🔔 Impôts 2025 : Plus que XX jours pour faire votre déclaration de revenus 2024 en LMNP. Prendre RDV
Mis à jour le 25/09/2025
La location nue, aussi appelée location vide, correspond à un logement sans mobilier, c’est-à-dire dépourvu de l’aménagement nécessaire pour être qualifié de location meublée. Dans ce cadre, le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges liées au bien immobilier. Il s’applique dès lors que les revenus fonciers dépassent 15 000 € par an ou sur option. Bien choisir son régime fiscal est indispensable, car cela va peser directement sur votre rentabilité.
Dans cet article, nous vous expliquons les avantages concrets du régime réel, son fonctionnement et les différences avec le micro-foncier.
À noter : Cet article traite uniquement de la location nue. Si vous faites de la location meublée, votre fiscalité est différente. Vous pouvez consulter notre guide complet sur le régime réel simplifié pour en savoir plus.
Si vous louez un logement vide, vous êtes imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Ceux-ci sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Il existe deux régimes fiscaux pour les revenus fonciers :
Le régime micro-foncier : l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts, sans que vous ayez à justifier vos charges. Vous êtes imposé uniquement sur 70 % de vos loyers. Ce régime a le mérite de simplifier vos démarches, mais il ne permet pas d’optimiser votre fiscalité.
Le régime réel d’imposition : il vous permet de déduire les charges réellement supportées : travaux d'agrandissement, de reconstruction et de construction, intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxes foncières, assurances, etc. Ces charges viennent réduire votre revenu imposable. Il est plus complexe car il nécessite de tenir une comptabilité, mais il est plus avantageux si vos charges sont importantes.
Le régime réel est obligatoire pour :
les propriétaires dont le revenu brut foncier dépasse 15 000 € par an ;
les biens bénéficiant d’un avantage fiscal ou relevant de dispositifs spécifiques (Borloo, Besson, Robien, Périssol, monuments historiques, etc.) ;
les propriétaires détenant leurs biens via une SCI imposée à l’impôt sur le revenu ou percevant des revenus de parts de SCPI.
Vous pouvez aussi opter volontairement pour le régime réel, même si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €.
Dans ce cas, l’option est valable et irrévocable pendant 3 ans. Au terme de cette période, elle se reconduit chaque année par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044.
Découvrez nos solutions comptables en ligne :
Les + :
Le régime réel permet de déduire l’intégralité des charges réellement supportées sur vos revenus fonciers. Grâce à cette déduction, votre revenu imposable peut être considérablement diminué.
En cas de charges supérieures aux loyers perçus, vous générez ce qu’on appelle un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (15 300 € pour certains dispositifs spécifiques comme le « Cosse »).
Ce plafond peut atteindre 21 400 € si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique qui améliorent la performance énergétique de votre logement (par exemple : isolation, chauffage performant).
Le déficit qui dépasse ces plafonds ou qui provient des intérêts d’emprunt ne peut pas être déduit immédiatement de votre revenu global. L’excédent est reportable :
pendant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus ;
pendant 10 ans sur vos seuls revenus fonciers.
Ce mécanisme permet d’étaler l’économie d’impôt dans le temps et de lisser l’impact fiscal de vos charges.
En réduisant votre base imposable grâce aux charges déductibles et à la prise en compte des déficits, vous pouvez diminuer le montant de vos impôts. Cela augmente mécaniquement la rentabilité nette de votre location.
Par exemple, si vous percevez 12 000 € de loyers annuels et que vos charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances) s’élèvent à 8 000 €, vous ne serez imposé que sur 4 000 € au lieu de 12 000 €.
Avec le régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers bruts :
les frais de gestion et d’administration tels que les honoraires versés à un gestionnaire ou les frais de syndic ;
les travaux déductibles comprennent les réparations, l’entretien courant, ainsi que les améliorations qui ne modifient pas la structure du bien. Par exemple, la réfection de la toiture ou la rénovation de la plomberie sont admises, mais pas les travaux d’agrandissement ou de reconstruction ;
les primes d’assurance relatives au logement loué, comme l’assurance habitation propriétaire non occupant (PNO) ;
les charges de copropriété, qu’il s’agisse des provisions ou des régularisations, à condition qu’elles ne soient pas récupérées auprès du locataire ;
les impôts et taxes, principalement la taxe foncière et une partie de la CSG ;
les intérêts et frais liés aux emprunts contractés pour l’acquisition ou les travaux du bien ;
certaines charges spécifiques comme les indemnités d’éviction versées au locataire ou les frais de relogement.
Bon à savoir: La location meublée est aussi une bonne stratégie d’optimisation fiscale. En LMNP au réel, le bailleur peut déduire ses amortissements (bien, matériel et gros travaux) ou encore ses frais d'acquisition (frais de notaire et d'agence) en plus de ses charges. Ce n’est pas possible avec une location nue.
Le régime réel ne permet pas de déduire toutes les dépenses engagées par le propriétaire. Voici ce qui est exclu :
les travaux d’agrandissement ou de reconstruction : création d’une pièce supplémentaire, surélévation d’un étage, etc.
les frais d’acquisition ou de revente : honoraires de notaire, commissions d’agence, droits d’enregistrement payés lors de l’achat ou de la vente ;
les charges personnelles du propriétaire : frais de déplacement pour visiter le bien, appels téléphoniques, etc.
Notez enfin que seules certaines prestations de services sont déductibles des revenus fonciers. Pour être déductibles, ces dépenses doivent obligatoirement concerner la gestion courante du bien (ex. : frais de syndic, gestion locative, réparations).
Ainsi :
les conseils en défiscalisation (ex. : étude d’optimisation fiscale, montage en SCI, etc.) ne sont pas déductibles, car ils relèvent de la stratégie patrimoniale, et non de la gestion quotidienne du bien ;
les services d’intermédiation patrimoniale (ex. : conseil global en placement immobilier, transmission, etc.) sont eux aussi exclus, sauf si une partie de leur intervention porte directement sur la gestion du bien (rédaction de bail, quittances, etc.).
Lors de votre déclaration annuelle de revenus (entre avril et juin), vous devez :
remplir la déclaration n° 2044 (ou la déclaration n° 2044 spéciale dans certains cas particuliers comme les dispositifs Périssol, Robien, Monuments historiques, etc.) ;
puis reporter le résultat dans votre déclaration de revenus principale n° 2042, dans les cases prévues à cet effet (4BA pour un bénéfice, 4BC pour un déficit imputable sur le revenu global, 4BB pour la part reportable sur les années suivantes).
Il faut faire cette déclaration directement en ligne, depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr.
La déclaration en ligne est obligatoire pour tous depuis 2019. Vous pouvez déclarer vos revenus sur formulaire papier uniquement si :
votre résidence principale n'est pas équipée d'un accès à Internet ;
elle est équipée d'un accès à Internet mais que vous n'êtes pas en mesure de faire votre déclaration en ligne.
Bon à savoir : Vous n’avez pas à transmettre vos justificatifs (factures, appels de charges, intérêts d’emprunt…). En revanche, vous devez impérativement les conserver pendant 3 ans en cas de contrôle de l’administration.
Nous vous le disions, le régime micro-foncier s’applique automatiquement si le montant brut de vos loyers (hors charges) ne dépasse pas 15 000 € par an. Il prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur vos recettes, sans possibilité de déduire les charges réelles.
Dès lors que vos revenus fonciers dépassent ce seuil ou que vous souhaitez déduire vos charges au réel (travaux, intérêts d’emprunt…), vous relevez du régime réel.
Le régime réel est plus intéressant
si vos charges réelles excèdent 30 % des loyers (travaux, intérêts, assurances, etc.).
Cas n° 1 : vous percevez des loyers réguliers, mais vos charges restent limitées
Vous encaissez 10 000 € de loyers sur l’année, avec seulement 1 500 € de charges (frais de gestion, assurance, etc.).
Au micro-foncier, l’administration applique un abattement de 30 %. Votre résultat imposable est de 7 000 €.
Au régime réel, seules les charges réelles sont déduites : votre assiette d’imposition est de 8 500 €.
Dans ce cas, le micro-foncier est plus intéressant, car l’abattement est plus élevé que vos charges réelles.
Cas n° 2 : vous avez engagé des travaux importants dans le logement
Vous percevez 12 000 € de loyers, mais vous avez dépensé 9 000 € en travaux (rénovation, isolation, etc.) et autres charges.
Avec le micro-foncier, l’administration applique toujours l’abattement forfaitaire. Votre revenu imposable est de 8 400 €.
En revanche, au régime réel, vous pouvez déduire l’ensemble des dépenses, ramenant la base imposable à 3 000 €.
Ici, le régime réel s’avère bien plus avantageux, grâce à la prise en compte du coût réel des travaux.
Cas n° 3 : vous louez via une SCI à l’impôt sur le revenu
Lorsque vous détenez un bien immobilier via une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu (IR), le régime micro-foncier ne s’applique pas, même si le montant total des revenus fonciers bruts est inférieur à 15 000 € par an.
Au sein de la SCI, chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers, calculée en fonction de sa part dans le capital social de la société. De la même manière, les charges déductibles sont réparties proportionnellement entre les associés. Par exemple, si un associé détient 30 % des parts de la SCI, il pourra déduire 30 % des charges engagées par la SCI sur sa déclaration personnelle.
N’oubliez pas de déposer votre déclaration 2044 chaque année. Vous encourez des pénalités de retard si vous êtes hors délai.
Prenez également le temps de calculer précisément vos charges déductibles en vous appuyant sur vos factures et relevés. Classez-les correctement : frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt, taxes foncières, etc. Une erreur d’affectation peut entraîner un rejet ou un redressement fiscal.
Attention, vous devez bien différencier les travaux d’ amélioration, qui sont déductibles, des travaux d’ agrandissement ou de reconstruction, qui ne le sont pas.
De la même façon, il ne faut pas comptabiliser comme charges déductibles des travaux réalisés uniquement dans le but de revendre le bien. L’administration fiscale refusera cette déduction.
Il est particulièrement important de conserver vos justificatifs. Ils attestent de la nature et de la finalité des travaux.
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Dans une SCI ou une SCPI, les revenus fonciers ainsi que les charges sont répartis au prorata des parts détenues par chaque associé ou porteur de parts. Chaque associé déclare donc sa quote-part sur sa propre déclaration.
Concernant les
démembrements, seul l’
usufruitier perçoit les loyers et peut déduire les charges liées au bien. Le
nu-propriétaire ne déclare rien sur ces revenus tant que le démembrement est en place.
Si votre bien est vacant ou en travaux, vous pouvez tout de même déduire certaines charges, mais sous conditions strictes. Il faut pouvoir prouver que vous cherchez activement à louer le logement (annonces, visites, contrats en négociation).
Les charges telles que les intérêts d’emprunt, les taxes foncières ou certains frais d’entretien restent déductibles, même si le bien n’est pas encore loué, à condition que la mise en location soit effective dans un délai raisonnable.
Nous l’avons vu, le régime réel est particulièrement intéressant pour les propriétaires bailleurs qui supportent des charges importantes. Il permet bien souvent de réduire fortement son imposition, voire de générer un déficit foncier. En contrepartie, ce régime fiscal nécessite une bonne organisation et de la rigueur lors de votre déclaration aux impôts.
Si vous hésitez ou craignez de faire des erreurs, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé.
Ce régime fiscal vous permet de déduire toutes les charges réellement engagées pour l’entretien et la gestion de votre bien immobilier loué. Le régime réel s’applique aux logements nus ou meublés, mais les règles fiscales sont différentes.
Vous pouvez déduire les frais de gestion, les travaux de réparation ou d’amélioration (hors agrandissement), les assurances, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, certaines charges de copropriété et d’autres frais directement liés à la location.
Il permet d’optimiser votre fiscalité en déduisant toutes vos charges réelles. Cela réduit votre base imposable et peut même générer un déficit foncier déductible du revenu global.
Il est recommandé de faire une simulation. Si vos charges dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel est en général plus avantageux. Il l’est aussi si vous avez fait des travaux importants ou si vous remboursez un emprunt.
Oui. Le régime réel est compatible avec certains dispositifs comme le régime Cosse, de Normandie ou les statuts de monuments historiques.
Oui, mais uniquement après un engagement de trois ans et si le revenu ne dépasse pas 15 000 € . Au terme de cette période, l’option est reconduite tacitement chaque année, sauf renonciation expresse de votre part.
Vous serez automatiquement soumis au régime micro-foncier (si vous êtes éligible). Vous devrez alors attendre l’année suivante pour réactiver l’option, en déposant une déclaration 2044 dans les délais.
Article rédigé par Stéfano Demari
