Acheter un immeuble à rénover : Guide complet (2025)

Mis à jour le 13/11/2025

Acheter un immeuble à rénover permet de créer de la valeur rapidement et de faire grandir son patrimoine.

Ce type d’opération exige toutefois une solide maîtrise des aspects juridiques, techniques et financiers. Il faut également choisir entre une acquisition classique et une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR).

Étapes, précautions à prendre, fourchettes de coûts et méthodes de calcul, voici tout ce qu’il faut savoir.

Pourquoi acheter un immeuble à rénover en 2025 ?

Une stratégie patrimoniale à fort potentiel de valorisation

Acheter un immeuble à rénover comporte plusieurs avantages : 

• La décote à l’achat, souvent comprise entre 15 % et 30 %, compense les travaux à venir et permet de valoriser rapidement le bien ;

• Vous profitez d’un effet de levier : les travaux augmentent la valeur de revente et le rendement locatif ;

• Rénover un immeuble permet d’anticiper les futures interdictions de location liées au DPE tout en valorisant le bien sur le plan énergétique.

Concrètement, vous pouvez augmenter la valeur de votre immeuble de plus de 20 % et faire progresser vos loyers de 15 à 25 %. Sous conditions, ces travaux de rénovation vous donnent droit également à certains avantages fiscaux (déficit foncier, loi Malraux, etc.).

Astuce : Vous avec le choix entre plusieurs stratégies :
 • Remettre le bien aux normes pour le valoriser ;
 • Changer le type de location pour le rendre plus rentable (coliving, meublé, courte durée);
 • Réaménager ou diviser les logements pour augmenter vos revenus et réduire les risques.

Les leviers de création de valeur

• La plus-value liée aux travaux : rénover l’isolation, le chauffage, les cuisines et salles de bain ou améliorer les parties communes augmente immédiatement la valeur du bien et le rend plus attractif pour les locataires.

• La plus-value liée à l’emplacement et à l’usage :  un bon immeuble mal exploité restera sous-performant. Passer au meublé, au coliving ou diviser les logements peut faire grimper votre rentabilité de 15 à 40 %.

Voici quelques fourchettes moyennes de valorisation généralement observées après rénovation :

• Travaux énergétiques : + 10 à + 20 % sur la valeur globale ;

• Modernisation des cuisines et salles de bains : + 5 à + 10 % ;

• Valorisation des parties communes : + 3 à + 7 % ;

• Changement d’usage (coliving, meublé, division des logements) : + 15 à + 25 %.
  
  

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VIR vs achat classique : que choisir ?

Comprendre la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)

La VIR consiste à acquérir un immeuble existant tout en confiant la maîtrise des travaux au vendeur. Elle est encadrée par le Code de la Construction et de l’Habitation (articles L262-1 et suivants, R262-1 et suivants).

Les travaux couverts par la VIR concernent généralement la rénovation lourde et la remise aux normes, hors reconstruction totale. Les usages éligibles sont principalement la location ou la revente d’immeubles résidentiels rénovés.

Avec la VIR, vous payez les travaux de manière échelonnée : 

• 50 % à la réservation ; 

• 45 % à l’achèvement des travaux ;

• le solde à la livraison. 

La VIR inclut des garanties solides : garantie de parfait achèvement (GFA), assurance dommages-ouvrage (DO), responsabilité civile professionnelle du vendeur et rôle de l’architecte pour établir les constats et suivre l’exécution. 

Le cas d'un achat classique à rénover

Si vous optez pour un achat classique, c’est vous qui êtes le maître d’ouvrage : 

• Vous pilotez vous-même les travaux ; 

• Vous choisissez les artisans ;

• Vous souscrivez les assurances nécessaires : DO, TRC, RC maître d’ouvrage.

L’avantage ici est que vous contrôlez l’ensemble du projet (choix des matériaux, calendrier, etc.). En revanche, il vous revient aussi de gérer les risques : aléas techniques, dépassements de budget, trésorerie à anticiper. 

L’achat classique est plus intéressant lorsque les travaux sont légers à moyens, car vous pouvez les piloter facilement vous-même. Il est également adapté si le bien présente un potentiel atypique, difficile à valoriser dans le cadre strict d’une VIR. 

Tableau comparatif : VIR vs achat classique

Due diligence technique et réglementaire : la checklist

Avant d’acheter un immeuble à rénover, vous devez absolument vérifier l’état du bâtiment et sa conformité. C’est indispensable pour repérer d’éventuels vices cachés et éviter les surcoûts.

Voici une liste des points à vérifier :

Bâtiment et sécurité

Vous devez contrôler : 

• la structure du bâtiment : fondations, murs porteurs, planchers, toiture et charpente ;

• les réseaux : électricité, gaz, plomberie et évacuations ;

• les diagnostics obligatoires : amiante, plomb, termites, mérule, DPE ;

• la sécurité et l’accessibilité : issues de secours, parties communes, conformité ERP, normes incendie.

Énergie et conformité locative

Vous devez aussi : 

• étudier plus précisément le DPE et l’audit énergétique pour anticiper les travaux prioritaires face aux interdictions de location des passoires thermiques ;

• identifier les travaux essentiels : isolation, menuiseries, systèmes de chauffage ou ventilation ;

• vérifier l’encadrement des loyers, surtout dans les zones tendues, pour vous assurer que vos prévisions locatives sont réalistes après rénovation.

Chiffrer les travaux et cadrer le budget

Attention, ces chiffres sont des ordres de grandeur. Ils peuvent varier selon la ville du logement, l’état du bien et vos choix de finitions.

Budgéter les aléas et le calendrier

Pour sécuriser votre projet, il est recommandé de provisionner 10 à 15 % du budget total pour couvrir les imprévus : surcoûts, retard dans le chantier (aussi appelés « glissement BT01 »), éventuelles pénalités de retard.

Vous pouvez également organiser vos paiements en plusieurs phases. Plutôt que de régler l’intégralité des travaux d’un coup :

• versez un acompte au démarrage ;

• effectuez des paiements intermédiaires à chaque jalon du chantier ;

• réglez le solde à la livraison finale de l’immeuble.
  

Bon à savoir : Vous pouvez utiliser un diagramme de Gantt pour planifier votre chantier.

Cet outil visuel permet de représenter les différentes phases de travaux, les jalons, les points de contrôle et les dates de déblocage des fonds.

Vous pouvez le créer facilement avec un logiciel de gestion de projet ou tout simplement sur un tableur comme Excel.

Monter son financement

Pour sécuriser votre projet et profiter pleinement de l’effet de levier, il faut commencer par chiffrer précisément vos besoins : prix d’achat, travaux prévus, frais annexes (notaire, agence, assurances).

Vous pouvez ensuite combiner un prêt immobilier avec un prêt travaux. Si vous optez pour cette solution, notez que : 

• Les prêts travaux sont généralement décaissés au fur et à mesure, sur présentation des factures ; 

• Certains prêts proposent un différé d’amortissement. Cela signifie que vous commencez à rembourser le capital seulement après un certain délai. Cela vous permet de réduire les mensualités au début, le temps que votre immeuble commence à générer des loyers.

Pour convaincre votre banque, vous devez préparer un dossier complet et structuré :

• Taux d’endettement : montrez que vos mensualités restent soutenables avec vos revenus et vos loyers prévisionnels ;

• Prévisionnel locatif : détaillez les loyers attendus après les travaux, les charges et la rentabilité nette ;

• Cash-flow : indiquez la capacité du bien à générer des revenus suffisants pour couvrir le prêt ;

• Expertise du bien : faites évaluer le bien pour montrer sa valeur réelle et le potentiel après rénovation.

Enfin, préparez un schéma clair de décaissements : indiquez combien vous paierez à l’acompte, à chaque jalon de travaux et à la livraison finale. 

Aides et fiscalité

Vous pouvez peut-être profiter de dispositifs dédiés aux travaux de rénovation énergétique, comme MaPrimeRénov’, les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) ou l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Ces aides sont souvent cumulables, à condition de respecter les conditions d’éligibilité. 

Vous pouvez aussi utiliser différents dispositifs fiscaux pour réduire votre impôt :

• le déficit foncier si vous faites de la location nue ;

• la loi Malraux si votre immeuble est situé dans une zone patrimoniale protégée ;

• la TVA réduite à 5,5 % ou 10 % pour certains travaux d’amélioration, de transformation, d’entretien ou de rénovation réalisés sur un logement ancien.

Enfin, il est indispensable de bien choisir votre structure juridique. Vous pouvez notamment opter pour :

• une société civile immobilière (SCI) à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) si vous investissez à plusieurs ; 

• le statut LMNP ou LMP (selon le montant de vos recettes locatives) si vous envisagez d’exercer une activité de location meublée en votre nom propre. 

Information importante : 

Soyez vigilant si vous envisagez de revendre rapidement votre immeuble. Une opération trop brève ou à caractère spéculatif peut être requalifiée en activité de marchand de biens. Vous risquez alors une imposition plus lourde sur la plus-value.

Pour bien choisir entre SCI et LMNP/LMP, il est recommandé de faire des simulations chiffrées avant et après impôt.

Ces calculs sont complexes et nécessitent de bonnes connaissances de la réglementation fiscale. Nos conseillers spécialisés peuvent vous guider dans votre choix. 

Pilotage des travaux et assurances

Choisir l’équipe et sécuriser les contrats

Pour sécuriser l’exécution des travaux, vous devez bien choisir votre équipe (maître d’œuvre ou architecte, entreprises et artisans).

Pour des chantiers complexes, vous pouvez lancer un appel d’offres. Pour des travaux plus simples, il est recommandé de demander a minima 3 devis détaillés.

Il faut aussi : 

• vérifier les garanties de paiement des entreprises pour vous protéger contre les malfaçons ou les travaux inachevés ;

• prévoir des pénalités en cas de retard dans le calendrier de travaux ;

• contrôler les réceptions à chaque fin de phase de travaux.

Assurances et garanties

Quel que soit le type de rénovation (achat classique ou VIR), il est indispensable de souscrire certaines assurances : 

• une dommages-ouvrage (DO) : elle couvre le coût de réparation des malfaçons affectant la solidité ou rendant le bien impropre à sa destination. Elle permet d’agir rapidement sans attendre une décision judiciaire ;

• une RC maître d’ouvrage : elle protège votre responsabilité civile en cas de dommages causés à des tiers (voisins, passants, occupants) pendant le chantier ;

• une assurance tous risques chantier (TRC) : elle vous protège contre les dommages matériels sur le chantier (incendie, intempéries, vols, accidents) ;

• une garantie biennale : elle couvre les équipements dissociables du bâtiment (portes, fenêtres, radiateurs) pendant 2 ans après réception ;

• une garantie décennale : elle couvre la solidité de la structure (murs, toiture, fondations, planchers) pendant 10 ans après réception.

Qui paie / souscrit l’assurance ?

Notez que dans le cadre d’une VIR, le promoteur ou le vendeur ont aussi l'obligation de souscrire une garantie financière d’achèvement (GFA). Celle-ci garantit que le chantier sera terminé même si le promoteur / vendeur rencontre des difficultés financières.

Les stratégies de valorisation locative et revente

Le positionnement locatif

Pour optimiser votre investissement, vous devez avoir un positionnement en lien avec vos objectifs et la demande locale.

Vous devez d’abord choisir entre location nue et location meublée : 

• La location nue (logement vide) : vous avez des revenus stables grâce à une faible rotation des locataires. Cependant, cette solution est peu flexible, car le bail dure au minimum trois ans, ce qui rend difficile la récupération rapide du logement. 

• La location meublée : les loyers sont généralement plus élevés (de 15 à 20 %), mais la gestion du bien peut être plus contraignante. Les statuts LMP et LMNP au régime réel permettent de déduire les charges et amortissements, notamment ceux liés aux travaux. Vous avez le choix entre plusieurs types de baux : longue durée, étudiant, mobilité, saisonnier. Cela vous permet d’adapter votre stratégie à la demande locale.

Notez toutefois que la réglementation relative à l’ encadrement des loyers peut limiter vos perspectives financières. Nous vous recommandons de vous renseigner en mairie pour savoir si la commune où se situe votre bien est concernée.

Bon à savoir : Puisque vous achetez un immeuble entier, vous pouvez aussi envisager de proposer un coliving.

Il s’agit d’une formule de location meublée où plusieurs occupants partagent des espaces communs (cuisine, salon, buanderie) tout en disposant de chambres individuelles. L’intérêt est double pour vous : maximiser la rentabilité locative grâce à des loyers cumulés plus élevés et réduire le risque de vacances locatives.

Revente et sortie

Vous rénovez cet immeuble et envisagez de le revendre ? Pour commencer, il faut anticiper la fenêtre de liquidité post-travaux. Il s’agit du temps nécessaire pour finaliser les rénovations, régler les derniers détails et mettre le bien sur le marché.

Pendant cette période, le bien ne génère pas de revenus. Il faut donc prévoir ce délai dans votre plan financier.

Vous devez ensuite choisir entre : 

• la revente en bloc : vous vendez l’immeuble entier. C’est l’option la plus simple, mais pas forcément la plus intéressante financièrement ;

• la revente à la découpe : vous vendez chaque logement séparément. Cela permet souvent d'augmenter la valeur totale de la vente, mais implique de créer une copropriété.

Il faut aussi tenir compte de la fiscalité appliquée à la plus-value. Celle-ci dépend de votre statut juridique : LMP/LMNP, SCI à l’IR ou à l’IS, marchand de biens.

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Étude de rentabilité : méthode et scénarios

Avant de vous lancer dans ce projet, vous devez réaliser une étude de rentabilité. Pour cela, il faut commencer par calculer le coût total de l’opération : prix d’achat, frais de notaire et d’acquisition, coûts des travaux et provisions pour aléas.

Ensuite, vous devez évaluer plusieurs indicateurs financiers : 

• la rentabilité brute (loyers annuels / coût total) ;

• la rentabilité nette (après charges, taxes et impôts) ;

• le cash-on-cash (flux de trésorerie / apport initial) ; 

• le point mort (durée nécessaire pour récupérer l’investissement) ;

• le taux de rendement interne ou TRI (rendement global de l’investissement en tenant compte des flux entrants et sortants sur toute la durée du projet).

Il est recommandé de faire trois scénarios : pessimiste, réaliste et optimiste. Vous pouvez faire plusieurs simulations en modifiant les hypothèses de loyers, de taux d’emprunt ou de coûts de travaux.

Négocier avec méthode le prix d'achat

La négociation du prix d’achat s’appuie directement sur les résultats de votre étude de rentabilité. Pour défendre votre prix et sécuriser votre marge, vous devez :

• justifier une baisse de prix avec les coûts prévisionnels des travaux, les risques structurels ou les biens comparables sur le marché ;

• prévoir des clauses suspensives (obtention de financement, état sanitaire du bien), des délais de réalisation et éventuellement des exclusivités dans le compromis de vente.
  
  

Les pièges à éviter

Attention aux pièges suivants au moment de l’achat :

• Une sous-estimation du montant des travaux : comparez plusieurs devis détaillés, demandez des précisions aux entreprises et prévoyez une marge pour les imprévus ;

• Des problèmes cachés ou invisibles : faites réaliser un diagnostic complet avant la signature (humidité, amiante, termites, électricité, plomberie) pour identifier tout risque qui pourrait alourdir vos travaux ;

• Des défauts structurels : pour vérifier la solidité du bien (fondations, planchers, toiture), il est recommandé de faire intervenir un expert ou un ingénieur, surtout si l’immeuble est ancien ou présente des signes d’usure ;

• Des problèmes liés à la copropriété : consultez les procès-verbaux des assemblées générales, le règlement de copropriété et la situation financière de l’immeuble. Vous allez pouvoir vous assurer que la copropriété est bien gérée, que les charges sont maîtrisées et que vous n’hériterez pas de travaux ou litiges imprévus.

Si l'immeubleest occupé, il faut aussi vérifier les baux existants, les loyers, la solvabilité des locataires et les délais de libération possibles.

FAQ

Quelles assurances souscrire en tant que maître d’ouvrage non professionnel ?

Vous avez l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage (DO), une RC maître d’ouvrage, une garantie biennale et une garantie décennale. Selon la nature des travaux, il peut être recommandé de souscrire aussi une TRC (tous risques chantier). 

Peut-on louer pendant les travaux et dans quelles conditions de sécurité ?

Oui, mais la location est strictement encadrée. Il faut que les zones de chantier soient sécurisées, que les accès aux locataires soient séparés des zones de travaux et que ces derniers ne présentent aucun danger pour eux.

Les assurances doivent couvrir tous les risques pour les occupants et les tiers. Dans certains cas, un permis d’occuper temporaire peut être requis par la mairie.

Quels diagnostics sont obligatoires avant l’achat d’un immeuble ancien ?

Il faut réaliser un diagnostic plomb pour les bâtiments construits avant 1949, amiante pour ceux construits avant 1997, termites dans les zones infestées. Les installations électriques et de gaz de plus de 15 ans doivent également être contrôlées.

Il faut aussi faire un DPE et éventuellement un audit énergétique pour les passoires énergétiques, ainsi qu’un état des risques naturels et technologiques (ERP).

Selon le cas, d’autres diagnostics peuvent être nécessaires : assainissement non collectif, mérule, nuisances sonores aériennes ou conformité des appareils de chauffage à bois.

Comment diviser ou réunir des lots ?

Il faut respecter le règlement de copropriété et déposer une déclaration de travaux ou un permis de construire selon l’importance des modifications. La modification doit être validée par le syndic et notifiée au cadastre.

Quel est l’impact de l’encadrement des loyers sur la stratégie ?

L’encadrement des loyers peut limiter la rentabilité de votre investissement. Vous devez vérifier auprès de la mairie si votre bien est concerné avant de fixer vos loyers.

Quelle fiscalité en cas de revente rapide ?

La revente rapide d’un bien rénové peut être requalifiée en activité de marchand de biens. Dans ce cas, la plus-value est soumise à une fiscalité plus lourde, des cotisations sociales s’appliquent et la TVA sur marge devient obligatoire.

Quelles aides sont cumulables pour la rénovation énergétique d’un immeuble locatif ?

Vous pouvez combiner plusieurs dispositifs : MaPrimeRénov’, Certificats d’Économie d’Énergie (CEE), éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). 

Comment individualiser les compteurs et estimer le coût ?

Il faut faire intervenir un électricien ou un plombier certifié, selon le type de compteur (électricité, eau, gaz). Ce professionnel pourra installer des compteurs individuels et mettre en place un système de répartition des charges conforme à la réglementation.

Quels critères bancaires pour financer cet achat et les travaux ?

Les banques prennent en compte votre apport personnel, vos revenus et votre capacité d’endettement. Elles regardent aussi la valeur du bien, le montant des travaux et votre plan de trésorerie. Il est recommandé de fournir des devis et une étude de rentabilité.

Comment gérer un immeuble occupé pendant les travaux ?

Vous devez respecter les droits des locataires : les informer par écrit, ne pas perturber l’usage normal de l’immeuble et prévoir des zones sécurisées. En cas de travaux bruyants ou gênants, un accord de la mairie peut être nécessaire.

Article rédigé par Stéfano Demari