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Mis à jour le 27/08/2025
La location meublée étudiante est une option avantageuse pour les bailleurs en recherche de rentabilité. Couplée aux avantages du régime réel en LMNP, cette solution peut vous permettre d’optimiser votre rendement net tout en bénéficiant d’un marché locatif dynamique et sécurisé.
Qu’est-ce qu’un bail étudiant ? Quelle est la réglementation à respecter ? Quel régime fiscal choisir ? Voici tout ce qu’il faut savoir avant d’exploiter un logement étudiant.
La location meublée étudiante repose sur un bail spécifique, prévu par la loi du 6 juillet 1989.
Contrairement à un bail meublé classique, la durée de ce bail est de 9 mois et sans reconduction tacite. À l’échéance, le contrat prend fin automatiquement, sans démarche particulière du bailleur ni du locataire. Il s’agit d’une stratégie locative intéressante car vous pouvez coupler le bail meublé étudiant avec un bail de location saisonnière durant les mois d'été.
Le bail étudiant ne doit pas non plus être confondu avec le bail mobilité, même si ces deux baux ont des caractéristiques communes (location meublée et profil locatif temporaire).
Bon à savoir: Vous pouvez signer un bail plus long avec un étudiant, mais dans ce cas, il s’agira d’un bail meublé classique, avec un engagement d’1 an.
Pour être considéré comme meublé, le logement doit comporter une liste minimale de 11 équipements, définie par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 :
de la literie (matelas, oreillers, couette) ;
des rideaux ou volets pour occulter la lumière dans les chambres à coucher ;
des plaques de cuisson ;
un four ou un four à micro-ondes ;
un réfrigérateur (avec une partie congélateur obligatoire en l’absence de congélateur) ;
de la vaisselle en quantité suffisante ;
du matériel de cuisine ;
une table et des sièges ;
des rangements (étagères, placards...) ;
des luminaires ;
du matériel d'entretien adapté à l’usage courant de l’appartement ou de la maison meublée.
Un logement partiellement équipé (parfois qualifié de semi-meublé) ne permet donc pas de conclure un bail meublé. Dans ce cas, il faudra rédiger un bail « nu » pour une durée de 3 ans.
Enfin, le bien doit également répondre aux critères de décence : surface minimale de 9 m² pour une personne seule, absence de risque pour la sécurité ou la santé, aération suffisante, installation électrique conforme, chauffage, sanitaires fonctionnels, etc.
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En toute logique, la location meublée étudiante est strictement réservée aux étudiants.
Si le locataire est mineur, c’est son représentant légal qui devra signer le bail. Le parent ou tuteur engage alors sa responsabilité, tout en assurant la solvabilité du contrat par une éventuelle caution solidaire.
Le bail doit cependant être établi au nom de l’étudiant, et non à celui des parents.
Bon à savoir : Vous devez vous assurer que votre futur locataire est bien inscrit dans un établissement d’enseignement supérieur. Vous pouvez lui demander de fournir sa carte d’étudiant ou un certificat de scolarité pour l’année de la location.
La colocation est tout à fait compatible avec un bail étudiant meublé. Dans ce cas, le bailleur a deux solutions : un bail unique signé par tous les colocataires ou plusieurs baux individuels. La durée maximale de 9 mois s’applique là aussi.
Cela peut être une stratégie intéressante car les étudiants sont de plus en plus nombreux à se tourner vers la la colocation :
Le loyer peut être plus accessible ;
Ils profitent d’un logement plus grand, souvent mieux équipé ;
Ils apprécient la vie en communauté.
Côté bailleur, la colocation permet d’optimiser la surface louée et d’ augmenter la rentabilité du bien.
On vous le disait, le bail meublé étudiant est prévu spécifiquement pour couvrir une année universitaire. Sa durée maximale est de 9 mois. À l’échéance, il prend fin de plein droit, sans formalités de résiliation.
Si l’étudiant souhaite rester dans le logement l’année suivante, il faudra signer un nouveau bail. Le bailleur reste libre d’accepter ou de refuser.
Même si le bail est signé pour 9 mois, le locataire peut quitter le logement à tout moment. Pour cela, il doit respecter un préavis d’un mois.
Il doit en informer le bailleur par lettre recommandée, par remise en main propre contre signature ou par voie d’huissier.
Les choses sont différentes pour le bailleur. La loi Alur lui interdit de résilier un bail avant son terme, sauf dans 3 cas précis :
Le propriétaire souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même, y loger son conjoint ou un enfant ;
Il veut vendre le bien ;
Il invoque une clause résolutoire prévue au contrat (ex. : impayés, absence de dépôt de garantie, non-respect des lieux).
Bon à savoir : Avant d’utiliser la clause résolutoire prévue dans le contrat, le bailleur doit d’abord envoyer une mise en demeure au locataire pour lui demander de régulariser la situation. Si ce dernier ne répond pas ou refuse, le propriétaire peut alors engager une procédure pour mettre fin au bail.
Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges). Il doit être indiqué dans le bail. Il est encaissé à la signature du contrat et restitué dans un délai d’un mois après l’état des lieux de sortie, sous réserve d’éventuelles retenues.
Le propriétaire bailleur peut exiger un garant. C’est une pratique fréquente pour les étudiants sans revenu. Il s’agit souvent d’un parent. Le locataire peut aussi passer par une solution de cautionnement comme la garantie Visale.
Si l’étudiant reste plus longtemps que l’année universitaire, il est possible de lui proposer un bail meublé classique d’un an. Ce contrat est reconductible tacitement, sauf congé donné par l’une des parties. Les règles de préavis sont similaires à celles d’un bail étudiant.
Puisqu’il s’agit d’un bail meublé, le logement reste soumis aux mêmes exigences d’équipements et de décence que le bail étudiant. Il permet aussi de bénéficier du régime LMNP.
Créé par la loi Élan, le bail mobilité est un contrat meublé de courte durée, allant de 1 à 10 mois. Il est non renouvelable et non reconductible. Il s’adresse à des locataires en mobilité temporaire : étudiants en stage, en formation, en alternance ou jeunes actifs en mission temporaire.
Le propriétaire a interdiction de demander un dépôt de garantie.
Ce bail n’est pas compatible avec une colocation, mais il reste ouvert au statut LMNP.
La demande locative reste très soutenue dans les villes universitaires, en particulier pour les logements meublés de petite surface. Le taux d’occupation moyen toutes villes confondues se situe autour de 90 %, y compris pour des baux de 9 mois.
Résultat : les vacances locatives sont rares, surtout si votre logement est bien situé, proche des transports et conforme aux attentes des étudiants.
Autre atout : en meublé, vous pouvez pratiquer un loyer jusqu’à 15 à 20 % plus élevé qu’en location vide.
En 2025, la rentabilité nette d’un logement étudiant meublé oscille entre 4 % et 5,5 %, voire 7 % dans certaines villes. À titre de comparaison, la location nue dépasse rarement 3,5 % net.
Le risque d’impayé est relativement faible en location étudiante :
Les étudiants présentent souvent un garant familial, généralement un parent, qui s’engage à payer en cas de défaillance ;
En l’absence de garant, vous pouvez proposer la garantie Visale, qui couvre jusqu’à 36 mois de loyers impayés ;
De nombreux étudiants perçoivent des aides de la CAF (APL ou ALS) pour les aider à payer leur loyer.
Lorsque vous louez un logement meublé, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers comme pour une location vide.
C’est un avantage car cela vous permet de bénéficier d’un régime fiscal plus favorable, notamment grâce à la possibilité de déduire vos amortissements.
De plus, en LMNP, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux :
le régime réel simplifié : il vous permet de déduire toutes les charges liées à votre activité de location meublée : frais d’assurance, frais de gestion, intérêts d’emprunt, abonnements divers, etc. Vous pouvez aussi déduire les amortissements du bien, du mobilier et du matériel, ainsi que ceux liés à la construction ou la rénovation (si le bien est inscrit à l’actif).
le micro-BIC : il est accessible si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 €. Vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes annuelles mais ne pourrez rien déduire de plus. Cette solution est généralement moins avantageuse sur le plan fiscal.
|
Régime fiscal |
Micro-BIC |
Régime réel |
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Calcul du résultat imposable |
Abattement de 50 % |
Déduction des charges réelles et des amortissements |
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Charges déduites |
Non |
Oui |
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Amortissements |
Non |
Oui |
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Obligations fiscales |
Déclaration de revenus avec le formulaire 2042 C-Pro |
Tenue d’une comptabilité Liasse fiscale Formulaire 2042 C-Pro |
De nombreux bailleurs hésitent à prendre le régime réel, car celui-ci nécessite de tenir une comptabilité. Pourtant, il permet de réaliser des économies d’impôts significatives.
Vous paierez très peu voire pas du tout d’impôt sur vos revenus de location meublée pendant plusieurs années.
Choisissez des petites surfaces (studio, T2) : ces logements répondent aux besoins des étudiants et sont généralement plus faciles à louer rapidement.
Meublez le logement en alliant qualité et praticité : optez pour du mobilier robuste et facile d’entretien. Vous pouvez aussi proposer des rangements optimisés (étagères murales, lits avec tiroirs).
Soyez vigilant sur le bail et l’état des lieux : listez clairement chaque meuble et équipement fourni dans le contrat de location. À l’entrée du locataire, prenez le temps de faire un état des lieux détaillé, en notant l’état exact du mobilier et des surfaces.
Proposez un logement bien situé : ciblez des emplacements proches des transports en commun, des universités ou écoles et des commerces (supermarchés, pharmacie).
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Le bail meublé étudiant est conclu pour une durée de 9 mois, soit une année universitaire. Il n’est pas reconduit automatiquement. À son terme, si l’étudiant souhaite rester, il faut signer un nouveau bail
Les revenus issus d’une location meublée étudiante sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous pouvez opter pour le régime micro-BIC ou pour le régime réel simplifié.
La taxe d’habitation est due par le locataire occupant le logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Les étudiants rattachés au foyer fiscal de leurs parents et louant un logement ne sont pas redevables de la taxe d’habitation.
Attention, pour profiter de cette exonération, les parents doivent indiquer dans leur déclaration de revenus que leur enfant est toujours rattaché à leur foyer, même s’il réside dans un autre logement. Il faut aussi mentionner précisément l’adresse du logement étudiant dans la case prévue à cet effet.
Oui, c’est possible, dès lors que cet étudiant peut vous fournir un justificatif (carte d’étudiant ou certificat de scolarité).
Oui. La garantie Visale est une caution locative gratuite proposée par Action Logement pour certains logements en métropole et dans les DROM. Le locataire doit obtenir un visa d’Action Logement et le bailleur doit accepter cette garantie.
En cas de loyers impayés ou de dégradations, Action Logement indemnise d’abord le propriétaire, puis récupère le montant auprès du locataire.
Vous pouvez inclure internet et les charges locatives courantes (eau, électricité, entretien des parties communes) directement dans le loyer ou les facturer séparément. Dans tous les cas, le bail doit préciser clairement quelles charges sont dues par le locataire.
Article rédigé par Stéfano Demari
