Par Mallory Boutron, directrice du cabinet d'expertise comptable ELM Conseil
L'essentiel :
C'est un fait : pour s'assurer de bénéficier des avantages de la LMNP au régime réel, mieux vaut s'adjoindre l'aide d'un comptable.
Pourtant, malgré l'importance d'une bonne comptabilité en LMNP, certains loueurs hésitent encore à recourir à l'aide d'un comptable, souvent en raison des frais de comptabilité. Néanmoins, ces frais représentent bien souvent une garantie de sérénité et d'optimisation pour les bailleurs.
D'autant qu'en plus de leur éviter bien des erreurs et des déconvenues, les frais de comptabilité peuvent même leur permettre de diminuer leur imposition. De quoi plaider en faveur de l'intervention d'un comptable pour son activité de LMNP.
Les obligations comptables du loueur en meublé non professionnel sont très différentes selon le régime choisi.
Elles sont ainsi plus importantes dans le cadre du régime réel que pour le micro-BIC, mais sont également la promesse d'une optimisation fiscale souvent plus conséquente.
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En matière de comptabilité au statut LMNP, c'est le fonctionnement de chaque régime fiscal qui va déterminer sa complexité.
Ainsi, un contribuable ayant choisi le régime micro-BIC n'aura que très peu d'obligations comptables, en raison du mécanisme de l'abattement forfaitaire qui caractérise ce régime. En effet, les loueurs ont simplement à déclarer chaque année le montant de leurs recettes annuelles, auquel l'administration fiscale applique ensuite un taux d'abattement.
Puisque les dépenses réalisées dans le cadre de leur activité sont comprises dans l'abattement, ils n'ont pas besoin d'en fournir le détail, ce qui allège particulièrement leur comptabilité et les dispense en général d'avoir recours à un expert-comptable.
Toutefois, même au régime micro-BIC, l'aide d'un comptable professionnel peut parfois s'avérer utile, notamment parce que la fiscalité du régime micro-BIC a régulièrement changé ces dernières années pour l'activité de location saisonnière.
Pour éviter toute erreur dans sa déclaration, il peut être utile de recourir aux conseils d'un spécialiste du meublé.
Un professionnel pourra notamment accompagner le loueur dans ses démarches administratives courantes (immatriculation sur le site de l'INPI, déclaration de la CFE, etc.) et le tenir informé des évolutions juridiques, fiscales et sociales liées à l'activité de location meublée.
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Au contraire, ceux qui ont fait le choix du régime réel devront respecter un certain formalisme au moment de tenir leur comptabilité, car c'est l'optimisation de leur fiscalité qui sera ici en jeu.
En effet, puisqu'il fonctionne notamment sur le mécanisme de la déduction des charges et de l'amortissement, ce régime impose de garder une trace de toutes les dépenses réalisées et de déterminer la part d'amortissement déductible chaque année.
C'est à cette condition que les LMNP peuvent déduire charges et amortissements des bénéfices de leur activité, une contrainte qui peut paraître plus importante mais qui, selon nos données, permet aux loueurs d'économiser en moyenne 2 000 € d'impôts par an.
Dans cette optique, afin d'éviter toute erreur et de se faciliter la tâche, avoir recours à un comptable est particulièrement recommandé.
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Les + :
En lien direct avec le fonctionnement du régime fiscal choisi, les obligations en matière de comptabilité seront différentes pour les loueurs.
Les loueurs ont en principe à tenir un livre des recettes et, selon les cas, un registre des achats. Le premier a pour but de lister, dans l'ordre chronologique, toutes les recettes perçues, date d'encaissement et justificatif à l'appui. Le second regroupe les dépenses liées à l'activité de location meublée réalisées dans l'année.
Pour le régime réel, il est nécessaire de réaliser un bilan comptable, un compte de résultat, un fichier des écritures comptables et un tableau des amortissements et des immobilisations.
De plus, le régime réel impose, préalablement à la déclaration de revenus personnels, de réaliser une liasse fiscale composée des formulaires Cerfa 2031 et 2033.
Or, une erreur ou un oubli dans la tenue de ces documents peut avoir des conséquences importantes, notamment en cas de contrôle fiscal, qui peut déboucher sur un redressement ou sur des amendes si certains documents, comme le fichier des écritures comptables, sont manquants ou comportent des erreurs.
La principale mission d'un comptable en location meublée sera donc de s'assurer du bon respect de ses obligations par le loueur, mais aussi de lui apporter son expertise et son aide pour s'acquitter de ces dernières.
Malgré toute l'importance d'avoir recours à un comptable dans le cadre de son activité de LMNP, c'est bien souvent la question du coût qui freine certains bailleurs, alors même que ces frais peuvent représenter un investissement rentable pour le loueur, en termes de temps et de sérénité.
S'il est important de rappeler que le recours à un expert-comptable, bien que particulièrement recommandé, n'est pas obligatoire, de nombreux arguments existent en faveur du recours à un expert-comptable en LMNP.
Les coûts d'expert-comptable peuvent être très variables, et dépendent bien souvent des services inclus dans l'offre.
Chez JD2M, dans le cadre de l'offre Intégrale, proposée par notre cabinet ELM Conseil, ce sont nos comptables spécialisés qui, sur la base des documents transmis par nos clients, établissent les documents comptables ainsi que la liasse fiscale, qui est ensuite certifiée par un expert-comptable.
Si le recours à un expert-comptable ne vous paraît pas nécessaire, vous pouvez également faire le choix d'une solution plus économique : celle du recours à un logiciel de comptabilité, même s'il vous faudra prendre garde à la qualité du logiciel choisi, et accepter de prendre le temps d'accomplir vous-même certaines tâches que vous auriez pu déléguer à un comptable.
Si les logiciels de comptabilité peuvent représenter une alternative intéressante en raison de leur coût moins élevé que celui d'un expert-comptable, il convient néanmoins de se méfier des logiciels de gestion accessibles gratuitement ou à moindre coût sur internet.
En effet, ces derniers ne sont souvent pas adaptés aux spécificités de la location meublée, et peuvent faire commettre d'importantes erreurs, notamment aux loueurs débutants.
Chez JD2M, il est également possible, à travers notre offre Essentielle, de bénéficier d'un logiciel spécifique à la location meublée, que les loueurs peuvent remplir de manière intuitive.
De plus, en cas de recours à un simple logiciel de comptabilité, les loueurs ne bénéficient en général d'aucune aide en cas de besoin ou de question.
Chez JD2M, la totalité de nos clients peuvent avoir recours à nos conseillers afin de les accompagner dans la réalisation de leurs obligations comptables et déclaratives.
Au-delà des avantages en termes de simplification et de fiabilisation, le recours à un comptable permet aux loueurs au régime réel de bénéficier d'une déduction fiscale.
Dans le cadre du régime réel, les dépenses réalisées dans l'intérêt de l'activité de location meublée sont en principe déductibles en tant que charges, ce qui inclut les frais de comptabilité.
Ainsi, chaque année, les frais de comptabilité peuvent être déduits du résultat de l'activité, afin de réduire l'imposition du loueur et, par la même occasion, le coût réel de ces frais.
Un loueur au régime réel, dont le résultat de location meublée reste bénéficiaire, paie 400 € de frais de comptabilité dans l'année. Sa tranche marginale d'imposition est de 30 %, et ses revenus de location meublée supportent les prélèvements sociaux de 18,6 %.
La déduction de ces frais réduit son imposition d'environ 400 × (30 % + 18,6 %) = 194 €. Le coût réel de sa comptabilité est donc d'environ 206 €. Ce calcul est simplifié : si le résultat est déjà nul grâce aux amortissements, l'effet de la déduction est en principe différé.
Jusqu'en 2024, les frais de comptabilité pouvaient permettre à certains loueurs de bénéficier d'une réduction d'impôt, s'ils adhéraient à un OGA.
La loi de finances pour 2025 a supprimé, à compter du 1er janvier 2025, cet avantage grâce auquel les loueurs pouvaient bénéficier d'une réduction d'impôt égale aux 2/3 de leurs frais de comptabilité et d'adhésion à un OGA, dans la limite de 915 € par an.
Mais si cette réduction d'impôt n'est plus accessible aujourd'hui, l'intégralité des coûts de comptabilité reste déductible du résultat de l'activité de location meublée.
Voici 2 conseils à retenir pour faire des économies sur vos frais comptables tout en gagnant du temps :
Optimiser ses frais de comptabilité de loueur en meublé passe bien souvent par le fait d'arbitrer le montant de ces coûts avec le service proposé et sa fiabilité.
Ainsi, afin de faire le meilleur choix, n'hésitez pas, au préalable, à comparer les prix de votre comptable LMNP au regard des services inclus, mais aussi de la réputation de la société, de sa spécialisation, ou encore de son nombre de clients et de ses années d'expérience dans le domaine.
En la matière, JD2M accompagne chaque année plus de 50 000 clients et a, depuis sa création en 2012, réalisé plus de 170 000 liasses fiscales, sans aucun redressement.
Et bien que la tentation de recourir à un logiciel de comptabilité LMNP gratuit puisse se comprendre, il est important de garder à l'esprit que ces logiciels sont souvent génériques et inadaptés aux spécificités de la location meublée, tout en n'offrant en général aucun accompagnement, ce qui augmente le risque d'erreurs.
En conséquence, il peut être plus sage de recourir à un logiciel payant et spécialisé, d'autant que les sommes engagées pour réaliser votre comptabilité au régime réel sont considérées comme des charges déductibles.
Malgré la fin de la réduction d'impôt permise par l'adhésion à un OGA, les frais de comptabilité restent entièrement déductibles des revenus de location meublée au régime réel.
Et puisque l'imposition en location meublée se calcule sur la base du taux marginal d'imposition du loueur, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux, pouvoir déduire ces frais de comptabilité revient à en réduire sensiblement le coût.
Bon à savoir :
Au micro-BIC, les frais de comptabilité ne sont pas déductibles en plus de l'abattement forfaitaire : ils sont réputés déjà pris en compte dans cet abattement. Notre comparatif micro-BIC ou réel vous aide à faire le point.
Choisir de faire soi-même sa comptabilité relève bien souvent de la volonté du loueur d'économiser les frais de comptabilité. Mais ce choix augmente le risque de commettre une erreur, qui pourrait donner lieu à un redressement fiscal ou à une amende de la part de l'administration fiscale, et réduire d'autant l'intérêt de réaliser sa comptabilité LMNP par soi-même.
D'autant qu'au-delà de la question financière, les bailleurs doivent également prendre en compte le temps que leur demanderait une telle initiative.
Non. Le recours à un comptable n'est pas obligatoire, que ce soit au micro-BIC ou au régime réel. Il est toutefois recommandé au régime réel, compte tenu des documents comptables et de la liasse fiscale à établir chaque année.
Au régime réel, les frais de comptabilité sont en principe déductibles en charges du résultat de l'activité de location meublée. Au micro-BIC, ils ne sont pas déductibles en plus de l'abattement forfaitaire, qui est réputé couvrir l'ensemble des charges.
Non. La réduction d'impôt réservée à certains adhérents d'un OGA, égale aux 2/3 des frais de comptabilité et d'adhésion dans la limite de 915 € par an, a été supprimée à compter du 1er janvier 2025 par la loi de finances pour 2025. Les frais restent en revanche déductibles au régime réel. (Source : bofip.impots.gouv.fr)
Le prix varie selon le prestataire et les services inclus : logiciel seul, accompagnement ou prise en charge complète de la comptabilité et de la liasse fiscale. Il est utile de comparer les offres au regard de leur contenu et de leur spécialisation en location meublée.
Oui, rien ne l'interdit. Un logiciel adapté à la location meublée peut faciliter la démarche, mais le calcul des amortissements et l'établissement de la liasse fiscale restent techniques, et une erreur peut entraîner un redressement en cas de contrôle.
Tout dépend du logiciel de comptabilité en question et de sa qualité, mais l’expérience prouve qu’avoir la possibilité de recourir à un conseiller ou un comptable spécialiste de la LMNP en cas de besoin peut être salvateur, notamment pour bénéficier d’un aiguillage sur les autres aspects de l’activité de LMNP, qui ne se résume pas uniquement à son aspect fiscal et comptable.
Du fait de sa simplicité déclarative, et le peu d’obligations qu’il impose, le régime micro-BIC ne nécessite pas l’intervention d’un expert-comptable. Mais il est important de se rappeler que cette simplicité a un coût pour le loueur, car la fiscalité du régime micro-BIC est bien moins avantageuse que celle du régime réel, plus favorable aux loueurs dans 85% des cas.
L’intégralité des frais comptables sont déductibles en LMNP.
Tout dépend du logiciel de comptabilité en question et de sa qualité, mais l’expérience prouve qu’avoir la possibilité de recourir à un conseiller ou un comptable spécialiste de la LMNP en cas de besoin peut être salvateur, notamment pour bénéficier d’un aiguillage sur les autres aspects de l’activité de LMNP, qui ne se résume pas uniquement à son aspect fiscal et comptable.
L’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA), aujourd’hui appelé organisme de gestion agréé (OGA) n’est nullement obligatoire et repose uniquement sur la volonté du loueur.
Le coût moyen d’un expert-comptable pour un LMNP au régime réel dépend bien souvent du type d’accompagnement choisi et des services proposés mais a tendance à se situer aux alentours de 600 €, bien que ce chiffre soit ensuite diminué par le jeu des déductions fiscales.
L’intégralité des frais comptables sont déductibles en LMNP.
L’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA), aujourd’hui appelé organisme de gestion agréé (OGA) n’est nullement obligatoire et repose uniquement sur la volonté du loueur.
Le coût moyen d’un expert-comptable pour un LMNP au régime réel dépend bien souvent du type d’accompagnement choisi et des services proposés mais a tendance à se situer aux alentours de 600 €, bien que ce chiffre soit ensuite diminué par le jeu des déductions fiscales.
Du fait de sa simplicité déclarative, et le peu d’obligations qu’il impose, le régime micro-BIC ne nécessite pas l’intervention d’un expert-comptable. Mais il est important de se rappeler que cette simplicité a un coût pour le loueur, car la fiscalité du régime micro-BIC est bien moins avantageuse que celle du régime réel, plus favorable aux loueurs dans 85% des cas.
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