Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
Vous souhaitez louer un logement meublé et vous vous demandez comment devenir LMNP (loueur en meublé non professionnel) ? La démarche est plus simple qu’elle n’en a l’air : vous n’avez pas besoin de créer une société pour exercer cette activité. Pour commencer, vous devez simplement déclarer votre début d’activité de location meublée auprès de l’INPI. Cette inscription vous permet notamment d’obtenir votre numéro SIRET, qui servira ensuite à identifier votre activité lors de vos déclarations fiscales. Bonne nouvelle, tout se fait 100 % en ligne sur le site procedures.inpi.fr.
Vous renseignez les informations demandées sur votre logement et votre activité, puis vous transmettez votre déclaration. Votre dossier part ensuite vers les organismes compétents.
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Dans la grande majorité des cas, vous êtes LMNP par défaut. Ce statut ne se demande pas. Vous devez simplement déclarer votre début d’activité auprès de l’administration. Cette démarche vous permet d’obtenir votre numéro SIRET.
Notez toutefois que pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il faut :
À l’inverse, si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € et sont supérieures à ces autres revenus, vous relevez du statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Julien loue un ancien studio à 650 € par mois, soit 7 800 € de recettes annuelles. Il perçoit par ailleurs 35 000 € de salaire par an. Ses recettes de location meublée sont donc inférieures à 23 000 € et à ses autres revenus d’activité. Julien relève bien du statut LMNP.
Autre point important : votre logement doit répondre à la définition du meublé fixée par le décret du 31 juillet 2015. Il doit permettre au locataire d’y vivre normalement dès son entrée dans les lieux, sans avoir à apporter ses propres meubles.
À noter :
si vous êtes non-résident fiscal, la loi de finances pour 2026 a modifié la règle applicable, en principe à compter des revenus de 2026. Pour déterminer si vous restez LMNP, vos recettes locatives françaises sont désormais comparées à l’ensemble de vos revenus professionnels, y compris ceux imposés dans votre pays de résidence. Avant cette réforme, seuls vos revenus professionnels français comptaient.
La date de début de votre activité dépend de votre situation.
Votre activité démarre dès l’acquisition de l’immeuble, et non à sa date de mise en location. C’est un point important à garder en tête : la date que vous indiquez lors de votre déclaration détermine les dépenses que vous pourrez déduire ou amortir par la suite au régime réel, comme les frais de notaire, les travaux ou l’achat de mobilier engagés avant l’arrivée de votre premier locataire. Choisir la mauvaise date peut vous faire perdre la possibilité de prendre en compte certaines dépenses importantes, notamment les frais d’acquisition et les travaux engagés avant l’arrivée de votre premier locataire.
Votre activité démarre à la date de mise en location, et non à la date de signature du bail. Si vous publiez votre annonce le 15 mai pour une entrée dans les lieux à cette date, mais que le bail n’est signé qu’au 1er juin, c’est bien le 15 mai qui compte comme date de début d’activité.
Rien n’empêche un loueur de passer d’une location vide à une location meublée. Si le logement est encore loué avec un bail vide, vous devez d’abord respecter les conditions de fin de ce bail. Une fois le logement disponible, vous devez l’équiper conformément aux critères prévus par le décret du 31 juillet 2015. Vous devez ensuite rédiger un nouveau bail mentionnant explicitement une location meublée. Pensez aussi à refaire l’état des lieux en y intégrant l’inventaire du mobilier. Une fois ce nouveau bail signé et le logement effectivement loué meublé, vous devez déclarer votre début d’activité LMNP dans les 15 jours, comme pour toute nouvelle mise en location meublée.
À noter :
si vous passez de la location vide à la location meublée en cours d’année, vous devez distinguer les revenus perçus avant et après ce changement lors de votre déclaration aux impôts.
Voici les étapes indispensables pour réussir la création de votre activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Avant de remplir le formulaire de création de votre LMNP, il faut choisir le régime fiscal le plus adapté à votre activité de location meublée. Il existe deux possibilités : le régime micro-BIC et le régime réel.
En 2026, vous pouvez relever du régime micro-BIC si vos recettes annuelles ne dépassent pas les plafonds suivants :
| Type de location meublée | Plafond de recettes en 2026 | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location meublée de longue durée | 83 600 € | 50 % |
| Chambre d’hôtes | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Au-delà (ou sur option), vous relevez du régime réel. Vous pourrez alors déduire vos charges et profiter de l’amortissement du bien, du mobilier et des travaux.
Vous créez une LMNP, et vous vous demandez quel est le régime d’imposition le plus adapté à votre situation, le micro-BIC ou le réel ? Utilisez gratuitement notre simulateur d’impôts LMNP actualisé avec les derniers changements fiscaux et prenez la meilleure décision !
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L’inscription et l’immatriculation de votre LMNP se font directement sur le site procedures.inpi.fr. Cette procédure est valable pour les LMNP en entreprise individuelle et pour les LMNP en indivision.
Après avoir créé votre compte, rendez-vous tout d’abord dans la catégorie « Entreprises », dans « Déposer une formalité d’entreprise », puis cliquez sur « Création d’entreprise » pour commencer la formalité. Vous accéderez ensuite au formulaire en ligne qui permet de déclarer la création de votre LMNP auprès de l’INPI.
Cette déclaration est particulièrement simple. En plus de vos données personnelles et celles relatives à votre habitation, vous devez renseigner :
En retour, vous obtiendrez votre numéro de SIRET. Il faut compter jusqu'à 3 semaines après votre immatriculation pour le recevoir.
Pour connaître plus précisément chaque étape de la procédure, consultez notre tutoriel pas à pas pour obtenir votre SIRET.
Vous devez normalement faire cette déclaration dans les 15 jours qui suivent votre début d’activité de loueur en meublé. Vous avez dépassé le délai ? Pas de panique, mais immatriculez-vous tout de même le plus rapidement possible.
Vous avez déclaré votre activité de LMNP et vous avez reçu votre numéro SIRET ? Votre activité est désormais enregistrée auprès de l’administration.
Chaque année, vous devez déclarer les revenus issus de votre activité. Les modalités dépendent du régime fiscal que vous avez choisi lors de la création de votre LMNP :
Bon à savoir :
vos revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ils ne relèvent pas des revenus fonciers comme pour ceux d’une location vide.
Vous devez aussi remplir une déclaration initiale de CFE pour permettre à l’administration de calculer votre future cotisation foncière des entreprises (CFE).
Une fois ces démarches effectuées, vos obligations restent ensuite les mêmes d’une année sur l’autre : vous percevez vos loyers et effectuez chaque année les déclarations fiscales correspondant à votre régime.
Voici les principales erreurs à éviter au moment de faire vos démarches de création de LMNP :
De nombreux LMNP choisissent le micro-BIC pour sa simplicité, alors que les avantages de la LMNP au régime réel peuvent être supérieurs selon les situations. Grâce à la déduction des amortissements et des charges possible avec le régime réel, les loueurs en meublé peuvent, dans de nombreux cas, limiter voire éviter l’impôt sur leurs revenus de location meublée pendant plusieurs années.
Il est possible de changer de régime fiscal en envoyant un courrier de levée d’option, mais il est généralement plus simple et plus avantageux de choisir le bon régime dès la création de votre LMNP.
Au moment de vous immatriculer vous devrez renseigner une date de début d’activité. Si vous venez d’acheter le bien immobilier et que vous vous trompez de date, vous risquez de passer à côté d’une économie d’impôt !
Notre conseil : indiquez la date d’achat comme date de début d’activité lors de votre immatriculation en ligne sur le guichet unique. Si vous choisissez le régime réel simplifié, vous pourrez déduire les frais de notaire dans votre déclaration de revenus LMNP aux impôts !
Même si vous êtes informé de la fiscalité et de la réglementation des locations meublées, l’accompagnement d’un expert-comptable ou d’un comptable spécialiste de la LMNP est un atout certain.
La déclaration de revenus au réel se révélant assez technique, l’utilisation d’un logiciel fiable et les conseils avisés d’un comptable vous éviteront de faire des erreurs et vous permettront de profiter pleinement des avantages de la LMNP.
Notez que les frais de comptabilité sont déductibles de votre résultat. Cette déduction s’applique aux offres de JD2M :
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Les + :
Vous êtes LMNP si vous louez un logement meublé et si au moins l’une de ces deux conditions est remplie : vos recettes annuelles de location meublée ne dépassent pas 23 000 €, ou elles restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Vous relevez du statut de LMP si vos recettes dépassent 23 000 € et sont supérieures à ces autres revenus. (Source : service-public.gouv.fr)
Vous devez déclarer votre activité dans les 15 jours suivant votre date de début d’activité. Cette date dépend de votre situation : elle peut correspondre à l’acquisition du bien destiné à la location meublée, à la première dépense engagée pour cette activité ou, si vous n’avez pas engagé de dépenses avant la location, à la mise en location du logement. Le choix de cette date est particulièrement important au régime réel, car certaines dépenses engagées avant l’arrivée du premier locataire peuvent alors être prises en compte. (Source : impots.gouv.fr)
Vous devez d’abord choisir votre régime fiscal, entre le micro-BIC et le régime réel. Vous devez ensuite déclarer votre début d’activité en ligne sur le guichet unique (procedures.inpi.fr). Il faut notamment fournir des informations concernant votre activité et le logement loué. Une fois cette déclaration enregistrée, l’administration vous attribue un numéro SIRET. (Source : impots.gouv.fr)
Oui, vous pouvez louer une ou plusieurs pièces de votre résidence principale en meublé. Dans certaines situations, les revenus tirés de cette location peuvent être exonérés d’impôt sur le revenu. Par exemple, si vous louez une chambre à un locataire qui en fait sa résidence principale, l’exonération peut s’appliquer lorsque le loyer reste dans des limites raisonnables. Pour une chambre d’hôtes, l’exonération peut aussi s’appliquer lorsque vos recettes annuelles ne dépassent pas 760 €. Ces dispositifs s’appliquent aux locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026, sauf prolongation. (Source : BOFiP)
Si vous débutez votre activité LMNP au régime réel simplifié, avoir coché ce régime lors de votre immatriculation suffit normalement à vous y placer. Il n’est donc pas nécessaire de lever l’option. La levée d’option s’applique surtout aux loueurs en meublé qui souhaitent passer d’un régime fiscal à un autre. Notez que si vous déclarez vos revenus de location meublée au micro-BIC et que vous souhaitez passer au régime réel simplifié, vous devrez lever l’option pour ce régime au plus tard avant la date limite de déclaration de vos revenus de l’année concernée. (Source : service-public.gouv.fr)
Oui, tous les loueurs en meublé doivent déclarer leur début d’activité. Il faut réaliser cette formalité en ligne sur le guichet unique (procedures.inpi.fr). Cette déclaration lance toutes les démarches suivantes. Elle vous permet de recevoir votre numéro SIRET, puis votre déclaration initiale de CFE (formulaire 1447-C-SD). (Source : impots.gouv.fr)
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