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Mis à jour le 20/03/2025
L'amortissement est une des principales forces de l'investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP). C'est souvent ce mécanisme qui permet à 85 % des loueurs en meublé de payer très peu d'impôt, voire pas du tout. Découvrez dans cet article comment est calculé l'amortissement en location meublée et quels sont ses avantages.
Vous venez d'obtenir le statut LMNP ou LMP et souhaitez profiter des avantages de l'amortissement ? Cette introduction vous donnera les principales clés pour comprendre.
En comptabilité, l'amortissement correspond à la perte de valeur d'un objet utilisé dans le cadre de l'activité d'une entreprise par exemple. Cette perte de valeur, liée à l'usure normale de l'objet en question sur une période donnée, est imputée comme une charge qui va venir baisser le résultat de l'exercice sur lequel l'impôt de cette entreprise est calculé. En amortissant, l'entreprise paiera moins d’impôt, en venant minorer le résultat imposable.
En meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), nous allons estimer que le bien immobilier (ou logement) loué, s'use tous les ans, et nous allons répercuter cette perte de valeur comme une charge sur le revenu imposable. Ainsi, il sera possible de réduire ce résultat pour nous approcher d'un résultat proche ou égal à 0, et donc ne pas payer d'impôt sur l'activité de location meublée. Le LMNP amortissable est un mécanisme avantageux mais complexe qui peut nécessiter l'intervention d'un expert-comptable spécialiste du meublé.
À savoir :
Est-il est possible d'amortir un bien immobilier ancien, ou acheté il y a un certain nombre d'années ? La réponse est OUI ! ==> Tout amortissement commence à partir du moment où le logement est loué meublé, quel que soit "l'âge" du logement ou sa date d'achat.
Avec le statut LMNP, on peut opter pour deux régimes fiscaux : le micro-BIC, qui est le régime fiscal obtenu par défaut, ou le régime réel simplifié sur option.
Le réel simplifié permet de déduire les charges de location meublée et les amortissements des recettes liées à votre activité de location meublée (les recettes sont composées des loyers, des provisions pour charges et des autres services éventuels). Attention, cet avantage n'existe pas avec le régime micro-BIC !
En optant pour le réel simplifié, vous pourrez déduire l'amortissement :
Notons que l'on peut soit amortir les frais d'acquisition du bien meublé, soit les passer en charges.
En déduisant les charges et les amortissements de leurs recettes annuelles, les LMNP réduisent, voire ne payent aucun impôt sur les revenus locatifs. Utilisez notre simulateur LMNP gratuit pour calculer votre réduction d'impôt !
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L'amortissement du logement meublé se calcule d'une façon très précise et est souvent source d'erreur lorsqu'on établit seul sa déclaration de revenus de location meublée.
En effet, depuis quelques années, l'administration exige que l'amortissement soit calculé par composants, comme le définit l'article 311-2 du Plan Comptable Général.
Amortir par composant consiste à décomposer et distribuer la valeur du bien en LMNP sur plusieurs éléments principaux (qui sont les composants) tels que le terrain, l'aménagement intérieur ou encore le gros œuvre.
Chaque composant va correspondre à un pourcentage de la valeur du bien et a une durée pour l'amortir bien précise. Lors du choix de ces valeurs, il faut bien veiller à respecter les durées d'utilisation normale de chaque composant, ainsi que leur proportion dans la valeur totale du logement (ex : le terrain qui représente entre 10% et 30% de la proportion du bien n'est jamais amorti, même si vous avez un appartement sans jardin / terrasse).
Une fois ce tableau dressé avec les différents composants à amortir, leur valeur et leur durée d'amortissement, il faudra procéder au calcul de l'amortissement de chaque composant de façon linéaire, en additionnant les montants d'amortissement des différents composants pour trouver l’amortissement annuel du bien immobilier en LMNP.
| Composant | Durée d'amortissement |
| Toiture | 25 ans |
| Gros oeuvre | 75 ans |
| Terrain | Non amortissable |
| Aménagements intérieurs | 12 ans |
| Installation électrique | 30 ans |
| Etanchéité | 25 ans |
En fonction des caractéristiques de votre bien immobilier, la ventilation appliquée à chaque composant du logement diffère. Afin d’appliquer des pourcentages de ventilation par composant préconisés par la réglementation, il est fortement recommandé de faire appel à un comptable spécialiste de la fiscalité de la LMNP ou à un logiciel de comptabilité qui applique des standards en conformité avec la législation.
Lorsque vous déclarez vos revenus de location meublée au régime Réel Simplifié, vous pouvez également amortir les travaux réalisés dans le bien loué. Les factures doivent être postérieures à la date de début d'activité présente sur votre formulaire P0i.
Pour l'aménagement intérieur, elle est généralement de 12 ans (peinture, cloisons etc...).
Pour les gros travaux en revanche, il faut choisir une durée plus longue. Pour les gros travaux de construction et de gros oeuvre notamment, comme la toiture ou l'electricité, vous pouvez choisir 30 ans.
Si vous choisissez par exemple 12 ans pour amortir une dépense de travaux :
Divisez la valeur du composant par 12, et obtenez le montant à déduire annuellement de vos loyers encaissés.
A l'issue des 12 années, l'amortissement est intégralement consommé ; Attention, il peut y avoir un prorata à calculer la première et la dernière année en fonction de la date de mise en location.
Concernant le mobilier, si la valeur unitaire du bien est supérieure à 600 € TTC, il est obligatoire: En effet, les dépenses d'acquisition des premiers meubles "meublants", lors de la mise en location, sont obligatoirement amorties. Attention: les biens de plus faible valeur sont déduits immédiatement en charges, uniquement s'il s'agit de renouvellement courant. Comme pour les travaux, les dates des factures doivent être postérieures à la date de début d'activité indiquée sur votre cerfa P0i. Le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée représentative de sa durée de vie.
En moyenne, elle est de 5 ans. Il faut choisir un chiffre réaliste, un nouveau canapé aura une durée de vie en bon état probablement plus faible qu'un lustre, par exemple.
Le principe est le même que pour les travaux même si la durée est différente.
Si vous optez pour 5 ans : vous devez comme pour les travaux diviser le montant des achats par 5 pour obtenir le montant annuel déductible des recettes.
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L'amortissement ne peut pas créer de déficit.
Ainsi dans une situation où vos charges couvrent déjà la totalité de vos recettes, vous ne pourrez pas imputer l'amortissement au titre de l'année pour obtenir un résultat négatif pour votre LMNP. Au lieu de cela, votre expert-comptable LMNP va «stocker» ces amortissements non-déduits en comptabilité pour les imputer si besoin sur les années suivantes.
À savoir :
Ces amortissements réintégrables sont utilisables sans limite de temps, contrairement au déficit comptable LMNP qui n'est utilisable que sur une période de 10 ans.
Contrairement à ce que l'on peut penser quand on découvre le mécanisme de l'amortissement des locations meublées, il n'y a aucun impact sur la plus-value lorsqu'on vend un meublé amorti dans le cadre du LMNP au Réel Simplifié.
Cependant il existe une situation où amortir le bien a un impact sur l'impôt concernant les plus values : si vous avez une activité de loueur en meublé qui est soumise à l'impôt sur les sociétés, comme cela peut être le cas en faisant de la location meublée dans une SCI, le montant de l'impôt sur les plus values sera calculé par rapport à la valeur amortie du bien.
Comme nous l'avons vu dans cet article, l'amortissement est clairement un des éléments clés de la location meublée non professionnelle (LMNP) au régime Réel Simplifié. Effectué dans les règles, il vous permet de réaliser d'importantes économies d'impôt sur votre activité de LMNP et d'optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier.
Il est cependant important de préciser qu'il est impératif de se faire accompagner afin de réaliser sa déclaration de revenu de LMNP au réel simplifié. Une erreur sur un des Cerfa déclaratifs ou lors du calcul de l'amortissement pourrait rendre ce régime très contraignant, peu avantageux et vous obligerait à recourir à un professionnel afin d'établir des déclarations correctives des années que vous avez déclaré seul, ce qui pourrait devenir particulièrement onéreux.
Nos services d'accompagnement pour la fiscalité des locations meublées, permettent d'amortir votre bien simplement.
Pour découvrir nos services dans le cadre de votre déclaration au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres :
Grâce au statut LMNP avec le régime réel simplifié, vous pouvez déduire un grand nombre de dépenses de vos loyers encaissés. Ces dépenses amortissables sont effectuées dans le but d'aménager le logement meublé (avec l'achat de mobilier, d'éléments de décoration par exemple) ou d'améliorer son état par le biais de travaux. Leur montant est généralement supérieur à 600 € TTC et la durée d'amortissement choisie doit être adaptée à la nature de la dépense.
Nos experts de la comptabilité du meublé répondent à vos questions :
Effectivement, vous pouvez amortir la valeur de votre bien même s'il a été acheté il y a longtemps et que vous venez récemment de le passer en location meublée par exemple. Pour cela, vous devrez renseigner la valeur actuelle, c'est-à-dire la valeur estimée du bien à la date de mise en location.
La règle pour pouvoir amortir les meubles est qu'une facture est indispensable. Toutefois, vous pouvez évaluer et apprécier vous-même la valeur d'occasion de vos premiers meubles et équipements, qui vous ont servi à meubler le logement lors de la 1re mise en location, par rapport à la valeur marché du même type de bien, et ainsi les amortir. Cette évaluation se fait une seule fois, lors de la création de l'activité.
Oui, vous pouvez amortir le bien hérité, puisque vous en êtes le propriétaire.
Vous pouvez amortir le montant correspondant au pourcentage du bien que vous détenez (voir sur l'acte notarié). Il est préférable de consulter un Expert-Comptable.
L'amortissement du bien n'aura aucun impact sur la plus-value. En effet, le calcul de la plus-value à la revente se fait sur la valeur d'achat et ne tient pas compte de l'amortissement.
Afin de déterminer la valeur à utiliser pour le calcul des amortissements, il vous faudra évaluer votre bien en prenant en compte la valeur ajoutée apportée par les travaux. Attention, vous ne pourrez pas additionner le prix d'achat et les différentes factures de travaux.
Vous avez investi cette année dans un appartement, y avez effectué des travaux et acheté du mobilier avant de le mettre en location meublée : il vous faudra utiliser la valeur d'achat. Les travaux devront être immobilisés. Quant au mobilier, s'agissant des premiers meubles "meublants", il devra être amorti quel qu'en soit le montant.
Vous devez prendre la valeur vénale estimée de votre logement à la date d'apport de celui-ci dans l'activité. Pour déterminer la valeur actuelle de votre bien, nous vous recommandons de faire appel à un expert immobilier.
Article rédigé par Mallory Boutron
