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Mis à jour le 16/09/2025
Lorsqu’un gîte accueille 15 personnes ou moins, il relève des règles générales de construction des bâtiments d'habitation. Au-delà, il faut respecter les obligations relatives aux établissements recevant du public (ERP).
Dans tous les cas, le propriétaire doit déclarer son activité à l’INPI ainsi qu’à la mairie. Il faut aussi choisir son statut juridique et son régime fiscal. Dans cet article, nous vous donnons toutes les clés pour ouvrir un gîte de plus de 15 personnes.
Un gîte est un logement indépendant et meublé. Il est mis en location de manière temporaire pour une clientèle de passage. Il s'agit d'une location saisonnière, généralement à la semaine, à la nuitée ou au week-end. Le locataire a l’entière jouissance du lieu, sans présence du propriétaire ni partage des espaces.
Contrairement à la chambre d’hôtes, le gîte ne suppose aucun contact quotidien avec l’hôte. Il ne comprend ni petit-déjeuner obligatoire, ni prestations annexes (ménage quotidien, linge de maison fourni, etc.), sauf si vous les proposez volontairement. Le client est totalement autonome, avec cuisine équipée, salle de bains privée et accès indépendant.
Tant que votre gîte n’accueille pas plus de 15 personnes, il est considéré comme un meublé de tourisme classique.
Au-delà de 15 personnes hébergées simultanément, votre hébergement bascule dans la catégorie des Établissements Recevant du Public (ERP).
Ce changement de statut implique :
le respect de règles de sécurité (système d’alarme incendie, issues de secours, matériaux classés, extincteurs…) ;
une obligation d’accessibilité, notamment pour les personnes handicapées.
la visite éventuelle d’une commission de sécurité avant l’ouverture ;
des démarches administratives supplémentaires auprès de votre mairie ou préfecture.
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Les + :
Si vous accueillez plus de 15 personnes, votre gîte sera classé en Établissement Recevant du Public (ERP).
Il faut alors distinguer deux éléments :
la catégorie ERP (1re à 5e), qui dépend du nombre de personnes accueillies, hébergées ou non ;
le
type d’ERP, qui reflète l’usage du bâtiment. Pour un gîte, il s’agit en principe du type O (hébergement touristique).
En pratique, les gîtes de groupe sont le plus souvent classés en 5e catégorie ERP type O.
Pour certains gîtes situés en
zone de montagne, une classification ERP
type REF (refuge de montagne) peut s’appliquer. Elle répond à des règles particulières adaptées aux conditions d'altitude.
Le passage en ERP impose de respecter des normes de sécurité incendie strictes, même en 5e catégorie :
Détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone obligatoires dans les espaces de couchage ;
Extincteurs portatifs à eau pulvérisée (au moins un par niveau ou zone à risque), contrôlés annuellement ;
Éclairage de sécurité en cas de coupure de courant, notamment dans les zones de circulations et aux issues ;
Affichage des plans d’évacuation, avec des pictogrammes normalisés ;
Voies d’évacuation dégagées, largeur réglementaire selon l’effectif, portes ouvrant dans le bon sens ;
Matériaux de construction et de décoration (moquettes, rideaux) classés M1 ou M2 (non ou faiblement inflammables) ;
Désenfumage naturel ou mécanique (selon la configuration du bâtiment) ;
Tenue d’un registre de sécurité, contenant les vérifications techniques et les consignes incendie.
Consignes de sécurité affichées dans le hall ou à proximité des chambres.
Vous devrez déposer un
dossier en mairie et prouver que votre bien
respecte les normes ERP. Votre demande peut faire l’objet d’une visite de la commission de sécurité.
Tous les ERP, y compris les gîtes, doivent être accessibles aux personnes handicapées.
Ainsi, vous devez prévoir :
un accès sans marche jusqu’à l’entrée du gîte, avec une largeur d’au moins 1,40 m et une pente inférieure à 5 % si nécessaire ;
des portes d’au moins 90 cm de large et des espaces de manœuvre de 1,50 m de diamètre dans les pièces principales (salon, cuisine, chambres adaptées) ;
au moins un sanitaire accessible, avec un espace latéral pour le fauteuil, des barres d’appui et une douche de plain-pied.
Vous devez mettre à disposition du public un registre d’accessibilité (sur place ou en ligne). Il mentionne les équipements en place, les modalités d’accès et les éventuelles dérogations.
Bon à savoir: Si votre gîte présente des contraintes techniques ou patrimoniales, ou si les travaux représentent un coût manifestement disproportionné, vous pouvez demander une dérogation partielle ou totale. Vous devez soumettre votre demande soumise à la commission d’accessibilité de votre commune ou de votre intercommunalité.
Vous devez déclarer votre gîte à la mairie de la commune où il est situé. Cette formalité est obligatoire, même si vous ne dépassez pas 15 couchages.
Pour cela, il faut remplir le formulaire Cerfa n°14004*04. Certaines mairies proposent un service de déclaration en ligne. Si ce n’est pas le cas, vous devrez transmettre ce formulaire au format papier. Attention, ne le confondez pas avec celui des chambres d’hôtes (Cerfa n°13566*03).
La mairie vous remettra un récépissé de déclaration.
Cette formalité ne déclenche pas automatiquement l’enregistrement pour la
taxe de séjour. Selon les communes, vous devrez peut-être vous inscrire vous-même sur une
plateforme dédiée ou déclarer directement vos nuitées à la mairie ou auprès de votre EPCI.
Si vous réalisez des travaux d’aménagement, vous devez vérifier si une autorisation d’urbanisme est requise :
En cas de changement de destination (par exemple, transformer une grange ou un local agricole en gîte), vous devez faire une demande de permis de construire ou une déclaration préalable ;
Si vous agrandissez la surface habitable, créez une piscine, installez une rampe d’accès ou adaptez les lieux à l’ accessibilité PMR, une autorisation peut être exigée.
Le service urbanisme de votre mairie vous indiquera la procédure applicable selon votre projet et le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Bon à savoir: Selon la commune, vous devrez aussi peut-être faire une demande d’autorisation de changement d’usage.
Depuis janvier 2023, toutes les entreprises (y compris les loueurs de gîtes) doivent s’enregistrer sur le
guichet unique de l’INPI. Cette démarche permet de déclarer votre début d’activité.
Si vous créez une société (SARL, SAS), votre activité doit être immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS). En revanche, en tant que Loueur meublé non professionnel (LMNP), cette formalité n’est pas nécessaire: une simple immatriculation auprès de l’INPI suffit.
Vous avez le choix entre plusieurs statuts juridiques pour l’ouverture de votre gîte :
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) convient si vos recettes sont inférieures à 23 000 € et / ou aux autres revenus générés par les personnes appartenant à votre foyer fiscal.
Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s’applique si la location constitue votre activité principale ou si vos recettes dépassent les seuils mentionnés ci-dessus.
Vous pouvez aussi créer une entreprise individuelle (au réel ou en micro-entreprise) ou bien une société (SAS, EURL, SCI).
Les propriétaires qui font de la location saisonnière de manière accessoire optent bien souvent pour le statut LMNP.
Les revenus générés par la location d’un gîte sont généralement imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Vous aurez accès à deux régimes fiscaux pour déclarer ces revenus aux impôts : le régime réel simplifié et le micro BIC (sauf en société où le régime réel est obligatoire).
Le régime micro-BIC s’applique lorsque les recettes annuelles de la location meublée restent en dessous de certains plafonds. Ce régime prévoit un abattement forfaitaire sur vos recettes. Vous ne pouvez pas déduire vos charges ou amortissements. Il reste simple à gérer, mais il est souvent moins avantageux fiscalement si vos charges sont importantes.
|
Type de location meublée |
Plafond des recettes annuelles |
Abattement forfaitaire |
|
Meublés de tourisme classés |
77 700 € |
50 % |
|
Meublés de tourisme non classés |
15 000 € |
30 % |
Le régime réel simplifié, quant à lui, permet d’optimiser sa fiscalité grâce à la déduction des charges réelles et des amortissements :
charges déductibles : entretien et réparations du logement, frais d’assurance, frais de gestion et de comptabilité, intérêts d’emprunt, cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
amortissements déductibles : amortissement du bien immobilier (hors terrain), du mobilier et des équipements, amortissement des travaux de construction ou d’amélioration inscrits à l’actif.
Bon à savoir: La TVA n’est généralement pas applicable pour la location d’un gîte, sauf si vous proposez au moins 3 des 4 services para-hôteliers suivants : petit-déjeuner, ménage quotidien, fourniture de linge, accueil physique
Taxe de séjour : selon la commune, vous devrez collecter la taxe de séjour auprès de vos clients. Le montant dépend des caractéristiques de l’hébergement (classé ou non) et est fixé par la commune ou l’intercommunalité. Il faut ensuite la reverser à votre collectivité locale.
Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : elle s’applique aux activités de location meublée, qu’elles soient exercées à titre professionnel ou non. Elle est due dans la commune où est situé le gîte, sauf exonération spécifique.
Taxe d’habitation : cette taxe peut concerner un gîte si le logement reste à disposition du propriétaire en dehors des périodes de location. Lorsqu’il ne s’agit pas d’une résidence principale ni d’un local affecté uniquement à la location, l’administration fiscale peut considérer que cette taxe est due.
Taxe d’aménagement : en cas de travaux de construction ou d’agrandissement, vous pouvez devoir payer cette taxe. Le montant dépend notamment des taux votés par la commune (ou le département) et du barème fixé par l’État.
Votre gîte doit répondre aux critères de décence définis par le Code de la construction et de l’habitation :
Installation électrique et gaz : conformité aux normes en vigueur (NF C 15-100 pour l’électricité, NF DTU 61.1 pour le gaz) ;
Accès à l’eau potable avec un raccordement à un réseau sécurisé, avec évacuation des eaux usées ;
Ventilation naturelle ou mécanique suffisante pour éviter l’humidité et les moisissures ;
Système de chauffage fixe adapté à la surface, en bon état de fonctionnement ;
Source d’éclairage naturelle et artificielle dans chaque pièce ;
Surfaces minimales : au moins 9 m² pour une pièce de vie, hauteur sous plafond de 2,20 m minimum.
Absence de nuisibles (rongeurs, insectes), d’humidité excessive, de plomb ou d’amiante.
Si votre gîte dispose d’une piscine ou d’un bassin, vous devez installer au moins un des quatre équipements suivants :
une barrière de protection ;
une alarme sonore ;
une couverture sécurisée ;
un abri fermé.
Ces dispositifs visent à prévenir les risques de noyade, notamment pour les jeunes enfants. S’il s’agit d’une piscine extérieure non démontable ou de plus de 10 m², vous avez l’obligation de la déclarer en mairie.
Les bassins décoratifs, mares ou aires de jeux proches de plans d’eau doivent également être sécurisés.
Enfin, l’ Agence régionale de santé (ARS) peut se déplacer pour contrôler la qualité sanitaire de l’eau.
Atout France est un organisme officiel, chargé de contribuer au développement du tourisme français. Il s’occupe notamment de la classification des hébergements touristiques, selon un système de 1 à 5 étoiles.
Une étoile correspond à un hébergement simple mais fonctionnel, tandis que cinq étoiles indiquent un niveau de standing élevé, avec des prestations haut de gamme. Ce classement est facultatif. Il relève de la volonté du propriétaire.
Pour obtenir une ou plusieurs étoiles, il faut déposer une demande directement auprès d’Atout France. Vous recevrez ensuite la visite d’un professionnel agréé qui se chargera d’évaluer votre bien. Ce classement est valable 5 ans, après quoi il peut être renouvelé sur demande.
Pourquoi intégrer ce classement ?
ce label rassure les clients sur la qualité et le confort de votre gîte ;
votre bien est référencé auprès des offices de tourisme et des plateformes partenaires ;
les gîtes classés bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % (contre 30 % pour un meublé non classé) s’ils relèvent du régime micro-BIC ;
certains gîtes classés peuvent bénéficier d’une exonération partielle ou totale de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Les labels privés (Gîtes de France, Clévacances, Bienvenue à la Ferme, etc.) évaluent les gîtes selon des standards qui leur sont propres : qualité d’accueil, respect de l’environnement, services locaux, décoration, etc.
Chaque label dispose de plusieurs niveaux (par exemple, un nombre d’épis ou de clés) qui correspondent à différents degrés de confort et d’équipements.
Contrairement au classement Atout France, ces labels sont souvent délivrés par des associations ou des organismes privés. Il n’y a pas d’impact sur la fiscalité.
Avec JD2M, n°1 en France des services comptables pour LMNP :
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La loi vous impose de signer un contrat de location saisonnière avec le locataire. Il doit mentionner :
vos tarifs ;
les conditions d’annulation ;
le montant de la caution ;
la durée du séjour.
Vous devez y annexer un état des lieux, un inventaire des meubles et équipements, un dossier de diagnostic technique et enfin un état descriptif des lieux.
Pour vous aider, n’hésitez pas à utiliser notre modèle de contrat de location saisonnière,
Vous devez afficher dans votre gîte :
le prix des nuitées ou du séjour et les éventuels frais supplémentaires ;
le règlement intérieur, notamment si le gîte est classé ERP ou s’il possède une piscine ;
l’arrêté officiel de classement du gîte (le cas échéant).
Si vous accueillez des touristes de nationalité étrangère, vous devez leur faire remplir et signer une fiche individuelle de police à leur arrivée.
Il faut conserver ces fiches 6 mois et les tenir à disposition des autorités compétentes (police ou gendarmerie).
Un gîte devient un Établissement Recevant du Public (ERP) à partir de 16 couchages. Il doit alors respecter des normes strictes de sécurité, d’accessibilité et d’équipement selon sa catégorie et son type (souvent 5e catégorie, type O pour hébergement).
Il faut déclarer votre activité sur le guichet unique de l’INPI puis en mairie. Votre logement doit respecter des normes de sécurité et d’hygiène. Vous devez signer un contrat de location saisonnière avec le locataire et collecter la taxe de séjour.
En meublé de tourisme simple (non ERP), la capacité est limitée à 15 couchages. Au-delà, le gîte est classé ERP et doit respecter une réglementation stricte.
C’est une obligation légale. Si vous ne le faites pas, vous vous exposez à des sanctions.
Si vous changez la destination du bien (ex : grange transformée en habitation), il faut généralement obtenir une déclaration préalable ou obtenir un permis de construire.
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) n’est en principe pas due pour les meublés de tourisme. Toutefois, une délibération du conseil municipal peut en décider autrement, conformément à l’ article 1459 du Code général des impôts. Il faut vous renseigner directement auprès de votre mairie.
Cela dépend de votre projet : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est adapté pour une activité secondaire. S’il s’agit de votre activité principale, il faudra vous tourner vers le LMP ou la création d’une société (SARL, SAS, SCI).
Article rédigé par Stéfano Demari
