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Mis à jour le 28/10/2025
Vous venez d’acheter un appartement ancien et souhaitez le rénover ? Remise aux normes, choix des matériaux, budget à prévoir, les questions sont nombreuses quand on se lance dans ce type de projet.
Quelles sont les étapes clés ? Quels sont les tarifs des entreprises de rénovation ? Y a-t-il des aides disponibles ? Voici un guide complet pour y voir plus clair.
Acheter dans l’ancien est une bonne stratégie pour :
faire des économies sur le prix d’achat ;
trouver des biens situés en centre-ville ;
profiter du charme et du cachet que l’on ne retrouve pas dans le neuf (moulures, parquets, hauteur sous plafond) ;
personnaliser l’aménagement du bien et renforcer son attractivité ;
augmenter le potentiel de valorisation du bien après rénovation ;
profiter de dispositifs fiscaux pour alléger le coût des travaux.
Bon à savoir: Si vous souhaitez louer ce bien, vous pouvez choisir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) pour votre activité. Au régime réel, vous pourrez amortir le coût des travaux et ainsi réduire vos impôts.
Vous souhaitez obtenir des renseignements sur le statut LMNP ? Contactez gratuitement l’un de nos experts pour en savoir plus. Nous sommes disponibles pour répondre à vos questions.
Toutefois, cet investissement comporte aussi certains inconvénients :
Travaux nécessaires : les installations électriques, la plomberie et l'isolation peuvent être obsolètes et nécessitent une mise aux normes potentiellement longue et coûteuse ;
Frais de notaire plus élevés : dans l'ancien, ces frais sont généralement compris entre 7 et 8 %, contre 2 à 3 % pour le neuf ;
Un budget de rénovation difficile à prévoir: en cours de travaux, vous pouvez avoir de mauvaises surprises et découvrir que vous avez des travaux supplémentaires à réaliser ;
Entretien plus fréquent : les bâtiments anciens demandent souvent plus de réparations au fil des années.
Lorsque vous allez organiser vos travaux, il est important de garder en tête les 3 objectifs suivants :
Améliorer le confort : il faudra probablement optimiser l’isolation, moderniser les pièces et repenser l’aménagement ;
Mettre aux normes : vous devez vous assurer que le logement respecte les standards actuels pour la sécurité des occupants (électricité, gaz, etc.) ;
Valoriser votre patrimoine : vous augmentez la valeur de ce bien et renforcez son potentiel à la location ou à la revente.
Bon à savoir Un appartement est considéré comme « ancien » lorsqu’il a plus de 5 ans.
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Les + :
Pour commencer, vous devez vérifier quels sont les diagnostics obligatoires pour votre bien. Cette étape est indispensable pour connaître la nature et le coût des travaux à réaliser.
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Diagnostic |
Logements concernés |
Fourchette de prix (TTC) |
Durée de validité |
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Amiante |
Logements construits avant le 1er juillet 1997 |
90 € – 300 € |
Illimitée si absence d’amiante |
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Plomb (CREP) |
Logements construits avant le 1er janvier 1949 |
90 € – 300 € |
1 an pour la location / illimité pour vente si absence de plomb |
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Termites |
Zones identifiées comme infestées |
70 € – 200 € |
6 mois |
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Électricité |
Installations de plus de 15 ans |
80 € – 180 € |
3 ans pour vente / 6 ans pour location |
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Gaz |
Installations de plus de 15 ans |
100 € – 160 € |
3 ans pour vente / 6 ans pour location |
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DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) |
Tous les logements |
100 € – 250 € |
10 ans |
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État des risques et pollution (ERP) |
Logements situés en zones à risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques |
Gratuit (si rempli soi-même) – 30 € |
6 mois |
Une fois les diagnostics obligatoires réalisés, il faut évaluer l'état de la structure et des installations de votre bien :
Structure du bâtiment : vérifier la stabilité des murs porteurs, des planchers, de la toiture et de la charpente. Toute modification de la répartition des charges (ouverture de murs, surélévation) nécessite une étude préalable pour éviter des risques d'effondrement.
Isolation thermique et phonique : évaluer l'efficacité de l'isolation existante (murs, combles, fenêtres) pour identifier les zones de déperdition énergétique ;
Plomberie et installations sanitaires : contrôler l'état des canalisations, des équipements sanitaires et de la ventilation pour prévenir les risques de fuites, d'humidité ou de moisissures ;
Électricité et gaz : vérifier la conformité des installations aux normes en vigueur, notamment en ce qui concerne la mise à la terre, le tableau électrique, les prises et les raccordements.
Pour bien préparer vos travaux, vous devez aussi repérer ce qui rend ce logement intéressant et ce qui peut compliquer sa rénovation. C’est indispensable pour bien budgéter cette rénovation.
Repérez les points forts : volumes, luminosité, matériaux comme le parquet ou les moulures et espaces extérieurs comme un balcon ou un jardin.
Identifiez aussi ses limites : murs porteurs, absence d’ascenseur, servitudes ou règles d’urbanisme.
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Pièce / Zone |
Points à vérifier |
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Entrée / Couloir |
Revêtements de sol et murs, éclairage, rangements, portes |
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Salon / Séjour |
Fenêtres, sols, murs, électricité, radiateurs, prises |
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Chambres |
Isolation phonique et thermique, revêtements, ventilation, installations électriques |
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Cuisine |
Équipements (évier, plaques, hotte), canalisations, électricité, ventilation |
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Salle de bains / WC |
Étanchéité, installations sanitaires, plomberie, électricité |
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Combles / Grenier |
Isolation, charpente, toiture, étanchéité |
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Cave / Sous-sol |
Humidité, murs, sols, installations électriques |
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Extérieur |
Façade, fenêtres, balcons, gouttières, espaces verts |
Il s’agit de
rafraîchir le logement, sans faire de gros travaux : peinture des murs et plafonds, revêtements de sol simples comme un parquet stratifié, du carrelage standard ou du lino, petites réparations et remplacement d’éléments décoratifs usés (portes, poignées, plinthes).
Tarif indicatif : entre 200 et 900 €/m², selon la qualité des matériaux, l’état initial des surfaces et le coût de la main-d’œuvre dans votre secteur.
Il s’agit de la
remise à neuf des pièces principales : rénovation de la cuisine et de la salle de bains, remplacement des menuiseries, amélioration de l’isolation, modernisation des sols et murs, etc.
Tarif indicatif : entre 650 et 1 300 €/m², variable selon le niveau de finition, la complexité des installations et le choix des matériaux.
La rénovation lourde touche
la structure et la configuration du logement : ouverture de murs porteurs, redistribution des pièces, réfection de la charpente et de la toiture, remise à neuf des installations techniques (électricité, plomberie, chauffage).
Tarif indicatif : entre 1 300 et 2 600 €/m². Les prix dépendent de l’ampleur des travaux, du coût des matériaux et de la main-d'œuvre.
La rénovation d’un appartement ancien peut entraîner des travaux supplémentaires : mise aux normes électriques et gaz, remplacement des canalisations, renforcement de l’isolation, ravalement de façade ou traitement de l’humidité.
Ils représentent généralement 10 à 20 % du budget total, selon l’état initial du logement.
Si vous êtes propriétaire et occupant de cet appartement, la loi ne vous oblige pas à le rénover pour améliorer sa performance énergétique.
En revanche, vous êtes soumis à plusieurs obligations si vous décidez de vendre ou de louer ce logement.
Vous avez l’obligation de réaliser un audit énergétique si votre bien est classé E, F ou G par le DPE. À partir du 1er janvier 2034, cette obligation concernera aussi les bâtiments classés D. Cet audit est valable 5 ans.
Vous pourrez louer votre appartement uniquement s’il présente un DPE classé E minimum.
Mais attention, passé le 1er janvier 2034, seuls les logements classés D ou mieux pourront être loués.
La rénovation énergétique regroupe plusieurs critères :
Isolation thermique minimale : les murs, combles, toitures et planchers doivent être isolés pour limiter les pertes de chaleur. Les fenêtres et menuiseries doivent avoir une bonne étanchéité et des performances minimales de vitrage.
Système de chauffage et ventilation : le logement doit disposer d’un chauffage performant, adapté à la surface et aux besoins des occupants. La ventilation doit garantir un renouvellement de l’air suffisant pour éviter l’humidité et la dégradation des matériaux.
Performance énergétique globale : les travaux doivent tendre vers une amélioration du DPE. L'objectif est de limiter la consommation d’énergie et réduire les émissions de CO₂.
Sécurité et conformité : l’électricité, le gaz et les installations de chauffage doivent rester conformes aux normes en vigueur après rénovation.
Il existe plusieurs dispositifs pour vous aider à financer ces travaux :
MaPrimeRénov’ : aide pour isolation, chauffage, ventilation et amélioration énergétique globale ;
Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) : prêt sans intérêt pour financer la rénovation énergétique ;
Coup de pouce économies d’énergie : primes pour le remplacement de chaudières, l’isolation des combles ou des murs ;
TVA réduite à 5,5 % pour certains travaux de rénovation énergétique ;
Certificats d’économies d’énergie (CEE) : primes complémentaires selon le type de travaux et le fournisseur d’énergie.
Le montant des aides varie selon les revenus de votre foyer, le type de logement et sa localisation.
Dès lors que vous entamez des travaux de rénovation qui impactent l’installation électrique, vous devez respecter la norme NF C 15-100. Celle-ci impose notamment :
un tableau électrique accessible avec un interrupteur général ou disjoncteur pour couper le courant ;
des protections différentielles pour détecter les fuites de courant et prévenir les électrocutions ;
des dispositifs de protection des circuits contre les surintensités (disjoncteurs ou fusibles) ;
une mise à la terre des éléments métalliques critiques (canalisations, baignoire, douche, huisseries) ;
un nombre minimal de prises et points lumineux selon la surface et le type de pièce, ainsi que des prises dédiées aux communications ;
des règles spécifiques dans les salles de bains pour limiter le risque électrique à proximité de l’eau.
Plomberie : canalisations et équipements sanitaires
Si vous prévoyez des travaux de plomberie, il faut :
remplacer les tuyaux vétustes ou en plomb par du cuivre ou du PVC ;
vérifier et remettre en état les équipements sanitaires (lavabos, baignoires, douches, WC) ;
respecter les normes DTU 60.1 et 60.11 pour les canalisations et l’évacuation ;
vérifier que l’eau ne contient pas plus de 10 microgrammes de plomb par litre.
Les installations de gaz doivent impérativement respecter la norme NF DTU 61.1 pour les canalisations et équipements. Les chaudières quant à elles doivent être conformes à la réglementation en vigueur (arrêté du 2 août 1977 pour les chaudières domestiques et normes CE pour les appareils récents). Vous devez faire appel à un professionnel certifié Qualigaz.
Pour la ventilation, les systèmes VMC et les conduits d’extraction d’air doivent suivre les normes NF EN 12097 et DTU 68.3 afin d’assurer un renouvellement d’air suffisant et éviter l’humidité.
En théorie, la rénovation d’un appartement ancien n’impose pas le respect des normes PMR (personnes à mobilité réduite).
Si votre appartement se trouve dans une copropriété, l’assemblée générale ou le règlement de copropriété peut imposer certaines adaptations pour garantir l’accès aux personnes à mobilité réduite. Cela concerne généralement les parties communes.
Faire un planning clair est indispensable pour :
coordonner les différents corps de métier (maçons, électriciens, plombiers…) ;
suivre l’avancement du chantier ;
limiter les surcoûts liés à des reprises ou des interventions mal coordonnées.
Les imprévus sont fréquents. Il est recommandé de prévoir une marge pour chaque étape de la rénovation.
La rénovation complète d’un appartement ancien se déroule généralement en trois grandes phases.
La première étape est celle du gros œuvre. Elle consiste à préparer le logement en consolidant sa structure :
murs porteurs, planchers et charpente si nécessaire ;
travaux de terrassement et d’assainissement ;
traitement de la couverture et de l’étanchéité du bâtiment.
Une fois la structure sécurisée, vient l’étape du second œuvre. Vous allez :
installer ou remettre aux normes l’électricité, la plomberie, le chauffage et la ventilation ;
poser l’isolation, les cloisons et les menuiseries intérieures et extérieures ;
préparer les supports pour les finitions.
La dernière étape concerne les finitions et la mise en valeur de l’appartement :
pose des sols, revêtements muraux, plafonds et peintures ;
installation du mobilier, des luminaires et des équipements décoratifs.
Les appartements haussmanniens se distinguent par leur cachet (moulures, parquets en point de Hongrie, cheminées en marbre et grandes hauteurs). Ils nécessitent une attention particulière lors de la rénovation :
Restauration des parquets : si les parquets sont en bon état, un ponçage et une vitrification peuvent suffire. En cas de dégradation, il faudra envisager un remplacement à l’identique avec des matériaux traditionnels.
Conservation des moulures : si elles sont endommagées, il est recommandé de faire appel à un artisan spécialisé ;
Optimisation de l’espace : vous pouvez profiter de la hauteur sous plafond pour installer des rangements en hauteur ou des mezzanines.
Le coût de rénovation d’un appartement haussmannien se situe généralement entre 1 500 € et 2 500 € par mètre carré, en fonction de l’état initial et des choix de matériaux
Ces logements présentent souvent des problématiques liées à l’ amiante, une isolation thermique et phonique insuffisante et un agencement parfois peu fonctionnel :
Avant tout démarrage de travaux, faites réaliser un diagnostic amiante ;
Remplacez les fenêtres à simple vitrage par des modèles à double vitrage pour améliorer l’isolation thermique et phonique. Envisagez également l’isolation des murs par l’extérieur ou l’intérieur.
Les appartements des années 60-70 ont souvent besoin d’être optimisés.Vous pouvez par exemple ouvrir la cuisine sur le séjour ou créer une suite parentale.
La rénovation de ce type de bien peut coûter entre 1 200 € et 2 000 € par mètre carré, selon l’ampleur des travaux et les matériaux choisis.
S'ils sont situés dans des bâtiments classés ou inscrits, ces appartements sont soumis à des réglementations relatives à la préservation du patrimoine architectural.
Avant d’entreprendre des travaux, vous devez vous renseigner auprès de la mairie ou l’ architecte des Bâtiments de France pour connaître les autorisations nécessaires. Vous devrez probablement utiliser des matériaux compatibles avec l’architecture existante (par exemple, des fenêtres en bois avec des volets battants).
Les coûts peuvent considérablement varier en fonction des contraintes patrimoniales et des autorisations nécessaires. Il faut prévoir un budget supérieur à celui d’une rénovation standard.
Les studios anciens, souvent de petite superficie, nécessitent de trouver des solutions ingénieuses pour optimiser l’espace disponible :
Optez pour des meubles modulables ou transformables (par exemple, un canapé-lit ou une table escamotable) ;
Utilisez les hauteurs sous plafond pour installer des étagères ou des placards ;
Privilégiez les couleurs claires et les miroirs pour agrandir visuellement l’espace. Les verrières ou les cloisons vitrées peuvent également apporter de la luminosité tout en délimitant les zones de l’appartement.
La rénovation d’un studio ancien peut coûter entre 1 000 € et 2 000 € par mètre carré, en fonction des choix d’aménagement et de décoration.
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Si votre appartement se situe en copropriété, le règlement fixe ce que vous pouvez faire ou non. Les travaux qui modifient les parties communes (murs porteurs, canalisations, fenêtres donnant sur la façade…) nécessitent un vote en assemblée générale.
Pensez à déposer votre projet suffisamment tôt auprès du syndic pour qu’il soit inscrit à l’ordre du jour.
En règle générale, une rénovation intérieure ne nécessite pas de formalités particulières.
Toutefois, si vous modifiez l’aspect extérieur de l’immeuble (changement de fenêtres, création d’une ouverture, ravalement de façade), vous devez faire une déclaration préalable en mairie.
Le permis de construire, beaucoup plus rare en appartement, ne concerne que les cas de transformation lourde touchant la structure ou la façade de l’immeuble.
Avant de signer un devis, assurez-vous que les entreprises disposent bien d’une assurance décennale. Obligatoire pour tout professionnel du bâtiment, celle-ci couvre pendant 10 ans les dommages compromettant la solidité ou l’usage du logement (fissures, infiltrations, défauts structurels). Exigez toujours une attestation en cours de validité.
De votre côté, vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage (DO). Cette garantie permet de financer rapidement les réparations couvertes par la décennale, sans attendre une décision de justice. L’assureur avance les frais puis se retourne contre l’entreprise responsable.
Si vous confiez vos travaux à des professionnels, vous devez vérifier leurs compétences et leur expérience sur des biens anciens. Les structures haussmanniennes, par exemple, exigent un savoir-faire particulier. Vous pouvez aussi leur demander leurs certifications (RGE, Qualibat…).
N'hésitez pas à solliciter plusieurs devis pour comparer les tarifs et les prestations proposées.
Si vous faites les travaux vous-même, vous devez veiller à employer des matériaux compatibles avec la structure existante :
Les planchers anciens ne supportent pas toujours le poids de carrelages lourds ou de revêtements en béton ciré : mieux vaut vérifier leur solidité.
Pour l’ isolation, privilégiez des matériaux respirants comme la laine de bois ou le chanvre.
Les enduits à la chaux s’adaptent mieux que les plâtres modernes aux irrégularités d’un mur ancien.
Enfin, des menuiseries en bois ou mixtes bois-alu permettent d’améliorer l’efficacité énergétique du bien tout en préservant son charme.
Si vous passez par une entreprise, vous devez exiger un devis détaillé. Ce document doit notamment préciser le prix, le calendrier et les prestations incluses dans les travaux.
Une fois signé, le devis vaut contrat et engage les deux parties.
Pendant le chantier, il est également recommandé de faire des visites régulières sur les lieux. Cela vous permet de vérifier l’avancement des travaux, de repérer d’éventuels défauts et de vous assurer que les délais comme le budget seront respectés.
Tout dépend de la surface du bien, de son état initial et du type de rénovation que vous envisagez. Comptez en moyenne 800 à 1 500 €/m² pour une rénovation complète avec électricité, plomberie, isolation et finitions.
Pour les appartements haussmanniens ou situés en centre historique, le budget sera plus élevé à cause des matériaux spécifiques et du coût de la main-d’œuvre qualifiée. Il faut aussi prévoir une marge pour les imprévus, souvent 10 à 15 % du budget total.
Il faut commencer par réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires. Cela permet d’évaluer l’état du logement et de prioriser les travaux. Ils comprennent le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, ainsi que les diagnostics électricité, gaz et termites selon la localisation du bien.
Les appartements anciens ont souvent des planchers bois, des moulures et des parquets d’origine. Les installations électriques et de plomberie peuvent être vétustes, l’isolation insuffisante et la présence de matériaux comme le plomb ou l’ amiante n’est pas rare.
Conservez les éléments d’origine quand c’est possible (moulures, parquets, cheminées). Il est recommandé aussi de choisir des matériaux compatibles (enduits à la chaux, fenêtres bois performantes).
Vous pouvez tenter également d’intégrer les équipements modernes de la manière la plus discrète possible (chauffage, VMC, éclairage).
Vous pouvez solliciter plusieurs aides : MaPrimeRénov’ pour l’isolation et le chauffage, l’ Éco-prêt à taux zéro pour financer les travaux, Coup de pouce économies d’énergie pour certaines installations. Vous pouvez aussi bénéficier de la TVA à 5,5 % sur certains travaux et des aides CEE (certificats d’économies d’énergie).
Pour la rénovation complète d’un appartement, il fait passer par trois grandes étapes : l a démolition et le gros œuvre, puis le second œuvre et enfin les travaux de finition.
Cela dépend du coût total de la rénovation, de la valeur du bien après les travaux et de votre projet.
Si vous envisagez de faire de la location meublée, l’option pour le régime réel vous permet d’amortir vos travaux et donc d’améliorer votre rentabilité.
Si votre projet de rénovation touche aux parties communes, aux murs porteurs ou à la façade, vous devez obtenir l’accord de l’assemblée générale de copropriété.
Les travaux modifiant l’aspect extérieur (fenêtres, ravalement, création d’ouverture) requièrent une déclaration préalable en mairie. Le permis de construire est rarement nécessaire en appartement, sauf pour des transformations lourdes affectant la structure ou la façade.
Article rédigé par Stéfano Demari
