L'amortissement est une des principales forces de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP). C'est souvent ce mécanisme qui permet à 85 % des loueurs en meublé de payer très peu d'impôt, voire pas du tout. Découvrez dans cet article comment est calculé l'amortissement en location meublée et quels sont ses avantages.
Vous venez d'obtenir le statut LMNP ou LMP et souhaitez profiter des avantages de l'amortissement ? Cette introduction vous donnera les principales clés pour comprendre.
En comptabilité, l'amortissement correspond à la perte de valeur d'un objet utilisé dans le cadre de l'activité d'une entreprise par exemple. Cette perte de valeur, liée à l'usure normale de l'objet en question sur une période donnée, est imputée comme une charge qui va venir baisser le résultat de l'exercice sur lequel l'impôt de cette entreprise est calculé. L'amortissement va donc permettre à l'entreprise de payer moins d’impôt, en venant minorer le résultat imposable.
En location meublée non professionnelle ou professionnelle, nous allons estimer que le bien (ou logement) loué, s'use tous les ans, et nous allons répercuter cette perte de valeur comme une charge sur le revenu imposable. Ainsi, il sera possible de réduire ce résultat pour nous approcher d'un résultat proche ou égal à 0, et donc ne pas payer d'impôt sur l'activité de location meublée.
À savoir :
Est-il est possible d'amortir un bien ancien, ou acheté il y a un certain nombre d'années ? La réponse est OUI ! ==> Tout amortissement commence à partir du moment où le logement est loué meublé, quel que soit "l'âge" du logement ou sa date d'achat.
Avec le statut location meublée non professionnelle, on peut opter pour deux régimes fiscaux : le micro-BIC, qui est le régime fiscal obtenu par défaut, ou le régime réel simplifié sur option.
Le réel simplifié permet de déduire les amortissements des recettes liées à votre activité de location meublée (les recettes sont composées des loyers, des provisions pour charges et des autres services éventuels). Attention, cet avantage n'existe pas avec le régime micro-BIC !
En optant pour le réel simplifié, vous pourrez déduire :
L'amortissement du logement meublé se calcule d'une façon très précise et est souvent source d'erreur lorsqu'on établit seul sa déclaration de revenus de location meublée.
En effet, depuis quelques années, l'administration exige que l'amortissement soit calculé par composants, comme le défini l'article 311-2 du Plan Comptable Général.
L'amortissement par composant consiste a décomposer et distribuer la valeur du bien sur plusieurs éléments principaux (qui sont les composants) tels que le terrain, l'aménagement intérieur ou encore le gros œuvre.
Chaque composant va correspondre à un pourcentage de la valeur du bien et a une durée d'amortissement bien précise. Lors du choix de ces valeurs, il faut bien veiller à respecter les durées d'utilisation normale de chaque composant, ainsi que leur proportion dans la valeur totale du logement (ex : le terrain qui représente entre 10% et 30% de la proportion du bien n'est jamais amorti, même si vous avez un appartement sans jardin / terrasse).
Une fois ce tableau dressé avec les différents composants à amortir, leur valeur et leur durée d'amortissement, il faudra procéder au calcul de l'amortissement de chaque composant de façon linéaire, en additionnant les montants d'amortissement des différents composants pour trouver l’amortissement annuel du bien immobilier.
| Composant | Durée d'amortissement |
| Toiture | 25 ans |
| Gros oeuvre | 75 ans |
| Terrain | Non amortissable |
| Aménagements intérieurs | 12 ans |
| Installation électrique | 30 ans |
| Etanchéité | 25 ans |
En fonction des caractéristiques de votre logement, la ventilation appliquée à chaque composant du logement diffère. Afin d’appliquer des pourcentages de ventilation par composant préconisés par la réglementation, il est fortement recommandé de faire appel à un comptable spécialiste de la fiscalité du meublé ou à un logiciel de comptabilité qui applique des standards en conformité avec la législation.
Grâce au statut location meublée non professionnelle avec le régime réel simplifié, vous pouvez déduire un grand nombre de dépenses de vos loyers encaissés. Ces dépenses amortissables sont effectuées dans le but d'aménager le logement meublé (avec l'achat de mobilier, d'éléments de décoration par exemple) ou d'améliorer son état par le biais de travaux. Leur montant est généralement supérieur à 600 € TTC et la durée d'amortissement choisie doit être adaptée à la nature de la dépense.
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Lorsque vous déclarez vos revenus de location meublée au régime Réel Simplifié, vous pouvez également amortir les travaux réalisés dans le bien loué. Les factures doivent être postérieures à la date de début d'activité présente sur votre formulaire P0i.
La durée d'amortissement de l'aménagement intérieur est généralement de 12 ans (peinture, cloisons etc...).
Pour les gros travaux en revanche, il faut choisir une durée d'amortissement plus longue. Pour les gros travaux de construction et de gros oeuvre notamment, comme la toiture ou l'electricité, vous pouvez choisir une durée d'amortissement de 30 ans.
Si vous choisissez par exemple une durée de 12 ans pour amortir une dépense de travaux :
Divisez la valeur du composant par 12, et obtenez le montant à déduire annuellement de vos loyers encaissés.
A l'issue des 12 années, l'amortissement est intégralement consommé ; Attention, il peut y avoir un prorata à calculer la première et la dernière année en fonction de la date de mise en location.
Concernant le mobilier, si la valeur unitaire du bien est supérieure à 600 € TTC, l'amortissement est obligatoire: En effet, les dépenses d'acquisition des premiers meubles "meublants", lors de la mise en location, sont obligatoirement amorties. Attention: les biens de plus faible valeur sont déduits immédiatement en charges, uniquement s'il s'agit de renouvellement courant. Comme pour les travaux, les dates des factures doivent être postérieures à la date de début d'activité indiquée sur votre cerfa P0i. Les meubles sont amortis de façon linéaire sur une durée représentative de leur durée de vie.
En moyenne, la durée d'amortissement des meubles est de 5 ans. Il faut choisir une durée réaliste, un nouveau canapé aura une durée de vie en bon état probablement plus faible qu'un lustre, par exemple.
Le principe est le même que pour les travaux même si la durée d'amortissement est différente.
Si vous choisissez une durée d'amortissement de 5 ans : vous devez comme pour les travaux diviser le montant des achats par 5 pour obtenir le montant annuel déductible des recettes.
Établissez votre déclaration de début d'activité dès maintenant, et choisissez le régime réel simplifié.
L'amortissement ne peut pas créer de déficit.
Ainsi dans une situation où vos charges couvrent déjà la totalité de vos recettes, vous ne pourrez pas imputer l'amortissement au titre de l'année pour obtenir un résultat négatif. Au lieu de cela, nous allons «stocker» ces amortissements non-déduits en comptabilité pour les imputer si besoin sur les années suivantes.
À savoir :
Ces amortissements réintégrables sont utilisables sans limite de temps, contrairement au déficit comptable LMNP qui n'est utilisable que sur une période de 10 ans.
Contrairement à ce que l'on peut penser quand on découvre le mécanisme de l'amortissement des locations meublées, il n'y a aucun impact sur la plus-value lorsqu'on vend un meublé amorti dans le cadre du LMNP au Réel Simplifié.
Cependant il existe une situation où amortir le bien a un impact sur l'impôt concernant les plus values : si vous avez une activité de loueur en meublé qui est soumise à l'impôt sur les sociétés, comme cela peut être le cas en faisant de la location meublée dans une SCI, le montant de l'impôt sur les plus values sera calculé par rapport à la valeur amortie du bien.
Comme nous l'avons vu dans cet article, l'amortissement est clairement un des éléments clés de la location meublée non professionnelle (LMNP) au régime Réel Simplifié. Effectué dans les règles, il vous permet de réaliser d'importantes économies d'impôt sur votre activité de loueur en meublé !
Il est cependant important de préciser qu'il est impératif de se faire accompagner afin de réaliser sa déclaration de revenu de location meublée au Réel Simplifié. Une erreur sur un des Cerfa déclaratifs ou lors du calcul de l'amortissement pourrait rendre ce régime très contraignant, peu avantageux et vous obligerait à recourir à un professionnel afin d'établir des déclarations correctives des années que vous avez déclaré seul, ce qui pourrait devenir particulièrement onéreux.
Nos services d'accompagnement pour la fiscalité des locations meublées, permettent d'amortir votre bien simplement.
Pour découvrir nos services dans le cadre de votre déclaration au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres.
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Article rédigé par Maud Velter
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