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Mis à jour le 28/08/2025
Hausse de l’énergie, inflation des services, travaux votés en copropriété… Vous avez constaté une augmentation des charges locatives et vous vous demandez comment l’expliquer, la justifier ou même la limiter ?
En tant que propriétaire, il est essentiel de bien comprendre ce que vous pouvez légitimement récupérer, comment le faire dans les règles, et surtout comment éviter que les charges ne deviennent un point de tension avec vos locataires. Le point dans cet article.
Avant de parler d’augmentation, il est essentiel de bien comprendre ce que recouvrent les charges locatives. On distingue deux grandes catégories : les charges dites récupérables, que le propriétaire peut refacturer au locataire, et les charges non récupérables, qui restent à la charge exclusive du bailleur.
Les charges récupérables regroupent principalement les dépenses liées à l’usage courant du logement et des parties communes. Cela comprend, par exemple, l’entretien de l’ascenseur, l’électricité des parties communes ou encore la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. En revanche, des frais comme les gros travaux de copropriété ou le ravalement de façade ne sont pas récupérables.
En pratique, les charges sont généralement versées chaque mois sous forme de provisions. Le propriétaire anticipe un montant basé sur les dépenses des années précédentes. Une fois l’année écoulée, une régularisation est effectuée : si les charges réelles sont supérieures aux provisions, le locataire devra payer la différence ; si elles sont inférieures, il sera remboursé.
Il est également possible de prévoir dans le bail que les charges locatives soient réglées forfaitairement, sans régularisation selon les montants réels.
La répartition des charges est encadrée par la loi et peut légèrement varier selon le type de location (vide ou meublée), mais le principe reste le même.
Concrètement, dans une location meublée, le locataire doit assumer certaines dépenses courantes comme :
l’entretien et l’électricité des parties communes,
le nettoyage des couloirs ou des escaliers,
les frais liés à l’entretien de la chaudière individuelle,
l’eau froide et chaude (en fonction du contrat et du mode de répartition),
la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
De son côté, le propriétaire reste redevable de tous les travaux liés à la structure du bâtiment ou aux équipements vétustes, ainsi que des dépenses relatives à l’amélioration du logement ou de l’immeuble (remplacement d’un ascenseur, isolation, ravalement...).
Il assume également les honoraires de gestion locative ou de syndic, sauf si leur récupération est explicitement prévue au bail dans certaines conditions très spécifiques.
Bon à savoir: En location meublée, les charges récupérables sont dues par le locataire uniquement pour la durée réelle d’occupation. Si le bail est interrompu en cours d’année, le calcul des charges doit se faire au prorata du temps passé dans le logement, notamment en cas de régularisation sur provision.
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Les + :
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Facteur de hausse |
Explication synthétique |
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Hausse du prix de l’énergie |
Augmentation du coût du chauffage, de l’électricité et de l’eau chaude, notamment en raison de l’inflation mondiale et de la volatilité des marchés énergétiques. |
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Inflation sur les services |
Coût des prestations (ménage, maintenance, gardiennage) indexé sur l’inflation, donc en hausse. |
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Travaux votés en copropriété |
Certains travaux votés en AG (pompe à chaleur, ravalement, remplacement d’ascenseur, nettoyage de façade, etc.) peuvent être partiellement récupérés via les provisions sur charges si le règlement de copro prévoit une telle répartition. |
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Augmentation des taxes locales |
Hausse notable de la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) (+20 % en 5 ans), impactant directement les charges récupérables. |
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Évolution des indices (2022–2025) |
IRL (Indice de Référence des Loyers), ICC (Indice du Coût de la Construction) et ILC (Indice des Loyers Commerciaux) en forte hausse entre 2022 et 2024, tendance à la stabilisation en 2025. |
Le plus souvent, le locataire verse chaque mois une provision pour charges, basée sur une estimation des dépenses annuelles précédentes. En fin d’exercice, le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle : il compare les montants réellement dépensés à ce qui a été versé.
Si les dépenses réelles dépassent les provisions, le locataire doit régler la différence.
Si les provisions sont supérieures, le bailleur doit rembourser l’excédent.
Le bailleur dispose d’un délai d’un an après l’arrêté des comptes pour envoyer la régularisation de charges. Il doit obligatoirement fournir un détail précis des dépenses, appuyé de justificatifs consultables (factures, relevés de charges, appels de fonds, etc.).
Le locataire a le droit de demander à consulter l’ensemble des pièces justificatives dans un délai de six mois suivant l’envoi du décompte. Cette consultation doit être proposée gratuitement et pendant au moins un mois.
Si le propriétaire ne réalise pas la régularisation des charges dans l’année suivant leur exigibilité, le locataire peut demander à régler le complément éventuel de manière échelonnée, sur une période maximale de 12 mois.
En location vide, les charges sont généralement récupérées au réel, avec provisions mensuelles et régularisation annuelle obligatoire. Tandis qu’en location meublée, le bailleur peut opter pour des charges au forfait, c’est-à-dire un montant fixe défini au contrat, sans régularisation possible, sauf clause contraire.
Avantages et inconvénients
Pour le locataire, le forfait est plus lisible, mais peut être désavantageux si ses consommations sont inférieures au montant fixé.
Pour le bailleur, le forfait facilite la gestion, mais il faut veiller à bien calculer les charges locatives pour éviter d’être en déficit.
Dans un immeuble collectif, la répartition des charges peut varier selon plusieurs critères définis dans le règlement de copropriété ou dans le contrat de bail :
Par surface : c’est la méthode la plus courante, notamment en copropriété. Chaque logement paie au prorata de sa superficie.
Par nombre de pièces : utilisé dans certains immeubles anciens ou contrats spécifiques, cette méthode est plus approximative.
Par consommation réelle : pour des charges comme l’eau ou le chauffage, un relevé individuel permet une répartition au plus juste.
Par forfait : certaines charges en location meublée sont globalisées dans un forfait.
Le cas spécifique des charges de copropriété : En copropriété, le syndic répartit les charges entre copropriétaires en fonction des tantièmes ou quoteparts. Le bailleur récupère ensuite auprès de son locataire les charges dites récupérables. Les autres (ex : gros travaux, ravalement) restent à la charge du propriétaire.
L’augmentation des charges locatives est encadrée. Elle est autorisée uniquement dans les situations suivantes :
En cas de régularisation annuelle, lorsque les dépenses réelles dépassent les provisions versées par le locataire au cours de l’année.
Lors du renouvellement du bail, si les charges sont fixées au forfait (cas des locations meublées), à condition que le bail initial prévoie cette possibilité.
Si une révision du forfait de charges est expressément mentionnée dans le contrat.
En dehors de ces cas, toute tentative d’augmentation unilatérale est illégale.
Légalement, le propriétaire ne peut pas se contenter d’une simple phrase sur l’avis d’échéance. Il doit informer le locataire par écrit, de manière claire et documentée. L’information peut être transmise :
par courrier simple ou recommandé ;
par mail, si les échanges entre locataire et propriétaire se font habituellement par voie électronique.
Le courrier ou le mail adressé au locataire doit mentionner :
le montant total des charges provisionnées sur l’année écoulée ;
le montant exact des dépenses réelles ;
le solde à payer (ou à rembourser) ;
un détail poste par poste : chauffage, électricité des parties communes, ascenseur, entretien, etc. ;
l’indication que le locataire peut consulter librement les justificatifs (dans un délai d’un mois minimum).
Dans une location meublée, le bail est souvent d’un an renouvelable. Le bailleur peut proposer une augmentation du forfait au moment du renouvellement, mais le locataire est en droit de la refuser. Dans ce cas, le propriétaire devra décider s’il renouvelle ou non le bail, sous réserve de respecter les règles de forme et de motif prévues par la loi.
Le locataire ne peut pas refuser de payer une régularisation de charges, dès lors qu’elle est justifiée et transmise dans les règles.
En revanche, il est en droit de demander des explications et de s’assurer que les montants des charges réclamés correspondent bien à des dépenses réelles et récupérables.
En cas de doute ou d’erreur, il peut :
contester la régularisation,
refuser de régler la différence dans l’immédiat, tant que les justificatifs ne lui ont pas été présentés,
proposer une résolution amiable, en demandant un échéancier ou une révision du montant s’il s’avère excessif.
Le dialogue reste la première étape pour éviter l’escalade.
Le locataire a un droit légal à la transparence. Le propriétaire doit lui permettre de consulter l’ensemble des pièces justificatives ayant servi à établir la régularisation des charges. Cela inclut notamment :
les factures (énergie, eau, nettoyage, ascenseur, etc.),
les relevés du syndic ou les appels de fonds,
les contrats d’entretien,
les décomptes individuels, dans le cas d’une répartition au réel.
1. Résolution à l’amiable
Un simple courrier bien argumenté, accompagné d'une demande de rendez-vous ou d'une contre-proposition, suffit parfois à dénouer la situation.
2. La Commission Départementale de Conciliation (CDC)
Gratuite et accessible sans avocat, elle réunit bailleur et locataire devant une instance neutre, pour tenter de trouver un accord. Elle est compétente pour les litiges liés aux charges, à la régularisation ou à la répartition.
3. Le conciliateur de justice
Autre option gratuite, ce professionnel peut être saisi directement par le locataire ou le propriétaire. Il tente de rapprocher les deux parties en toute confidentialité.
4. La saisine du tribunal
En dernier recours, si aucun accord n’est trouvé, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de location. Il devra prouver que les montants des charges réclamés sont injustifiés ou que la procédure n’a pas été respectée. Le juge pourra alors ordonner une réduction, voire l’annulation de tout ou partie de la régularisation.
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Les contrats d’entretien (parties communes, espaces verts, ascenseurs…) peuvent représenter une part importante des charges. Il est donc essentiel de ne pas s’en remettre systématiquement aux mêmes fournisseurs d’année en année.
Mettre les prestataires en concurrence permet souvent d’obtenir des conditions tarifaires plus avantageuses, à prestations équivalentes.
Électricité, gaz, eau : les contrats collectifs doivent être analysés et optimisés régulièrement. Choisir un fournisseur mieux adapté, passer à une offre à tarif fixe ou ajuster les modalités de facturation peut permettre de lisser les hausses ou de limiter les pics saisonniers.
Il en va de même pour les contrats de maintenance ou de gardiennage.
Les travaux d’isolation, de modernisation du système de chauffage ou l’installation de compteurs individuels sont des investissements rentables sur le long terme.
En réduisant la consommation énergétique, ils permettent de diminuer durablement les charges liées au chauffage, à l’eau chaude ou à la ventilation. Ces travaux sont souvent éligibles à des aides (MaPrimeRénov’, CEE), ce qui en facilite la mise en œuvre.
S’il ne procède pas à la régularisation dans l’année suivant l’arrêté des comptes, le locataire peut exiger un paiement échelonné du complément sur 12 mois.
Le locataire doit payer la différence si elle est justifiée par les relevés. En revanche, il peut demander des explications ou vérifier les équipements en cas d’anomalie.
Article rédigé par Stéfano Demari
