Bail viager : Comment ça marche ? Guide

Mis à jour le 21/10/2025

Le bail viager (ou cession avec bail à vie) permet à un propriétaire de vendre son bien tout en continuant à y vivre. Il reçoit un capital immédiat et verse un loyer à l’acheteur. 

Alternative au viager occupé, ce dispositif séduit autant les seniors que les investisseurs. Cadre juridique, calcul du prix de vente, contrat, avantages et limites, voici tout ce qu’il faut savoir. 

Bail viager : définition et fonctionnement

Qu’est-ce que la cession avec bail viager ?

Le principe est simple : un vendeur cède son bien immobilier à un acquéreur et perçoit immédiatement un capital. Dans le même temps, il devient locataire à vie de ce logement grâce au bail viager. Il conserve donc son droit d’usage et d’habitation, en contrepartie d’un loyer prévu au contrat. À son décès, le bail prend fin et l’acheteur récupère la pleine jouissance du bien.

Ce mécanisme est intéressant pour les deux parties : 

• le vendeur (preneur) reçoit une somme d’argent tout en restant dans son logement ;

• l’acheteur (bailleur viager) achète un bien à un prix réduit et en devient pleinement propriétaire au décès du vendeur.

Le bail viager (qu’on appelle aussi « cession avec bail à vie » ) repose donc sur un double acte notarié signé simultanément : la vente d’un bien immobilier et la signature d’un bail à durée viagère.

Les caractéristiques du bail viager

Le bail viager a une durée indéterminée. Le contrat stipule simplement qu’il prend fin au décès du preneur. Si le bien est occupé par un couple, sa durée peut être prolongée jusqu’au décès du second occupant (mais il faut faire figurer cette clause dans l’acte).

Le loyer est fixé librement entre les parties et précisé dans le contrat. Il peut faire l’objet d’une indexation annuelle sur l’indice de référence des loyers (IRL), mais il faut là aussi que cette révision soit prévue dans le bail.

La répartition des charges et travaux s’inspire des règles d’un bail d’habitation classique :

• Le bailleur viager paie la taxe foncière et les gros travaux (structure, toiture, gros entretien) ;

• Le preneur prend en charge l’entretien courant, les petites réparations et les charges de consommation.

Afin d’éviter tout litige ultérieur, il faut préciser toutes ces règles dans le contrat.

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Cadre juridique et clauses indispensables

Quels textes s’appliquent ? 

La rédaction du bail viager s’appuie sur plusieurs références juridiques :

• Les règles générales sur les ventes énoncées dans le Code civil: ces textes encadrent la validité des contrats, la détermination du prix et la répartition des travaux. Concrètement, ils garantissent que le contrat de vente est clair, que le vendeur et l’acheteur connaissent leurs droits et obligations, et que chacun sait qui paie quoi (entretien courant, réparations, gros travaux).

• La loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation : dans le bail viager, elle ne s’applique pas automatiquement mais sert de référence pour adapter certaines règles : fixation et révision du loyer, répartition des charges, préavis, départ volontaire, sous-location, etc.

De plus, le bail viager est un montage particulier. Sa validité repose obligatoirement sur un acte notarié : 

• L’acte doit respecter le principe de l’aléa : cela signifie que ni le vendeur ni l’acquéreur ne connaissent à l’avance pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur. Si l’aléa est absent, par exemple si le vendeur est gravement malade et décède dans les 20 jours suivant la signature, la vente peut être annulée.

• Il doit inclure toutes les mentions obligatoires du bail, comme l’identité des parties, la description du bien, le montant du loyer, les conditions du bail, etc.

• L’acte doit aussi prévoir des clauses qui encadrent les droits et obligations des parties, sécurisent le paiement et l’occupation et anticipent les situations particulières comme la revente du bien ou le départ anticipé du locataire.

Bon à savoir : 
Le notaire doit annexer à l’acte tous les diagnostics immobiliers obligatoires. Les principaux diagnostics concernent l’amiante, le plomb, les termites et la performance énergétique du logement. 

Les clauses à ne pas oublier

Nous vous le disions, l’acte notarié comporte des clauses qui, pour certaines sont facultatives. Le notaire peut ajouter d’autres clauses selon les besoins spécifiques des parties.

Combien vaut un bail viager ? Méthodes de calcul et exemples

Comment déterminer le prix de vente et la décote ?

Dans un bail viager, le vendeur perçoit un capital immédiat en contrepartie de la cession du bien. 

Pour déterminer ce capital, on part de la valeur du marché (ou valeur vénale) du bien, puis on applique une décote pour compenser le fait que l’acquéreur ne peut pas en jouir immédiatement. 

Cette décote varie généralement entre 10 et 20 %, selon plusieurs facteurs : 

• la localisation et la qualité du logement ;

• sa facilité de revente ;

• le profil du preneur (âge, état de santé, couple ou personne seule) ;

• le niveau du loyer prévu.

Il faut ensuite ajouter les frais de notaire. Ces derniers comprennent les droits de mutation, les émoluments et les débours. 

Comment fixer et indexer le loyer ?

Pour fixer le loyer d’un bail viager, il faut prendre en compte les loyers du marché et la nature du logement (qualité, localisation, etc.). N’oubliez pas non plus que c’est le bailleur qui supporte les gros travaux. Le loyer doit donc rester attractif pour le preneur tout en assurant un rendement correct pour l’acquéreur.

De plus, le loyer peut rester fixe ou être indexé. L’outil d’indexation le plus couramment utilisé est l’ IRL (Indice de Référence des Loyers). Il permet d’ajuster le montant du loyer chaque année en fonction de l’évolution des prix à la consommation. Cette révision protège le bailleur contre l’inflation, tandis que la hausse reste encadrée pour le preneur.

Vous pouvez aussi prévoir une clause d’indexation symétrique. Dans ce cas, le loyer peut augmenter ou diminuer en fonction de l’IRL. Le risque lié aux variations du marché ou de l’inflation est partagé entre le vendeur et l’acheteur.

Exemple : un logement valorisé 400 000 € sur le marché, vendu avec une décote de 15 %, donne un capital de 340 000 €. Le loyer du marché est fixé à 1 300 € par mois.

• Loyer fixe : le preneur paie 1 300 € chaque mois, quelle que soit l’évolution des prix ;

• Indexation IRL : si l’inflation est de 3 %, le loyer passe à 1 339 € l’année suivante ;

• Indexation symétrique : si l’IRL augmente de 3 %, le loyer monte à 1 339 € ; si l’IRL diminue de 2 %, le loyer baisse à 1 274 €.

Quels sont les avantages, limites et risques pour chaque partie ?

Pour le vendeur (preneur)

Pour l’investisseur (bailleur)

Fiscalité et frais : ce qu’il faut anticiper

Côté vendeur

Si le logement vendu est la résidence principale du vendeur, la plus-value réalisée est exonérée d’impôt. Pour une résidence secondaire ou un autre bien, la plus-value est imposable selon le régime de droit commun, mais elle diminue progressivement avec la durée de détention : après 22 ans, l’impôt sur le revenu est exonéré, et après 30 ans, les prélèvements sociaux le sont également.

Le vendeur doit déclarer le capital reçu (bouquet ou partie du prix payé) aux impôts. Ce capital n’est imposable que s'il génère des revenus (par exemple des intérêts ou des dividendes issus d’un placement).

La taxe foncière est à la charge de l’acheteur, tandis que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est répartie selon ce qui est prévu dans le contrat.

Le vendeur peut, sous conditions, bénéficier d’ aides au logement comme l’APL.

Côté investisseur

L’acheteur a accès à deux régimes pour l’imposition de ses revenus locatifs :

• Le régime micro-foncier : ce régime s’applique automatiquement si les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an. Il donne droit à un abattement forfaitaire de 30 %. Le reste est ajouté aux revenus imposables du foyer. Il ne peut rien déduire au réel.

• Le régime réel : il s’applique si les revenus sont supérieurs à 15 000 €/an ou sur option. L’investisseur peut soustraire de son revenu foncier brut certaines dépenses liées au bien : intérêts d’emprunt, certains travaux, assurance, taxe foncière, etc.
  
  

En plus des impôts, l’investisseur doit aussi anticiper d’autres coûts : 

• les diagnostics immobiliers obligatoires ;

• l’assurance propriétaire non occupant ; 

• les provisions pour gros travaux (ravalement, toiture, chauffage central, etc.) ;

• éventuellement une assurance loyers impayés.

Bon à savoir : 
La fiscalité et les régimes présentés (micro-foncier et réel) concernent uniquement la location nue. En cas d’achat en viager libre, l’acheteur peut mettre le bien en location meublée, car il en a la jouissance complète. Dans ce cas, il peut opter pour le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Les recettes locatives relèvent des BIC. Ce statut permet d’amortir le bien et le mobilier. À l’inverse, un viager occupé ne permet aucune location tant que le vendeur conserve l’usage du logement.

Bail viager, viager occupé, nue-propriété, vente à terme et PVH : comment choisir ?

Définitions

Vous hésitez entre toutes ces solutions. Voici d’abord quelques rappels : 

• Bail viager : l’acquéreur devient immédiatement propriétaire du bien, mais le vendeur continue à l’occuper à vie en échange d’un loyer. La pleine jouissance du bien n’intervient qu’au décès du vendeur.

• Viager occupé : l’acquéreur verse une rente au vendeur et parfois un capital initial (le bouquet). Le vendeur conserve le droit d’habiter le logement. Le coût est progressif, mais la date de libération du bien reste incertaine.

• Nue-propriété : l’acquéreur a la propriété du bien, tandis que le vendeur conserve l’usufruit (droit d’usage ou de location). Le prix est payé comptant, mais l’usage ou la location ne sont possibles qu’à la fin de l’usufruit.

• Vente à terme : l’acquéreur règle le prix par paiements successifs selon un calendrier prévu. Le vendeur peut, selon l’accord, rester dans le logement. La pleine propriété et l’usage sont effectifs à la fin du dernier versement.

• Prêt viager hypothécaire (PVH) : cette formule ne concerne pas l’acquéreur. Elle permet au vendeur d’obtenir un prêt garanti par une hypothèque sur son bien, sans le vendre.

Les critères de décision selon vos objectifs

Pour bien choisir entre toutes ces solutions, il faut tenir compte des critères suivants :

• Effort de trésorerie : le bail viager et la nue-propriété demandent un investissement conséquent dès le départ. Le viager occupé et la vente à terme répartissent l’effort financier dans le temps. 

• Transmission : la nue-propriété et le bail viager facilitent la planification successorale ou la revente du bien. Le viager occupé et la vente à terme donnent moins de contrôle sur la transmission future.

• Fiscalité : le bail viager et le viager occupé peuvent présenter des avantages fiscaux sur la rente ou le capital. La nue-propriété et la vente à terme suivent les règles classiques des revenus fonciers et plus-values. Le PVH ne génère que des intérêts déductibles, sans valorisation directe du bien.

• Rendement : le bail viager et la nue-propriété permettent un potentiel de gain rapide. Le viager occupé et la vente à terme dépendent de la durée des paiements et du temps. 

• Gestion : le bail viager et le viager occupé demandent de coordonner travaux et loyers. La nue-propriété et la vente à terme exigent peu de suivi. 

Cas d’usage concrets

Exemple 1 : couple âgé de 78 et 80 ans, maison à 400 000 €

Ces personnes souhaitent rester dans leur maison mais ils veulent aussi obtenir immédiatement des fonds pour financer des projets ou des travaux. La nue-propriété est adaptée : l’acheteur devient propriétaire du bien, mais le couple conserve l’usage et l’entretien du logement.. Le bail viager aurait été moins avantageux, car il aurait obligé le couple à verser un loyer à l’acheteur, ce qui aurait réduit la liquidité disponible.

Exemple 2 : senior de 75 ans, appartement à 700 000 €, avec un projet de déménagement 

Le senior veut déménager dans quelques années, mais il souhaite sécuriser une partie de son patrimoine dès maintenant. Il peut choisir la vente à terme. Ici, l’acheteur paie le prix d’acquisition progressivement. Le vendeur reste dans son logement pendant cette période et organise son départ selon ses projets. 

Processus pas à pas et bonnes pratiques

Les étapes de A à Z

Voici les étapes à suivre pour organiser et sécuriser votre projet d'investissement en bail viager : 

1. Évaluer le bien : vous pouvez faire estimer la valeur du logement par un expert en immobilier ; 

2. Préparer votre financement : définissez votre budget et votre capacité d’emprunt. Le coût total doit inclure les intérêts et les assurances. Il faut aussi prévoir une marge pour les charges imprévues.

3. Signer l’acte notarié : faites part de vos souhaits au notaire pour inclure toutes les clauses nécessaires : répartition des charges, entretien, travaux, assurance et conditions de départ anticipé du vendeur ;

4. Sécuriser votre investissement : vous pouvez demander une caution ou souscrire une assurance loyers impayés ;

5. Suivre et gérer le bail : vérifiez que le locataire assure l’entretien et les réparations courantes. Si le contrat prévoit un loyer indexé, n'oubliez pas de l’appliquer.

Sécuriser votre opération

Pour protéger votre investissement en bail viager, il est recommandé de  :

• Rassembler et conserver les documents importants : titre de propriété, diagnostics immobiliers obligatoires, certificats d’urbanisme, attestations fiscales et éventuellement les contrats d’assurance existants.

• Prévoir des provisions pour les gros travaux ;

• Insérer une clause en cas de départ anticipé,  par exemple la révision du loyer ou le remboursement partiel du capital ;

• Prévoir des procédures de médiation ou recours avant toute procédure judiciaire. 

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Revente, départ ou décès: que se passe-t-il ?

Revente par le bailleur pendant le bail

Si le vendeur décide de revendre le bien alors que le bail viager est en cours, le bail est automatiquement transféré au nouveau propriétaire. L’acquéreur doit respecter les mêmes règles que l’ancien propriétaire : le vendeur continue à occuper le logement et le loyer reste identique.

En revanche, le prix de vente du bien peut être plus bas, car l’acheteur achète un logement occupé qu’il ne peut ni habiter ni revendre librement avant la fin du bail.

Le preneur doit être informé officiellement de ce changement de propriétaire.

Décès, couple et survivance

Au décès du vendeur, le bail viager prend fin automatiquement, sauf si le contrat contient une clause de survivance qui permet à un conjoint ou à un co-preneur de continuer à occuper le logement.

Dans tous les cas, il faut :

• Réaliser un état des lieux de sortie pour constater l’état du logement ;

• Restituer le dépôt de garantie au preneur si celui-ci avait été versé ;

• Organiser la succession du vendeur, en intégrant le bien et/ou le capital reçu dans le patrimoine des héritiers.

FAQ 

Le bail viager est-il encadré par la loi de 1989 sur les baux d’habitation ?

Non, le bail viager n’est pas directement soumis à cette loi, mais elle sert de référence pour certaines règles comme la fixation du loyer, la répartition des charges ou le départ volontaire. 

Qui paie la taxe foncière, les charges de copropriété et les gros travaux ?

Le bailleur (acheteur) prend en charge la taxe foncière et les gros travaux (toiture, structure, ravalement). Le preneur (vendeur restant dans le logement) paye l’entretien courant, les petites réparations et les charges de consommation.

Comment est fixé le loyer et comment fonctionne l’indexation IRL ?

Le loyer est librement fixé entre les parties selon le marché et le type de logement. Si le contrat prévoit une indexation IRL, le loyer est ajusté chaque année selon l’indice officiel des loyers. On peut aussi prévoir une indexation symétrique, qui peut augmenter ou diminuer le loyer.

Le preneur peut-il sous-louer ou héberger un proche ?

Cela dépend des clauses du bail. Le contrat peut autoriser ou interdire la sous-location ou l’hébergement de proches.

Que se passe-t-il en cas d’impayés de loyers ?

L’acheteur doit d’abord contacter le preneur pour chercher un accord amiable. Si cela n’aboutit pas, l’acheteur peut utiliser les garanties prévues dans le contrat (s’il y en a). En dernier recours, il peut engager une procédure judiciaire.

L’acheteur peut-il financer l’acquisition à crédit et déduire les intérêts ?

Oui, il peut faire un prêt. En revanche, les intérêts d’emprunt sont déductibles uniquement s’il est au régime réel.

Le bailleur peut-il revendre le bien avant la fin du bail ?

Oui, mais le bail continue avec le nouveau propriétaire. Le preneur conserve les mêmes droits et obligations. Il doit être informé officiellement du changement de propriétaire. 

Que se passe-t-il au décès du preneur et comment ça marche pour un couple ?

Le bail prend fin automatiquement au décès du preneur, sauf clause de survivance pour un conjoint ou co-preneur. Il faut réaliser un état des lieux de sortie, restituer le dépôt de garantie et organiser la succession. Les héritiers disposent de six mois pour déclarer la succession et régler les droits éventuels.

Quels sont les frais de notaire et sur quelle assiette sont-ils calculés ?

Les frais incluent les droits de mutation, les émoluments et les débours. Ils sont calculés sur le prix de vente net après décote, c’est-à-dire le capital que vous payez réellement pour acquérir le bien.

Le preneur peut-il bénéficier des APL et autres aides au logement ?

Oui, sous certaines conditions. Cela dépend de ses revenus et du montant du loyer fixé dans le bail viager.

Article rédigé par Stéfano Demari