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Mis à jour le 16/10/2025
Lors de la conclusion d’un bail meublé, en dehors des éléments obligatoires fixés par la loi, il est possible pour le bailleur d’ajouter certaines clauses. Toutefois, la vigilance est de mise lors d’une telle opération, car, si certaines sont totalement légitimes, d’autres sont considérées comme abusives.
En conséquence, bien que présentes dans le bail, ces dernières sont inapplicables, et même se retourner contre le bailleur. Pour vous éviter tout désagrément, nous vous présentons une liste complète des clauses interdites dans un bail meublé en 2025.
Dans tout contrat, certaines clauses peuvent être « réputées non écrites », ce qui veut dire que, même si elles sont inscrites dans le contrat et que ce dernier est signé par l’ensemble des parties, elles ne pourront s’appliquer.
Dans le monde de la location meublée, plusieurs textes mentionnent ces clauses.
Le premier, et le plus général, est l’article 1171 du Code civil, qui précise que, dans les contrats d’adhésion, dont les baux meublés font partie, « toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite ». Il s’agit ici de ce que le droit définit comme une « clause abusive ».
Ces clauses peuvent donc être portées à l’attention de la justice, qui pourra décider qu’elles soient réputées non écrites. Ainsi, en location meublée, la recommandation 13-01 de la commission des clauses abusives, en date du 6 juin 2013, ne dénombre pas moins de 43 cas dans lesquels des clauses, si elles sont présentes dans un contrat de location meublé, seront considérées comme abusives.
Dans d’autres cas, certaines clauses sont d’office réputées non écrites, même sans l’intervention d’un juge, car elles contreviennent à une disposition législative.
C’est notamment le cas de la liste de clauses établie par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, qui porte sur les baux d’habitation à titre de résidence principale. Tous ces clauses sont valables pour les baux d’habitation meublée à titre de résidence principale et pour les baux mobilité, à l’exception de la clause « l » pour les baux meublés à titre de résidence principale.
Cette clause concerne la durée prévue en cas de renouvellement tacite du bail et son exclusion s’explique tout simplement par la différence de durée minimale du bail entre location vide et location meublée.
En location meublée, la loi pose des obligations différentes en matière de clauses abusives, afin de s’adapter aux différents types de contrats accessibles. Ainsi, tous les baux d’habitation meublée à titre de résidence principale ainsi que les baux mobilité sont concernés, comme mentionné précédemment, par les dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.
À noter : Les durées réduites des baux étudiants (9 mois) et mobilité (1 à 10 mois) sont propres à ce type de bail, elles ne sont donc bien entendues pas abusives puisque prévues par la loi. Toutefois, en cas de conclusion d’un de ces types de baux, il est important de bien respecter les conditions propres à leur établissement et que les parties soient d’accord pour conclure un tel bail de location.
En location meublée de courte durée, la loi du 6 juillet 1989 ne trouve pas à s’appliquer, ce sont donc les dispositions de l’article 1171 du Code civil qui prennent le relai.
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Pour vous aider à vous y retrouver, nous vous classons les clauses présentes à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 en 5 catégories (les lettres présentes mentionnées pour chaque clause correspondent à leur positionnement dans la liste de l’article 4).
« c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre »
« d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible »
« f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives »
Note : Les retenues sur dépôt de garantie et les éventuelles demandes de sommes supplémentaires ne peuvent être réalisées sur présentation de factures ou de devis.
« i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble »
« k) Qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3-2 »
Note : L’article 3-2 prévoit que, lorsqu’un état des lieux ne peut être établi dans des conditions normalement prévues (à savoir à l’amiable et de manière contradictoire entre les parties ou leurs mandataires), un huissier de justice peut être mandaté, à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat, et qui doit être partagé à parts égales entre le bailleur et le locataire.
« o) Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 »
Note : L’article 5 concerne les conditions et modalités selon lesquelles le coût de l’intervention d’un mandataire pour le compte du bailleur peuvent être partagées entre le bailleur et le locataire, tandis que l’article 22 concerne la remise du dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux.
« p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile »
Note : Le locataire a le droit de demander, à tout moment, une quittance de loyer, sans que cette demande puisse donner lieu à une quelconque facturation de la part du bailleur.
« h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat »
« j) Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle »
« n) Qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui »
Note : La loi vise ici l’hébergement, qui est à titre gratuit, toutefois, la sous-location, qui est payante, n’est pas autorisée si elle n’est pas expressément permise par le bailleur.
« a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables »
Note : Les visites ne peuvent avoir lieu les dimanches ou jours fériés. Propriétaire et locataire sont censés convenir des horaires des visites, dont la durée ne peut excéder 2 heures par jour.
« r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à vingt et un jours »
Note : Dans le cas de la réalisation de travaux essentiels (urgents et nécessaires) qu’il n’est pas possible de différer, et dont la durée dépasse les 21 jours, le loyer doit être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé de l’usage. Si cette obligation ne devient effective qu’à partir de 21 jours, il peut toutefois être de bon usage d’en faire application même si les travaux sont d’une durée inférieure.
« s) Qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel »
Note : Quelle que soit la raison motivant la résiliation le bailleur est tenu d’observer une procédure stricte.
« e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée »
« m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité »
« g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée »
« q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement »
« b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur »
Note : Le locataire est certes obligé d’assurer le logement, mais a l’entière liberté de choisir la compagnie auprès de laquelle s’assurer.
« t) Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements. »
Puisque la location saisonnière ne relève pas du régime de la loi du 6 juillet 1989, l’article 4 ne trouve pas à s’appliquer.
Ce n’est toutefois pas pour cela que les baux de location saisonnière sont exempts de clause abusives, comme cela est précisé par l’article 1171 du Code civil, puisque les baux saisonniers sont des contrats d’adhésion.
Dans le cas où le bailleur est professionnel, c’est davantage vers les articles L. 212-1 et L. 212-2 du Code de la consommation qu’il faudra se tourner.
En matière de location saisonnière, les clauses abusives les plus courantes sont par exemple celles qui imposent des conditions d’annulation asymétriques (avec des frais élevés pour le locataire mais aucun pour le bailleur), des pénalités disproportionnées, des exonérations de responsabilité pour le bailleur, des frais obligatoires (ménage quotidien imposé), ou encore l’interdiction d’utiliser certains équipements du logement (comme le chauffage).
De plus, les loueurs saisonniers restent tenus des obligations classiques des loueurs en meublé, relatives à la sécurité du logement, ou encore à la jouissance paisible, et ne sauraient s’en exonérer par une clause insérée au bail saisonnier.
Il arrive que des bailleurs soient tentés d’insérer certaines clauses dans des contrats de location afin de réglementer plusieurs aspects de l’occupation des lieux par le locataire.
Cependant, elles ne sont pas toutes autorisées, et pour plusieurs d’entre elles, cela dépend du type de bail conclu.
En location meublée de longue durée, il n’est pas possible d’insérer au contrat de location une clause d’interdiction générale pour le locataire d’avoir un ou plusieurs animaux de compagnie.
Toutefois, les règles relatives à la détention d’espèces dangereuses s’appliquent et peuvent donc limiter en partie la faculté du locataire à détenir certains animaux.
Bon à savoir: Les éventuelles dégradations causées par les animaux de compagnie peuvent toutefois donner lieu à des retenues sur le dépôt de garantie ou à une demande de remboursement complémentaire à la sortie des lieux.
En location de courte durée, il est en revanche possible d’interdire la présence d’animaux dans les lieux.
À noter : Quelle que soit la situation, les animaux dédiés à l’assistance des personnes, comme les chiens guides d’aveugles, ne peuvent en aucun cas être interdits.
Qu’il s’agisse de location de longue ou de courte durée, le locataire est réputé avoir la jouissance personnelle du logement, il n’est donc pas possible de lui interdire d’y fumer.
Toutefois, il est possible de déconseiller cette pratique et, le cas échéant, de demander un remboursement pour les éventuels dommages causés au logement, comme les brûlures de cigarettes.
Le locataire de longue durée a la possibilité d’aménager le logement, tant que ces aménagements ne remettent pas en cause la structure du bien ou son usage. Il a toutefois l’obligation, à la sortie des lieux, de remettre ces derniers en état.
À noter : Un locataire qui souhaiterait opérer des transformations importantes dans son logement doit consulter son propriétaire, et ne pourra les réaliser qu’avec l’accord écrit de ce dernier.
Comme mentionné précédemment, toute clause imposant le prélèvement du loyer ne pourra produire d’effet. Il est donc préférable d’inciter le locataire à mettre en place un virement permanent et régulier à une date convenue.
Pour la délivrance des quittances, cette dernière ne peut se produire de manière dématérialisée que si le locataire donne son accord.
Si vous louez un bien et que vous remarquez qu’une clause du contrat de bail est abusive, il est préférable de la supprimer, car elle ne pourra en aucun cas produire d’effet, voire pourra donner lieu à une action en justice de la part du locataire.
Si vous êtes locataire, vous pouvez choisir de porter à la connaissance de votre bailleur la présence d’une ou plusieurs clauses abusives dans le contrat de bail. Si ce dernier ne donne pas suite à votre alerte, vous pouvez alors entamer une procédure de contestation.
À noter : Si le contrat contient une des clauses mentionnées précédemment comme réputée non écrite d’office sans l’intervention d’un juge, vous pouvez tout simplement ne pas en tenir compte, mais il peut-être de bon ton d’en informer tout de même votre bailleur.
Avant de débuter la procédure, vous êtes invité à rassembler toutes les preuves de la présence d’une ou plusieurs clauses abusives, en préparant notamment une copie du bail, et des éventuels échanges ayant eu lieu avec votre propriétaire si ce dernier entend essayer d’appliquer cette clause, voire l’a déjà mise en application.
À noter : Vous pouvez également vous tourner vers l’agence de location si le bailleur a eu recours à ce type de service. En effet, les agents immobiliers ont une obligation déontologique pouvant mener à l’engagement de leur responsabilité si leurs contrats qu’ils concluent contiennent des clauses abusives.
Cela fait, vous devez ensuite entamer une procédure de conciliation ou de médiation, qui est un préalable obligatoire à toute action en justice si la conciliation devait ne pas aboutir.
Dans la plupart des cas, la présence de clause abusives ou réputées non écrites dans les contrats de location proviennent d’une volonté du bailleur de sécuriser certains droits qui lui sont déjà acquis, mais sur lesquels il entend mettre l’accent.
Autrement dit, leur présence n’est qu’accessoire, puisqu’elles ne font que rappeler l’état du droit existant sans pouvoir y déroger.
Ainsi, il est par exemple possible d’insérer les clauses suivantes :
Visites : « Le locataire autorise les visites en vue de la relocation/vente, du lundi au samedi, hors jours fériés, dans la limite de 2 heures par jour, sur rendez-vous avec préavis raisonnable » ;
Travaux : « En cas de travaux à l’initiative du bailleur excédant 21 jours, une réduction de loyer proportionnelle à la durée et à la partie des lieux indisponible s’applique.
Assurance : « Le locataire justifie d’une assurance risques locatifs, librement choisie. »
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Type de bail |
Bail d’habitation nue (résidence principale) |
Bail meublé résidence principale (longue durée) |
Bail saisonnier (location de vacances) |
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Texte applicable |
Loi du 6 juillet 1989, art. 4 |
Loi du 6 juillet 1989, art. 4 |
Code civil (art. 1171) Code consommation (art. L.212-1) Recommandation 13-01 |
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Exemple de clauses abusives |
- Paiement de sommes autres que loyers/charges
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- Toutes les clauses mentionnées pour la location nue
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- Perte totale des arrhes si annulation locataire du locataire sans clause équivalente pour le propriétaire
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Qualification |
Réputées non écrites |
Réputées non écrites |
Abusives |
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Exemple |
Est réputée non écrite la clause mettant d’office à la charge du locataire toute réparation devant intervenir dans le logement. |
Est réputée non écrite la clause interdisant au locataire toute visite sans autorisation du bailleur. |
Est jugée abusive la clause prévoyant la perte intégrale des arrhes si le locataire annule sans équivalent pour le bailleur. |
Une clause abusive est une clause qui introduit un déséquilibre trop marqué entre les droits et devoirs des parties au contrat. Une clause abusive peut donc être réputée non écrite, autrement dit ne produire aucun effet, après un passage devant la justice.
Certaines clauses peuvent également être d’office réputées non écrites, en ce qu’elles contreviennent à la loi. Dans ce cas, elles ne produisent aucun effet, même sans passage devant un juge.
Toutes les clauses imposant un prélèvement automatique pour le paiement du loyer, la prise en charge par le locataire de frais incombant au bailleur, ou forçant le locataire à effectuer des remboursements non justifiés sont réputées non écrites si elles sont insérées dans un contrat de location.
Les travaux d’une durée de plus de 21 jours doivent obligatoirement être justifiés et entrainer une diminution du loyer équivalente à la perte de jouissance du locataire.
Les visites du bailleur ne peuvent intervenir que si le locataire donne son accord, ce qu’il n’a aucune obligation de faire. Dans le cas de visites pour vente ou relocation, les conditions de la visite sont encadrées par la loi et ne sont pas à la discrétion du bailleur.
Certaines restrictions peuvent s’appliquer pour la présence des animaux selon la nature de ces derniers et leur classification comme espèce dangereuse.
Pour la cigarette, aucune clause ne peut valablement interdire au locataire de fumer dans le logement. Pour autant, tout dégât commis peut donner lieu à un dédommagement.
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Article rédigé par Stéfano Demari
