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Dans toute relation contractuelle, chaque partie a des obligations, qu’elle doit assurer pour garantir la bonne exécution et la validité du contrat. Et la location meublée n’échappe pas à cette règle. Pourtant, lorsque l’on débute cette activité, il peut parfois être difficile de s’y retrouver, et de bien différencier les devoirs du propriétaire en location meublée de ceux du locataire. Pour y voir plus clair, nous vous résumons les principales obligations que tout propriétaire doit avoir à l’esprit avant de débuter une activité de location meublée.

Quels sont les critères de décence à respecter pour louer meublé ?

La première obligation d’un propriétaire en location meublée est de proposer un logement décent à son locataire, et de s’assurer que ce dernier le reste pendant toute la durée du bail de location meublée.

Quel est le mobilier obligatoire en location meublée ?

Pour pouvoir louer en meublé, tout propriétaire doit s’assurer de bien respecter ses devoirs en la matière, et donc de proposer « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante », comme le rappelle l’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, créé par l’article 8 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, aussi appelée « Loi ALUR ».

Pour aider les bailleurs à se conformer à leur obligation en matière d’équipement, un décret est venu préciser ces dispositions. Ainsi, le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des 11 équipements qui doivent obligatoirement être présents dans le logement afin que ce dernier puisse être considéré comme meublé. L’absence d’un seul de ces équipements pouvant entrainer une requalification du bail meublé en bail de location nue, il est capital de respecter cette obligation.

Quelles sont les normes de sécurité obligatoires en location meublée ?

En location meublée, le propriétaire voit plusieurs obligations être mises à sa charge, qui découlent de la rédaction des articles 1719 à 1724 du Code civil. Parmi elles, certaines se focalisent directement sur la sécurité du locataire, comme :

1 – L’obligation de délivrance du bien loué (art. 1719 du code civil)

Directement liée à l’obligation de fournir un logement décent, elle impose au propriétaire de remettre au locataire un logement en bon état, de même que tous les équipements qui s’y trouvent.

2 – L’obligation d’entretien et de réparation (art. 1720 du code civil)

À l’exception des obligations d’entretien et de réparations qui pèsent sur le locataire et qui sont mentionnées dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987, tout propriétaire a l’obligation, pendant toute la durée du bail de location, de faire toutes les réparations qui pourraient être nécessaires afin de maintenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.

3 – Les autres obligations relatives à la sécurité

D’autres obligations relatives à la sécurité pèsent également sur le propriétaire, comme :

  • L’obligation d’installation et d’entretien d’au moins un détecteur de fumée dans les locaux loués ;
  • L’obligation de garantir la sécurité des installations, qu’elles soient présentes dans le logement (lits superposés pour enfants par exemple), ou dans des parties communes (comme une aire de jeux)
  • L’obligation de garantir la sécurité des piscines, selon les dispositions prévues par la loi n° 2003-09 du 3 janvier 2003.

À noter : Dans le cas où certains équipements sont partagés à l’échelle d’une copropriété, les obligations qui s’y rapportent sont réparties à l’échelle de la copropriété.

Quels éléments doit contenir le dossier de diagnostic technique ?

Tout propriétaire d’un bien meublé doit annexer un dossier de diagnostic technique au contrat de location et le communiquer à son locataire lors de sa signature.

Si son contenu varie en fonction du mode de location, annexer un diagnostic technique complet est une obligation. Lorsque le logement loué a vocation à devenir la résidence principale du locataire, le dossier doit contenir les éléments suivants :

  • Un DPE (diagnostic de performance énergétique) ; 
  • L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, valable 6 ans ; 
  • Un ERP (état des risques et pollutions), seulement si le logement se situe sur une zone couverte par un plan de préventions des risques technologiques ou naturels prévisibles. En ce cas, l’ERP devra dater de moins de 6 mois ; 
  • Un CREP (constat des risques d’exposition au plomb), qui doit dater de moins de 6 ans, sauf si un constat atteste de l’absence de revêtement contenant du plomb, ou une concentration de plomb inférieure à 1mg/cm² dans le logement ; 
  • Un diagnostic amiante, si le permis de construire de l’immeuble a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
  • Un état des nuisances sonores aériennes, seulement si le logement se trouve dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes.

Le propriétaire est-il obligé de signer un bail de location meublée ?

La diversité des modes de location accessible en location meublée peut parfois faire douter les propriétaires, mais il faut garder à l’esprit qu’il est impératif de signer un bail de location meublée avec son locataire.

Quelles mentions le bail meublé doit-il contenir ?

En la matière, il est nécessaire de distinguer deux catégories de baux.

D’un côté, les baux de location de longue durée et étudiant, ainsi que le bail mobilité. De l’autre les baux de location saisonnière et de résidence secondaire (aussi appelé bail code civil).

Pour les premiers, le contrat doit obligatoirement être établi sur la base d’un modèle et contenir un certain nombre de mentions obligatoires. Afin d’éviter toute erreur, la meilleure chose à faire est certainement de se référer au modèle présent à l’annexe n° 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, ou d’utiliser un modèle mis à disposition par un spécialiste.

Pour les seconds, la forme du contrat est libre, mais, là encore, avoir recours à un modèle réalisé par un spécialiste, voire recourir aux conseils d’un professionnel pour établir un bail de résidence secondaire, semble une bonne option.

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Quel préavis le propriétaire doit-il respecter pour mettre fin au bail ?

Cela va dépendre du type de bail de location meublée qui a été signé.

Pour les contrats de location meublée étudiant, pour un bail mobilité, ou pour un bail de location saisonnière, le contrat arrive à échéance à la date prévue, et le propriétaire ne peut mettre fin au bail locatif de manière anticipée (sauf en cas de manquement par le locataire à ses obligations).

Pour les contrats de location de longue durée, les choses sont différentes, car ces derniers sont soumis à la tacite reconduction, et produisent donc des effets tant que le locataire ou le propriétaire n’a pas manifesté sa volonté d’y mettre fin. Or, en la matière, les obligations qui pèsent sur le propriétaire sont plus importantes. Ainsi, et toujours à l’exclusion des cas où le locataire manque à ses devoirs, le bailleur ne pourra mettre fin à un bail de location de longue durée que dans les conditions suivantes (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989) :

  • Il en a informé son locataire dans un délai de 3 mois minimum avant la prochaine date d’échéance du bail, et cela par le biais d’un courrier recommandé ou d’un acte de commissaire de justice ;
  • Le choix de ne pas renouveler le contrat locatif doit être motivé par un motif sérieux et légitime, comme la volonté de reprendre le logement pour y habiter soi-même ou y loger un membre de sa famille, ou de le vendre. Mais dans ce cas, le locataire dispose d’un droit de préemption pour acheter le bien.

Le propriétaire-bailleur doit-il déclarer sa location meublée ?

Si cette obligation ne concerne pas vraiment la relation entre bailleur et locataire, il ne faut toutefois pas la perdre de vue lorsque l’on pratique la location meublée.

Est-il obligatoire de s’enregistrer comme loueur en meublé ?

Toute personne pratiquant une activité de location meublée a l’obligation de s’enregistrer sur le site de l’institut national de la propriété industrielle (INPI), et ce peu importe le type de location meublée pratiquée ou la fréquence de location.

Lors de l’immatriculation, le loueur reçoit le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qu’il conservera tant qu’il ne remplit pas les conditions pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Est-il obligatoire de déclarer ses revenus de location meublée ?

Il est bien entendu impératif de déclarer ses revenus de location meublée, qui sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, contrairement aux revenus de la location vide.

Les LMNP devront donc choisir de quel régime d’imposition relever pour la déclaration des revenus de leur activité, entre le régime réel d’imposition, et le régime micro-BIC.

Et pour connaître le plus adapté à chaque situation, le mieux est d’avoir recours à notre simulateur.

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Si la location meublée est une activité particulièrement avantageuse du point de vue de la rentabilité, il reste important de pouvoir l’exercer sereinement et, à ce titre, de s’assurer de bien respecter toutes les obligations légales imposées pour cette activité.

Miniature Baptiste BOCHART Article rédigé par Baptiste BOCHART

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