Mis à jour le 13/11/2025
En cas d’infestation de rats ou de souris, une question primordiale se pose : la dératisation incombe-t-elle au propriétaire ou au locataire ? Voire au syndic ou à la mairie ? Tout dépend du cadre juridique, de l’origine du problème et de la zone concernée.
En tant que bailleur, il est essentiel de connaître vos obligations légales, les cas où le locataire peut être redevable et les démarches à suivre pour garantir un logement décent et éviter tout litige. Ce guide vous aide à agir vite, en conformité avec la réglementation en vigueur.
Propriétaire bailleur : paie la dératisation, car il doit fournir un logement décent et sans nuisibles (loi du 6 juillet 1989).
Locataire : ne paie que si une faute ou négligence est prouvée (déchets, manque d’entretien).
Syndic de copropriété : prend en charge les parties communes.
Mairie : responsable des égouts et espaces publics selon le RSDT.
Selon
l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit garantir à son locataire un logement en bon état, sain et exempt de toute infestation de nuisibles. Cette obligation s’applique à la remise des clés, mais aussi tout au long de la location, comme l’a confirmé la
Cour de cassation (3e civ., 29 janvier 2002).
Ainsi, si des rats ou souris apparaissent sans faute du locataire, la
dératisation incombe au propriétaire. Ces frais ne figurent
pas parmi les charges récupérables listées par le
décret n°87-713 du 26 août 1987, et ne peuvent donc pas faire l’objet d’une refacturation, ni d’une
régularisation de charges.
La dératisation peut-elle être à la charge du locataire à la place du propriétaire ? Le locataire devient redevable uniquement si sa négligence est clairement démontrée. Cela peut concerner :
Une accumulation de déchets favorisant l’apparition de rongeurs.
Un manque d’entretien des zones sous sa responsabilité (cuisine, balcon, cave).
L’absence de signalement rapide de l’infestation.
Dans ces cas, le bailleur doit
prouver la faute du locataire (constat d’huissier, rapport d’expert, échanges de courriers). À défaut, les frais de dératisation restent à sa charge.
Dans un immeuble en copropriété, la dératisation des
parties communes (caves, locaux à poubelles, escaliers) est organisée par le
syndic, qui la finance via les
charges de copropriété. Chaque copropriétaire y contribue selon ses tantièmes.
La mairie se charge de la dératisation si l’infestation provient des
égouts, espaces publics ou conteneurs extérieurs. Les services municipaux interviennent dans le cadre du
RSDT et peuvent lancer des
campagnes de dératisation.
En cas de contamination mixte (logement + réseaux publics), une coordination entre le syndic, la mairie et le propriétaire est nécessaire pour identifier la source et organiser une intervention adaptée.
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La répartition des frais de dératisation s’appuie sur plusieurs textes légaux et réglementaires précis.
Le bailleur est tenu de garantir un logement décent, sans nuisibles, et salubre, conformément à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cela implique de livrer un bien exempt de toute infestation de nuisibles, mais aussi d’assurer son maintien en bon état d’usage tout au long du bail.
Le
locataire, quant à lui, doit entretenir le logement au quotidien, comme le prévoit l’article 7 de la même loi. Il prend à sa charge l’entretien courant et les
petites réparations, sauf à démontrer que le désordre découle d’une vétusté ou d’un défaut structurel.
En pratique, un locataire doit maintenir la propreté des lieux et éviter tout comportement favorisant la prolifération de rongeurs. Le propriétaire, de son côté, reste responsable de toute opération de réparation non locative, comme un traitement de dératisation complet ou la remise en état d’un mur infesté.
Cette distinction entre entretien et remise en conformité fonde la clé de répartition des coûts entre les deux parties.
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste exhaustive des charges récupérables. La dératisation n’y figure pas, ce qui signifie que le propriétaire ne peut pas la refacturer au locataire, sauf cas particulier.
Seuls certains produits d’hygiène ou de désinfection peuvent être considérés comme récupérables lorsqu’ils relèvent de l’entretien courant d’un immeuble collectif (par exemple, les pièges posés en permanence dans un local à poubelles).
En dehors de ces cas, la dératisation ponctuelle reste à la charge exclusive du bailleur. Les professionnels du secteur rappellent la prudence juridique nécessaire : une facture de dératisation ne peut être partagée qu’en cas d’accord clair ou de faute prouvée du locataire.
Le Règlement sanitaire départemental type (RSDT) complète ce cadre. Ses articles 119 et 130.5 imposent à chaque occupant, qu’il soit particulier, commerçant ou gestionnaire d’immeuble, de prévenir et de lutter contre les rongeurs.
Chaque département peut adapter ces obligations, notamment pour les immeubles collectifs où la lutte doit être organisée régulièrement.
Le syndic ou le propriétaire doit ainsi mettre en place des dispositifs de prévention (pièges, appâts, produits agréés) et faire intervenir des prestataires agréés si une infestation de rats et souris est détectée.
Dans les établissements recevant du public, la fréquence et la traçabilité des traitements sont également encadrées.
La jurisprudence a confirmé la responsabilité principale du bailleur. Dans un arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 29 janvier 2002 (n°99-17042), les juges ont estimé que les désordres rendant le logement impropre à l’habitation, y compris la présence de nuisibles, engageaient la responsabilité du propriétaire.
Cette décision rappelle qu’un logement infesté viole l’obligation de décence, et que les frais de remise en état - y compris la dératisation - doivent être assumés par le bailleur.
Pour les locataires, cette jurisprudence constitue une garantie importante, leur permettant de demander la mise en conformité du logement, voire une réduction de loyer ou une suspension du bail en cas de manquement.
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Scénario |
Qui agit / alerte |
Actions à entreprendre |
Délais usuels |
Responsabilité finale |
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1. Infestation découverte à l’emménagement |
Locataire (signalement immédiat) |
Alerter le bailleur par écrit (recommandé ou mail avec photos). Le bailleur mandate un professionnel et fournit un rapport d’intervention. |
10 à 15 jours après signalement. |
Propriétaire bailleur (logement non décent selon art. 6 loi 89-462). |
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2. Infestation en cours de bail sans faute du locataire |
Locataire puis bailleur |
Signalement rapide au propriétaire. Intervention obligatoire du bailleur pour rétablir la décence. Mise en demeure possible si inaction. |
Relance après 1 à 2 semaines ; recours au SCHS/justice après 3 semaines d’inaction. |
Propriétaire bailleur. |
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3. Infestation due à la négligence du locataire |
Propriétaire (constat de faute) |
Apporter la preuve de la négligence (photos, constat, témoignages). Facturation de la dératisation au locataire. |
Intervention dès constat, remboursement après preuve. |
Locataire fautif (art. 7 loi 89-462). |
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4. Infestation provenant des parties communes |
Locataire → Bailleur → Syndic |
Signalement au bailleur puis au syndic qui se charge de la dératisation de la copropriété. |
10 à 20 jours après signalement, selon gravité. |
Syndic de copropriété (frais inclus dans les charges communes).
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5. Infestation liée aux égouts ou à la voirie |
Locataire ou syndic → Mairie |
Déclaration au service d’hygiène (SCHS) via formulaire ou téléphone. Coordination possible avec le syndic si infestation mixte. |
Quelques jours à 2 semaines selon la commune. |
Mairie / collectivité (prise en charge publique, RSDT). |
Signaler immédiatement au bailleur ou au syndic par écrit (mail ou recommandé) dans les
24 à 48 h suivant la découverte.
Constituer un dossier de preuves permettant d’établir qui paie la dératisation: photos, vidéos, traces, devis ou rapports professionnels. Ces éléments permettront de démontrer la réalité de l’infestation et, le cas échéant, de contester une inaction du bailleur.
Relancer le propriétaire par mise en demeure si aucune action sous
1 à 2 semaines, avec un nouveau délai de
8 à 15 jours pour organiser une dératisation.
Contacter le Service communal d’hygiène et de santé (SCHS) ou l’
Agence régionale de santé (ARS) en cas d’inaction ou de
risque sanitaire avéré. Ces organismes peuvent diligenter une visite ou ordonner une intervention.
Saisir la Commission départementale de conciliation, puis, en dernier recours, le juge. Le locataire peut demander en référé ou par injonction de faire l’exécution des travaux. Le délai global entre le premier signalement et une décision judiciaire peut aller de 4 à 8 semaines selon la réactivité des parties.
Les tarifs de dératisation varient en fonction du type de logement et du niveau d’infestation, mais aussi de la méthode utilisée (pièges mécaniques, appâts rodenticides, traitements préventifs).
En moyenne, un premier passage coûte entre 80 et 150 € pour un appartement et 120 à 250 € pour une maison. La plupart des prestataires prévoient 2 à 3 passages espacés de 7 à 10 jours, nécessaires pour éliminer durablement les nuisibles.
Le coût total peut ainsi atteindre 250 à 400 €, voire davantage si la superficie est importante ou l’accès difficile (caves, combles, locaux techniques).
Les entreprises agréées fournissent généralement un rapport d’intervention et des conseils de prévention. Dans les cas graves, la résorption complète peut nécessiter trois semaines à un mois, incluant la période d’observation post-traitement.
En règle générale, les frais de dératisation ne sont pas couverts par l’assurance multirisque habitation, sauf mention spécifique au contrat. Il est donc recommandé de vérifier les clauses relatives à la désinfection, à la décontamination ou aux dommages causés par des nuisibles.
Certaines assurances haut de gamme peuvent inclure une intervention d’urgence ou une prise en charge partielle en cas de risque sanitaire reconnu.
La protection juridique peut être sollicitée en cas de litige entre locataire et bailleur concernant la répartition des frais. Si le locataire a dû avancer les coûts, un remboursement est possible à condition d’avoir adressé une mise en demeure préalable au propriétaire, puis de conserver les devis, factures et rapports d’intervention.
En cas de désaccord persistant, la Commission départementale de conciliation ou le juge civil peut ordonner le remboursement sur présentation des justificatifs.
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Situation |
Qui agit / coordonne |
Qui paie la dératisation |
Points de vigilance |
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Copropriété |
Syndic (pour les parties communes). Propriétaire (pour le logement privé). |
Syndic via les charges de copropriété ou bailleur selon l’origine. |
Identifier la source de l’infestation pour répartir les coûts. |
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Colocation |
Chaque colocataire pour son espace privé. |
Colocataires fautifs ou responsabilité collective en cas de négligence partagée. |
Hygiène des espaces communs, poubelles et stockage alimentaire. |
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Bail meublé |
Propriétaire bailleur. |
Propriétaire, au titre de la décence du logement (y compris mobilier). |
Vérifier l’état du mobilier et prévenir les infestations avant location. |
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Logement social |
Bailleur social (prévention et traitement). |
Bailleur sauf faute prouvée du locataire. |
Contrôle régulier des poubelles, animaux domestiques, rotation d’occupants. |
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Bail commercial |
Selon les clauses du contrat. |
Souvent preneur, selon le bail. |
Les règles diffèrent du résidentiel : consulter un juriste en droit commercial ou les ressources spécialisées en droit commercial. |
Sur le plan juridique, les cafards ou encore les punaises de lit en location meublée relèvent du même principe : le logement doit rester décent et la responsabilité dépend de la faute éventuelle de l’occupant.
Les différences tiennent surtout à la preuve et au coût des traitements : la dératisation s’avère généralement moins coûteuse et plus rapide à éradiquer, tandis que les punaises exigent souvent plusieurs interventions certifiées.
Reboucher les accès (fissures, conduits, aérations) et poser des grilles anti-rongeurs.
Assurer la propreté et l’aération des locaux à poubelles.
Mettre en place un contrat de prévention annuel en copropriété.
Réaliser des contrôles réguliers conformément au Règlement sanitaire départemental (RSDT).
Sortir les déchets fréquemment et maintenir une hygiène quotidienne.
Stocker la nourriture dans des contenants fermés.
Observer et signaler rapidement toute trace de nuisibles au bailleur.
Suivre les consignes du dératiseur pour garantir l’efficacité du traitement.
Qu’il s’agisse d’une dératisation ponctuelle ou d’un problème récurrent, la responsabilité repose avant tout sur la décence du logement et la réactivité du bailleur.
En location meublée, la gestion de ce type d’incident fait pleinement partie des obligations du propriétaire, au même titre que l’entretien, la conformité et la satisfaction locataire.
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Non, la dératisation n’est pas une charge récupérable selon le décret n°87-713.
En général, dans un délai de 10 à 15 jours, selon la gravité de l’infestation de rats et souris.
Oui, uniquement après mise en demeure du propriétaire restée sans réponse et en conservant tous les justificatifs.
Rarement. Ces frais sont exclus de la multirisque habitation, sauf clause spécifique.
Oui, si le logement est non décent et impropre à l’habitation, le bail peut être résilié.
Article rédigé par Stéfano Demari
