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Louer un bien immobilier vide est considéré comme une activité civile, en revanche la location en meublé est une opération commerciale. Ainsi une SCI (Société Civile Immobilière) qui donne en location un appartement meublé est imposable à l’impôt sur les sociétés. Qu'est-ce qu'une SCI, quelle est son imposition, et quels sont les avantages et inconvénients par rapport au LMNP ? Les réponses dans cet article !

Quelles est la définition d'une SCI ?

Une SCI est une société civile immobilière dont l’activité, comme son nom l’indique, est obligatoirement civile. Elle ne peut en aucun cas faire de commerce. Une SCI doit être constituée par au moins 2 associés et entraine la naissance d’une personne morale.

Les régimes d’imposition en SCI

Deux régimes sont possibles si vous souhaitez exploiter une activité de location en SCI : la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) et la SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu).

Location vide et SCI à l’IR

La location nue étant une activité civile, la SCI à l’IR convient uniquement si vous avez une activité de location vide et que vous percevez des revenus fonciers.

A savoir :
Il existe cependant une tolérance de l’administration fiscale lorsque les recettes tirées de la location meublée sont inférieures à 10 % des recettes de la SCI.

En cas de déficit foncier, ce dernier est reportable sur 10 ans maximum.

Location meublée et SCI à l’IS

Exploiter des logements en location meublée est à contrario possible uniquement dans le cadre d’une SCI à l’IS, car la location meublée est une activité commerciale par nature. Pour rappel, les revenus générés en location meublée constituent des bénéfices industriels et commerciaux (et non des revenus fonciers).

La fiscalité des locations meublées non professionnelles diffère de celle des SCI de location meublée :

En effet, la location meublée (au statut LMNP) est imposée au taux marginal d’imposition et à des prélèvements sociaux de 17,2 %, alors que la SCI est imposée à l’impôt sur les sociétés à 15 % pour un bénéfice en dessous de 38 120€, et à 25 % pour tout ce qui est au dessus.

A noter : Il est possible de louer vide et meublé avec une SCI imposée à l'IS.

La SCI ne doit pas être confondue avec une SARL de famille, qui peut opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes alors que les SCI sont imposées à l'impôt sur les sociétés.

Quels sont les caractéristiques d’une SCI à l’IS ? Retrouvez-les dans le détail ci-dessous :

  • Type de location : Location nue et/ou meublée
  • Régime social : Aucune cotisation sociale si gérant non rémunéré
  • Traitement de l’amortissement : Déductible comptablement et fiscalement intégralement
  • TVA : Activité non soumise (sauf exception)
  • Revenus encaissés : ceux-ci appartiennent à la SCI. Seul le résultat peut être versé sous forme de dividendes
  • Régime de la plus-value : plus-value des professionnels

Avantages et inconvénients d’une exploitation en SCI

La SCI, une structure plébiscitée par les investisseurs

Louer en meublé par le biais d’une SCI à l’IS est bien souvent pensé dans une logique de transmission de patrimoine, puisque la SCI facilite la pérennisation du patrimoine sur plusieurs générations.

La SCI à l’IS permet aussi :

  • d’éviter le régime de l’indivision
  • d’échapper aux « frais de notaire » en cas de rachat de parts entre les associés ou tiers
  • de louer vide et meublé

Les inconvénients de la location avec une SCI

Les coûts engendrés par une activité en SCI viennent alourdir la rentabilité de l’activité de location. La complexité juridique et fiscale de cette structure est également une contrainte à ne pas négliger.

Les associés de la SCI sont soumis au régime des plus-values des professionnelles sans abattement possible.

Enfin autre inconvénient et non des moindres, percevoir des revenus est compliqué et coûteux pour les membres d’une SCI.

Au regard de ces contraintes, les activités de location meublée sous le statut LMNP (ou LMP) sont plus faciles à mettre en place et à gérer.


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