la plupart des cas, le réel simplifié est beaucoup plus avantageux car il permet de déduire les charges et amortissements des recettes issues de leur location meublée, ce qui n’est pas le cas pour le micro-BIC.
La déclaration au réel est plus complexe que la déclaration au micro-BIC ; En effet, l’administration fiscale exige que les amortissements soient calculés par composants ; Il faut pour cela bien maîtriser les durées d’amortissement ainsi que leur proportion dans la valeur du bien immobilier. Ces calculs étant compliqués, vous gagnerez du temps et de la sérénité en vous faisant accompagner pour faire votre liasse fiscale !
les LMNP sont assujettis à plusieurs taxes (en grande partie déductibles des impôts si vous choisissez le régime réel simplifié !) :
La CFE et la taxe foncière sont par exemple déductibles de vos revenus de location meublés si vous choisissez le réel simplifié, profitez dès la création de votre entreprise de cet avantage fiscal !
Pour plus d'informations sur les taxes, droits SACEM et taxe sur les logements vacants, consultez notre article détaillé sur les taxes en LMNP.
Les démarches pour déclarer ses revenus issus de la location meublée non professionnelle aux impôts dépendent du régime fiscal choisi:
Réduire ses impôts et développer son patrimoine en investissant dans l'immobilier ? C'est la promesse de la défiscalisation, qui attire beaucoup d'investisseurs dans l'immobilier neuf. Mais quels dispositifs sont accessibles avec le statut LMNP ?
Le dispositif Pinel concerne les biens neufs ou en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), uniquement loués en résidence principale. Attention, le Pinel n'est pas applicable aux logements loués meublés, vous devez obligatoirement louer votre habitation vide.
Ce dispositif permet au propriétaire de déduire une partie du prix du bien immobilier directement de ses impôts. L’avantage se calcule sur une valeur maximum du logement de 300 000 €.
La réduction de l’impôt est de :
Le programme Pinel permet également de déduire certaines charges des revenus fonciers (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gardiennage...).
La réduction d'impôt sur le revenu dite « Censi-Bouvard » s’applique aux contribuables domiciliés en France qui ont acquis, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021, un bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement ou bien encore un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation. Il doit être situé dans une résidence services (par exemple un établissement pour personnes âgées, handicapées ou pour étudiants). Il doit être loué meublé et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de 9 ans.
Le Censi-Bouvard prévoit une réduction d'impôt de 11 % HT sur le prix d'achat du bien immobilier (sur un montant de 300 000 euros au maximum). La réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur 9 ans.
A noter :
Attention, il n'est pas possible de cumuler le Censi-Bouvard avec l'avantageuse déduction des amortissements prévue par le LMNP au régime réel simplifié, mais il reste possible d'amortir la fraction du bien supérieur à 300 000 €.
Qu'il s'agisse du dispositif Pinel ou Censi-Bouvard, dans les deux cas, il s'agit de niches fiscales (l'ensemble des niches étant plafonné à 10 000 euros). Avant d'y avoir recours, vérifiez si le statut LMNP au réel simplifié, accessible pour les logements neufs et anciens, n'est pas plus adapté à votre stratégie patrimoniale.
Les différences de fiscalité entre les deux statuts sont nombreuses:
En revanche, les cotisations sociales peuvent s'élever à 40 % du bénéfice réalisé dans le cas de la location meublée professionnelle alors que les prélèvements sociaux du LMNP sont généralement plafonnés à 17,2 % des revenus imposables.
Vous hésitez entre louer en vide ou en meublé ? La fiscalité est très différente : les gains issus de la location vide, ou nue, sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers alors que ceux générés avec le statut LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et Commerciaux).
Nous espérons que cette introduction au statut LMNP vous sera utile.
A partir de 2022, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) peuvent opter pour le régime réel jusqu'à la date de dépôt de leur déclaration de revenus (déclaration n° 2042), en mai-juin. Il faut dans ce cas envoyer un courrier de levée d'option au centre des impôts dont dépend le logement loué.
Avant ce changement en 2022, la date limite pour passer du régime micro-BIC au réel simplifié, souvent plus intéressant fiscalement, était fixée au 1er février.
Le LMNP classique, c'est la location meublée non professionnelle de logements neufs ou anciens avec deux régimes fiscaux possibles : le micro-BIC ou le réel. L'investissement en LMNP classique permet d'être exonéré en partie ou totalement d'impôt sur vos revenus locatifs.