Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
Vous louez votre logement meublé et souhaitez donner congé à votre locataire ? Le cadre légal est strict et son non-respect peut entraîner la nullité du congé, voire des sanctions. Nous vous expliquons les règles et les exceptions applicables ainsi que les démarches à suivre.
Lorsque la location meublée constitue la résidence principale du locataire, le propriétaire bailleur qui souhaite donner congé au terme du bail doit respecter un délai de préavis d'au moins 3 mois et motiver sa décision. De son côté, le locataire reste tenu de payer le loyer jusqu'à son départ et peut être protégé dans certaines situations, notamment s'il a plus de 65 ans et des ressources modestes.
Le motif du congé, les mentions de la lettre et les protections dont bénéficie le locataire se jouent en grande partie dès la rédaction du bail.
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Le propriétaire bailleur peut donner congé à son locataire chaque année, pour la date d'échéance du bail meublé, avec un préavis d'au moins 3 mois. Dans le cadre d'une location vide consentie par un bailleur personne physique, il ne peut en principe le faire qu'à l'échéance du bail, soit tous les 3 ans, et avec un préavis de 6 mois.
Mais attention, dans un cas comme dans l'autre, le bailleur doit motiver son congé et l'adresser à chacun des signataires du bail, notamment en colocation ou lorsque les locataires sont mariés.
Si la lettre de congé parvient au locataire moins de 3 mois avant l'échéance, le congé n'est en principe pas valable pour cette échéance et le bail se poursuit. Il peut alors être nécessaire de délivrer un nouveau congé, dans les délais, pour l'échéance suivante.
| Type de bail | Congé du bailleur | Départ du locataire |
|---|---|---|
| Bail meublé de résidence principale (1 an) | Pour l'échéance, avec un préavis d'au moins 3 mois et un motif prévu par la loi | À tout moment, avec un préavis d'1 mois |
| Bail étudiant (9 mois) | Bail non reconductible : il prend fin à l'échéance, sans congé à délivrer | À tout moment, avec un préavis d'1 mois |
| Bail mobilité (1 à 10 mois) | Pas de congé en cours de bail : le contrat prend fin à la date prévue | À tout moment, avec un préavis d'1 mois |
| Résidence secondaire ou location saisonnière | Selon les clauses du contrat, sans les protections de la loi de 1989 | Selon les clauses du contrat |
En colocation meublée avec un bail unique, le congé doit être envoyé à chaque cotitulaire du bail. Une notification adressée à un seul colocataire n'est en principe pas valable pour les autres.
Le bailleur doit motiver son congé. Trois motifs seulement sont admis : la reprise du logement, la vente du bien ou l'existence d'un motif légitime et sérieux. Le congé doit mentionner clairement le motif invoqué, faute de quoi il n'est en principe pas valable.
Le motif légitime et sérieux recouvre notamment des manquements du locataire à ses obligations. À titre d'exemples :
Lorsque le propriétaire motive son congé par sa décision de reprendre son logement, ce doit être pour l'habiter lui-même ou y loger son époux, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son époux, partenaire ou concubin. Le congé doit alors indiquer, à peine de nullité, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant avec le bailleur, et comporter une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise.
En cas de litige, le juge peut contrôler la réalité du motif invoqué et déclarer le congé non valable s'il n'est pas étayé par des éléments suffisamment sérieux.
Enfin, un congé donné de manière frauduleuse, sous couvert d'une reprise ou d'une vente fictive, expose le bailleur à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, ainsi qu'à d'éventuels dommages et intérêts au profit du locataire.
Il est essentiel de distinguer le congé, qui met fin au bail à son échéance, de l'expulsion, qui intervient en cas de manquement du locataire ou de refus de quitter les lieux. La procédure d'expulsion peut être engagée en cours de bail ou après un congé resté sans effet. En revanche, toute auto-expulsion est interdite : changer les serrures, couper l'électricité ou pénétrer dans le logement sans décision de justice expose le bailleur à des sanctions pénales.
Loi du 27 juillet 2023 : des délais modifiés
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment rendu obligatoire la clause résolutoire dans les baux d'habitation signés depuis son entrée en vigueur, ramené à 6 semaines le délai laissé au locataire après un commandement de payer, et encadré les délais de grâce que peut accorder le juge (entre 1 mois et 1 an). Il peut être utile de vérifier quelles règles s'appliquent à votre bail selon sa date de signature.
La procédure suit un formalisme précis et des délais incompressibles.
La procédure d'expulsion peut être engagée dans plusieurs situations :
Pour être valable, le congé doit contenir des informations précises, adaptées au motif invoqué.
Dans tous les cas, la lettre mentionne en général :
Selon le motif, des mentions spécifiques s'ajoutent :
L'absence de ces mentions peut entraîner la nullité du congé.
Une notification incomplète ou mal adressée peut rendre le congé inopposable au locataire concerné.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou encore remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
En revanche, il est redevable du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
À l'issue du préavis, si le locataire se maintient dans le logement, il devient occupant sans droit ni titre. Le bail est terminé, mais le propriétaire ne peut pas reprendre le logement par ses propres moyens.
Le bailleur ne doit en aucun cas pratiquer une auto-expulsion.
Forcer l'occupant à partir en changeant les serrures, en coupant l'électricité, l'eau ou le gaz, ou en entrant dans le logement sans décision de justice constitue une infraction pénale, punie de 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende, même lorsque le locataire occupe les lieux sans droit ni titre.
Dans certaines situations, la loi limite ou retarde les effets d'un congé ou d'une expulsion afin de protéger les locataires les plus fragiles.
La trêve hivernale s'étend du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, l'expulsion matérielle d'un locataire est en principe suspendue, même en présence d'une décision de justice définitive.
Cette suspension n'empêche pas le bailleur d'engager ou de poursuivre la procédure judiciaire, mais elle décale son exécution. Des exceptions existent, notamment en cas de relogement effectif du locataire ou de squat, ce qui peut avoir un impact direct sur le calendrier d'expulsion.
Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation pour accorder au locataire des délais de grâce afin de quitter les lieux. Ces délais peuvent être accordés même après la résiliation du bail.
Ils sont appréciés au cas par cas, en fonction de critères tels que la situation familiale, l'état de santé, l'âge, la bonne ou mauvaise foi du locataire et ses capacités de relogement. Leur durée est comprise entre 1 mois et 1 an.
Le bailleur ne peut en principe pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans, dont les ressources annuelles sont inférieures aux plafonds fixés par la réglementation, sauf s'il lui propose un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans des limites géographiques prévues par la loi.
Cette protection s'applique également lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et que les ressources du foyer sont inférieures à ces plafonds.
Toutefois, cette protection ne joue pas si le bailleur, personne physique, est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures aux plafonds réglementaires.
L'âge du locataire, de la personne à charge et du bailleur s'apprécie à la date d'échéance du bail, tandis que les ressources sont examinées à la date de notification du congé.
Dans le cadre d'un bail meublé constituant la résidence principale du locataire, le bailleur a donc intérêt à être particulièrement vigilant : respect du préavis, formalisme strict, motivation solide du congé et prise en compte des protections légales conditionnent la validité de la démarche et limitent les risques de contentieux.
Le congé met fin au bail à son échéance, en respectant un préavis et un motif légal. L'expulsion intervient lorsqu'un locataire manque à ses obligations ou se maintient dans les lieux après la fin du bail. Elle nécessite obligatoirement une décision de justice : le bailleur ne peut pas contraindre seul le locataire à quitter le logement. (Source : service-public.gouv.fr)
En principe non. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l'exécution des expulsions, mais la procédure judiciaire peut se poursuivre. Des exceptions existent, notamment en cas de relogement effectif du locataire ou de squat. À défaut, l'expulsion est reportée après la fin de la trêve. (Source : service-public.gouv.fr)
En location meublée constituant la résidence principale du locataire, le préavis du bailleur est d'au moins trois mois avant l'échéance du bail. Il se calcule à partir de la date de réception du congé par le locataire. Si la lettre arrive en retard, le congé n'est en principe pas valable pour cette échéance. (Source : service-public.gouv.fr)
Non. En location meublée, le locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption en cas de vente, contrairement à la location vide. Le congé pour vente reste toutefois soumis au respect du préavis de trois mois et doit indiquer clairement ce motif. (Source : service-public.gouv.fr)
Un motif légitime et sérieux repose notamment sur un manquement du locataire à ses obligations : impayés répétés, troubles anormaux de voisinage, défaut d'assurance, sous-location non autorisée ou usage non conforme du logement. Le bailleur doit être en mesure d'en apporter la preuve. (Source : service-public.gouv.fr)
La procédure débute en général par un commandement de payer délivré par commissaire de justice, qui laisse 6 semaines au locataire pour régler sa dette. À défaut, le bailleur saisit le tribunal judiciaire. Le juge peut accorder des délais. Après la décision, un commandement de quitter les lieux laisse en principe 2 mois au locataire, puis l'expulsion peut être exécutée, hors trêve hivernale, avec le concours de la force publique. (Source : service-public.gouv.fr)
Changer les serrures, couper les fluides ou pénétrer dans le logement pour forcer l'occupant à partir constitue une expulsion illégale, punie de 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende. Le bailleur peut aussi être condamné à des dommages et intérêts. Même face à un occupant sans droit ni titre, seule la voie judiciaire est autorisée. (Source : legifrance.gouv.fr)
Le dépôt de garantie doit en principe être restitué dans un délai d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. En cas de différences justifiant des retenues, le délai est porté à deux mois, justificatifs à l'appui. (Source : service-public.gouv.fr)
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