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Mis à jour le 27/08/2025
Le cumul entre la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et la Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires (THRS) suscite de nombreuses questions chez les propriétaires de locations saisonnières. Cette confusion provient notamment des dispositions fiscales qui semblent contradictoires concernant l’assujettissement à ces deux taxes. Le gouvernement a tranché la question le 3 juin 2025. Voici ce qu’il faut savoir.
La location saisonnière désigne la mise à disposition d’un logement meublé pour de courtes durées, généralement à la nuitée ou à la semaine. Elle s’adresse à une clientèle de passage, souvent touristique, et exclut toute occupation à titre de résidence principale.
Sont concernés tous les types de logements meublés : appartement, maison, studio, résidence secondaire ou dépendance, dès lors qu’ils répondent aux critères de décence et d’ équipement du décret du 31 juillet 2015. Le bien peut être situé en zone urbaine, rurale ou littorale.
Sur le plan fiscal, les revenus issus de la location saisonnière sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), comme toute location meublée. Le propriétaire peut alors choisir entre deux régimes :
Le micro-BIC, applicable si les recettes locatives ne dépassent pas 77 700 € par an (ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé). Un abattement forfaitaire (50 % ou 30 %) est appliqué automatiquement ;
Le régime réel, obligatoire au-delà de ces plafonds ou sur option, permet de déduire les charges réelles (frais, taxes, intérêts d’emprunt, etc.) et les amortissements. Cela peut considérablement réduire le revenu imposable.
La fiscalité pèse directement sur le rendement net de l’investissement : en plus de l’impôt sur le revenu, le propriétaire doit anticiper les charges fiscales locales telles que la CFE et, dans certains cas, la taxe d’habitation.
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La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local dû par toute personne exerçant de manière habituelle une activité professionnelle non salariée. Elle s’applique aux loueurs en meublé, y compris dans le cadre d’une location saisonnière, qu’ils soient en LMNP ou en LMP.
La CFE est due pour chaque bien mis en location. Les critères d’assujettissement à cette cotisation sont définis par l’ article 1447 du Code général des impôts (CGI).
Le montant de la CFE est calculé selon 3 critères :
la valeur locative cadastrale du bien au 1er janvier ;
le taux d’imposition voté par la commune de localisation ;
le chiffre d’affaires du loueur, qui détermine l’application éventuelle d’une base minimale.
Ces éléments sont appréciés sur la base des données de l’année N-2. Par exemple, la CFE due en 2025 est calculée à partir des valeurs de 2023. Le montant de la cotisation peut donc varier d’une année sur l’autre, selon l’évolution des revenus ou du taux communal.
En l’absence de local professionnel spécifique (ce qui est fréquent en location saisonnière), la base minimale s’applique. Elle est déterminée selon des tranches de chiffre d’affaires. En 2025, cette base minimale commence à 243 € (contre 234 € en 2024) et peut dépasser 1 000 €, selon la commune.
Exemple (cas LMNP au micro-BIC) :
Un loueur réalise
18 000 € de recettes annuelles. Il entre dans la tranche
10 001 € - 32 600 €. Sa commune applique une base minimale de
548 €, avec un taux local de
30 %.
Le montant sera donc calculé ainsi :
548 € × 30 % = 164,40 €
Il existe plusieurs cas d’exonération de CFE :
première année d’activité (exonération automatique) ;
meublés de tourisme classés, si l’exonération a été votée par la collectivité ;
meublé situé en ZRR ou QPV (sous conditions spécifiques) ;
chambres dans la résidence principale, sous conditions (ex : une ou deux pièces louées ponctuellement à des touristes).
La taxe d’habitation est un impôt local qui, jusqu’en 2022, s’appliquait à toutes les résidences principales. Dans le cadre de la réforme fiscale engagée par le gouvernement, elle a été progressivement supprimée pour les résidences principales, mais elle demeure applicable pour les résidences secondaires et certains logements meublés non occupés à titre de résidence principale. Dans ce cadre, on parle de taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS).
Le régime est défini aux articles 1407 et 1408 du Code général des impôts. Ces derniers précisent que cette taxe est due pour tous les locaux meublés à usage d’habitation autre que la résidence principale, y compris s’ils sont soumis à la CFE. Il existe toutefois une exception lorsque le bien fait l’objet d’un usage exclusivement professionnel.
La THRS est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du logement (et de ses dépendances), en appliquant les taux votés par les collectivités locales. Certaines communes peuvent également appliquer une majoration, notamment en zones tendues.
L’impôt est dû pour l’année entière, dès lors que le propriétaire a la jouissance ou la libre disposition du bien au 1er janvier. Ce n’est donc pas l’usage effectif du logement qui compte, mais le simple fait de pouvoir y accéder.
Ainsi, un bien meublé mis en location saisonnière reste soumis à la THRS si le propriétaire peut l’utiliser en dehors des périodes de location.
Pour
éviter cette imposition, il doit prouver qu’il n’avait
aucune possibilité d’usage personnel du logement. La seule solution reconnue en pratique est la
signature d’un mandat de gestion exclusif avec une agence, attestant que le bien a été entièrement confié à un tiers pour l’année.
Le cumul entre la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et la Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires (THRS) dans le cadre des locations saisonnières fait l’objet de nombreuses interrogations.
Selon l’article 1447 du Code Général des Impôts (CGI), la location meublée constitue une activité professionnelle soumise à la CFE. Par ailleurs, l’article 1407 du CGI stipule que les locaux professionnels ne sont pas soumis à la THRS. Cette formulation a pu semer le doute sur la possibilité de payer ces deux taxes simultanément.
Le gouvernement a tranché dans deux réponses officielles publiées le 3 juin 2025, en référence à l’arrêt du Conseil d’État du 15 juin 2023. Il affirme que le critère déterminant est la jouissance du bien au 1er janvier :
Si un logement est mis en location de courte durée et que le propriétaire peut librement accepter ou refuser les réservations, il est réputé garder la jouissance ou la disposition du bien.
Dès lors, la location saisonnière génère une imposition à la fois à la CFE et à la THRS.
Ainsi, un logement loué en meublé de tourisme, non-résidence principale, est soumis aux deux taxes. La CFE taxe l’exercice d’une activité professionnelle non salariée, ici la location meublée. La taxe d’habitation, elle, concerne le logement meublé considéré comme résidence secondaire.
L’usage détermine si le propriétaire paiera une ou deux taxes. Sans mandat de gestion exclusif ou preuve d’exclusion d’usage personnel, la THRS est en principe due en plus de la CFE :
Usage exclusif en location saisonnière : le logement est exclusivement dédié à la location, sans possibilité d’usage personnel par le propriétaire. La taxe d’habitation n’est pas due, mais la CFE reste applicable ;
Usage mixte (location + usage personnel) : le bien est utilisé à la fois pour la location saisonnière et pour des séjours personnels. Dans ce cas, les deux taxes s’appliquent car le propriétaire garde la jouissance du bien.
Voici un tableau récapitulant les différentes situations possibles :
|
Situation du bien au 1er janvier |
CFE |
Taxe d’habitation |
|
Location saisonnière avec usage personnel (même ponctuel) |
Oui |
Oui |
|
Location saisonnière sans mandat exclusif (usage propriétaire possible) |
Oui |
Oui |
|
Location saisonnière en mandat de gestion exclusif (usage pro uniquement) |
Oui |
Non |
|
Résidence secondaire non louée, libre d’accès |
Non |
Oui |
|
Logement occupé par un locataire à l’année (résidence principale, donc non saisonnière) |
Oui |
Non |
Locations via plateformes type Airbnb : le simple fait d’utiliser une plateforme ne suffit pas à exclure la taxe d’habitation. Sans mandat exclusif, le bien est présumé accessible au propriétaire, donc assujetti à la THRS, en plus de la CFE ;
Résidences secondaires non louées toute l’année : le bien est soumis à la taxe d’habitation, même s’il n’est pas loué continuellement. La CFE s’applique dès lors qu’il y a une activité professionnelle ;
Statut LMNP / LMP : le statut fiscal du loueur n’impacte pas directement l’assujettissement à la taxe d’habitation, qui dépend exclusivement de l’usage du logement. La CFE s’applique dans les deux cas, sous conditions de chiffre d’affaires et d’activité.
La taxe foncière est un impôt local dû chaque année par le propriétaire d’un bien immobilier, qu’il soit bâti ou non bâti. Elle est calculée sur la valeur cadastrale du bien, indépendamment de son mode d’occupation ou d’exploitation. Cette taxe concerne donc tous les propriétaires, qu’ils occupent le bien eux-mêmes, le louent ou le laissent vacant.
Un loueur de meublé peut être redevable de la taxe foncière et de la CFE, car celles-ci reposent sur des bases et des critères différents : la taxe foncière concerne la propriété, la CFE l’activité.
En théorie, un propriétaire louant un logement meublé saisonnier peut devoir :
payer la taxe foncière car il est propriétaire du bien ;
être soumis à la CFE dès lors que l’activité de location est considérée comme professionnelle ;
être redevable de la taxe d’habitation si le logement constitue une résidence secondaire et qu’il en garde la jouissance au 1er janvier.
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Si vous faites de la location saisonnière, vous devez commencer par faire une déclaration en mairie et remplir un formulaire :
le Cerfa 13566*02 pour les chambres d’hôtes ;
le Cerfa 14004*04 pour les meublés de tourisme.
Attention, selon le bien et votre commune, vous pouvez avoir l’obligation de demander une autorisation de changement d’usage.
Si votre logement fait partie d’une copropriété, il faut vous assurer que le règlement autorise la location de courte durée.
Côté assurances, vérifiez que votre contrat couvre bien les risques liés à l’activité. Enfin, renseignez-vous sur la collecte de la taxe de séjour, obligatoire même si elle est parfois prélevée automatiquement par les plateformes (Airbnb, Abritel, Booking, etc.).
Bon à savoir: La Loi Le Meur a modifié la réglementation des locations saisonnières de résidences principales. La durée de location reste plafonnée à 120 jours par an, mais la mairie où se situe le bien peut décider de la limiter à 90 jours.
N’oubliez pas non plus de déclarer vos recettes locatives aux impôts, en remplissant le formulaire 2042 C-PRO (cerfa 11222). Si vous êtes au régime réel simplifié, vous devez leur transmettre une liasse fiscale (formulaires cerfa 2031, 2033 et annexes) au plus tard en mai.
Enfin, pour éviter de payer à la fois la
CFE et la
taxe d’habitation, votre bien devra être
loué en continu par un professionnel, sans usage personnel, dès le
1er janvier. En l’absence de mandat exclusif ou en cas d’usage partiel, la taxe d’habitation pourra s’appliquer.
Oui, un logement vacant, utilisé occasionnellement pour de la location saisonnière ou sans mandat exclusif de gestion peut être soumis à la taxe d’habitation, en plus de la CFE.
Oui, la CFE s’applique à toute activité professionnelle, y compris la location meublée saisonnière. Même si vous louez peu ou de manière ponctuelle, vous êtes en principe redevable de cette cotisation (sauf exonération spécifique).
Oui, ce sont deux impôts distincts. La taxe foncière s’applique au propriétaire d’un bien immobilier, tandis que la CFE concerne l’exploitation commerciale du bien. Vous pouvez donc être redevable des deux.
Non, la taxe d’habitation est une taxe personnelle. Elle ne peut pas être déduite des recettes d'un LMNP/LMP au régime réel.
Vous pouvez contacter votre service des impôts des entreprises (SIE). Si vous souhaitez être exonéré de la THRS, vous devez fournir des preuves à l'administration fiscale. Vous pouvez aussi contacter un spécialiste de la LMNP comme JD2M pour avoir plus de renseignements.
Il faut bien choisir votre régime fiscal (micro-BIC ou réel). Le régime réel nécessite de tenir une comptabilité, mais il permet de diminuer significativement votre résultat imposable. Si vous souhaitez éviter le cumul CFE / taxe d'habitation, vous devez confier la gestion de votre bien à un professionnel via un mandat exclusif.
Article rédigé par Stéfano Demari
