Régime réel : avantages pour la location meublée non professionnelle

En tant que loueur en meublé, vous pouvez déclarer vos revenus au régime micro BIC ou au régime réel simplifié, généralement beaucoup plus avantageux.

Pour vérifier quel est le régime fiscal (micro BIC ou Réel Simplifié) qui vous permettra de payer le moins d'impôts sur vos revenus LMNP ou LMP, nous mettons à votre disposition un simulateur gratuit s’appliquant à vos données (valeur du bien, charges, loyers) :

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Voici les modalités du régime réel simplifié :

LMNP - LMP : régime Réel Simplifié ou réel Normal ?

L'imposition des locations meublées non professionnelles ou professionnelles est conditionnée au choix du régime fiscal. Le régime réel simplifié s’applique de plein droit au contribuable dont les recettes annuelles sont comprises entre 72 600 € et 818 000 € hors taxes. Il peut s’appliquer, sur option du contribuable, lorsque les recettes sont inférieures à 72 600 €.

Au delà de 818 000 €, vous devez déclarer vos revenus au régime réel normal (non simplifié).

Comment opter pour le réel simplifié ?

Par défaut les locations meublées non professionnelles ou professionnelles sont soumises au régime fiscal du micro-BIC lorsque les recettes sont inférieures à 72 600 € par an. Il faut donc opter pour le réel simplifié au moment de l'immatriculation de votre activité de loueur en meublé; Si vous avez déjà déclaré vos revenus de location meublée au micro-BIC et souhaitez à présent les déclarer au réel simplifié, il faudra envoyer à l'administration fiscale un courrier de levée d'option avant l'envoi de votre liasse fiscale en mai.

Le calcul du bénéfice taxable

Dans le cadre du régime réel simplifié, le bénéfice taxable est établi selon les règles générales régissant les bénéfices industriels et commerciaux.
Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxe, encaissés ou non, ainsi que les provisions pour charges prévues dans le contrat de location et les recettes accessoires.

Ainsi, votre bénéfice taxable correspond à la différence entre vos recettes annuelles et les charges et amortissements déductibles.

Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les charges suivantes de votre location meublée :

• les factures d’entretien et de réparations
• la taxe foncière (si le bien est inscrit à l’actif)
• les frais d’assurance (si le bien est inscrit à l’actif)
• les frais de gestion
• les honoraires de l’expert comptable
• les frais de procédure en cas de litige avec un locataire
• les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet)
• les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance (si le bien financé est inscrit à l’actif)
• les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l’actif)
• les provisions pour risques (par exemple : risque d’impayé)

Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les amortissements suivants :

• l’amortissement des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l’actif)
• l’amortissement du matériel et du mobilier (si ceux-ci sont inscrits à l’actif)
• l’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration (si le bien est inscrit à l’actif)

L’amortissement en location meublée correspond à la perte de valeur du bien pour une année déterminée. Dans la pratique, on va étaler le coût du bien sur sa durée d’utilisation prévue. Chaque année on constate donc une dépréciation de sa valeur.

À noter :

L’inscription à l’actif du bilan du bien, du matériel et du mobilier figurant dans votre patrimoine privé est totalement libre, elle est vivement conseillée de façon à bénéficier de la déduction de certaines charges et amortissements y afférents.

En pratique, c’est l’inscription du bien loué sur le tableau des immobilisations et amortissements n° 2033 C qui matérialise son inscription à l’actif de votre bilan.

Les obligations déclaratives et comptables

Pour déclarer au régime réel simplifié, vous devez adresser une déclaration de revenus meublée n° 2031 par télétransmission au centre des impôts des entreprises auquel est rattaché votre bien.

La télédéclaration de vos revenus de location meublée au régime Réel Simplifié doit comprendre les annexes suivantes :

• un bilan simplifié mentionnant les créances et les dettes constatées à la clôture de l’exercice – annexe n° 2033-A
• un compte de résultat simplifié de l’exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) – annexe n° 2033-B
• un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments fournis au régime fiscal des plus-values et moins-values – annexe n° 2033-C
• un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables – annexe n° 2033-D
• un tableau permettant la détermination de la valeur ajoutée produite au cours de l'exercice – annexe 2033-E

Le bénéfice est ainsi déclaré par vos soins sous le contrôle de l’Administration.

Les obligations comptables sont elles aussi réduites : vous devez tenir un livre journal des recettes et des dépenses, et le cas échéant, un registre d’immobilisations.

Les avantages et inconvénients

Bien que plus complexe en termes de formalités déclaratives et comptables pour les LMNP, le régime réel simplifié permet dans la majorité des cas d'optimiser votre imposition. En effet, il est fréquent que le montant des charges et amortissements déductibles de vos impôts de location meublée soient supérieur à 50% des recettes annuelles.

C'est pourquoi nous vous proposons nos offres pour votre comptabilité LMNP ou LMP et vos déclarations de revenus de location meublée :

• Un accompagnement tout au long de votre déclaration en ligne grâce à des étapes simples et intuitives depuis notre application en ligne
• La liasse fiscale et tous les formulaires annexes nécessaires pour établir votre déclaration de revenus sont générés par nos services.

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Article rédigé par Maud Velter