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Mis à jour le 09/10/2025
Après une année 2025 marquée par un ralentissement des variations des taux immobiliers, les investisseurs et emprunteurs s’interrogent désormais sur l’évolution à venir : faut-il s’attendre à un nouveau cycle de hausse ou la confirmation d’une tendance à la baisse ?
Pour vous aider, nous faisons le point sur les prévisions des taux immobiliers en 2026.
L’Observatoire Crédit Logement/CSA prévoit une remontée progressive des taux de crédit immobilier en 2026, avec un taux moyen estimé à 3,40 %, contre 3,08 % au second semestre 2025.
Cette hausse serait due à un environnement macroéconomique plus tendu, marqué par une inflation persistante et une croissance modérée. Michel Mouillart, directeur scientifique de l’Observatoire, souligne que cette remontée pourrait ralentir le pouvoir d’achat immobilier et influencer les décisions d’investissement.
À l’inverse, certains experts envisagent une baisse des taux, entre 2,5 et 2,9 % en 2026.
Cette perspective repose sur une maîtrise de l’inflation et une politique monétaire accommodante de la Banque centrale européenne.
François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, a indiqué que la BCE pourrait envisager de reprendre son cycle de baisse des taux si les conditions économiques le permettent.
Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers s’est établi à 3,07 % en juillet 2025.
Cette stabilisation pourrait représenter un palier avant une remontée ou une poursuite de la baisse, selon l’évolution des indicateurs économiques et des décisions de politique monétaire à venir.
Ce qu’il faut retenir : pour les investisseurs LMNP, il peut être judicieux de profiter de cette période pour envisager un nouvel achat ou ajuster le financement de leur bien.
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Les + :
Les décisions de la BCE sont déterminantes dans l’évolution des taux immobiliers.
Pour 2026, les économistes anticipent un taux directeur compris entre 1,5 % et 2,3 %. Si la BCE resserre sa politique monétaire, les taux de crédit pourraient augmenter. En revanche, si elle reste souple, les taux devraient rester stables.
La dette publique française reste élevée, estimée à 114 % du PIB en 2025 (INSEE). Ce niveau a un impact direct sur les taux obligataires et, par conséquent, les crédits immobiliers.
Un déficit important pourrait pousser l’État à emprunter plus, ce qui ferait monter les taux longs (OAT) et les crédits.
Les événements internationaux, comme le conflit en Ukraine et les tensions commerciales mondiales, créent une incertitude économique qui peut affecter les taux immobiliers. Les banques ajustent alors leurs conditions de prêt pour limiter leur risque.
Un retour de l’inflation pourrait pousser la BCE à augmenter ses taux pour la contenir. À l’inverse, si l’inflation reste maîtrisée, les taux de crédit pourraient rester stables ou même baisser.
L’incertitude politique, qu’il s’agisse des élections ou des décisions gouvernementales, influence les OAT à long terme, comme celle à 10 ans qui sert de référence pour fixer les taux des crédits immobiliers.
Quand la situation politique devient instable, les OAT peuvent augmenter, ce qui fait monter les taux de crédit.
Ce scénario reste le plus probable selon les prévisions actuelles. Les taux immobiliers pourraient progresser légèrement pour se situer entre 3,20 % et 3,40 %.
Cette évolution serait due à une combinaison de plusieurs facteurs :
la politique monétaire légèrement plus restrictive de la BCE ;
le maintien d’une inflation modérée ;
une stabilité relative des marchés obligataires.
Ce qu’il faut retenir : si vous êtes investisseur en LMNP, attendre pour acheter votre bien pourrait augmenter le coût de votre crédit, mais le marché restera globalement stable.
La probabilité de ce scénario est évaluée à
30 %. Les taux resteraient proches de leur niveau actuel,
entre 2,8 % et 3,1 %. Cette situation est envisageable uniquement si la BCE maintient une politique monétaire souple et que l’inflation reste maîtrisée.
Ce qu’il faut retenir : si cette stabilisation se confirme, vous pouvez acheter sans que le coût de votre crédit n’augmente de manière significative.
C’est le scénario le moins probable. Les taux pourraient descendre légèrement, entre 2,5 % et 2,9 %, si l’inflation reste faible et que la BCE adopte une politique monétaire très accommodante.
Ce qu’il faut retenir : si les taux baissent, votre crédit coûtera moins cher.
L’analyse des taux immobiliers repose sur la combinaison des facteurs économiques et financiers précédemment cités : décisions de la BCE, inflation dans la zone euro, OAT à 10 ans, dette publique, contexte géopolitique et stabilité politique française.
Pour suivre l’évolution, il est conseillé de surveiller régulièrement :
les publications de l’ Observatoire Crédit Logement/CSA pour les taux moyens ;
les annonces de la BCE sur sa politique monétaire ;
les indicateurs d’inflation et OAT publiés par Eurostat et l’INSEE.
Fin 2025, le gouvernement français adoptera le budget 2026. Parallèlement, la Banque centrale européenne annoncera ses décisions de politique monétaire en décembre.
Ces évolutions influenceront directement les taux immobiliers pour le début de l'année 2026.
Au premier trimestre 2026, les premières mesures issues du budget adopté en 2025 commenceront à se faire sentir sur l’économie. Si vous investissez en LMNP, vous devrez suivre leur impact sur la dette publique, la croissance et les taux de crédit.
Entre avril et septembre 2026, la BCE pourra décider de monter ou baisser ses taux d’intérêt selon l’inflation et la santé de l’économie. Ces décisions feront varier le coût de vos crédits immobiliers, c’est-à-dire le montant des intérêts que vous paierez.
À la fin de 2026, vous pourrez faire le point sur l’évolution des taux immobiliers et les mesures budgétaires prises durant l’année. Cela vous aidera à prévoir vos projets LMNP pour 2027 et à décider s’il vaut mieux acheter ou renégocier un crédit.
Si les taux augmentent de 0,3 point, votre capacité d’emprunt peut diminuer d’environ 35 000 €. Concrètement, cela signifie que
vous pourrez acheter un bien moins cher ;
ou vous devrez compléter votre crédit par vos économies pour financer le même projet.
Les prévisions annoncent une hausse des prix de 1 à 2 % en 2026 (Observatoire Crédit Logement, 2025).
Même si les taux restent stables ou augmentent légèrement, une petite hausse des prix peut réduire votre pouvoir d’achat immobilier.
Reporter votre achat peut sembler prudent, mais cela a un coût d’opportunité : selon l’évolution des taux ou des prix, vous pourriez payer plus pour le même bien.
Pour vérifier si votre investissement LMNP reste rentable malgré la hausse possible des taux ou des prix, il faut regarder vos seuils de rentabilité : loyers que vous percevez, charges, fiscalité et mensualités de crédit.
Selon votre situation (épargne disponible, montant du prêt, type de bien), ces seuils vous aident à savoir si acheter maintenant est intéressant ou s’il vaut mieux attendre.
Si vous achetez votre premier bien immobilier, choisissez le moment où les taux et les prix sont les plus favorables. Faites évaluer votre capacité d’emprunt par votre banque pour connaître le montant exact que vous pouvez financer. Ainsi, vous pourrez saisir rapidement un bien intéressant.
Si vous cherchez à acheter un bien LMNP, il faut comparer le rendement attendu avec le coût du crédit.
Même si les taux augmentent légèrement, un projet avec un bon rendement peut rester rentable.
Selon l’évolution des taux, vous pouvez tenter de renégocier vos mensualités de remboursement avec votre banque.
Si votre budget est limité, il peut être plus sûr d’investir dès maintenant plutôt que d’attendre une baisse des taux. Attendre peut être risqué : les prix pourraient monter ou les taux rester stables.
Aux États-Unis, la Réserve fédérale (Fed) prévoit un taux directeur moyen autour de 2,9 % en 2026. Ce taux influence directement le coût des crédits immobiliers.
En Allemagne, la Bundesbank et les anticipations du marché prévoient une stabilité des taux autour de 3 % pour les crédits immobiliers.
En Suisse, les taux restent bas malgré une légère hausse possible, tandis qu’au Royaume-Uni, la Bank of England pourrait relever ses taux pour contenir l’inflation.
Observer les taux à l’international permet de mieux anticiper les décisions de la BCE.
Les investisseurs en LMNP peuvent s’inspirer de ces exemples pour décider quand acheter, renégocier ou sécuriser un crédit, en fonction des mouvements attendus sur les marchés européens et des taux immobiliers.
Les OAT à 10 ans et les spreads obligataires sont des indicateurs qui peuvent annoncer des variations des taux immobiliers. Une hausse de l’OAT ou un élargissement des spreads peuvent indiquer que les crédits risquent de devenir plus chers.
Bon à savoir : Les spreads obligataires correspondent à la différence de rendement entre une obligation sûre (comme l’OAT française à 10 ans) et une obligation plus risquée. Un spread large signale un risque élevé et peut faire monter les taux de crédit, tandis qu’un spread faible indique un risque réduit et des taux plus stables.
La stabilité du gouvernement et les réformes économiques ou fiscales influencent la confiance des marchés. En cas de changement ou d’incertitude, les taux peuvent bouger rapidement..
Les conflits internationaux, la fin de certaines crises ou la variation des prix de l’énergie peuvent entraîner de la volatilité sur les marchés. Ces événements ont un impact indirect mais réel sur les conditions de crédit et les taux immobiliers.
Les banques adaptent leurs conditions de crédit selon la situation économique et leur exposition au risque. Elles peuvent :
soit demander un apport plus élevé, limiter le montant du prêt ou durcir les critères de remboursement. Dans ce cas, il vaut mieux patienter ;
soit réduire leur niveau d’exigences : alors c'est le moment d’investir.
Avec un taux fixe, vos mensualités ne changent pas : vous savez exactement combien vous payez chaque mois. Avec un taux variable, vos mensualités peuvent monter ou descendre.. Pour un premier investissement LMNP, il est souvent plus sûr de choisir un taux fixe, afin de protéger votre trésorerie et votre projet.
Le moment où vous achetez votre bien LMNP peut changer le coût total de votre investissement. Il est important de suivre les variations des taux, des prix et des conditions bancaires. Cela est indispensable pour repérer les périodes les plus avantageuses pour vous.
Pour obtenir de meilleures conditions sur votre crédit, vous pouvez :
augmenter votre apport personnel pour rassurer la banque ;
présenter un prévisionnel du rendement de votre bien pour montrer la rentabilité du projet ;
comparer plusieurs offres et utiliser ces propositions pour négocier un meilleur taux ;
tenir compte du contexte économique pour choisir le meilleur moment pour négocier.
Il faut prévoir des alternatives au cas où les taux ou les prix augmenteraient :
réduire le montant de votre prêt ;
choisir un bien moins cher ou avec un meilleur rendement ;
différer votre achat jusqu’à ce que les conditions de crédit ou les prix deviennent plus favorables ;
renégocier votre prêt actuel pour libérer de la trésorerie ;
trouver un apport supplémentaire.
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Les prévisions sont partagées. Certains experts anticipent une hausse modérée jusqu’à 3,40 %, d’autres un maintien ou une baisse entre 2,5 % et 2,9 %. Tout dépendra de l’inflation, de la politique de la BCE, mais aussi du contexte économique et politique.
Si vous êtes prêt financièrement et que votre projet est rentable, vous pouvez acheter pour profiter de votre pouvoir d’achat actuel. Attendre comporte un risque : les taux pourraient monter ou les prix augmenter.
Il faut prendre en compte la politique monétaire de la BCE, la dette et le budget français, l’inflation dans la zone euro, le contexte géopolitique et la stabilité politique en France. Les OAT à 10 ans et les spreads obligataires sont aussi des indicateurs à surveiller.
Le scénario le plus probable prévoit une remontée modérée entre 3,20 % et 3,40 %.
Tout dépend de l’inflation et de la conjoncture économique. Si l’inflation reste faible et que l’économie ralentit, la BCE pourrait réduire ses taux. Si l’inflation persiste, elle pourra maintenir ou relever ses taux pour la contenir.
Mieux vaut choisir
un taux fixe pour vos mensualités. Vous pouvez aussi
renégocier votre crédit actuel ou prévoir des solutions alternatives, comme réduire le montant de votre prêt, viser un bien moins cher ou faire un apport plus important.
Une hausse de 0,3 point peut réduire votre capacité d’emprunt d’environ 35 000 €.
Pas forcément. Les prévisions pour 2026 annoncent une hausse de 1 à 2 % des prix. Une hausse des taux peut limiter votre pouvoir d’achat, mais cela ne garantit pas une baisse des prix.
Article rédigé par Stéfano Demari
