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Comme plus de 40 millions de français, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu, et il y a de fortes chances que vous payiez des impôts tous les ans. Vous êtes nombreux à vous poser la question de savoir comment optimiser vos investissements et vos placements pour faire en sorte que votre imposition soit réduite au strict nécessaire.
En France, de nombreux dispositifs de défiscalisation liés à l’immobilier ont été mis en place au cours du temps avec des dispositifs comme Censi-Bouvard, Pinel,… A un moment où le dispositif Pinel arrive à son échéance fin 2024, on entend désormais beaucoup parler de la location meublée comme moyen de défiscalisation. Mais qu’en est-il vraiment ? De quoi parle-t-on quand on parle de défiscalisation par la location meublée ? Me permet-elle de ne pas payer d’impôt ? Quel mécanisme s’applique pour le calcul de mon impôt sur la location meublée ?

Comment limiter vos impôts sur vos revenus locatifs ?

L’investissement en immobilier est un des dispositifs d’investissement préféré des français. En effet, il vous permet de vous constituer un patrimoine qui a pour sous-jacent un bien matériel, que vous possédez de manière concrète et qu’il est facile de s’approprier.

De plus, vous pouvez faire ces investissements en empruntant pour réaliser l’achat et ainsi bénéficier d’un « effet de levier » : les revenus issus de votre location vous permettent de rembourser les emprunts qui ont permis de faire l’acquisition du bien immobilier.

Aujourd’hui, investir en location meublée apparaît comme une évidence dans certaines zones géographiques où elle est prisée par les locataires, qui sont à la recherche d’une location « clé en mains ». On constate ainsi que les loyers sont entre 5 et 30 % supérieurs en meublé qu’en location « vide ». De plus, le régime d’imposition des revenus des locations vides, qui sont des revenus fonciers, est moins intéressant que le régime d’imposition de la location meublée.

Mais avant de se lancer et d’acheter un bien pour le mettre en location, vous pouvez légitimement vous poser la question de savoir comment les revenus que vous tirerez de cette activité seront imposés.

Comme tous les revenus, les revenus locatifs LMNP et LMP sont en effet soumis à l’imposition. Néanmoins, il existe 2 grandes catégories d’imposition pour ces revenus qui dépendent d’abord de la personne ou la structure qui a acheté le bien puis du mode de location que vous allez appliquer.

  • Si vous avez acheté votre bien en tant que société (Société Civile Immobilière – SCI, SARL de famille,…) :
    • Vous êtes généralement soumis à l’impôt sur les sociétés dans un premier temps, puis vous serez soumis à l’impôt sur le revenu quand vous voudrez vous sortir les revenus sur votre compte personnel
    • Ce mode de détention présente des avantages dans la transmission de votre patrimoine, néanmoins il génère une double taxation. Il y a une option pour la transparence fiscale notamment pour les SARL de famille, mais cela complexifie la rédaction des statuts et la gestion de ces sociétés, rendant cette option peu opérante.
  • Si vous avez acheté votre bien en tant que personne physique (seul ou à plusieurs) sous votre nom propre, c’est la très vaste majorité des cas: Vous serez soumis à l’impôt sur le revenu.

La détention par société engendre des complexités qui nécessitent plus d’accompagnement de la part du notaire, d’un expert-comptable et génère aussi une double taxation. Ce mode de détention n’est pas celui qui est recommandé pour un particulier cherchant à se constituer un patrimoine en optimisant sa fiscalité. Aussi nous allons nous focaliser sur la détention en nom propre qui est le cas général le plus simple et le plus favorable dans la très grande majorité des cas.

Quand vous détenez un bien en nom propre ou en indivision, vous allez ainsi être soumis à l’impôt sur le revenu pour les recettes issues de votre entreprise de loueur en meublé. On entend souvent qu’on va donc optimiser sa fiscalité grâce au meublé. Mais qu’en est-il réellement ?

Comment ne pas payer d'impôt sur la location meublée ?

Les revenus issus de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP) relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (aussi appelés par l’acronyme BIC). Cela confère un cadre d’imposition particulier pour ces recettes. Le principe est que vous serez imposé à votre tranche marginale d’imposition sur la base d’un résultat imposable.

Quels sont les deux régimes fiscaux du LMNP ?

Toute la subtilité de la location meublée est qu’il existe deux options pour le calcul du résultat imposable :

  • Le Micro-BIC : Ce régime est le régime par défaut quand les revenus de location meublée de l’activité ne dépassent pas 77 700 € en location longue durée, et 15 000 € en location saisonnière. En vertu de ce régime, votre résultat imposable sera déterminé après l’application d’un abat-tement par l’administration fiscale, qui sera de 50% en location longue durée, et de 30% en location saisonnière si le bien n’est pas classé, ou qu’il est situé en zone tendue. Si le bien est classé et situé hors zone tendue, l’abattement sera de 51%, dans la limite d’un montant de recettes annuelles global de 15 000 € pour l’activité de location meublée. Dans le cas contraire, l’abattement sera de 30%.
  • Le Régime Réel Simplifié : Ce régime s’applique obligatoirement si vos revenus de location meublée dépassent 77 700 € (ou 15 000 € en location saisonnière) ou si vous optez pour ce régime, choix que vous pouvez faire tous les ans (voir notre article sur la levée d’option). Votre résultat imposable est alors calculé à partir de vos revenus, desquels on va déduire l’intégralité des charges liées à la location et à la gestion de l’activité, ainsi que les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunts et surtout le montant des amortissements du bien immobilier, du mobilier et des gros travaux d’amélioration.

Mais quelle option est la plus avantageuse ? Dans le cadre du régime micro-BIC, vous payez des impôts tous les ans sur vos revenus de location meublée. Dans le cadre du régime réel simplifié, dans 85 % des cas, vous n'en paierez pas au moins pendant une certaine période.

Peut-être vous posez-vous la question, « par quel mécanisme, l’imposition est réduite à 0, alors que j’ai des revenus ? »
C’est l’impact de la déduction des charges liées à l’activité de location meublée d’une part, mais aussi grâce à l’amortissement de votre bien immobilier.

L’amortissement du bien : un mécanisme très avantageux

L’amortissement de votre logement s’apparente à un mécanisme comptable par lequel on vient constater une perte de valeur liée à l’usage du bien. Autrement dit il s’agit d’une charge pour laquelle vous n’avez pas de sortie d’argent, mais qui est bien déductible de vos revenus de location meublée.

Le calcul du montant de ces amortissements se fonde sur la valeur du logement (le prix d’achat de l’appartement si vous démarrez la location au moment de l’achat, soit sa valeur de marché au démarrage de l’activité). Sa détermination peut apparaître complexe car il impose de décomposer cette valeur en plusieurs composantes en fonction de données de marché.

C’est pourquoi il est recommandé de se faire accompagner par un spécialiste de la fiscalité du meublé pour être sûr de réaliser ce calcul de manière conforme (nos offres d’accompagnement incluent le calcul des amortissements).

Ainsi, lorsqu’on entend parler de défiscalisation par le LMNP classique ou le Censi-Bouvard, il s’agit d’un abus de langage, puisqu’on ne va pas venir réduire son imposition globale. Néanmoins, la location meublée sous le régime réel simplifié permet bien souvent de réduire à 0 l’imposition des revenus locatifs générés par le jeu de la déduction des charges et des amortissements.

Vous pouvez utiliser notre simulateur gratuit pour estimer si cela pourrait être le cas pour vous.

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Comment ne pas payer l’IFI grâce à la location meublée ?

Autre effet qu’il faut mentionner, les biens dédiés à la location meublée peuvent être exonérés de la base de calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sous certaines conditions. Il faut que l’activité de loueur en meublé soit exercée comme votre profession à titre principal (donc forcément sous le statut de Loueur Meublé Professionnel et que loueur en meublé soit réellement votre activité principale, c’est à dire que vous passez l’essentiel de votre temps professionnel à l'exercer.

A noter :
Pour exercer en tant que loueur en meublé sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel, il faut cumuler deux conditions : vos revenus issus de la location meublée doivent être supérieurs à 23 000€ et ils doivent être supérieurs aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (c’est à dire vos salaires, traitements et autres)

En résumé, si vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier et par la même à réduire votre imposition, pour minimiser le montant de l’impôt sur vos revenus locatifs, il y a 3 étapes à considérer :

  • Faire le choix de l’impôt sur le revenu : acheter votre logement en nom propre en tant que personne physique vous permettra de manière simple d’être imposé à l'IR;
  • Faire le choix de la location meublée : si ce mode de location est adapté à votre localisation, la location meublée est celle qui vous permet de bénéficier de la meilleure fiscalité par rapport à la location vide et de loyers plus élevés ;
  • Faire le choix du régime réel simplifié : sous le régime réel simplifié, dans 85 % des cas, vous ne paierez pas d’impôt sur les revenus tirés de la location meublée.

Miniature Baptiste BOCHART Article rédigé par Baptiste BOCHART

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