À l’occasion du partage d’un bien immobilier entre plusieurs héritiers lors d’une succession, ou par choix, il peut arriver qu’un logement meublé fasse l’objet d’un démembrement.
Si le démembrement d’un bien loué meublé peut faire naître de nombreuses questions, il peut devenir un véritable avantage pour les loueurs en meublé.
Entre transmission facilitée du bien loué, ou règles fiscales avantageuses, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur le mécanisme du démembrement en LMNP.
Afin de bien appréhender un cas de démembrement d’une location meublée, il convient de connaître son fonctionnement juridique, mais également ses conséquences sur l’imposition des loueurs en meublé, ainsi que la répartition des obligations liées à l’activité de LMNP dans une telle situation.
En règle générale, l’acquisition d’un bien emporte la pleine propriété de ce dernier entre les mains de son acquéreur. Toutefois, cette pleine propriété peut être décomposée entre un ou plusieurs usufruitiers et nus-propriétaires.
La pleine propriété permet de réunir entre les mains du propriétaire ce que le droit appelle l’usus (le droit d’utiliser le logement, en y habitant par exemple), le fructus (le droit de percevoir les fruits du logement, comme les loyers perçus en cas de location) et l’abusus (le droit de disposer du bien, et donc de le vendre).
Lors d’un démembrement, ces droits seront partagés de la manière qui suit :
L’usufruitier du bien reçoit le droit de jouir du logement, qu’il peut donc utiliser pour lui-même ou décider de le louer (l’usus), et donc d’en percevoir les loyers (le fructus).
Le nu-propriétaire du bien reçoit un droit de propriété réduit, puisqu’il lui est impossible de l’utiliser ou de le louer, mais il reste libre de vendre son droit de propriété (l’abusus), sans toutefois pouvoir vendre la jouissance du bien, qui est entre les mains de l’usufruitier.
À noter : L’usufruit est un droit temporaire. Lorsqu’il est détenu par une personne physique, il est viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupérant alors la pleine propriété du bien.
Lorsqu’il est détenu par une personne morale, sa durée est limitée à 30 ans maximum (articles 617 et 619 du Code civil). Il peut également être constitué pour une durée déterminée dans certains cas.
Le démembrement d’un bien peut intervenir dans deux cas de figure :
1 - Une succession
Dans le cas d’un bien meublé détenu par deux époux conjointement, le décès de l’un d’eux peut entrainer une situation de démembrement. Dans ce cas, il est courant que le conjoint survivant devienne l’usufruiter du bien immobilier, ce qui lui permet de continuer à y vivre et / ou de le mettre en location. Les autres héritiers, bien souvent les enfants du défunt, reçoivent, quant à eux, la nue-propriété du bien.
Dans la majorité des cas, l’usufruit sera viager, et sera transmis aux héritiers nus-propriétaires au décès de l’usufruitier : on parle alors de démembrement viager.
2 - Un démembrement volontaire
Bien souvent utilisé comme un outil d’organisation de la succession ou de la protection des biens dans le cadre d’investissements financiers, le démembrement volontaire opéré du vivant du propriétaire du bien vise tout autant des cas d’usufruit viager, que des situations de transmission temporaire de l’usufruit.
Dans ce deuxième cas de figure, le propriétaire du bien immobilier réalise une donation temporaire d’usufruit à une tierce personne. Cela permet à l’usufruitier de pouvoir jouir du bien ou de le mettre en location pour son propre compte.
À l’expiration du délai fixé, l’usufruit revient au propriétaire initial, qui récupère donc la pleine propriété du bien.
Dans le cas d’un démembrement, la pleine propriété du bien immobilier est divisée, ce qui a des implications importantes en cas de location meublée.
Les conséquences les plus importantes sont pour le nu-propriétaire, qui doit laisser l’usufruitier jouir paisiblement du bien immobilier. Autrement dit, le nu-propriétaire perd toute possibilité de pouvoir continuer à jouir du bien de quelque manière que ce soit.
De même, bien que le nu-propriétaire conserve le droit de propriété du bien, il ne peut décider de vendre le bien de son seul fait. En effet, en cas de démembrement, l’ensemble des nus-propriétaires et des usufruitiers doivent donner leur accord pour procéder à la vente.
De son côté, l’usufruitier peut procéder à la mise en location du bien meublé sans avoir à consulter le nu-propriétaire. Toutefois, il a l’obligation de conserver le bien en l’état, puisqu’il devra le restituer à l’issue de la durée pendant laquelle l’usufruit a été donné dans le cas d’un démembrement temporaire.
Ainsi, un bien qui aurait subi des dégâts au cours de l’usufruit peut faire l’objet d’une demande d’indemnisation du nu-propriétaire envers l’usufruitier.
En l’absence de mise en location du bien, le démembrement va entrainer des conséquences du point de vue de l’entretien du bien.
En la matière, le nu-propriétaire et l’usufruitier ne supportent pas la même charge.
Ainsi, l’usufruitier est tenu de concourir à l’entretien du bien, en prenant à sa charge les travaux de réparations nécessaires, ce qui va de pair avec son obligation de restitution du bien dans son état d’origine. En cas de travaux d’amélioration que l’usufruitier souhaite réaliser, ils seront également à sa charge.
De son côté, le nu-propriétaire doit faire réaliser les travaux d’importance, autrement dit ceux qui tiennent à la structure et à la solidité de l’immeuble, comme les murs ou la toiture. Il doit également prendre à sa charge les grosses réparations, à moins que ces dernières n’aient été causées par un manquement de l’usufruitier dans son obligation d’assurer l’entretien du bien. Dans ce cas, c’est l’usufruitier qui devra en supporter la charge.
À noter : Si le démembrement est opéré de manière conventionnelle, les parties ont toute liberté pour s’accorder sur le volume et la nature de leurs obligations respectives. En l’absence de convention, ce sont les règles mentionnées ci-dessus qui s’appliqueront, en application de l’article 605 du Code civil.
Lors de la mise en location d’un bien meublé ayant fait l’objet d’un démembrement, il est courant de se poser la question de la répartition des droits et des devoirs relatifs à la mise en location.
En la matière, c’est l’usufruitier qui va jouer le rôle principal.
En effet, étant titulaire du droit de jouissance sur le bien, l’usufruitier peut, en principe, consentir seul un contrat de location meublée à usage d’habitation. Toutefois, en cas de bail commercial, l’article 595 du Code civil impose l’accord du nu-propriétaire, sauf disposition particulière.
En conséquence, il devient usufruitier-bailleur et, de ce fait, récupère les droits et devoirs d’un propriétaire classique. Ce sera donc à lui d’accomplir les formalités nécessaires à la mise en location du bien, et de s’assurer ensuite qu’il respecte ses devoirs envers ses locataires.
De plus, en contrepartie des loyers perçus, c’est également lui qui devra s’acquitter des taxes relatives à la mise en location du bien, notamment la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Procéder, de son vivant, au démembrement d’un bien meublé peut avoir plusieurs avantages pour son propriétaire, tout comme le fait d’investir dans ce type de bien, aussi appelé l’« achat en nue-propriété ».
Opérer un démembrement entraine des changements dans le patrimoine du plein propriétaire, qui, lorsqu’il donne la nue-propriété, n’est plus propriétaire que de l’usufruit sur le bien.
Pour celui qui cède l’usufruit de manière temporaire, cela peut permettre de largement diminuer son éventuelle soumission à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) puisque la valeur de l’usufruit sort de la base imposable du propriétaire. Le régime de l’IFI étant spécifique et susceptible d’évoluer, il convient de vérifier son application au cas par cas.
Dans ce cas, c’est le propriétaire de l’usufruit qui doit déclarer la valeur en pleine propriété du bien pour le calcul de l’assiette de l’IFI.
Toutefois, une donation temporaire d’usufruit doit correspondre à une situation réelle et avoir un intérêt autre que fiscal. À défaut, l’administration fiscale peut la remettre en cause au titre de l’abus de droit.
Il en est de même pour l’impôt sur le revenu du propriétaire LMNP. En effet, en cas de démembrement, c’est l’usufruitier qui récupère les loyers, et qui devra donc les déclarer.
Bon à savoir :
Il est également possible de donner temporairement l’usufruit d’un bien. Cette pratique peut permettre d’aider un proche en lui permettant d’habiter dans un logement ou de le louer pour percevoir des revenus. Toutefois, cette opération doit être abordée avec prudence par le donateur car elle peut avoir des répercussions importantes sur la succession.
Le démembrement peut également permettre de transmettre plus facilement ses biens, et donc de préparer sa succession de LMNP.
En premier lieu, il permet de limiter les droits d’enregistrement. En effet, si la valeur de la donation de la nue-propriété est calculée en fonction d’un pourcentage de la pleine propriété, elle fait néanmoins l’objet d’un abattement de 100 000 € par enfant et par parent tous les 15 ans.
Les droits de donation seront, de plus, en partie réduits car uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété. Ces droits pourront d’ailleurs être acquittés par les donateurs (souvent les parents) aux donataires (souvent les enfants), sans que les sommes mobilisées à cet effet ne soient considérées comme une nouvelle donation.
Enfin, le démembrement peut faciliter l’organisation de la transmission entre le conjoint survivant et les enfants. En présence d’enfants communs, le conjoint survivant bénéficie de droits successoraux renforcés, avec la possibilité de recueillir l’usufruit de la totalité des biens. Il est également exonéré de droits de succession.
Si usufruitier et nu-propriétaire doivent obligatoirement s’accorder pour vendre un bien, rien ne les empêche toutefois de vendre uniquement leur droit. Cela implique qu’il est possible d’acquérir un bien dont l’usufruit est en possession d’un tiers, ce qui revient à n’en acquérir que la nue-propriété.
À l’issue de la durée convenue pour le don temporaire d’usufruit, le nu-propriétaire le récupère, et acquiert ainsi la pleine propriété de son bien immobilier, sans avoir eu à se préoccuper de sa gestion pendant ce délai.
Pour les LMNP, il apparaît comme capital de connaître les conséquences fiscales d’un démembrement sur l’amortissement du bien, sur la plus-value, ou sur l’éventuelle récupération de la TVA dans le cas d’un investissement en résidence service.
L’administration fiscale a longtemps considéré qu’en cas de démembrement, l’usufruitier du bien était dans l’impossibilité de bénéficier du mécanisme des amortissements puisqu’il n’était pas propriétaire du bien, et ne le détenait donc pas au sein de son actif immobilisé.
Cette position a été démentie par le Conseil d’Etat au mois d’avril 2019 (Arrêt du Conseil d'État, 10ème - 9ème chambres réunies, 24/04/2019).
Le Conseil d’Etat a justifié sa position en considérant qu’un élément d’actif incorporel pouvait être amorti s’il était normalement prévisible lors de sa création ou de son acquisition et qu’il était prévu que ses effets prennent fin à une date déterminée. En l’occurrence, c’est le cas de l’usufruit viager, qui peut donc faire l’objet d’un amortissement.
La donation en pleine propriété d'un bien immobilier pose une question concrète pour le futur loueur en meublé : sur quelle valeur calculer l'amortissement ?
La base amortissable correspond à la valeur du bien inscrite dans l’acte de donation, au jour de la transmission. Le donataire n’utilise donc pas le prix d’acquisition historique du donateur. Il retient une nouvelle valeur d’entrée dans son patrimoine comptable.
Cette logique découle des règles de détermination de la valeur d’actif en comptabilité et des principes fiscaux applicables au régime réel (BOFiP-BIC-CHAMP-40-20).
Pour bien comprendre le mécanisme, prenons un cas simple de donation d’un appartement destiné à la location meublée. Le donataire reçoit cet appartement valorisé 220 000 € dans l'acte de donation. La quote-part de terrain est fixée à 20 %.
La base amortissable se décompose alors de la manière suivante :
| Élément | Valeur | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Terrain (20 %) | 44 000 € | Non amortissable | 0 € |
| Bâti (80 %) | 176 000 € | Amortissement par composants (33 ans) | Environ 5 330 € |
| Total amortissable | 176 000 € | Environ 5 330 € |
Seule la valeur du bâti est amortissable en LMNP. La quote-part terrain, non amortissable, est exclue de la base de calcul. En pratique, le bâti est généralement amorti selon une approche par composants (structure, toiture, installations, etc.), ce qui conduit à une durée moyenne d’amortissement d’environ 30 à 33 ans selon la méthode retenue.
La valeur retenue pour l’amortissement correspond à celle inscrite dans l’acte de donation. Elle constitue la base d’entrée et n’est pas réévaluée au fil du temps, même si la valeur de marché du bien évolue. Ainsi, une hausse ou une baisse de valeur du bien plusieurs années après la donation n’a aucune incidence sur votre base amortissable.
Les seules variations possibles concernent les travaux réalisés après la donation. Les dépenses d’amélioration viennent s’ajouter à la base amortissable. Elles sont amorties séparément, selon leurs propres durées et modalités.
Bon à savoir : vous devez conserver l'acte de donation comme pièce justificative pendant toute la durée d'amortissement, et au-delà, pendant les 3 ans durant lesquels l'administration fiscale peut contrôler vos déclarations.
Pour les LMNP, la plus-value dépend du régime des particuliers, ce qui implique que seules les cessions faites à titre onéreux peuvent faire l’objet d’une imposition sur la plus-value.
Autrement dit, la donation de la nue-propriété d’un bien immobilier n’entraîne, en principe, pas d’imposition immédiate sur la plus-value. Toutefois, son traitement fiscal doit être apprécié en fonction du régime applicable et de la situation du contribuable, notamment lors de la revente ultérieure du bien.
En cas de cession ultérieure, la valeur retenue pour le calcul de la plus-value correspond en principe à celle mentionnée dans l’acte de donation, sous réserve des règles spécifiques applicables au régime des plus-values des particuliers.
Autre avantage : si le nu-propriétaire procède, par la suite, à la vente du bien, la valeur utilisée pour le calcul de la plus-value sera celle mentionnée dans l’acte de donation.
Quant à l’usufruitier, s’il a amorti la valeur de l’usufruit dans le cadre d’un LMNP, les amortissements déduits seront réintégrés dans le calcul de l’impôt en cas de cession.
De manière générale, le démembrement peut s’avérer très utile dans le cadre d’une activité LMNP, puisqu’il permet de préparer sereinement sa succession, tout en continuant à bénéficier du régime fiscal très avantageux de la location meublée, dont le mécanisme des amortissements, véritable atout du régime réel pour les LMNP.
La valeur à retenir est celle mentionnée dans l'acte de donation, au jour de la transmission. C'est sur cette valeur que sera calculé l'amortissement de votre bien en LMNP. Le prix d'acquisition du donateur et ses éventuels amortissements ne sont pas pris en compte.
Non. Les amortissements pratiqués par le donateur ne sont pas transmis au donataire. Vous devez repartir avec une nouvelle base amortissable, déterminée à partir de la valeur retenue dans l'acte de donation. Cette règle s'applique même si le bien était déjà exploité en LMNP auparavant : chaque propriétaire constitue en effet sa propre base comptable, indépendamment de l'historique du bien.
La valeur figurant dans l'acte de donation reste la base de référence pour l'amortissement, même si l'activité LMNP débute ultérieurement. Le point de départ de l'amortissement dépend de la mise en location meublée, mais la valeur d'entrée reste inchangée. Les éventuels travaux réalisés après la donation peuvent être amortis séparément selon leurs propres règles.
Lorsque la valeur du bien est clairement indiquée dans l'acte de donation, vous n’avez pas l’obligation de faire appel à un expert. En revanche, il est recommandé de recourir à un expert immobilier ou à un notaire si la valeur semble ancienne, imprécise ou susceptible d'être contestée. Cela vous protège en cas de contrôle fiscal ou de litige. Vous pouvez également consulter notre guide pour estimer la valeur de votre bien.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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