Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
Dans toute relation contractuelle, chaque partie a des obligations, qu'elle doit assurer pour garantir la bonne exécution et la validité du contrat. Et la location meublée n'échappe pas à cette règle. Pourtant, lorsque l'on débute cette activité, il peut parfois être difficile de s'y retrouver, et de bien différencier les devoirs du propriétaire en location meublée de ceux du locataire. Pour y voir plus clair, nous vous résumons les principales obligations que tout propriétaire doit avoir à l'esprit avant de débuter une activité de location meublée.
La première obligation d'un propriétaire en location meublée est de proposer un logement décent à son locataire, et de s'assurer que ce dernier le reste pendant toute la durée du bail de location meublée.
Les critères de décence sont principalement fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement doit notamment disposer d'au moins une pièce principale d'une surface habitable de 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m (ou d'un volume habitable d'au moins 20 m³), ne pas présenter de risques manifestes pour la sécurité ou la santé des occupants et respecter un niveau minimal de performance énergétique.
Décence énergétique : un calendrier progressif
Pour les baux de résidence principale conclus, renouvelés ou tacitement reconduits en France métropolitaine, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne sont plus considérés comme décents depuis le 1er janvier 2025. Ce sera en principe le cas des logements classés F à partir de 2028, puis des logements classés E à partir de 2034. La méthode de calcul du DPE a par ailleurs évolué au 1er janvier 2026 et des aménagements de ce calendrier sont régulièrement discutés : il peut donc être utile de vérifier les règles en vigueur au moment de la signature ou du renouvellement du bail.
Pour pouvoir louer en meublé, tout propriétaire doit s'assurer de bien respecter ses devoirs en la matière, et donc de proposer « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante », comme le rappelle l'article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, créé par l'article 8 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, aussi appelée « Loi ALUR ».
Pour aider les bailleurs à se conformer à leur obligation en matière d'équipement, un décret est venu préciser ces dispositions. Ainsi, le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des 11 équipements qui doivent obligatoirement être présents dans le logement afin que ce dernier puisse être considéré comme meublé. L'absence d'un seul de ces équipements pouvant entraîner une requalification du bail meublé en bail de location nue, il est important de respecter cette obligation.
En location meublée, le propriétaire voit plusieurs obligations être mises à sa charge, qui découlent notamment des articles 1719 à 1724 du Code civil. Parmi elles, certaines se focalisent directement sur la sécurité du locataire, comme :
Directement liée à l'obligation de fournir un logement décent, elle impose au propriétaire de remettre au locataire un logement en bon état, de même que tous les équipements qui s'y trouvent.
À l'exception des obligations d'entretien et de réparations qui pèsent sur le locataire et qui sont mentionnées dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987, tout propriétaire a l'obligation, pendant toute la durée du bail de location, de faire toutes les réparations qui pourraient être nécessaires afin de maintenir le logement en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué.
D'autres obligations relatives à la sécurité pèsent également sur le propriétaire, comme :
À noter :
Dans le cas où certains équipements sont partagés à l'échelle d'une copropriété, les obligations qui s'y rapportent sont en général réparties à l'échelle de la copropriété.
Tout propriétaire d'un bien meublé loué à titre de résidence principale doit annexer un dossier de diagnostic technique au contrat de location et le communiquer à son locataire lors de sa signature, ainsi qu'à chaque renouvellement.
Si son contenu varie en fonction du mode de location et des caractéristiques du logement, annexer un diagnostic technique complet est une obligation. Lorsque le logement loué a vocation à devenir la résidence principale du locataire, le dossier doit en principe contenir les éléments suivants :
Toutes ces obligations se retrouvent en grande partie dans le bail et ses annexes, dont la rédaction mérite une attention particulière pour sécuriser la relation avec le locataire.
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La diversité des modes de location accessibles en location meublée peut parfois faire douter les propriétaires, mais il faut garder à l'esprit qu'il est vivement recommandé, et le plus souvent obligatoire, de signer un bail de location meublée écrit avec son locataire.
En la matière, il est nécessaire de distinguer deux catégories de baux.
D'un côté, les baux de location de longue durée et étudiant, ainsi que le bail mobilité. De l'autre, les baux de location saisonnière et de résidence secondaire (aussi appelés baux code civil).
Pour les premiers, le contrat doit en principe respecter un formalisme précis et contenir un certain nombre de mentions obligatoires. Afin d'éviter toute erreur, il peut être utile de se référer au contrat type présent à l'annexe n° 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, ou d'utiliser un modèle mis à disposition par un spécialiste.
Pour les seconds, la forme du contrat est libre, mais, là encore, avoir recours à un modèle réalisé par un spécialiste, voire recourir aux conseils d'un professionnel pour établir un bail de résidence secondaire, semble une bonne option.
Pour vous aider à rédiger votre contrat, JD2M met à votre disposition plusieurs modèles adaptés à chaque type de location.
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Cela va dépendre du type de bail de location meublée qui a été signé.
Pour les contrats de location meublée étudiant, pour un bail mobilité, ou pour un bail de location saisonnière, le contrat arrive à échéance à la date prévue, et le propriétaire ne peut en principe pas mettre fin au bail de manière anticipée (sauf en cas de manquement du locataire à ses obligations).
Pour les contrats de location de longue durée, les choses sont différentes, car ces derniers sont soumis à la tacite reconduction, et produisent donc des effets tant que le locataire ou le propriétaire n'a pas manifesté sa volonté d'y mettre fin. Or, en la matière, les obligations qui pèsent sur le propriétaire sont plus importantes. Ainsi, et toujours à l'exclusion des cas où le locataire manque à ses devoirs, le bailleur ne pourra mettre fin à un bail de location de longue durée que dans les conditions suivantes (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989) :
Bon à savoir :
Des règles de protection spécifiques peuvent s'appliquer lorsque le locataire est âgé et dispose de ressources modestes. Il peut être prudent de vérifier sa situation avant de délivrer un congé.
Si cette obligation ne concerne pas vraiment la relation entre bailleur et locataire, il ne faut toutefois pas la perdre de vue lorsque l'on pratique la location meublée.
Toute personne débutant une activité de location meublée doit en principe déclarer son début d'activité dans les 15 jours suivant le début de la location, via le guichet unique des formalités d'entreprises géré par l'institut national de la propriété industrielle (INPI), quel que soit le type de location meublée pratiquée.
Cette formalité permet d'obtenir un numéro SIRET. Le loueur relève alors en général du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), tant qu'il ne remplit pas les conditions pour relever du statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Pour les meublés de tourisme, une déclaration ou un enregistrement préalable est également exigé en principe, selon des modalités qui ont évolué récemment.
Il est bien entendu impératif de déclarer ses revenus de location meublée, qui sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, contrairement aux revenus de la location vide.
Les LMNP devront donc choisir de quel régime d'imposition relever pour la déclaration des revenus de leur activité, entre le régime réel d'imposition et le régime micro-BIC.
Et pour connaître le plus adapté à chaque situation, le plus simple est d'avoir recours à notre simulateur.
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Si la location meublée peut être une activité avantageuse du point de vue de la rentabilité, il reste important de pouvoir l'exercer sereinement et, à ce titre, de s'assurer de bien respecter toutes les obligations légales imposées pour cette activité.
Le logement doit en principe comporter les 11 éléments de mobilier listés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (literie, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien ménager). L'absence de l'un d'eux peut conduire à une requalification en location nue. (Source : service-public.gouv.fr)
En location meublée, le propriétaire assume en principe l'ensemble des obligations liées au détecteur de fumée : installation, entretien et renouvellement. Chaque logement doit être équipé d'au moins un détecteur. (Source : service-public.gouv.fr)
Le dossier de diagnostic technique comprend en général le DPE, l'état des installations d'électricité et de gaz de plus de 15 ans, le CREP pour les immeubles construits avant 1949, l'état des risques et pollutions et l'état des nuisances sonores aériennes selon la localisation. Les informations sur l'amiante sont tenues à la disposition du locataire. (Source : service-public.gouv.fr)
Non, en principe. Pour un bail meublé de résidence principale, le bailleur doit donner congé au moins 3 mois avant l'échéance du bail, pour reprendre le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. (Source : service-public.gouv.fr)
Oui. Le début de l'activité de location meublée se déclare en principe dans les 15 jours suivant le début de la location, sur le guichet unique des formalités d'entreprises, ce qui permet d'obtenir un numéro SIRET. Les revenus sont ensuite déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). (Source : impots.gouv.fr)
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