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Mis à jour le 16/10/2025
Réduire ses impôts tout en valorisant son patrimoine, c’est possible. En 2025, la défiscalisation des travaux prend un tournant décisif : priorité à la rénovation de l’ancien et à la performance énergétique.
La pression réglementaire pour éradiquer les passoires thermiques ainsi que l’arrêt du Pinel dans le neuf recentre les investisseurs sur des dispositifs plus ciblés comme le déficit foncier, le Denormandie, la loi Malraux, les Monuments Historiques, le Label Fondation du Patrimoine, le LMNP ou encore les aides fiscales pour la résidence principale.
Dans cet article, nous passons en revue les 7 dispositifs incontournables pour transformer vos travaux en véritable levier fiscal et patrimonial.
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Critère |
Règles et conditions en 2025 |
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Nature du dispositif |
Outil central de défiscalisation des travaux pour les propriétaires bailleurs. Permet d’imputer une partie des charges sur les revenus fonciers et, dans certaines limites, sur le revenu global. |
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Périmètre d’application |
Uniquement en location nue, à usage d’habitation ou professionnel, et sous le régime réel d’imposition. Les locations meublées ne génèrent pas de déficit foncier en cas de travaux, mais bénéficient d’autres avantages (amortissements, régime LMNP/LMP). |
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Principe de base |
Jusqu’à 10 700 € par an de charges déductibles imputables sur le revenu global. L’excédent est reportable 6 ans sur l’ensemble des revenus et 10 ans sur les revenus fonciers. |
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Doublement exceptionnel (2023–2025) |
Pour les rénovations énergétiques de logements classés F ou G, le plafond est relevé à 21 400 € par an imputables sur le revenu global. Objectif : accélérer la disparition des passoires thermiques. |
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Travaux et charges éligibles |
Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, frais de gestion et d’administration, impôts locaux, provisions pour charges, charges locatives. Sont exclus : agrandissement et construction neuve. |
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Les + :
La défiscalisation des travaux n’est pas réservée aux grandes fortunes : elle s’adresse aussi aux particuliers qui investissent dans un bien locatif ancien.
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Critère |
Règles et conditions en 2025 |
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Nature du dispositif |
Réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat et la rénovation de logements anciens vétustes. Première étape : identifier les communes éligibles au Denormandie avant d’engager les travaux. Objectif : redynamiser les centres-villes en mettant sur le marché locatif des logements non meublé pour être loué comme habitation principale pendant 6,9 ou 12 ans. |
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Avantage fiscal maximum |
Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt (21 % sur un investissement de 300 000 €). |
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Taux de réduction |
• 12 % pour un engagement de 6 ans. • 18 % pour un engagement de 9 ans. • 21 % pour un engagement de 12 ans. |
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Plafonds |
• Investissement annuel limité à 300 000 €. • Plafond de 5 500 €/m². |
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Travaux obligatoires |
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total (achat + rénovation). Dépenses éligibles : amélioration énergétique du logement d’au moins 20 à 30 %, création de nouvelle surface habitable. |
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Communes éligibles |
Communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitation est important et retenues via Action Cœur de Ville et Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT). |
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Conditions locatives |
Respect des plafonds de loyers et des ressources des locataires, similaires à ceux du Pinel. |
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Cumul possible |
Compatible avec le déficit foncier pour les travaux dépassant le seuil des 25 %. Non cumulable avec d’autres dispositifs d’investissement locatif. |
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Public cible |
Investisseurs recherchant un dispositif alliant avantage fiscal, rénovation de l’ancien et potentiel de valorisation patrimoniale. |
La loi Malraux demeure l’un des dispositifs de défiscalisation des travaux les plus avantageux pour les investisseurs souhaitant conjuguer optimisation fiscale et préservation du patrimoine architectural français.
Elle vise à encourager la restauration complète d’immeubles anciens situés dans des zones protégées, avec une réduction d’impôt particulièrement attractive.
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Critère |
Règles et conditions en 2025 |
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Nature du dispositif |
Réduction d’impôt directe sur le montant des travaux de restauration d’immeubles anciens situés dans des zones protégées. |
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Taux de réduction d’impôt en cas de travaux |
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Plafond des travaux |
Maximum 400 000 € de dépenses éligibles sur 4 années consécutives. Soit jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt (au taux de 30 %). |
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Dépenses concernées |
Travaux de restauration des parties communes et privatives, dès lors que l’opération porte sur la totalité de l’immeuble. |
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Zones éligibles |
Restauration dans les secteurs patrimoniaux remarquables (SPR) définis par des Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou Plans de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvés ou d’utilité publique. |
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Encadrement |
Travaux validés et suivis par l’ Architecte des Bâtiments de France (ABF) pour garantir le respect architectural. |
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Exigences |
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Public visé |
Investisseurs patrimoniaux capables d’assumer un budget élevé pour sécuriser un actif rare et bénéficier d’un avantage fiscal significatif. |
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Critère |
Règles et conditions en 2025 |
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Nature du dispositif |
Régime fiscal permettant de déduire l’intégralité des dépenses de restauration et d’entretien d’un bien classé ou inscrit Monument Historique. |
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Travaux déductibles des impôts |
100 % déductibles, sans plafonnement : frais d’entretien, restaurations structurelles, mises aux normes, honoraires d’architectes. |
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Déficit foncier |
Dans une location nue, et en cas de charges supérieures aux loyers, création d’un déficit foncier illimité imputable sur le revenu global, sans plafond annuel (contrairement au régime classique). |
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Conditions d’éligibilité |
Le bien doit être classé ou inscrit MH, ou labellisé par la Fondation du Patrimoine. Les travaux doivent être validés et suivis par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Le bien est conservé pendant 15 minimum. |
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Encadrement |
Travaux strictement contrôlés pour garantir le respect architectural et la préservation du patrimoine. Procédure lourde et coûts élevés. |
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Transmission |
Possibilité d’ exonération partielle des droits de succession, sous réserve de conclure une convention avec le ministère de la Culture (obligation de conservation et ouverture ponctuelle au public). |
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Public visé |
Investisseurs à haut revenu et familles souhaitant conserver et valoriser un patrimoine historique tout en bénéficiant d’un levier fiscal exceptionnel. |
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Critère |
Règles et conditions en 2025 |
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Nature du dispositif |
Avantage fiscal destiné à la restauration du patrimoine non classé mais présentant un intérêt architectural. Objectif : préserver le bâti ancien visible depuis la voie publique. |
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Taux de déduction |
50 % à 100 % du montant des travaux éligibles à la déduction d’impôt en location nue. |
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Travaux éligibles |
Exclusivement les restaurations extérieures visibles (toitures, façades, menuiseries, volets, ferronneries). Les aménagements intérieurs ne sont pas concernés. |
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Zones concernées |
Principalement les communes de moins de 20 000 habitants et les secteurs patrimoniaux remarquables (SPR). |
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Aide complémentaire |
Subvention publique minimale de 2 % du montant des travaux, pouvant être renforcée par des financements locaux + Possibilité de mobiliser le mécénat de particuliers ou d’entreprises, ouvrant droit à une réduction d’impôt spécifique au mécénat. |
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Public visé |
Propriétaires occupants ou bailleurs souhaitant restaurer un bien ancien tout en bénéficiant d’un levier fiscal et financier attractif. |
Les propriétaires qui réalisent des travaux pour adapter leur logement au vieillissement ou au handicap bénéficient d’un crédit d’impôt de 25 %.
Les dépenses éligibles (douches accessibles, barres de maintien, élévateurs, élargissement de portes) sont plafonnées à 5 000 € pour une personne seule et 10 000 € pour un couple, sur une période de cinq ans. Ce crédit vise à favoriser le maintien à domicile.
Les travaux de rénovation énergétique profitent d’un taux de TVA à 5,5 %, qu’il s’agisse d’isolation, de changement de chaudière ou d’installation d’équipements performants.
Les autres travaux d’amélioration, de transformation et d’entretien bénéficient d’une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %.
Certaines communes proposent une exonération de taxe foncière de 50 à 100 % pendant trois ans pour inciter à la rénovation énergétique des logements.
Cette mesure dépend des décisions locales, du montant minimum de travaux de rénovation thermique engagé et nécessite une demande spécifique auprès du centre des impôts fonciers.
Ces avantages fiscaux se combinent avec MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro et des aides régionales. Le cumul permet de réduire fortement la facture et d’accélérer la rentabilité des investissements dans la rénovation énergétique.
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Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste en 2025 l’un des plus dispositifs de défiscalisation des travaux les plus avantageux pour optimiser la rentabilité locative.
Contrairement à la location nue, il relève du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), ce qui ouvre la voie à des règles de déduction et d’amortissement très favorables.
Grâce à ce régime, le bailleur peut réduire considérablement ses revenus imposables, voire neutraliser son impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
En LMNP, il est possible d’ amortir le bien immobilier (hors terrain), généralement sur une période de 20 à 30 ans, ainsi que le mobilier et les équipements (électroménager, literie, cuisine), sur 5 à 10 ans.
Ces amortissements viennent réduire chaque année le résultat imposable, sans limite stricte.
En LMNP, les travaux déductibles concernent les rénovations d’ entretien, de réparation (toiture, chaudière, ravalement) et d’ amélioration (modernisation de la cuisine, isolation). Les travaux de construction et d'agrandissement sont aussi déductibles, sous forme d'amortissement comme pour les autres travaux d'un montant supérieur à 600 € TTC.
Cette souplesse permet de maintenir le logement attractif et conforme aux normes, tout en réduisant la base imposable. Les travaux déductibles en LMNP doivent être justifiés par des factures détaillées établies par des professionnels.
Comme en location nue, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances et la taxe foncière sont déductibles des revenus BIC.
L’effet de levier du crédit est donc renforcé, surtout lorsque l’investisseur combine déductions et amortissements.
En cas de déficit, celui-ci est reportable pendant 10 ans sur les bénéfices de même nature. Cette règle permet d’absorber les loyers futurs et d’alléger la fiscalité sur plusieurs exercices.
Bon à savoir: Vous souhaitez élargir vos stratégies fiscales au-delà des travaux ? Découvrez nos guides dédiés à la défiscalisation immobilière, aux avantages spécifiques de la défiscalisation en LMNP et à la location meublée comme moyen de défiscaliser.
Le choix du bon dispositif de défiscalisation dépend avant tout du profil fiscal et patrimonial de l’investisseur.
Un contribuable fortement imposé, avec une tranche marginale d’imposition à 41 % ou 45 %, a tout intérêt à privilégier les mécanismes très déductifs comme le déficit foncier ou le régime des Monuments Historiques, qui réduisent immédiatement l’assiette imposable.
À l’inverse, un profil moins fiscalisé pourra se tourner vers le Denormandie, combinant avantage fiscal et potentiel de valorisation en centre-ville, ou vers le LMNP, dont la force réside dans l’amortissement progressif du bien et du mobilier.
Le retour sur investissement varie selon les dispositifs. Le déficit foncier agit surtout sur la fiscalité courante, tandis que le Denormandie mise sur des travaux de rénovation et la revalorisation du patrimoine urbain ancien.
La loi Malraux, de son côté, attire surtout les investisseurs patrimoniaux à la recherche d’actifs rares avec une réduction d’impôt significative en cas de travaux.
Le choix repose également sur des critères concrets : la localisation du bien (centre-ville, secteur sauvegardé, petite commune), son type (immeuble patrimonial, logement énergivore, ancien vétuste) et le montant des travaux à engager.
Enfin, il existe des stratégies combinées. Par exemple, un investisseur peut cumuler un achat Denormandie avec du déficit foncier sur les travaux excédentaires, ou encore profiter du LMNP pour déduire les intérêts d’emprunt et amortir le bien. Bien pensé, ce jeu d’articulations permet de maximiser la fiscalité immédiate tout en construisant un patrimoine valorisé sur le long terme.
La défiscalisation des travaux repose sur une distinction essentielle entre dépenses déductibles et non déductibles.
Mal catégoriser ses dépenses peut entraîner un redressement fiscal et la perte d’avantages significatifs.
Travaux déductibles : sont déductibles les travaux qui maintiennent ou améliorent un logement existant sans en modifier la structure : entretien courant (peinture, toiture), réparations (chaudière, ravalement) et améliorations (installation d’une salle de bains moderne, isolation thermique). Les équipements de confort (cuisine intégrée, chauffage performant) sont également admis. En location meublée non professionnelle (LMNP), l’ensemble des travaux réalisés dans le bien est déductible. Contrairement à la location nue, il n’est pas nécessaire de distinguer entre dépenses déductibles ou non : le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) permet d’imputer la totalité des charges réelles sur les loyers perçus, puis d’amortir le bien et les travaux dans le temps.
Travaux non déductibles : les dépenses qui augmentent la surface habitable ou modifient la structure ne sont pas éligibles. Cela inclut les extensions (véranda, étage supplémentaire), la surélévation ou la transformation en immeuble neuf. Ces opérations relèvent du régime des plus-values immobilières, pas de la défiscalisation des revenus fonciers.
Zones grises : certaines situations restent délicates comme une rénovation lourde qui transforme un grenier en logement ou qui change l’usage d’un local commercial peut être assimilée à de la reconstruction. Dans ce cas, seule une partie des dépenses peut être retenue comme amélioration.
Pour sécuriser la déduction, il est indispensable de conserver devis, factures détaillées et attestations d’entreprises. L’administration fiscale exige des justificatifs précis, surtout pour les montants importants.
La défiscalisation des travaux exige une gestion rigoureuse du calendrier, des plafonds et des cumuls autorisés. L’efficacité repose sur le bon timing : étaler les dépenses sur plusieurs exercices pour exploiter chaque année le plafond du déficit foncier (10 700 €, voire 21 400 € pour passoires énergétiques) ou les synchroniser avec une année de revenus élevés.
Les pièges classiques restent l’intégration de travaux personnels non déductibles ou le dépassement des plafonds, sources de redressements fiscaux. De plus, certains dispositifs sont incompatibles (Malraux et Fondation du Patrimoine ne se cumulent pas).
Il faut noter que le report multi-années permet de lisser l’avantage : jusqu’à 10 ans pour le déficit foncier classique, illimité pour les Monuments Historiques.
Enfin, se faire accompagner reste la solution idéale pour être certain d’optimiser au mieux son investissement locatif. Contactez gratuitement l’un de nos conseillers experts en location meublée.
En 2025, seuls les bailleurs en location nue au régime réel peuvent déduire leurs travaux. Sont admis : l’entretien (peinture, toiture), les réparations (chaudière, ravalement) et les améliorations (isolation, salle de bains moderne).
En revanche, la construction, l’agrandissement ou la transformation lourde ne sont pas déductibles.
Pour accélérer la transition énergétique, l’État a doublé le plafond du déficit foncier à 21 400 € par an jusqu’à fin 2025 pour les logements classés F ou G rénovés.
Les propriétaires occupants bénéficient aussi d’aides comme MaPrimeRénov’, l’ éco-PTZ et une TVA réduite à 5,5 % sur les travaux d’efficacité énergétique. Certaines communes accordent en plus une exonération temporaire de taxe foncière.
Article rédigé par Stéfano Demari
