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Mis à jour le 27/08/2025
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) non géré désigne une location meublée dans laquelle le propriétaire assure lui-même la gestion de son bien, sans recourir à un exploitant ou à une société de gestion.
Dans cet article, nous vous expliquons en détail le fonctionnement du LMNP non géré, ses avantages, ses limites et toutes les clés pour réussir votre investissement.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) non géré concerne un particulier qui met en location un logement meublé sans signer de bail commercial avec un exploitant de résidence services.
Le propriétaire peut assurer lui-même la gestion locative (recherche de locataire, bail, loyers, entretien) ou confier ces tâches à une agence immobilière traditionnelle.
Il agit en tant que bailleur privé et est responsable de toutes les obligations légales et fiscales liées à son activité.
Le LMNP non géré s’applique uniquement aux logements meublés hors résidences de services (comme les résidences étudiantes, seniors, EHPAD ou de tourisme). Le propriétaire doit signer un bail de location meublée classique, directement avec le locataire, et non un bail commercial avec une société d’exploitation.
Pour bénéficier du régime LMNP non géré, le logement doit respecter la liste des 11 équipements obligatoires définie par la loi ALUR de 2014. Cette liste comprend notamment de la literie, une table, des sièges, des rangements, des équipements de cuisine, des luminaires et du matériel d’entretien ménager.
Sur le plan fiscal, le statut de LMNP s’applique si vos recettes annuelles locatives sont inférieures à 23 000 € (loyers charges comprises) et / ou inférieures aux autres gains professionnels de votre foyer fiscal. Et en cumulant les 2 conditions, vous passez automatiquement au statut de loueur meublé professionnel (LMP).
De plus, vous devez déclarer votre activité de loueur sur le guichet unique de l’INPI. Cette démarche est obligatoire pour obtenir un SIRET. Il vous faudra aussi choisir votre régime fiscal (micro-BIC ou régime réel simplifié).
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Les + :
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Critères |
LMNP non géré |
LMNP géré |
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Gestion locative |
Le propriétaire gère lui-même toutes les démarches (recherche, bail, loyers, entretien). |
Un exploitant ou gestionnaire professionnel s’occupe de la gestion locative complète |
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Régime fiscal |
Micro-BIC ou régime réel |
Micro-BIC ou régime réel |
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Autonomie du bailleur |
Contrôle total sur la gestion et les décisions |
Gestion déléguée |
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Types de biens concernés |
Location meublée de longue ou courte durée |
Résidences de services (étudiantes, séniors, tourisme, EHPAD) avec bail commercial de 9 ans |
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Flexibilité |
Liberté dans la fixation des loyers, choix des locataires et du type de bail |
Conditions standardisées imposées par le contrat avec l’exploitant |
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Sécurité des loyers |
Loyers perçus directement, dépend de la gestion et de la solvabilité du locataire |
Loyers souvent garantis par l’exploitant, même en cas de vacance locative |
Alors, comment choisir ?
Le LMNP non géré est adapté aux bailleurs souhaitant conserver la maîtrise complète de leur bien et prêts à s’investir dans la gestion locative.
Le LMNP géré est recommandé pour ceux qui préfèrent déléguer la gestion et bénéficier d’une sécurité concernant les loyers. C’est la solution à privilégier pour un investissement plus passif.
Avec le LMNP non géré, le propriétaire choisit librement le locataire, fixe le montant du loyer et décide de la durée du bail selon ses objectifs.
Il garde la main sur son logement. Il peut même l’occuper de manière libre et temporaire ou décider de le mettre en vente. Cela est possible aussi dans certains logements gérés, mais ces périodes doivent être convenues avec l’exploitant.
Enfin, le bailleur peut aussi opter pour une
solution hybride et déléguer partiellement certaines tâches à une agence immobilière.
En tant que bailleur en LMNP, vous pouvez déclarer vos revenus selon deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel simplifié. Le choix du régime dépend de votre situation et impacte directement votre imposition.
Le régime micro-BIC s’applique si vos recettes annuelles ne dépassent pas certains plafonds :
77 700 € pour la location longue durée, les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés ;
15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
Pour calculer votre résultat imposable, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire (50 % ou 30 % selon le type de meublé) sur vos recettes locatives. Il n’est pas possible de déduire les charges ou amortissements avec ce régime.
Le régime réel simplifié, lui, permet de déduire les charges réelles (entretien, assurances, intérêts d’emprunt…) ainsi que l’amortissement du logement, du mobilier et des gros travaux. Cette option est souvent plus avantageuse fiscalement, car les charges et amortissements peuvent largement réduire le résultat imposable, voire générer un déficit.
La déclaration au régime réel demande cependant une bonne maîtrise comptable, notamment pour calculer les amortissements. Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable.
Bon à savoir: Le
micro-BIC est adapté en cas de recettes modestes, de faibles charges et si vous privilégiez la simplicité.
Le régime réel est conseillé si vous avez un emprunt, des charges élevées, des travaux ou si vous cherchez à optimiser votre fiscalité dès le début et sur le long terme.
En LMNP non géré, vous pouvez investir dans tous types de logements meublés, qu’ils soient situés en centre-ville, quartiers étudiants, zones touristiques ou encore en périphérie.
Vous profitez d’une
grande liberté stratégique. Vous pouvez adapter votre investissement au marché local, à la demande et à vos objectifs personnels (location longue durée, bail étudiant, location saisonnière, etc.).
Vous fixez librement le loyer selon l’état du bien, son emplacement ou la saisonnalité.
Vous évitez les frais de gestion (souvent 20 à 30 % du loyer) et gardez le contrôle sur la rotation des locataires pour limiter la vacance locative.
Un logement bien meublé et entretenu se revend aussi plus facilement, avec une plus-value potentielle si le marché local est porteur.
En LMNP non géré, vous n’avez pas la contrainte d’un bail commercial, ni de dépendance à un tiers. Cette solution est donc à privilégier en cas de transmission du bien à ses héritiers ou de projet de revente.
Louer un bien meublé sans l’aide d’un gestionnaire (ou a minima d’une conciergerie) implique un engagement personnel important. Vous devez :
rechercher les locataires ;
rédiger les contrats ;
réaliser les états des lieux ;
assurer l’entretien du logement ;
suivre les éventuels litiges.
Cette charge peut vite devenir chronophage, surtout si vous cumulez plusieurs biens ou si vous résidez loin du logement loué.
Contrairement à un bien en résidence gérée, aucun loyer n’est garanti. En cas de vacance ou de mauvais payeur, vos recettes peuvent chuter brutalement.
Pour limiter ce risque, il faut donc bien sélectionner vos locataires et privilégier un emplacement géographique qui a
du potentiel.
La location meublée est strictement encadrée :
Le bien doit être à usage d’habitation;
Il doit être décent ;
Si l'appartement se situe dans un immeuble en copropriété, le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location meublée dans le bâtiment ;
Il doit être meublé et comporter les équipements minimum obligatoires.
Ces obligations évoluent régulièrement et nécessitent donc
une veille réglementaire active de votre part.
Un bien LMNP dans l’ancien, bien situé et sans gestionnaire, peut coûter plus cher au mètre carré qu’un lot en résidence gérée.
Avant d’acheter, estimez précisément la rentabilité de votre futur bien, en prenant en compte son prix d’achat, les frais de gestion (qui seront moindres en non géré), les charges courantes, ainsi que la fiscalité applicable. N’hésitez pas à comparer plusieurs biens et à vérifier la vacance locative moyenne dans le secteur pour éviter les mauvaises surprises.
Il faut privilégier les zones avec une forte demande locative, comme les centres-villes ou les villes étudiantes, où le flux de locataires est constant.
Vous pouvez aussi cibler les zones touristiques mais vous serez dépendant de la saisonnalité. Ce choix nécessite aussi une gestion plus active, sur quelques mois de l’année.
Selon votre projet, regardez s’il y a un
réseau de transports autour du logement, des
commerces, des
écoles, etc. Vous pouvez aussi vous renseigner sur les
projets urbains à venir.
Gérer soi-même son bien est souvent plus rentable, mais cela demande de la rigueur, du temps et une organisation solide.
La
solution intermédiaire est de déléguer certaines tâches (par exemple la recherche de locataires et les états des lieux) à une agence ou une conciergerie (pour la location saisonnière).
Pour limiter les risques d’impayés, il est conseillé de demander au locataire :
une copie de sa pièce d’identité ;
ses 3 derniers bulletins de salaire
un contrat de travail ;
sa dernière quittance de loyer.
Si le locataire ne présente pas de garanties solides, vous pouvez exiger un garant solvable (souvent un proche avec un revenu stable).
Généralement, le locataire doit justifier d’un revenu net au moins trois fois supérieur au montant du loyer.
Le bail de location doit également être clair et préciser les obligations de chaque partie.
Vous pouvez aussi souscrire des assurances pour sécuriser votre investissement locatif :
l’ assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : elle couvre les sinistres survenant en l’absence d’un locataire ou en complément de l’assurance du locataire ;
la multirisque habitation : elle couvre les dégâts des eaux, incendies, bris de glace ou encore les catastrophes naturelles. Elle est généralement à la charge du locataire mais peut être nécessaire en cas de logement vacant ;
la garantie loyers impayés (GLI) : elle prend en charge les loyers non perçus, les frais de contentieux et parfois les dégradations locatives.
Il est important aussi d' entretenir régulièrement votre bien : mobilier en bon état, équipements fonctionnels, décoration soignée. Cela peut-être un atout dans les zones où l’offre dépasse la demande. Un logement bien entretenu est également plus facile à revendre.
Si vous envisagez de transmettre votre bien à vos proches, vous pouvez anticiper cette opération en mettant en place un démembrement de propriété. Cette stratégie consiste à donner la nue-propriété du bien tout en conservant l’usufruit. Vous continuez donc à percevoir les loyers. Cette technique patrimoniale permet de réduire significativement les droits de donation.
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Les frais de notaire sont plus faibles dans le neuf (2 à 3 %) que dans l’ancien (7 à 8 %). En revanche, le prix au mètre carré y est souvent plus élevé. Acheter neuf peut aussi être plus sécurisant car vous bénéficiez des garanties constructeur (décennale, biennale, parfait achèvement). Le logement respecte aussi les dernières normes énergétiques. Cela limite les travaux à prévoir.
L’ancien, lui, peut vous permettre d’accéder à des surfaces plus grandes à prix équivalent, avec un potentiel de rentabilité supérieur en cas de rénovation. Ces travaux sont un levier intéressant pour optimiser la fiscalité de votre LMNP. Toutefois, cela demande du temps et un budget.
Vous l’avez compris, avec le LMNP non géré, vous gardez la main sur votre bien et pouvez optimiser votre fiscalité. Ce statut s’adresse à ceux qui souhaitent s’impliquer dans la gestion locative, construire un patrimoine à leur rythme et maximiser leur rentabilité sur le long terme. Il est adapté à un premier achat locatif, comme aux investisseurs plus expérimentés.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert de la LMNP comme JD2M pour profiter de tous les avantages de ce régime.
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Le LMNP non géré implique que le propriétaire gère sa location (recherche des locataires, rédaction du bail, entretien) ou par le biais d’une agence immobilière. Le LMNP géré repose sur un bail commercial avec un exploitant (dans une résidence de services).
Votre bien doit être décent et meublé (avec les 11 équipements obligatoires). Vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 €/an et aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Oui, vous pouvez déléguer certaines tâches (comme les états des lieux ou la gestion des annonces) à une agence ou à une conciergerie, tout en conservant le statut LMNP non géré. Ce qui compte, c’est l’absence de bail commercial avec un exploitant.
Les principaux risques du LMNP non géré sont la vacance locative, les impayés et la non-conformité aux obligations légales (meublé décent, équipements, copropriété…).
Oui, vous pouvez tout à fait utiliser un bien meublé pour faire de la location courte durée. Attention cependant à la réglementation locale (taxe de séjour, déclaration préalable, durée maximale de location pour les résidences principales).
Oui, si vous êtes prêt à vous impliquer dans la gestion de votre location. C’est une porte d’entrée pour comprendre le marché immobilier, optimiser sa fiscalité et se constituer un patrimoine.
Sur un même bien immobilier, il n’est généralement pas possible de passer du statut LMNP non géré au LMNP géré (ou inversement). Ces deux statuts correspondent à des types de contrats et d’exploitation très différents.
Vous pouvez revendre votre bien librement, sans contrainte contractuelle (contrairement au LMNP géré). Attention, si vous avez amorti le bien au régime réel, il faudra réintégrer le montant des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value.
Le neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits (2 à 3 %), de garanties constructeur et de performances énergétiques optimales. C’est un avantage pour attirer des locataires et limiter les frais de travaux.
Article rédigé par Stéfano Demari
