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Mis à jour le 04/09/2025
Vous faites de la location saisonnière et vous envisagez de déléguer la gestion de votre bien à une conciergerie ? Si le gain de temps est indéniable, ce service peut aussi représenter un coût important pour vous.
En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous avez toutefois la possibilité d’optimiser cette dépense grâce au régime réel simplifié. Dans cet article, nous vous expliquons comment souscrire un service de conciergerie tout en préservant la rentabilité de votre location de courte durée.
Une conciergerie en location saisonnière est un prestataire qui joue le rôle d’intermédiaire entre le propriétaire et les voyageurs.
Elle peut assurer tout ou partie des tâches opérationnelles :
rédaction et diffusion des annonces ;
gestion du calendrier ;
communication avec les locataires ;
ménage entre deux séjours ;
accueil et départ des voyageurs ;
maintenance en cas de besoin.
Certaines conciergeries proposent aussi un service en présentiel avec check-in sur place, remise des clés et assistance physique. D'autres fonctionnent en mode automatisé : boîte à clés, serrures connectées, check-in à distance, etc.
Bien qu' elle assure diverses tâches liées à la gestion du bien,
la conciergerie ne dispose pas d’un mandat de gestion locative.
La conciergerie en location saisonnière s’adresse :
aux propriétaires qui ne peuvent pas assurer la gestion du bien eux-mêmes, notamment ceux qui résident loin ;
aux investisseurs LMNP qui recherchent une gestion totalement déléguée, sans implication dans les tâches courantes ;
aux multipropriétaires qui préfèrent externaliser la logistique pour se concentrer sur leur stratégie d’investissement.
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Les + :
Check-in / Check-out : la conciergerie assure l’accueil des voyageurs. Il peut se faire en présentiel, avec remise des clés et état des lieux, ou en autonomie grâce à une boîte à clés sécurisée ou une serrure connectée.
Ménage entre deux séjours : Il doit être réalisé dans un délai court entre deux réservations. Une conciergerie professionnelle met en place des checklists précises, forme ses équipes et assure un suivi qualité.
Blanchisserie : le propriétaire peut fournir son propre linge de maison (draps, serviettes) et confier l’entretien à la conciergerie ou à un prestataire externe. Certaines conciergeries imposent leurs propres kits (linge normé, logoté).
Gestion complète : les conciergeries « full service » prennent en charge la rédaction et l’optimisation de l’annonce de location, la gestion du calendrier, les échanges avec les voyageurs, la coordination des interventions techniques et la supervision globale du bien.
Services additionnels : la conciergerie peut proposerdes prestations complémentaires : livraison de petit-déjeuner, réservation d’activités locales, dépôt de bagages, etc.
Bon à savoir : La location meublée est
en principe exonérée de TVA.
Toutefois, pour les locations courte durée, elle devient assujettie à la TVA si vous proposez au voyageur
au moins trois prestations para-hôtelières parmi les suivantes : accueil, petit déjeuner, nettoyage régulier et fourniture de linge, dans des conditions comparables à celles des hôtels. La simple proposition des services suffit, mais vous devez pouvoir prouver leur disponibilité pour les clients.
Certaines conciergeries fonctionnent « à la carte ». Le propriétaire bailleur peut ainsi choisir les services qui l’intéressent.
Par exemple :
Un propriétaire qui n’habite pas loin du bien peut souhaiter ne déléguer que le ménage et la blanchisserie.
Un investisseur peut gérer lui-même les réservations, mais faire appel à une conciergerie pour les check-in et la maintenance.
Un multipropriétaire peut opter pour une gestion globale afin de gagner du temps.
Vous n’êtes donc pas obligé de tout déléguer à la conciergerie. Conserver une part des services peut vous permettre de
réduire vos coûts tout en vous libérant de certaines tâches opérationnelles.
La plupart du temps, la conciergerie facture une commission sur les recettes locatives. Celle-ci est calculée sur le prix de chaque nuitée effectivement réservée, hors frais de ménage ou taxes.
Certaines conciergeries facturent un forfait fixe, par séjour ou par mois. Ce modèle est avantageux si vous avez un volume important de réservations.
Le modèle de
sous-location avec revenu garanti est plus rare : la conciergerie loue le bien à son compte et vous verse un loyer fixe, sans gérer directement les réservations.
En moyenne, les commissions sont comprises entre 15 et 30 % des recettes locatives (hors frais de ménage et taxe de séjour).
Les tarifs varient selon plusieurs critères :
la zone géographique (tarifs plus élevés dans les grandes villes qu’en zone rurale) ;
le type de bien (studio, appartement, maison) ;
la gamme de services proposée (standard ou premium).
Bon à savoir: Vous pouvez trouver des conciergeries sur les plateformes spécialisées en ligne, auprès des agences immobilières locales ou par recommandation dans les réseaux d’investisseurs LMNP.
Dans la majorité des cas, la commission couvre la gestion de l’annonce, la communication avec les voyageurs, ainsi que la remise et la récupération des clés.
Le ménage, la blanchisserie et certains services haut de gamme (accueil personnalisé, petits-déjeuners, activités) sont souvent facturés en supplément.
Passer par une conciergerie a un impact direct sur la rentabilité de votre LMNP.
Prenons un exemple concret :
Vous louez 100 nuits par an à 100 € la nuit. Vous encaissez donc 10 000 € de recettes locatives annuelles.
Si la conciergerie prélève une commission de 20 %, vous lui versez 2 000 €. À cela s’ajoutent les frais de ménage (souvent à la charge du locataire, mais parfois partagés) et éventuellement le coût de la blanchisserie ou d’autres prestations.
Dans ce scénario, votre revenu net est mécaniquement réduit. En contrepartie, la conciergerie peut aussi améliorer le taux d’occupation, la satisfaction client et donc les revenus bruts.
D’où l’intérêt de comparer le bilan avant/après :
Sans conciergerie : 80 nuits louées à 100 €, soit 8 000 €, sans commission, mais avec du temps et des contraintes.
Avec conciergerie : 100 nuits louées à 110 € grâce à une annonce optimisée, soit 11 000 €, commission déduite = 8 800 € nets.
Recourir à une conciergerie peut être rentable si :
vous constatez un taux d’occupation plus important, grâce à la diffusion multi-plateformes et la réactivité du prestataire ;
la conciergerie ajuste vos tarifs automatiquement avec le « yield management », une méthode qui adapte les prix selon la demande, la saison ou les événements locaux ;
les voyageurs laissent de meilleures évaluations, car le logement est bien entretenu, l’accueil est agréable et les échanges sont fluides. Ces avis positifs renforcent la visibilité de votre annonce et favorisent les réservations.
À l’inverse, cette délégation peut réduire votre rentabilité si :
vous louez un petit bien à un loyer modéré : la commission prélevée réduit encore plus votre marge ;
votre logement se trouve dans une zone très concurrentielle : il est plus difficile d’augmenter les prix ou d’atteindre un taux d’occupation satisfaisant ;
la conciergerie facture chaque service en supplément, sans vous proposer d’ajustements sur mesure : l’addition peut vite grimper si tout est facturé à l’unité (ménage, accueil, linge, etc.).
Pour faire le bon choix, rappelons qu’il existe deux régimes fiscaux en LMNP : le micro-BIC ou le régime réel simplifié.
Le régime micro-BIC s’applique si vos recettes locatives ne dépassent pas certains plafonds. Vous déclarez la totalité de vos recettes à l’administration fiscale, puis celle-ci applique un abattement forfaitaire sur cette somme afin de déterminer votre assiette d’imposition. Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles (dont les frais de conciergerie), ni vos amortissements.
|
Type de location meublée |
Plafond des recettes annuelles |
Abattement forfaitaire |
|
Chambres d’hôte, meublés de tourisme classés |
77 700 € |
50 % |
|
Meublés de tourisme non classés |
15 000 € |
30 % |
Le régime réel simplifié, quant à lui, vous permet de déduire les charges liées à votre activité, ainsi que les amortissements.
Le régime réel nécessite de tenir une comptabilité, mais il est généralement plus avantageux fiscalement, car le total des charges et amortissements dépasse souvent 50 % (ou 30 %) des recettes annuelles.
85 % des clients de JD2M ont payé 0 € d'impôt ces 5 dernières années sur leurs revenus de location meublée. Comment ? En choisissant le régime réel simplifié !
Vous pouvez utiliser notre simulateur gratuit pour déterminer le régime fiscal le plus adapté à votre projet LMNP.
Nous mettons à votre disposition un simulateur d’impôts LMNP qui prend en compte le montant des travaux réalisés afin de comparer le Micro-BIC et le régime réel.
Découvrez dès maintenant quel est le régime fiscal le plus avantageux pour vous.
Au régime réel, vous pouvez déduire l’ensemble des charges liées à votre location meublée, notamment :
les commissions versées à la conciergerie ;
l’installation de serrures connectées ou de boîtes à clés ;
les frais de ménage et de blanchisserie ;
les honoraires liés à la gestion locative ou à la comptabilité ;
les frais d’entretien et de réparation du logement ;
les frais d’assurance liés à la location ;
les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition ou les travaux ;
la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
la taxe foncière ;
les charges courantes liées à l’exploitation (électricité, eau, etc.).
Pensez à bien conserver toutes vos factures et vos justificatifs. Vous devez aussi distinguer les charges locatives (que vous pouvez refacturer au locataire) des charges d’exploitation qui sont à déduire dans votre comptabilité.
Le régime réel permet également d’amortir le bien immobilier, le mobilier et les gros travaux.
Cet amortissement diminue votre résultat fiscal, ce qui réduit votre imposition et améliore la rentabilité nette de votre investissement.
Tarifs et transparence des frais : vous pouvez demander un devis détaillé avec le taux de commission et les services facturés en supplément.
Qualité du service client : n’hésitez pas à questionner la conciergerie avant de vous engager. Vérifiez aussi si le support client s’adresse à la fois à vous et aux voyageurs.
Zone d’intervention et localisation : l’équipe de la conciergerie doit être capable d’intervenir rapidement sur place pour l’accueil, la maintenance ou les urgences.
Souplesse des services : demandez si la conciergerie propose des formules modulables (gestion complète ou services à la carte).
Réputation et avis clients : vous pouvez consulter les avis sur internet et même contacter des propriétaires déjà clients pour recueillir leur retour d’expérience.
Si vous choisissez un prestataire local, vous profitez généralement d’une meilleure réactivité. Les équipes sont sur place et connaissent bien le terrain. Elles peuvent gérer rapidement les urgences et apporter un conseil personnalisé aux voyageurs. Cette solution est plus adaptée si vous accordez une importance particulière à la qualité de l’accueil de vos clients.
Les conciergeries nationales ou plateformes connectées disposent, quant à elles, de moyens techniques et humains importants. Elles utilisent des outils numériques avancés et des processus standardisés pour gérer un grand nombre de biens. Ce modèle peut convenir si vous investissez dans plusieurs villes ou régions, ou si vous recherchez une gestion plus automatisée.
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Il existe principalement 3 grandes options pour gérer votre location saisonnière :
Vous déléguez entièrement la gestion à une conciergerie : vous gagnez beaucoup de temps et vous vous libérez des tâches quotidiennes. Cela peut représenter une charge financière importante.
Vous déléguez seulement certaines missions : par exemple, vous ne gérez pas l’accueil, le ménage ni la maintenance, mais vous conservez la gestion des réservations ou la communication. Vous réduisez cette dépense.
Vous gérez vous-même l’intégralité de la location : vous pouvez utiliser des logiciels de gestion locative pour automatiser les réservations, centraliser les messages et synchroniser les calendriers entre plateformes. Pour les interventions sur place (ménage, dépannage), vous pouvez faire appel à des prestataires locaux uniquement en cas de besoin. Cette solution demande plus de temps et d’organisation, mais elle vous permet de limiter vos frais fixes.
Il faut commencer par définir vos objectifs : souhaitez-vous rentabiliser au maximum votre investissement ? Cherchez-vous surtout à gagner du temps ? Est-ce un compromis entre les deux ?
Avant de vous engager sur le long terme, vous pouvez aussi commencer par déléguer uniquement certaines tâches. Vous pourrez ensuite ajuster le niveau d’externalisation en fonction de vos premiers résultats et de votre ressenti.
Enfin, n’hésitez pas à comparer plusieurs prestataires. Vous pouvez demander des devis détaillés et vérifier les avis clients.
Nous l’avons vu, recourir à une conciergerie peut simplifier la gestion de votre location saisonnière tout en améliorant la qualité de service proposée aux voyageurs. Gain de temps, professionnalisation de l’accueil, meilleure visibilité en ligne : les bénéfices sont réels si les coûts sont bien encadrés.
Pour que ce modèle reste rentable, vous devez bien choisir votre régime fiscal. Avec le régime réel, vous pourrez déduire vos frais de conciergerie, ce qui ne sera pas le cas avec le micro-BIC.
Avant de vous lancer, il est donc important de faire des simulations et de calculer la rentabilité de votre investissement avec ou sans ce service. Les conseillers de JD2M peuvent vous accompagner et vous aider à faire le bon choix.
La plupart des conciergeries appliquent une commission sur les loyers encaissés, généralement entre 15 % et 30 %.
Certaines proposent un forfait fixe par séjour ou par mois. Le tarif dépend aussi de la localisation du bien, du niveau de service et du nombre de réservations. Vous devez également prendre en compte les services inclus ou facturés en supplément (ménage, linge, etc.).
Les services de base incluent souvent le check-in/check-out, la gestion des annonces, les échanges avec les voyageurs et les petites réparations.
Le ménage et la blanchisserie sont généralement facturés en plus. Certaines conciergeries proposent aussi des services haut de gamme, comme la livraison de petit-déjeuner, la gestion des avis ou la bagagerie.
Oui, à condition d’avoir un bon taux d’occupation, des tarifs ajustés au marché (grâce au yield management) et des avis positifs de la part des voyageurs.
Cependant, dans certaines situations (studio à faible loyer, forte concurrence), le prélèvement d’une commission peut significativement réduire la rentabilité de votre investissement locatif
La conciergerie s’adresse aux bailleurs qui ne peuvent pas ou ne veulent pas gérer leur bien eux-mêmes : propriétaires éloignés, investisseurs LMNP en gestion passive, ou multipropriétaires souhaitant gagner du temps.
Tout dépend de vos besoins. Une conciergerie locale pourra être plus réactive. Elle a aussi une meilleure connaissance de votre secteur géographique Une structure nationale ou une plateforme connectée peut gérer plusieurs biens avec des outils numériques avancés.
Pour bien choisir, il faut comparer les offres et vérifier les avis clients. Vous pouvez commencer par déléguer uniquement quelques tâches avant de vous engager davantage.
Article rédigé par Stéfano Demari
