Frais de gestion locative : quel impact sur la rentabilité ?

Arthur Mink travaille chez Flatlooker, agence de gestion locative située à Paris. Dans cet entretien, il éclaire les propriétaires de logements meublés sur les honoraires pratiqués par les gestionnaires et nous donne des conseils pratiques pour faire le choix le plus rentable.

appartement meublé lumineux

Pouvez-vous nous expliquer l’intérêt de passer par une agence de gestion locative ?

Faire appel à une agence de gestion locative, c’est moins d’inquiétudes quant à la gestion de vos biens, Réduction du risque de vacance locative, rapidité et fiabilité lors de la sélection des locataires, etc… Cela représente un gain de temps considérable!
Cependant, toutes les agences ne se valent pas. Elles ne proposent pas forcément les mêmes services, aux mêmes prix. Il est donc crucial de bien choisir son administrateur de biens, pour faire de son projet immobilier un vrai succès.

Comment calculer les honoraires du gestionnaire locatif ? Ces frais sont-ils pris en charge uniquement par le propriétaire ?

En général, les honoraires d’une agence de gestion locative sont indexés sur le montant du loyer mensuel, du logement dont ils effectuent la gestion. Le gestionnaire est donc rémunéré par le propriétaire, qui déduit les frais d’agence de ses revenus locatifs.

Sur le marché français actuel, comptez en moyenne 7% du loyer TTC perçu par le propriétaire pour vous offrir les services d’une agence de gestion locative. Les disparités sont toutefois trop grandes, pour que cette moyenne ait du sens. En effet, les prix varient entre 3 et 10% d’une agence à l’autre. Vous n’aurez donc aucune difficulté à choisir une bonne agence, en dessous de cette moyenne théorique fixée à 7%.

Quels sont les services inclus dans un mandat de gestion locative ?

L’immense majorité des agences de gestion locative proposent au minimum les services suivants : l’encaissement des loyers et la relance des locataires et la révision annuelle du loyer.
Certaines autres prestations sont parfois facturées en supplément, telles que la gestion des sinistres ou bien le suivi des travaux.
A noter, la plupart des agences présentent un forfait à taux fixe. Mais dans certains cas, plus rares, les taux varient selon le type de bien, la surface et la localisation. Faites alors attention à bien vérifier que le prix affiché initialement soit bien celui que vous allez payer, après signature du mandat.

Quels sont les éléments à vérifier avant de signer le contrat de gestion locative ? Peut-on négocier les tarifs ?

Avant de signer le contrat envoyé par l’agence, prenez le temps de l’analyser dans le détail. A savoir, quelles prestations sont effectivement incluses pour le prix donné. Vous éviterez ainsi de devoir payer des frais cachés par la suite. C’est pourquoi il faut être particulièrement attentif, au format dit « à la carte » proposé par certaines agences.

Vous pouvez tout à fait tenter de négocier le prix initialement évoqué. C’est particulièrement vrai pour les multipropriétaires souhaitant mettre plusieurs lots en gestion dans la même agence.

Enfin, renseignez-vous quant à la manière dont sont calculés et présentés les frais de gestion. Dans la plupart des cas, ils sont indexés sur le loyer encaissé par le propriétaire. Mais certaines agences utilisent, le loyer charges comprises en guise de base de référence. Pensez également à comparer ce qui est comparable, et faites bien la distinction entre les prix affichés HT, et ceux TTC. Certaines agences se servent de ces ambiguïtés pour afficher des prix plus faibles que la concurrence. Il faut donc être vigilant sur ces quelques points, afin de trouver la meilleure agence, au meilleur prix.

Peut-on faire des économies en passant par une agence de gestion locative en ligne ?

Bien choisir son gestionnaire locatif, c’est bien sûr la première étape pour diminuer les coûts. Passez cinq minutes sur internet pour vous faire une idée des principaux acteurs du marché, leurs avis, leurs services et surtout leurs tarifs. Les agences en ligne proposent généralement un rapport qualité/prix meilleur que les agences traditionnelles.

Le prix de l’agence que vous allez choisir peut avoir des répercussions directes sur la rentabilité de votre investissement locatif, à quelques pourcents près. Prenons un exemple très simple. Admettons qu’un propriétaire hésite entre une agence en ligne à 3,9% TTC et l’agence du quartier, à 7% TTC. Le loyer du bien qu’il souhaite mettre en location est de 1 000€ par mois. Sur l’année, il pourrait économiser 660€ en choisissant l’agence en ligne.

A noter également, les agences digitales offrent paradoxalement une plus large couverture de services que les agences classiques, pour des prix moindres. Les meilleures d’entre elles permettent aux propriétaires d’utiliser un espace de gestion personnel en ligne, destiné à faciliter le suivi des opérations. Ce qui rend plus fluide la gestion d’une location meublée, pour un propriétaire qui manquerait de temps.

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