Vous êtes propriétaire-bailleur et vous louez votre logement meublée à des colocataires ? Nous vous informons dans cet article sur le fonctionnement de la colocation meublée, sur le bail à signer et sur les spécificités de la caution.
La loi du 6 juillet 1989 définit la notion de colocation et aménage la solidarité des colocataires et de leurs cautions en cas de congé de l'un d'entre eux. En tant que loueur en meublé LMNP ou LMP, voici ce qu'il faut savoir sur la colocation :
La colocation en location meublée ou vide est définie comme « la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat ».
Cette définition est large, il y a colocation dès que le logement est loué à plus d'une personne sauf pour les couples mariés et pacsés.
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Le propriétaire bailleur peut signer autant de contrats de location qu’il y a de colocataires. On parle alors de bail individuel ou de location à la chambre. Dans cette hypothèse, il faut bien préciser la pièce dont le colocataire a la jouissance exclusive et les pièces communes (cuisine, salle de bains, lingerie, etc.).
Chacun d’eux ne sera alors redevable que du paiement du loyer indiqué dans son bail, et en cas de congé d’un des colocataires, le bailleur devra lui restituer son dépôt de garantie dans les délais prévus suite à sa sortie des lieux.
Le bailleur peut également choisir de signer un seul et même bail avec l’ensemble des colocataires. On parle alors de bail unique en colocation. Cette solution est généralement la plus simple et permet de prévoir une clause de solidarité entre les colocataires, c’est-à-dire que chaque colocataire est potentiellement redevable de l’intégralité du loyer. Par ailleurs le dépôt de garantie n’est restitué qu’à la résiliation du bail (et non en cas de départ d’un colocataire).
Pour choisir entre ces deux types de contrats et rédiger un bail conforme, nous vous recommandons d’utiliser le module de bail numérique de Smartloc, qui prévoit toutes les clauses et dispositions importantes pour un bail de colocation.
En cas de congé dans un bail unique avec clause de solidarité, le locataire sortant est solidaire avec les locataires restants :
Les clauses de solidarité éventuellement contenues dans les baux ne peuvent donc pas stipuler que le locataire sortant reste solidaire jusqu'au terme du bail au cours duquel il a donné congé.
Il existe une restriction de la portée des engagements de la caution en cas de colocation :
La loi impose que l'acte de cautionnement identifie, à peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de la caution. Même si une personne se porte caution pour tous les colocataires, l'acte de cautionnement doit impérativement préciser le colocataire donc le congé mettra un terme à ses engagements.
Il ne semble pas possible d'identifier dans un seul et même acte de cautionnement plusieurs locataires. Si une personne souhaite se porter caution pour plusieurs colocataires, il faut donc qu'elle signe un acte de cautionnement pour chacun d'entre eux.
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