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Mis à jour le 16/10/2025
Lorsque vous créez une activité de location meublée non professionnelle (LMNP), l’Insee vous attribue un code APE (Activité Principale Exercée).
Ce code, aussi appelé code NAF, ne doit pas être confondu avec le numéro SIRET. Quel est le code APE d’une activité en LMNP ? Comment l’obtenir et peut-on le modifier ? Voici tout ce qu’il faut savoir.
Le code 6820A – Location de logements s’applique à votre activité si vous faites de la location longue durée, dans le cadre d’un bail meublé classique (1 an renouvelable, ou 9 mois pour un étudiant).
Le code 5520Z – Hébergements touristiques et autres hébergements de courte durée vous sera attribué si votre activité relève de la location meublée de courte durée.
Cela inclut les séjours à la nuitée, à la semaine ou au mois, comme dans le cadre de locations saisonnières (Airbnb, Abritel, Booking…).
Ce n’est pas vous qui choisissez votre code APE. Il vous est attribué automatiquement par l’Insee. Néanmoins, il est recommandé de vérifier que le code que vous avez reçu correspond bien à votre activité de loueur.
Bon à savoir : Si vous combinez plusieurs types de location, l’Insee retiendra le code correspondant à votre activité principale, c’est-à-dire celle qui génère le plus de recettes locatives.
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Les + :
Le code 6820A – Location de logements correspond aux activités suivantes :
la location d'appartements et de maisons, vides ou meublés destinés à l'habitation principale ou secondaire ;
la promotion immobilière de logements en vue d'une exploitation propre (sociétés HLM notamment) ;
l'exploitation d'emplacements pour caravanes résidentielles.
Le code APE 6820A n’inclut pas les activités suivantes :
l’exploitation d’hôtels et d’hôtels à appartements ;
l’exploitation de maisons meublées destinées à des séjours courts ;
l’exploitation de camps ou parcs pour caravanes à usage temporaire ;
tout autre lieu d’hébergement à usage non résidentiel ou destiné à des séjours de courte durée.
Le code 5520Z – Hébergements touristiques et autres hébergements de courte durée correspond aux activités suivantes :
les maisons de vacances pour enfants et autres ;
les appartements et pavillons de vacances ;
les résidences de tourisme sans service de chambre quotidien ;
les maisons familiales de vacances sans service de chambre quotidien ;
les auberges de jeunesse et les refuges de montagne.
Ce code APE ne concerne pas :
l'hébergement avec service quotidien des lits et nettoyage de la chambre (code APE 55.10Z) ;
la mise à disposition de maisons et d'appartements meublés ou non pour un usage plus permanent, généralement sur une base mensuelle ou annuelle.
Votre code APE vous est attribué automatiquement par l'Insee lors de l'immatriculation de votre activité de LMNP. Vous n’avez pas besoin de le demander.
Vous devez donc commencer par déposer une demande d’immatriculation. Pour cela, il faut remplir un dossier en ligne sur le Guichet Unique de l’INPI. Vous devez réaliser cette démarche dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité.
Cette démarche est gratuite.
Vous devrez renseigner plusieurs informations et notamment choisir votre régime fiscal : micro-BIC ou régime réel simplifié.
Pour vous aider à choisir, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur.
Sous 2 à 4 semaines, vous recevrez :
L’ avis de l’Insee avec les informations suivantes :
l’intitulé de l’activité exercée et votre code APE ;
la date d’enregistrement de votre activité ;
votre numéro SIRET.
Votre mémento fiscal, contenant :
les données de votre avis Insee ;
vos références d’obligations fiscales (régime fiscal, option de TVA , etc.) ;
la ROF (référence d'obligation fiscale) relative à votre régime fiscal : elle est indispensable à la télétransmission de votre liasse fiscale en cas d’option pour le régime réel simplifié.
Ces documents sont à conserver précieusement.
Vous recevrez aussi le Cerfa 1447. Il s’agit de la déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises (CFE). Vous devez remplir ce document et le retourner au service des impôts des entreprises (SIE) avant le 31 décembre.
Que vous soyez sous le code 6820A (location longue durée) ou 5520Z (location courte durée), les revenus tirés de votre activité LMNP sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela ne change rien.
Vous avez accès à deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel simplifié.
Le micro-BIC prévoit un abattement forfaitaire sur vos recettes tant que celles-ci ne dépassent pas certains plafonds :
|
Type de location meublée |
Plafond des recettes annuelles |
Abattement forfaitaire |
|
Location de longue durée, chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés |
77 700 € |
50 % |
|
Meublés de tourisme non classés |
15 000 € |
30 % |
Aucune déduction supplémentaire de charges ou d'amortissements n'est possible.
Vous souhaitez déclarer vos revenus de location meublée au régime Micro BIC, mais vous avez du mal à finaliser votre déclaration seul ?
Le régime réel simplifié permet aux propriétaires-bailleurs d’optimiser leur fiscalité grâce au mécanisme de déduction des amortissements et charges :
charges déductibles : entretien et réparation du logement, frais d'assurance, frais de gestion, frais de comptabilité, intérêts d'emprunt, cotisation foncière des entreprises (CFE), taxe foncière, charges courantes, etc. ;
amortissements déductibles : le bien immobilier, les équipements et les travaux de construction ou d’amélioration.
L'option fiscale du réel simplifié permet de réaliser des économies d'impôt importantes. En effet, il est fréquent que le montant des charges et amortissements déductibles soit supérieur à 50% des recettes annuelles (ou 30 % dans le cadre d’une location meublée de tourisme non classé).
Le code APE n’a pas d’impact direct sur la TVA. Vos obligations dépendent avant tout des prestations que vous proposez dans le cadre de votre activité.
En principe, la location meublée non professionnelle (LMNP) est exonérée de TVA et ne permet pas d’y opter.
Néanmoins, l’article 261 D-4° du Code général des impôts prévoit que les propriétaires bailleurs sont imposables à la TVA s’ils offrent en plus de la mise à disposition du logement meublé, au moins trois des prestations para-hôtelières suivantes :
Accueil / réception des clients ;
Petit-déjeuner inclus ou proposé régulièrement ;
Nettoyage régulier des logements, au-delà du ménage entre les séjours ;
Fourniture de linge de maison (draps, serviettes, etc.).
Bon à savoir : Ces services doivent être fournis dans des
conditions comparables à celles d’un hôtel, et non simplement ponctuelles.
La
simple proposition de ces services suffit pour la qualification, mais vous devez pouvoir
prouver leur disponibilité effective pour vos clients (contrats, factures, preuves de prestation, etc.).
Quel que soit votre code APE (6820A et 5520Z), vous êtes en principe assujetti à la Cotisation foncière des entreprises (CFE).
Il existe toutefois 2 cas d’exonération :
vous louez des locaux faisant partie de votre habitation personnelle et classés « meublés de tourisme » dans les conditions prévues par l'article L 324-1 du Code du tourisme ;
vous n'êtes pas exonéré de plein droit et vous n'êtes pas concerné par la mention précédente, mais vous louez ou sous-louez en meublé tout ou partie de votre habitation personnelle. Sont notamment concernés les propriétaires qui donnent en location des chambres d'hôtes dépendant de leur résidence personnelle.
Quel que soit votre code APE (6820A ou 5520Z), vous devez déclarer vos recettes locatives via le formulaire 2042-C-Pro. Ce formulaire est obligatoire pour tous les bailleurs LMNP, quel que soit le régime fiscal choisi :
Régime micro-BIC : complétez le formulaire 2042-C-Pro en même temps que votre déclaration annuelle de revenus (formulaire 2042). Vous bénéficierez automatiquement de l’abattement forfaitaire applicable à votre type de location.
Régime réel simplifié : en plus du formulaire 2042-C-Pro, vous devez remplir et télétransmettre une liasse fiscale LMNP (formulaires Cerfa 2031, 2033 et annexes) avant la date limite, généralement en mai. Cette liasse permet de déclarer vos charges et amortissements réels afin de réduire votre bénéfice imposable.
Le code APE a avant tout une vocation statistique pour l’Insee. Cependant, dans certains cas, ce code peut aussi être pris en compte pour l’éligibilité à certaines aides ou dispositifs.
Même si un refus d’aide pour cause d’erreur d’APE reste rare, il est préférable d’effectuer la correction afin de garantir la cohérence de vos informations administratives.
L’Insee propose un téléservice en ligne pour demander la correction de votre code APE.
Vous devez y mentionner plusieurs informations :
votre Siren (identifiant à 9 chiffres) ;
la nature de votre demande ;
votre adresse mail ;
votre numéro de téléphone ;
votre département.
Vous devez obligatoirement joindre à votre demande un tableau détaillant vos activités. L’Insee met une notice à votre disposition pour vous aider à le remplir.
L’Insee n’informera pas les impôts de votre changement de code APE. C’est donc à vous de le faire. Vous pouvez retrouver les coordonnées de votre SIE sur votre mémento fiscal.
Il faut compter entre 2 et 4 semaines pour recevoir votre nouveau code APE.
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En LMNP, le code APE n’a pas d’incidence sur votre activité, ni votre fiscalité. Que vous soyez en 6820A ou 5520Z, vos obligations fiscales dépendent avant tout de votre régime d’imposition (micro-BIC ou régime réel).
Le code APE sert surtout à identifier votre activité auprès de l’Insee et des administrations, principalement pour des études statistiques.
Il a un rôle beaucoup plus important pour les entreprises employant des salariés, car il détermine notamment la convention collective applicable et les obligations d’assurances.
Si vous louez un appartement ou une maison meublée pour une durée longue (bail classique ou étudiant), c’est le code 6820A qui s’applique.
Pour une location courte durée via Airbnb (ou toute autre plateforme de location comme Abritel ou Booking.com par exemple), le code APE sera le 5520Z.
Il s’agit d’une location de courte durée, qui relève du code 5520Z. La simple fourniture d’une prestation para-hôtelière, comme le petit-déjeuner, n’entraîne pas l’application du code 5510Z réservé aux hôtels.
Bon à savoir: Le code
5510Z – Hôtels et hébergements similaires concerne uniquement les établissements proposant un hébergement meublé avec service quotidien de nettoyage et de préparation des lits, pouvant inclure également d’autres services tels que restauration, blanchisserie, garage, piscine ou installations pour conférences et séminaires.
Ces prestations doivent être fournies de manière régulière et complète, ce qui distingue les hôtels des gîtes ou autres locations meublées touristiques.
Les logements meublés destinés à des étudiants relèvent du code 6820A.
Confondre code APE et numéro SIRET : le code APE identifie votre activité, tandis que le SIRET identifie votre entreprise. Si vous êtes au régime réel, vous devez mentionner votre SIRET (et non votre code APE) dans votre déclaration de revenus.
Ne pas signaler un changement d’activité : même si le code APE n’a pas d’impact sur votre fiscalité en LMNP, mieux vaut le modifier si votre activité de location évolue (passage de la location longue durée à une location touristique, ou inversement). Votre dossier administratif sera à jour.
Article rédigé par Stéfano Demari
