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L'amortissement en LMNP, qu'est-ce que c'est ?

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez déduire certaines dépenses effectuées dans le cadre de la location meublée. Ces dépenses amortissables sont déductibles de vos loyers. L’amortissement correspond à la perte de valeur du bien ou d'un équipement pour une période donnée. Il permet ainsi chaque année de déduire le montant de cette perte de valeur.

Dépense déductible LMNP

Différence entre charges et dépenses amortissables en LMNP

Avec le statut de loueur en meublé non professionnel au régime Réel Simplifié, il est possible, sous certaines conditions, d’amortir le bien immobilier ainsi que les biens mobiliers (meubles et équipements).

En pratique les dépenses courantes d’entretien et de réparation (renouvellement d’un canapé ou remplacement d’une moquette usée) doivent être déduites directement en charges, et ne constituent pas dans ce cas des immobilisations (c’est à dire des dépenses amortissables).

A contrario, les dépenses d’agencement et d’aménagement, qui viennent augmenter la valeur du logement loué en LMNP, constitueront une dépense amortissable. Il peut s’agir d’addition d’éléments, de dépenses d’amélioration ou de remplacement d’un composant de la structure du logement.

Rappel de la réglementation concernant le mobilier et le petit équipement :
L'Administration fiscale admet, dans un souci de simplification, la déduction immédiate des dépenses d'acquisition de matériels et outillages professionnels, de mobilier de bureau et de logiciels, lorsque leur prix unitaire hors taxes ne dépasse pas 500 € HT, soit 600€ TTC. Sont déduites en charges les dépenses de biens de plus faible valeur, uniquement s'il s'agit de dépenses de renouvellement courant. En effet, lors de la mise en location, les dépenses d'acquisition des premiers meubles "meublants" sont obligatoirement amorties.

Liste des dépenses amortissables et durées d'amortissement

Pour définir la durée d’amortissement d’une dépense, on retient la durée d’usage qui dépend de la nature du bien.

Voici quelques exemples de durée d'usage que vous pouvez appliquer pour les dépenses amortissables suivantes :

  • Aménagements intérieurs : 12 ans
  • Chauffage : 20 ans
  • Cuisine équipée : 10 ans
  • Électroménager : 5 ans
  • Étanchéité (fenêtres) : 25 ans
  • Façade : 75 ans
  • Gros œuvre : 75 ans
  • Installation électrique : 30 ans
  • Mobilier : 5 ans
  • Plomberie : 20 ans
  • Toiture : 25 ans
  • Travaux : 10 ans
  • Autres petits équipements : 5 ans

Ainsi, pour un canapé d'un coût de 1 000€, qui a une durée d'usage de 5 ans, il est possible tous les ans d'amortir 20 % de ce coût soit 200 €. Ce montant vient en déduction des recettes.

FAQ :
Découvrez les réponses de nos experts en location meublée LMNP aux questions les plus fréquentes sur les dépenses amortissables.

Conseils d'expert pour amortir dans le respect de la réglementation

1/ Inscrivez le bien à l’actif de votre bilan

Pour bénéficier de l’amortissement en LMNP il est impératif d’inscrire le bien à l’actif. Sous cette condition, il est possible d’amortir la structure du logement, le mobilier, le matériel ainsi que les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration des locaux.

Précisons que seules les factures d’entretien et de réparation sont déductibles des recettes de la location meublée. Les travaux plus importants de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration, tels que les dépenses affectant le gros œuvre, le ravalement, la toiture, l’installation d’une salle de bain, d’un chauffage central ou d’un ascenseur, ne peuvent être déduits. Cependant, si le bien est inscrit à l’actif, ces dépenses sont amortissables.

2/ Immobilisez le mobilier lors de la 1re mise en location

L’année de l’apport du logement dans l’activité du loueur, il est crucial de penser à réaliser une liste du mobilier initial, qui vient équiper le logement avant que celui-ci soit mis en location meublée.

En effet, en cas d’absence de mobilier immobilisé, le logement meublé pourrait être requalifié en location vide : il s'agit d'un élément de preuve. Les avantages du statut LMNP seraient alors perdus. Toutefois, le bail reste le fondement de la qualification des revenus de la location meublée.

Si le mobilier est acheté uniquement pour la location meublée (sans passer par le patrimoine privé), et s’il date de moins de 5 ans, sa valeur est celle des justificatifs (factures).

Si le mobilier est d’occasion ou a été acquis depuis plus de 5 ans, (en étant passé par le patrimoine privé), l’inventaire de ce mobilier est basé sur la valeur du marché actuel en fonction des estimations (vous pouvez vous baser sur des annonces similaires de vente de meubles d’occasion par exemple).

Sa valeur peut paraître faible dans le deuxième cas. Toutefois, il est important d’amortir ces premiers meubles dès l’apport du logement à l’activité.

Afin de vérifier le régime fiscal le plus avantageux pour vous, nous mettons à votre disposition un simulateur s'appliquant à vos données (valeur du bien, charges, loyers).

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