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Le LMNP, comment ça fonctionne ?

Le LMNP (acronyme de "Loueur en meublé non professionnel") est un statut juridique et fiscal particulier qui concerne les investisseurs en location meublée, pour les logements neufs ou anciens.

Vous souhaitez investir dans une location meublée et souhaitez comprendre rapidement ce qu'est le statut de Loueur en meublé non Professionnel ? Etes-vous éligible au statut LMNP ? Cet article est fait pour vous !

LMNP : Les conditions pour être éligible

Qui peut devenir loueur en meublé non professionnel ? Pour obtenir ce statut, il faut respecter certaines conditions spécifiques aux LMNP en plus des conditions qui s’appliquent à tous les loueurs en meublé :

LMNP : deux conditions impératives


    1. Les recettes tirées des activités de loueur en meublé (c'est-à-dire les loyers charges comprises) doivent être inférieures à 23 000€;

    2. Les recettes de l' activité de LMNP doivent être inférieures ou égales aux autres revenus d'activité générés par les personnes appartenant au foyer fiscal.

Bon à savoir
Les autres revenus d’activité correspondent aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu en France dans les catégories suivantes :

  • Traitements et salaires y compris les pensions et rentes viagères
  • BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, BA, BNC
  • Revenus des gérants et associés

En cas de dépassement du plafond des recettes LMNP fixé par les conditions ci-dessus, le LMNP devient automatiquement LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Ces conditions s'ajoutent aux règles qui s'appliquent à tous les investisseurs qui souhaitent louer en meublé :

Les normes à respecter pour louer en meublé

LMNP : dans quel type de logement investir ?

Avant d'investir dans une location meublée, le loueur doit:

  • penser à la localisation du bien et déterminer une cible de locataires (étudiants, professionnels en déplacement...)
  • évaluer la rentabilité de son investissement (loyers perçus, charges, frais de gestion...)

Les logements meublés sont très recherchés par les étudiants mais également par les actifs en mission professionnelle. Dans les grandes agglomérations, les studios et les deux pièces meublés trouveront donc très facilement preneur.

Dans les zones touristiques, les meublés sont également de plus en plus recherchés mais pas forcément toute l’année, ce qui peut avoir un impact non négligeable du point de vue de la rentabilité !

Quel type de location meublée choisir ?

Il existe plusieurs types de locations meublées parmi lesquelles l'investisseur en LMNP pourra faire un choix en fonction de ses besoins:

Location meublée longue durée

De nombreux investisseurs en location meublée choisissent de louer leur logement sur le long terme. Cela permet de réduire les contraintes de gestion (entrées et sorties des lieux, frais de ménage...) tout en garantissant une meilleure rentabilité qu'en location vide. Les loueurs en meublé non professionnel (LMNP) peuvent louer leur logement :

  • à des étudiants (bail étudiant de 9 mois),
  • en résidence principale (12 mois minimum)

A savoir:
Il existe également un autre type de bail dit de "mobilité", dont la durée est obligatoirement comprise entre 1 et 10 mois. En savoir plus sur le bail mobilité

Location saisonnière (type Airbnb)

Si le logement est situé dans une zone touristique ou une grande ville, il peut être intéressant de le louer pour des courtes durées (quelques jours à quelques semaines) à des touristes ou à des voyageurs d'affaires. Les investisseurs en LMNP peuvent opter pour :

  • la location d'un meublé de tourisme (logement commercialisé sur Airbnb, Booking...);
  • la location d'un gîte rural;
  • la location d'une chambre d'hôte.

Location meublée longue Bail mobilité
Location saisonnière
Durée du bail
Le logement loué est la résidence principale du locataire.
Le logement loué n'est pas la résidence principale du locataire.
1 an minimum renouvelable par tacite reconduction
Entre 1 et 10 mois non renouvelable
Entre 1 et 90 jours non renouvelable
9 mois en location étudiante non renouvelable


S’il opte pour la location saisonnière, le loueur doit faire une déclaration spécifique en Mairie et doit généralement collecter la taxe de séjour.

Attention, une réglementation particulière s'applique lorsque le logement est situé dans une ville de plus de 200 000 habitants : une autorisation de changement d’usage est nécessaire sauf si logement est la résidence principale du loueur, c’est-à-dire qu’il l’occupe 8 mois par an.

Dans certaines zones, il est tout à fait possible de combiner la location meublée longue durée (par exemple à un étudiant pendant l’année universitaire) et la location saisonnière.

Investissement en résidence-service

Le loueur en meublé non professionnel qui souhaite défiscaliser peut préférer l'investissement locatif en résidence-service en signant un bail commercial avec un exploitant.

Les résidence-services sont des immeubles souvent neufs dont les logements sont livrés équipés. Ces logements sont proposés à une clientèle spécifique :

  • résidence de tourisme pour la location de courte durée à des touristes (comme les résidences Vinci ou Odalys);
  • résidence sénior (Ehpad), médicalisée ou non, pour les retraités (comme Domitys, ou les Senioriales) ;
  • résidence d'affaires (du type Citadines) pour la location de courte durée à des voyageurs en déplacement professionnel;
  • résidence étudiante (comme Réside Etudes, par exemple).

Comment devenir LMNP ?

La première démarche est d'acquérir un logement et de l'équiper pour louer en meublé.

Ensuite, le loueur en meublé doit déclarer son début d'activité en ligne sur le site d'Infogreffe :

Le loueur dispose normalement d'un délai de 15 jours pour déclarer son début d'activité. Si vous avez dépassé les délais pour vous immatriculer, nous pouvons vous aider.

Le loueur en meublé obtiendra finalement un numéro SIRET indispensable pour la déclaration de ses revenus issus de la location meublée.

LMNP, quels avantages fiscaux ?

En tant que LMNP, le loueur a accès à deux régimes fiscaux pour déclarer ses revenus aux impôts: le régime réel simplifié et le micro BIC. Pour calculer lequel est le plus avantageux pour vous, utilisez gratuitement notre simulateur d'imposition LMNP.

Le régime micro-BIC pour LMNP

Si les recettes du foyer fiscal issues de la location meublée sont inférieures ou égales à 72 600 € (176 200 € pour les meublés de tourisme classés), le régime par défaut est le micro-BIC.

Ce régime prévoit un abattement (ou déduction) forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles de l'activité de loueur en meublé (ou 71 % pour les meublés de tourisme). Autrement dit le loueur est imposé dans sa tranche d'imposition sur la moitié des recettes perçues (loyers charges comprises).

Aucune déduction supplémentaire de charges ou d'amortissements n'est possible, ce qui rend ce régime moins intéressant que le régime réel simplifié pour les LMNP.

Avantages du régime réel simplifié

Les LMNP peuvent bénéficier du régime réel simplifié et optimiser leur fiscalité de loueur en meublé.

  • Charges déductibles au réel

Le loueur en meublé non professionnel peut déduire de nombreux coûts : l'entretien et la réparation du logement, les frais d'assurance et de gestion, les frais de comptabilité,  les intérêts d'emprunt...

  • Amortissements déductibles

Le régime du LMNP au réel simplifié permet de déduire l'amortissement du matériel et des locaux ainsi que des travaux (construction  ou amélioration), si ceux-ci sont inscrits à l'actif.

A savoir:
Si le loueur a acheté son logement l'année de la déclaration, il pourra déduire les frais de notaire liés à l'acquisition du logement, ainsi que les honoraires d'agence à condition de les comptabiliser l’année de la dépense. Dans le cas contraire, ils seront perdus.

Le régime réel simplifié permet de réaliser des économies d'impôt importantes : En effet, il est fréquent que le montant des charges et amortissements déductibles soit supérieur à 50% des recettes annuelles.

Au micro-BIC ou au régime réel, le LMNP est soumis à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) et à la taxe de séjour dans certains cas.

Logement neuf et défiscalisation LMNP

Réduire ses impôts en investissant dans l'immobilier ? C'est la promesse de la défiscalisation, qui attire beaucoup d'investisseurs dans le logement neuf. Mais quels dispositifs sont accessibles avec le statut LMNP ?

Le dispositif Pinel inadapté pour le LMNP

Le dispositif Pinel concerne les logements neufs ou en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), uniquement loués en résidence principale. Attention, le Pinel n'est pas applicable aux logements loués meublés, vous devez obligatoirement louer votre logement vide.

Ce dispositif permet au loueur de déduire une partie du prix du logement directement de ses impôts. L’avantage se calcule sur une valeur maximum du logement de 300 000 €.

La réduction de l’impôt est de :

  • 12 % du prix du logement, soit au maximum 36 000 €, si le bailleur loue 6 ans
  • 18 % du prix du logement, soit au maximum 54 000 €, si le bailleur loue 8 ans
  • 21 % du prix du logement, soit au maximum 63 000 €, si le bailleur loue 12 ans.

Le dispositif Pinel permet également de déduire certaines charges des revenus fonciers (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gardiennage...).

Le dispositif Censi-Bouvard

La réduction d'impôt sur le revenu dite « Censi-Bouvard » s’applique aux contribuables domiciliés en France qui ont acquis, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou bien encore un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation. Ce logement doit être situé dans une résidence services (par exemple une résidence pour personnes âgées, handicapées ou pour étudiants). Il doit être loué meublé et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de 9 ans.

Le Censi-Bouvard prévoit une réduction d'impôt de 11 % HT sur le prix d'achat du bien immobilier (sur un montant de 300 000 euros au maximum). La réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur 9 ans.

A noter :
Attention, il n'est pas possible de cumuler le Censi-Bouvard avec l'avantageuse déduction des amortissements prévue par le LMNP au régime réel simplifié, mais il reste possible d'amortir la fraction du bien supérieur à 300 000 €.

Qu'il s'agisse d'un investissement Pinel ou Censi-Bouvard, dans les deux cas, il s'agit de niches fiscales (l'ensemble des niches étant plafonné à 10 000 euros). Avant d'y avoir recours, vérifiez si le statut LMNP au réel simplifié, accessible pour les logements neufs et anciens, n'est pas plus avantageux pour vous.

Comment déclarer ses revenus LMNP ?

Les démarches pour déclarer ses revenus de loueur en meublé non professionnel aux impôts dépendent du régime fiscal choisi:

  • Au régime micro-BIC, le loueur devra envoyer le formulaire 2042 C-PRO (cerfa 11222) complété en même temps que la déclaration sur le revenu (formulaire 2042).
  • Au régime réel simplifié, le loueur devra remplir et télétransmettre aux impôts sa liasse fiscale LMNP (formulaires cerfa 2031, 2033 et annexes), au plus tard en mai.

Fiscalité du LMP Vs LMNP

Les différences de fiscalité entre les deux statuts sont nombreuses:

  • Le loueur en meublé professionnel peut imputer le déficit généré sur son revenu global sans limitation de montant, tandis que le déficit généré en qualité de LMNP s’imputera pendant 10 ans sur les futurs bénéfices LMNP.
  • Si le LMP exerce depuis plus de 5 ans,  il peut être exonéré de plus-value si les recettes sont inférieures à 90 000 euros. De son côté, le LMNP sera imposé selon le régime de plus-values des particuliers.
  • Enfin, sous certaines conditions, le logement meublé peut ne pas être intégré dans l'assiette de calcul de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour le LMP, notamment si l'activité de loueur en meublé est son activité principale.

En revanche, les cotisations sociales peuvent s'élever à 40 % du bénéfice réalisé dans le cas du LMP alors que les prélèvements sociaux du LMNP sont généralement plafonnés à 17,2 % des revenus imposables.

Location vide ou location meublée en LMNP ?

Vous hésitez entre louer en vide ou en meublé ? La fiscalité est très différente : les revenus issus de la location vide, ou nue, sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers alors que les revenus générés avec le statut LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et Commerciaux).

Micro-BIC ou micro-foncier ?

  • En location vide, si les revenus ne dépassent pas 15 000 euros, c'est le régime du micro-foncier qui s'applique. Le loueur bénéficie alors d'un abattement forfaitaire de 30 % sur toutes ses charges et travaux. Il est donc imposé sur 70% de ses recettes.
  • Au régime du micro-bic pour LMNP, l'abattement forfaitaire est de 50%, c'est-à-dire que le loueur est imposé sur 50% de ses recettes. Le micro-BIC reste donc plus intéressant que le micro-foncier (pour réduire encore davantage votre imposition de LMNP, préférez le régime réel simplifié au micro-BIC).

Régime réel foncier ou régime réel BIC?

  • En location vide, l’option pour le régime Réel foncier ne permet pas au loueur d’amortir le bien, ni de déduire les frais d’acquisition. Seuls les travaux d’amélioration et les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles.
  • En location meublée, l’option pour le régime Réel Simplifié permet au LMNP de payer très peu (voire pas du tout) d’impôts pendant plusieurs années grâce à l’amortissement du logement, des gros travaux et à la déduction de toutes les charges inhérentes à son activité de location meublée, notamment les frais d’acquisition (frais de notaire, commission d’agence immobilière).

Nous espérons que cette introduction au statut LMNP vous sera utile.

Sur le même sujet : Amortissement LMNP Comptabilité LMNP Déclaration location meublée Fiscalité LMNP Statut LMNP


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