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L'amortissement est une des principales forces de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP). C'est souvent ce mécanisme qui permet à 85 % des loueurs en meublé de payer très peu d'impôt, voire pas du tout. Découvrez dans cet article comment est calculé l'amortissement en location meublée et quels sont ses avantages.

Amortissement location meublée

L'amortissement d'un bien meublé : définition et fonctionnement 

En comptabilité, l'amortissement correspond à la perte de valeur d'un objet utilisé dans le cadre de l'activité d'une entreprise par exemple. Cette perte de valeur, liée à l'usure normale de l'objet en question sur une période donnée, est imputée comme une charge qui va venir baisser le résultat de l'exercice sur lequel l'impôt de cette entreprise est calculé. L'amortissement va donc permettre à l'entreprise de payer moins d’impôt, en venant minorer le résultat imposable.

En location meublée, nous allons estimer que le logement loué s'use tous les ans, et nous allons répercuter cette perte de valeur comme une charge sur le revenu imposable. Ainsi, il sera possible de réduire ce résultat pour nous approcher d'un résultat proche ou égal à 0, et donc ne pas payer d'impôt sur l'activité de location meublée.

À savoir :

Est-il est possible d'amortir un bien ancien, ou acheté il y a un certain nombre d'années ? La réponse est OUI ! ==> Tout amortissement commence à partir du moment où le logement est loué meublé, quel que soit "l'âge" du logement ou sa date d'achat.


Calcul de l'amortissement du logement

L'amortissement du bien se calcule d'une façon très précise et est souvent source d'erreur lorsqu'on établit seul sa déclaration de revenus de location meublée.

En effet, depuis quelques années, l'administration exige que l'amortissement soit calculé par composants, comme le défini l'article 311-2 du Plan Comptable Général.

Calcul de l'amortissement par composant

L'amortissement par composant consiste a décomposer et distribuer la valeur du bien sur plusieurs éléments principaux (qui sont les composants) tels que le terrain, l'aménagement intérieur ou encore le gros œuvre.

Chaque composant va correspondre à un pourcentage de la valeur du bien et a une durée d'amortissement bien précise. Lors du choix de ces valeurs, il faut bien veiller à respecter les durées d'utilisation normale de chaque composant, ainsi que leur proportion dans la valeur totale du logement (ex : le terrain qui représente entre 10% et 30% de la proportion du bien n'est jamais amorti, même si vous avez un appartement sans jardin / terrasse).

Une fois ce tableau dressé avec les différents composants à amortir, leur valeur et leur durée d'amortissement, il faudra procéder au calcul de l'amortissement de chaque composant de façon linéaire, en additionnant les montants d'amortissement des différents composants pour trouver l’amortissement annuel du bien immobilier.

Liste des composants d'un logement et durée d’amortissement

Composant Durée d'amortissement
Toiture 25 ans
Gros oeuvre 75 ans
Terrain Non amortissable
Aménagements intérieurs 12 ans
Installation électrique 30 ans
Etanchéité 25 ans

En fonction des caractéristiques de votre logement, la ventilation appliquée à chaque composant du logement diffère. Afin d’appliquer des pourcentages de ventilation par composant préconisés par la réglementation, il est fortement recommandé de faire appel à un comptable spécialiste de la fiscalité du meublé ou à un logiciel de comptabilité qui applique des standards en conformité avec la législation.

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Amortissement en location meublée des meubles et des travaux

Lorsque vous déclarez vos revenus de location meublée au régime Réel Simplifié, vous pouvez également amortir les meubles présents dans le bien loué, ainsi que les travaux qui y ont été effectués.

Concernant les meubles, si la valeur unitaire du bien est supérieure à 600 € TTC, l'amortissement est obligatoire. Les biens de plus faible valeur sont déduits immédiatement en charges, uniquement s'il s'agit de renouvellement courant. En effet, les dépenses d'acquisition des premiers meubles "meublants", lors de la mise en location, sont obligatoirement amorties.

Les factures doivent être postérieures à la date de début d'activité présente sur votre déclaration P0i. Les meubles et les travaux sont amortis de façon linéaire sur une durée représentative de leur durée de vie.

Établissez votre déclaration de début d'activité dès maintenant, et choisissez le régime réel simplifié.


Amortissement non utilisé

L'amortissement ne peut pas créer de déficit.

Ainsi dans une situation où vos charges couvrent déjà la totalité de vos recettes, vous ne pourrez pas imputer l'amortissement au titre de l'année pour obtenir un résultat négatif. Au lieu de cela, nous allons «stocker» ces amortissements non-déduits pour les imputer si besoin sur les années suivantes.

À savoir  :

Ces amortissements réintégrables sont utilisables sans limite de temps, contrairement au déficit comptable LMNP qui n'est utilisable que sur une période de 10 ans.


Amortissement et imposition sur la plus-value en LMNP

Contrairement à ce que l'on peut penser quand on découvre le mécanisme de l'amortissement des locations meublées, il n'y a aucun impact sur la plus-value lorsqu'on vend un meublé amorti dans le cadre du LMNP au Réel Simplifié.

Cependant il existe une situation où amortir le bien a un impact sur l'impôt concernant les plus values : si vous avez une activité de loueur en meublé qui est soumise à l'impôt sur les sociétés, comme cela peut être le cas en faisant de la location meublée dans une SCI, le montant de l'impôt sur les plus values sera calculé par rapport à la valeur amortie du bien.


Avantages de l'amortissement en LMNP

Comme nous l'avons vu dans cet article, l'amortissement est clairement un des éléments clés de la location meublée non professionnelle (LMNP) au régime Réel Simplifié. Effectué dans les règles, il vous permet de réaliser d'importantes économies d'impôt sur votre activité de loueur en meublé !

Il est cependant important de préciser qu'il est impératif de se faire accompagner afin de réaliser sa déclaration de revenu de location meublée au Réel Simplifié. Une erreur sur un des Cerfa déclaratifs ou lors du calcul de l'amortissement pourrait rendre ce régime très contraignant, peu avantageux et vous obligerait à recourir à un professionnel afin d'établir des déclarations correctives des années que vous avez déclaré seul, ce qui pourrait devenir particulièrement onéreux.

Nos services d'accompagnement pour la fiscalité des locations meublées, permettent d'amortir votre bien simplement.


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Article rédigé par Maud Velter

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