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Mis à jour le 27/08/2025
Vous envisagez de louer un bien meublé à un retraité ? Choisir ce profil de locataire peut être une solution intéressante, notamment pour limiter les risques d’impayés.
En revanche, avant de louer à un senior, il faut savoir que les locataires de plus de 65 ans et à faibles revenus sont protégés par la loi. Cette protection peut compliquer la résiliation du bail. Voici toutes les informations à connaître.
Les retraités perçoivent des pensions régulières, ce qui garantit des revenus stables et sécurise le paiement des loyers. Ce profil présente un taux d’impayés plus faible que celui des étudiants ou jeunes actifs.
De plus, les retraités occupent leur logement en moyenne 5 à 7 ans, contre 2 à 3 ans pour d’autres profils locatifs. Cibler ce type de locataire est une bonne stratégie pour diminuer ses coûts (remises en état, frais d’agence, publicité) et limiter les périodes de vacance.
Enfin, les risques de troubles du voisinage ou de dégradations sont limités. Les retraités ont un rythme de vie généralement calme et sont respectueux du lieu où ils vivent.
Louer en LMNP comporte plusieurs avantages :
Vous pouvez pratiquer des loyers 15 à 20 % plus élevés qu’en location vide, car vous proposez un logement clé-en-main ;
Si vous choisissez le régime fiscal du réel simplifié, vous pouvez déduire de nombreuses charges (entretien et réparation du logement, frais d'assurance, de gestion, de comptabilité, etc.), ainsi que l'amortissement du matériel, du bien et des gros travaux.
Ces déductions peuvent réduire fortement votre résultat imposable. Dans de nombreux cas, cela permet de ne pas être imposé sur vos recettes pendant plusieurs années, tout en encaissant des loyers.
Ce différentiel entre revenus perçus et imposition crée un effet de levier fiscal très favorable à la rentabilité globale de l’investissement.
Il peut bien sûr exister des exceptions, mais les retraités prennent généralement soin du logement et du mobilier. Ils ont plus de temps pour l’entretenir et signaler une anomalie.
Ainsi, le mobilier et l’électroménager restent en bon état sur plusieurs années.
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Les + :
Les locataires de plus de 65 ans font partie des locataires protégés.
Ainsi, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 stipule qu’un propriétaire ne peut pas s’opposer au renouvellement du contrat de location si les conditions suivantes sont réunies :
le locataire est âgé de plus de 65 ans ;
ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution d’un logement social ;
aucun logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités ne lui est offert.
Les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au cours des 12 mois qui précèdent la délivrance du congé.
La loi ALUR de 2014 est venue renforcer cette protection. Le relogement proposé doit être compatible avec les besoins et les possibilités du locataire. Cela signifie que l'on prend en compte son état de santé, sa mobilité, ses ressources, etc.
Enfin, la loi Macron de 2015 a élargi cette protection aux locataires ayant à leur charge et chez eux une personne de plus de 65 ans aux ressources modestes.
Par conséquent, le bailleur doit bien anticiper les choses s’il souhaite récupérer le bien à l’échéance du bail. Il doit en effet proposer un relogement équivalent au locataire. À défaut, le congé peut être refusé.
Notez cependant que cette obligation ne s’applique pas :
si le bailleur est lui-même âgé de 65 ans ou plus ; (voir notre article sur le LMNP à la retraite)
ou si ses ressources sont inférieures aux plafonds de ressources pour l'attribution des logements sociaux (PLUS).
Bon à savoir: La loi entend par « relogement équivalent » un logement situé à proximité du logement actuel, avec un loyer et un niveau de confort similaires.
Vous l’avez compris, louer à un retraité n’est pas risqué en soi, mais peut s’avérer contraignant si vous prévoyez une stratégie de revente ou de reprise du bien à court terme.
Ainsi, ce profil locatif est à privilégier si vous avez une logique patrimoniale longue durée.
Bon à savoir: Si vous souhaitez réaliser un investissement sur le long terme, vous pouvez aussi acheter un bien en résidence services, notamment en résidence seniors ou résidences médicalisées.
Vous signez alors un bail commercial avec l’exploitant de la résidence. C’est lui qui se charge de la recherche de locataires, de l’entretien du logement et des services aux résidents.
Cependant, la sortie du bail commercial peut avoir des conséquences fiscales importantes, notamment concernant le remboursement de la TVA.
Le contrat de location que vous signez avec un locataire retraité est exactement le même que pour tout autre locataire. La durée du bail est d’un an, renouvelable automatiquement. Le préavis est d’un mois pour le locataire.
Il est interdit d’y insérer une clause relative à l’âge du locataire (par exemple, durée de préavis modifiée ou règles d’usage spécifique en raison de son âge).
Le locataire senior est soumis aux mêmes obligations que n’importe quel autre locataire. Il doit :
payer son loyer et ses charges, selon les modalités prévues dans le bail ;
assurer l’entretien courant du logement ;
utiliser le logement conformément à sa destination, c’est-à-dire en tant que résidence principale meublée.
Le statut de locataire protégé ne s’applique pas en cas de manquement à ces obligations (loyer impayé, dégradations, troubles du voisinage…). Vous êtes donc en droit d’engager des démarches pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail.
Vous devrez alors respecter un délai de préavis de 3 mois et mentionner précisément le motif légitime et sérieux dans le courrier de résiliation.
Retraité ou non, il est important de vérifier la solvabilité de votre futur locataire. Vous pouvez lui demander les pièces suivantes pour constituer son dossier de location :
un justificatif de versement des pensions de retraite ;
son dernier avis d’imposition ;
ses 3 dernières quittances de loyer s’il est locataire.
Vous pouvez aussi demander une caution pour vous protéger en cas d’impayés. S’il n’a pas de caution personnelle à fournir, le locataire peut sous conditions recourir à la garantie Visale.
Prenez le temps de bien vérifier les revenus de votre futur locataire. En plus de son justificatif de pension de retraite, vous êtes en droit de demander :
un justificatif de revenus fonciers, si le locataire perçoit des revenus issus de la location d’autres biens ;
une attestation de simulation des aides au logement établie par la CAF ou par la MSA, pour mieux évaluer le montant des aides auxquelles il peut prétendre.
Bien que cela soit assez rare, ce locataire peut lui-même être propriétaire d’un bien immobilier. Dans ce cas, vous pouvez lui demander un titre de propriété ou, à défaut, son dernier avis de taxe foncière.
Vous pouvez échanger avec lui par téléphone ou en personne pour mieux le connaître et instaurer une bonne relation dès le départ.
Les retraités restent souvent plusieurs années dans un logement. Comme nous vous le disions, la loi les protège s’ils ont des ressources modestes. Il faut donc réfléchir à la manière dont vous allez récupérer votre bien si besoin, que ce soit pour le vendre, le transmettre à un proche, ou le reprendre pour un usage personnel.
Il est important aussi de conserver une trace de tous vos échanges, comme les demandes d’entretien ou de paiement, pour vous protéger en cas de litige.
Si vous n’avez pas encore acheté votre bien et que vous envisagez de cibler les locataires seniors, alors vous devez prévoir :
un logement en rez-de-chaussée ou avec ascenseur ;
une douche à l’italienne avec barre de maintien ;
une bonne isolation phonique ;
des interrupteurs placés à hauteur accessible.
Ces aménagements peuvent justifier un loyer un peu plus élevé.
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Si ses ressources sont inférieures aux plafonds de ressources PLUS en vigueur, ou s’il a à sa charge une personne de plus de 65 ans remplissant ces conditions, il est considéré comme un locataire protégé. Dans ce cas, le bailleur ne peut pas lui donner congé sans lui proposer un relogement équivalent.
Les retraités peuvent bénéficier de l’APL ou de l’ALS sous conditions. Ces allocations sont versées par la CAF ou la MSA.
Un retraité peut trouver un logement en consultant les annonces en ligne ou auprès d’agences immobilières. Il peut aussi se tourner vers les résidences services pour seniors.
Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est protégé contre l’expulsion. Cependant, cette protection ne s’applique pas en cas de manquements graves (loyer impayé, dégradations, troubles du voisinage…). Vous êtes en droit de résilier son bail, à condition que le motif soit légitime et sérieux.
Oui. Les règles applicables et les droits des locataires sont les mêmes que pour une colocation classique.
Article rédigé par Stéfano Demari
