Le régime des plus-values des loueurs en meublé non-professionnels

Vous vendez votre logement à un prix supérieur à son prix d'acquisition? Vous dégagez donc une plus-value. Cette plus-value représente l'accroissement de la valeur de votre bien au fil des années de détention.

En tant que loueurs en meublé non professionnels, les plus-values réalisées à l’occasion de la cession des locaux d’habitation meublés sont soumises au régime des plus-values des particuliers. Mais est-ce un revenu taxable?

Nos experts vous expliquent dans cette nouvelle vidéo et dans cet article le mécanisme de la plus-value immobilière des particuliers.

Mode de calcul de l'impôt sur la plus-value des particuliers

Le notaire est chargé de l’établissement de la déclaration et du paiement de l’impôt pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière.

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte, majoré de certaines charges et indemnités, et réduit sur justificatif du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession à condition que leur montant soit justifié (exemple : frais de diagnostics, frais de mainlevée de l’inscription hypothécaire grevant éventuellement le bien).

Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte.

Il est majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés par la Loi. Il y a notamment :

• les frais d’acquisition à titre onéreux (par exemple une vente) retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement pour un montant de 7,5 % du prix d’acquisition ;
• les frais d’acquisition à titre gratuit (par exemple dans le cas d’un bien recueilli par succession), si ces frais et droits de mutation ont été supportés par le vendeur ;
• les travaux : soit sous certaines conditions pour leur montant réel (uniquement si ces travaux ont été réalisés par une entreprise et sur facture), soit forfaitairement pour un montant correspondant à 15 % du prix d’acquisition sans justificatif, à la condition que le contribuable cède le logement plus de cinq ans après son acquisition.

Impôt sur la plus-value

Pour calculer la plus-value imposable, la plus-value brute est réduite d’abattements par paliers :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
• puis 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Le montant de la plus-value imposable est taxée au taux de 19 %. L’exonération d’impôt sur la plus-value est donc acquise après vingt-deux ans de détention du bien.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
• 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Prélèvements sociaux

Le montant de la plus-value imposable est ensuite taxé au taux de 17.2 %.
L’exonération des prélèvements sociaux est donc acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.

À noter : Les revenus perçus en France par des non-résidents sont également assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 17.2 %

Il existe des cas d’exonérations de la plus-value, notamment :

• la cession de sa résidence principale ;
• la cession d’un bien d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 € en pleine propriété ;
• la première cession d’un logement autre que la résidence principale du vendeur sous réserve :
  – que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession,
  – et que le prix de vente soit remployé totalement ou partiellement dans l’acquisition ou la construction d’un logement que le vendeur affecte à sa résidence principale et ce, dans un délai de vingt-quatre mois. Étant précisé qu’en cas de remploi partiel, seule la fraction du prix remployée pourra bénéficier de l’exonération. En cas de manquement, l’exonération sera remise en cause au titre de l’année du manquement.
• la vente de la résidence en France des non-résidents.

Exemple : Vous avez acheté un appartement 100 000 € le 30 juin 2013, vous le vendez le 1er mai 2020 au prix de 170 000 € net vendeur. Les divers diagnostics vous ont coûté 600 €. Il n’y a pas d’inscription hypothécaire.

LMNP : Evaluer le montant de votre imposition sur la plus-value