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Mis à jour le 09/10/2025
Créé en 2009, le dispositif Censi-Bouvard permettait aux investisseurs d’acquérir un logement meublé en résidence de services et de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, tout en récupérant la TVA sous certaines conditions.
Cette défiscalisation étant limitée dans le temps, de nombreux propriétaires se demandent aujourd’hui comment gérer la revente de leur bien. Règles des 9 ans, fiscalité, TVA, plus-values et prix de revente 2025, voici tout ce qu’il faut savoir pour revendre son LMNP Censi-Bouvard.
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt et de la récupération de la TVA, le dispositif Censi-Bouvard exige de conserver le logement pendant au moins 9 ans.
Ce délai commence à la date de signature de l’acte d’achat (et non à l’entrée dans le logement ou au début de la location). Il pouvait toutefois être ajusté si des travaux ou une livraison différée retardaient la mise en location.
Dans certaines situations exceptionnelles, il est possible de revendre un bien avant la fin de l’engagement de 9 ans sans subir de pénalités, mais ces cas restent strictement encadrés.
Les principales exceptions concernent :
les cas de force majeure : des événements imprévus rendent impossible la poursuite normale de l’investissement, par exemple un sinistre ou un accident grave ;
une incapacité financière sérieuse : lorsque le propriétaire ne peut plus assumer les charges liées au bien, malgré des efforts raisonnables ;
une mutation professionnelle : un changement d’emploi obligeant le propriétaire à modifier sa résidence principale.
Chaque situation doit être clairement justifiée et accompagnée de documents officiels, afin que l’administration fiscale accepte la revente anticipée sans restitution des avantages fiscaux.
La revente d’un bien avant la fin de l’engagement de 9 ans peut en effet avoir des conséquences fiscales importantes :
Remboursement des avantages fiscaux : l’ administration fiscale peut demander à l’investisseur de restituer tout ou partie de la réduction d’impôt et de la TVA récupérée ;
Paiement d’intérêts de retard : si un remboursement est exigé, l’administration peut ajouter des intérêts pour compenser le temps pendant lequel les avantages ont été utilisés ;
Imposition sur la plus-value : le bénéfice réalisé lors de la revente reste imposable selon les règles normales de l’impôt sur les plus-values immobilières.
Bon à savoir : Le dispositif
LMNP Censi-Bouvard a pris fin le
31 décembre 2022. Il n'est donc plus possible de bénéficier de ses avantages fiscaux pour des acquisitions réalisées après cette date.
Toutefois, les investisseurs ayant acquis un bien dans le cadre de ce dispositif avant le 1er janvier 2023 continuent de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif, sous réserve de respecter les conditions d'engagement, notamment la durée de location de 9 ans.
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Les + :
La TVA payée lors de l’achat d’un logement en Censi-Bouvard reste récupérable tant que vous conservez le bien. Si vous le vendez avant 20 ans, vous devez restituer la TVA au prorata des années manquantes.
Il existe toutefois une exception : si l’acheteur du bien reprend le bail commercial avec l’exploitant, la TVA n’est pas restituée. Cela permet de transférer le bénéfice fiscal au nouvel acquéreur, à condition que le bail initial continue sans interruption.
Depuis 2025, les amortissements déduits des recettes locatives doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Cela signifie que les avantages fiscaux obtenus pendant la location sont pris en compte pour déterminer l’impôt dû lors de la revente.
Lors de la revente d’un bien LMNP acquis sous le dispositif Censi-Bouvard, il faut donc appliquer la formule suivante :
Plus-value imposable = Prix de vente – (Prix d’achat + frais et travaux déductibles – amortissements déduits)
Exemple :
Prix d’achat : 200 000 €
Amortissements cumulés : 50 000 €
Frais et travaux déductibles : 10 000 €
Prix de vente : 270 000 €
Plus-value imposable = 270 000 – (200 000 + 10 000 – 50 000) = 110 000 €
La fiscalité des plus-values immobilières repose sur un mécanisme d’abattements progressifs qui dépend du nombre d’années de détention du bien :
Du côté de l’impôt sur le revenu, aucune réduction ne s’applique durant les cinq premières années. À partir de la 6ᵉ année, un abattement annuel de 6 % est accordé, puis un dernier de 4 % lors de la 22ᵉ année, ce qui conduit à une exonération totale au-delà de 22 ans.
Concernant les prélèvements sociaux, le calendrier est plus long. Les abattements commencent également à partir de la 6ᵉ année, mais à un rythme plus faible :
1,65 % par an jusqu’à la 21ᵉ année ;
1,6 % la 22ᵉ année ;
puis 9 % de la 23ᵉ à la 30ᵉ année.
L’exonération complète n’intervient qu’après 30 ans de détention.
En 2025, le marché des résidences de services meublées, notamment celles acquises sous le dispositif Censi-Bouvard, connaît une évolution mesurée :
En province, la valorisation des appartements en résidence de services a progressé plus rapidement que celle des maisons, grâce à une demande soutenue dans les villes étudiantes et touristiques.
En Île-de-France, certaines résidences de services subissent encore une pression à la baisse des prix, en particulier dans les zones où l’offre dépasse la demande.
Le volume de revente de biens Censi-Bouvard reste limité, mais la reprise générale du marché permet aux investisseurs de réaliser une cession à des conditions proches de la valeur d’acquisition, surtout si la résidence est bien gérée et située dans une zone attractive.
Par exemple, sur les 230 lots issus du dispositif Censi-Bouvard revendus en 2024 :
5 % ont été revendus entre 95 % et 100 % du prix d'achat HT ;
75 % entre 80 % et 95 % du prix d'achat ;
20 % ont été revendus en dessous de 80 % du prix d'achat.
Plusieurs éléments impactent directement le prix de revente d’un logement en résidence de services :
Le type de résidence : étudiante, senior, touristique ;
Sa gestion : taux d’occupation, qualité des services ;
Son état et ses équipements : rénovation, mobilier, équipements modernes, etc. ;
Sa localisation : proximité des commodités, transports, universités, etc. ;
Le contexte économique : taux d’intérêt, inflation, conjoncture.
La revente des biens Censi-Bouvard dépend aussi du type de résidence. Chaque catégorie attire une clientèle différente, ce qui influence la demande et les prix.
Résidences étudiantes : la demande reste forte dans les villes universitaires. La plupart des biens se vendent entre 85 % et 100 % du prix d’achat ;
Résidences seniors : la valeur dépend de la qualité des services et de l’emplacement. Les prix restent globalement stables, mais la demande est moins intense que pour les logements étudiants.
Résidences touristiques : les prix varient fortement selon la réputation de la station. Dans les zones moins attractives, certains biens peuvent se revendre pour moins de 80 % de leur prix d’achat.
Il est recommandé d’attendre 9 ans après l’acquisition de votre bien.
Passé ce délai, vous profitez pleinement de tous les avantages fiscaux de ce dispositif :
Vous conservez votre réduction d’impôt ;
Vous n’avez pas à rembourser la TVA que vous avez récupérée ;
Vous profitez des abattements sur la plus-value.
Pour choisir le bon moment pour revendre, vous devez aussi regarder la durée restante de votre bail commercial :
Si le bail est encore long, vous rassurez les acheteurs. Ils voient que le logement est encore occupé et qu’ils toucheront des loyers pendant encore quelque temps.
Si le bail se termine bientôt, vous risquez de rendre le bien moins attractif et de baisser son prix.
Avant de revendre votre bien, il faut aussi regarder l’état du marché.
Vérifiez le nombre de biens similaires en vente dans la même ville ou résidence.
Consultez les plateformes immobilières et les annonces spécialisées pour connaître l’offre actuelle.
Choisissez un moment où il y a peu de logements Censi-Bouvard en vente.
Il est recommandé d’attendre quelques mois si la concurrence est trop forte.
Si vous ne voulez pas revendre votre bien après 9 ans, vous pouvez le transformer en location meublée classique. Vous continuez à percevoir des loyers sans perdre votre investissement. Vous n’avez plus les avantages spécifiques du Censi-Bouvard, mais vous conservez la possibilité de louer le logement. Cette solution permet de générer un revenu régulier tout en gardant le bien dans votre patrimoine.
En optant pour le LMNP au régime réel, vous pouvez :
amortir la valeur du logement, du mobilier et des gros travaux (construction ou amélioration) ;
déduire toutes les charges liées au bien : entretien et réparation du logement, frais d'assurance, frais de gestion, frais de comptabilité, intérêts d'emprunt, cotisation foncière des entreprises (CFE), taxe foncière, charges courantes, etc. ;
Si vous choisissez le micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers, mais vous ne pouvez pas déduire les charges réelles ni amortir le bien.
En faisant le choix de l'imposition au régime réel plutôt qu’au micro-BIC, la plupart des LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ne payent aucun impôt sur leurs revenus de location meublée.
Utilisez notre simulateur pour comparer votre imposition de loueur en meublé au micro-BIC ou au réel.
Vous pouvez aussi conserver ce bien pour le transmettre à vos proches. Cette stratégie présente plusieurs avantages :
Le logement reste dans votre famille et constitue un capital durable.
Vos proches peuvent disposer d’un logement à utiliser comme résidence principale ou secondaire.
Vous préparez la transmission de ce bien, tout en continuant éventuellement à percevoir des loyers.
Bon à savoir: Notez que vous pouvez créer une
SARL de famille. Chaque membre possède des parts proportionnelles à sa participation, et les décisions sur le bien (location, entretien, vente) se prennent ensemble.
La SARL de famille permet également de
transmettre progressivement les parts aux enfants ou aux autres héritiers, souvent avec
une fiscalité plus avantageuse que la transmission directe d’un bien immobilier.
Avant de mettre votre bien en vente, il est conseillé de faire estimer sa valeur par un professionnel spécialisé en LMNP. Ce dernier prend en compte le type de résidence, l’emplacement, le niveau de services et les loyers perçus.
Cette estimation permet de fixer un prix réaliste et d’optimiser vos chances de vendre rapidement.
Votre dossier de vente doit contenir a minima les pièces suivantes :
Le bail commercial en cours et éventuels avenants signés par les deux parties ;
L’attestation de propriété ou l’acte de vente du logement ;
La dernière facture de loyer ou quittance ;
La dernière taxe foncière ;
Le dernier décompte annuel des charges de copropriété ;
Le plan du logement ;
Les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites, installations gaz et électricité, risques naturels et technologiques) ;
Les contrats de services liés à la résidence (gestionnaire, maintenance, assurance multirisque si applicable).
Il est recommandé de faire appel à un notaire spécialisé en LMNP et en résidences de services. Ce professionnel :
vérifie la conformité de votre bail commercial et des documents liés à la résidence ;
prépare l’acte de vente en intégrant toutes les spécificités de votre statut ;
s’assure que la TVA récupérée et les amortissements sont correctement pris en compte pour l’acheteur et pour votre déclaration fiscale ;
gère les formalités administratives auprès du service de publicité foncière et du registre immobilier ;
vous apporte des conseils sur la fiscalité de la revente, notamment le calcul de la plus-value et les éventuelles obligations de restitution des avantages fiscaux.
Pour augmenter la valeur de votre bien avant la revente, vous pouvez réaliser certains travaux. Les travaux d’amélioration, d’entretien ou de rénovation permettent non seulement de rendre le logement plus attractif, mais aussi d’être pris en compte dans le calcul de la plus-value.
Chaque dépense doit être justifiée par des factures pour pouvoir être intégrée dans le calcul de la plus-value et réduire votre fiscalité.
Après la revente de votre bien Censi-Bouvard, vous pouvez envisager de réinvestir le produit de cette vente. Vous pouvez :
acheter un nouveau bien et louer sous le statut LMNP ;
diversifier votre portefeuille immobilier (résidences étudiantes, seniors ou touristiques) ;
créer une SARL de famille pour gérer collectivement plusieurs biens et faciliter leur transmission.
Après la revente de votre bien LMNP, il est possible, sous certaines conditions, de différer le paiement de l’impôt sur la plus-value. Cela permet de garder plus de trésorerie et de préparer vos prochains investissements.
Pour en bénéficier, vous devez rassembler les conditions suivantes :
Il faut réinvestir une partie du produit de la vente dans un autre bien éligible, dans un délai de 24 mois ;
Le montant à réinvestir doit représenter au moins 60 % du prix de cession ;
Le nouveau bien doit être destiné à un usage professionnel et conservé au moins 12 mois.
Attention, comme nous vous le disions, depuis 2025, les amortissements pratiqués sur le bien vendu sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Il est donc important de planifier votre réinvestissement pour optimiser votre fiscalité.
Le report d’imposition ne supprime pas l’impôt, il le diffère jusqu’à la cession ultérieure du bien réinvesti.
Un des pièges les plus fréquents consiste à mal calculer la durée de l’engagement de 9 ans. Certains investisseurs pensent que le compteur commence à l’entrée dans le logement ou au début de la location. En réalité, ce délai démarre à la date de signature de l’acte d’achat.
Avant de revendre votre bien Censi-Bouvard, vous devez vérifier la durée de conservation du logement. Si vous le vendez avant 20 ans (délai pour ne pas restituer la TVA récupérée), vous devrez rembourser la TVA que vous aviez récupérée à l’achat.
Il faut aussi inclure tous les frais déductibles dans le calcul du montant à restituer, faute de quoi l’administration peut appliquer un redressement fiscal et des intérêts de retard.
Avant de vendre votre bien en résidence de services, vous devez aussi vérifier toutes les clauses de votre bail commercial. Ce document indique notamment :
le montant du loyer ;
qui paie quelles charges ;
les obligations d’entretien et de travaux ;
l’indexation du loyer ;
la durée ferme du contrat.
Chaque clause du bail a donc un impact direct sur la valeur de votre bien et sur la confiance de l’acheteur.
Si vous oubliez certaines informations ou que celles-ci sont incorrectes, vous prenez le risque que l’acheteur remette en cause la valeur du bien. Par exemple :
Si vous ne précisez pas clairement quelles dépenses restent à votre charge et lesquelles incombent à l’exploitant, l’acheteur peut considérer que le rendement réel du bien est inférieur au loyer affiché et demander une baisse du prix.
Si certaines obligations de travaux ou d’entretien ne sont pas documentées, l’acheteur peut refuser de finaliser la vente tant qu’il n’a pas toutes les garanties sur l’état et la gestion du bien.
Lorsque vous vendez un bien en LMNP, vous pouvez faire appel à une agence généraliste. Celles-ci gèrent tous types de biens immobiliers, dont les biens Censi-Bouvard.
Néanmoins, passer par une agence spécialisée LMNP reste conseillé. Ces agences connaissent les particularités des résidences de services, le dispositif Censi-Bouvard et les règles fiscales liées au LMNP. Elles peuvent vous aider à :
valoriser correctement votre bien ;
préparer les documents spécifiques ;
vous mettre en lien avec des acheteurs déjà sensibilisés à ce type d’investissement.
Il est recommandé aussi de se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller fiscal. Ces professionnels connaissent les spécificités du statut LMNP, les obligations fiscales liées au Censi-Bouvard et les règles de restitution de la TVA ou de calcul de la plus-value.
Bon à savoir: L’expert-comptable peut gérer la comptabilité de votre activité, en plus de vous conseiller sur la fiscalité LMNP. Le conseiller fiscal, lui, se concentre uniquement sur l’optimisation fiscale et le calcul de la plus-value.
| Professionnel | Services principaux | Points forts | Tarif indicatif |
|---|---|---|---|
| Agence spécialisée LMNP |
Valorisation du bien Préparation des documents propres au LMNP Commercialisation |
Expertise sur Censi-Bouvard et résidences de services, ventes sécurisées | 5 à 7 % du prix de vente |
| Agence généraliste | Commercialisation classique | Moins coûteuse | Légèrement moins cher qu'une agence spécialisée |
| Expert-comptable traditionnel |
Comptabilité LMNP Calcul de la plus-value Contrôle de la TVA Simulations fiscales |
Gestion complète des obligations fiscales Sécurisation de la revente |
500 à 1 500 € par prestation |
| Conseiller fiscal |
Optimisation fiscale Calcul plus-value Choix du régime fiscal |
Focus sur l’optimisation et les dispositifs fiscaux | 300 à 1 000 € par prestation |
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En cas de revente ou de rupture de l’engagement de location avant 9 ans, la réduction d’impôt obtenue depuis l’acquisition doit être restituée. Concrètement, votre impôt sur le revenu de l’année de la vente sera majoré du montant total des réductions perçues depuis le début. Seules quelques exceptions légales (force majeure, incapacité financière, mutation professionnelle) permettent de revendre sans pénalités, mais elles doivent être justifiées auprès de l’administration fiscale.
Le prix dépend du type de résidence et de la localisation. Les résidences étudiantes se vendent souvent entre 85 % et 100 % du prix d’achat. Les résidences seniors sont stables mais moins recherchées. Pour les résidences touristiques, cela dépend de l’attractivité de la station et de la réputation de la résidence. Dans des zones moins prisées, certains biens se vendent parfois en dessous de 80 % du prix d’achat.
La TVA payée lors de l’achat d’un bien en LMNP est récupérable à condition de conserver le logement pendant au moins 20 ans. Si vous le revendez avant ce délai, vous devez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Une exception existe : si l’acheteur reprend le bail commercial en cours avec l’exploitant de la résidence, la restitution n’est pas exigée.
Idéalement, il faut attendre la fin de l’engagement de 9 ans afin de conserver tous les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard. Avant de vendre, vérifiez aussi la durée restante du bail commercial : un bail encore long rassure les acheteurs, tandis qu’un bail proche de l’échéance peut réduire son attractivité. Évaluez également l ’état du marché et la présence d’autres biens similaires en vente.
Vous pouvez transformer le bien en location meublée classique ou le conserver pour votre patrimoine familial. Le statut LMNP au régime réel vous permet de continuer à amortir le bien et le mobilier, et donc réduire vos impôts. Vous pouvez aussi créer une SARL de famille pour faciliter la gestion et la transmission de ce bien.
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, ajustée des frais et travaux. Depuis la loi de Finances 2025, les amortissements déduits doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Les abattements dépendent de la durée de détention du bien.
Votre
dossier de revente doit contenir le bail commercial en cours, l’acte de propriété ou l’attestation de propriété, les dernières quittances de loyers, la dernière taxe foncière, le décompte annuel des charges de copropriété et les diagnostics obligatoires. Vous pouvez aussi y joindre le plan du logement.
Oui, vous pouvez réinvestir le produit de la vente dans un autre logement. Si vous poursuivez dans l’activité de location meublée, vous pouvez opter pour le statut LMNP au régime réel. Ainsi, vous pourrez optimiser votre fiscalité grâce au mécanisme de déduction des amortissements et des charges.
Article rédigé par Stéfano Demari
