Vous êtes investisseur en immobilier ? Vous cherchez à payer moins d'impôts sur vos revenus locatifs, voire à les défiscaliser complètement ? La location meublée non professionnelle (LMNP) est peut-être la meilleure solution pour vous !
Quand on parle de défiscaliser en location meublée non professionnelle, il s’agit tout simplement de réduire son imposition, voire de payer 0 € d’impôt sur vos revenus de location meublée par le biais du statut LMNP.
La défiscalisation est un moyen légal, donc autorisé par l’État, pour optimiser sa fiscalité immobilière.
La déduction d’un grand nombre de charges et la possibilité d’amortir le logement font du statut de loueur en meublé professionnel un dispositif de défiscalisation très apprécié par les investisseurs en immobilier locatif.
Il s’agit en outre d’un dispositif sûr : le LMNP a subi peu de modifications fiscales au cours des 15 dernières années.
L'investissement locatif avec le statut LMNP est un dispositif de défiscalisation particulièrement efficace. Définissons l’investissement dans le LMNP classique : il s’agit d’acheter et de mettre en location meublée un logement qui peut être ancien ou neuf. Dans tous les cas, ce sont des logements indépendants, donc qui ne sont pas rattachés à une résidence-services.
Le LMNP classique (ou « amortissable ») permet une gestion personnalisée du logement. C’est le bailleur qui gère directement le bien (en sous-traitant éventuellement la gestion à une agence de gestion locative). Le propriétaire peut choisir d’investir à l’endroit et avec le budget le plus adapté à ses besoins. Pour se constituer un patrimoine LMNP, il peut également louer une partie de sa résidence principale en location saisonnière.
Il existe deux conditions alternatives de revenus pour obtenir ou conserver le statut LMNP :
A l’inverse si vos recettes locatives dépassent 23 000€ et sont supérieures à vos autres revenus (par exemple vos revenus salariés) vous devenez automatiquement loueur meublé professionnel (LMP).
En tant que loueur en meublé non professionnel, vous avez besoin d’un numéro de SIRET. Il vous sera demandé au moment de la déclaration de vos revenus. En faisant cette démarche, vous créez une entreprise en nom propre ou en indivision.
Il suffit pour créer l’entreprise de location meublée de s’immatriculer auprès du Guichet unique des entreprises sur le site de l’INPI. Vous devrez compléter un formulaire, le P0I pour une entreprise individuelle (EI), ou un FCM (anciennement FCMB) dans le cas d’une indivision.
En dehors des informations personnelles demandées, il y a une subtilité à laquelle vous devez prêter attention. En effet, on vous demandera dans le formulaire de choisir un régime fiscal (le micro-BIC ou le réel) : c’est l’élément clé de la défiscalisation en LMNP. Faites le bon choix dès le départ pour vous éviter des formalités administratives supplémentaires et un niveau d’imposition trop élevé dès la première année !
En tant qu'investisseur LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le réel simplifié. Leur fonctionnement fiscal et leurs obligations déclaratives sont bien distincts.
Le régime réel du LMNP permet la déduction de la plupart des charges et des amortissements des loyers retirés de votre activité de location meublée. Le réel simplifié est accessible pour des recettes locatives annuelles comprises entre 77 700 € et 818 000 € HT et sur option pour les recettes inférieures à 77 700 € . Au delà de 818 000 €, vous êtes imposé au réel normal.
Attention, depuis la loi de finances 2024, tous les loueurs en meublé saisonnier doivent obligatoirement passer au régime réel si les recettes annuelles de leur activité de location saisonnière dépassent 15 000 €.
Grâce au réel simplifié, vous pourrez déduire entre autres :
Si votre bien est inscrit à l’actif, vous pourrez également déduire :
Si vous choisissez le réel simplifié, la taxe foncière sera également déductible.
Le réel simplifié est donc un puissant outil de défiscalisation qui vise à baisser fortement l’impôt sur les loyers tirés de la location meublée, voire de l’annuler. Il est généralement plus intéressant que le micro-BIC, au fonctionnement bien différent !Utilisez gratuitement le simulateur LMNP de JD2M pour calculer votre économie d'impôt grâce au régime fiscal réel simplifié:
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Déclaration des revenus au réel simplifié
La déclaration de revenus au réel simplifié présente un niveau de complexité supérieur à la déclaration au micro-BIC. L’accompagnement par un expert en comptabilité du meublé vous permettra d’éviter les erreurs et leurs conséquences sur votre fiscalité immobilière.
En effet, il faut remplir une liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033. Il s’agit d’une comptabilité d’engagement dans laquelle il faut saisir les factures envoyées et reçues. De plus, l’administration fiscale demande un calcul de l’amortissement par composants, pour lequel l’aide d’un comptable est souvent nécessaire. Le délai d’envoi de la liasse fiscale à votre centre des impôts est début mai de chaque année.
Les LMNP sont imposés au régime du micro-BIC par défaut lorsque les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée sont inférieures à 77 700 € en longue durée. Dans le cas de la location de meublée de tourisme, le micro-BIC est le régime par défaut en dessous de 15 000 € de recettes annuelles. Pour calculer le bénéfice taxable, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles de l’activité locative. Dans le cas des meublés de tourisme, l’abattement est de 30% pour les meublés de tourisme non classés ainsi que pour les meublés de tourisme classés situés en zone tendue, ou de 51% pour les meublés de tourisme classés situés hors zone tendue, à condition que l’ensemble des recettes de location meublée ne dépasse pas un total de 15 000 €.
Les recettes sont divisées par deux pour obtenir le bénéfice taxable ou résultat imposable. Ensuite, le bénéfice est ajouté aux autres revenus. L’ensemble des revenus déclarés est finalement soumis au barème de l’impôt sur le revenu qui détermine votre tranche d’imposition et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
L’abattement forfaitaire du micro-BIC ne permet aucune déduction supplémentaire et se révèle souvent moins intéressant fiscalement pour les investisseurs en meublé. En effet, surtout en début d’activité, les coûts liés à l’acquisition, à la remise en état et à l’ameublement du logement pour l’adapter à la location meublée sont particulièrement élevés. Ainsi, déduire les nombreuses charges et les amortissements permet généralement au loueur en meublé qui a opté pour le réel de payer moins d’impôts qu’au micro-BIC.
Déclarer ses revenus au micro-BIC :
Pour déclarer vos revenus, il suffit de compléter le formulaire 2042 C Pro avec le montant des loyers charges comprises perçus dans l’année et de le joindre à votre déclaration d’impôt sur le revenu (IR) en mai/juin de chaque année. C’est l’administration fiscale qui appliquera elle-même l’abattement forfaitaire de 50, 30 ou 51 %.
Comme nous l’avons vu précédemment, la déduction des charges et amortissements au régime réel font du LMNP un outil de défiscalisation particulièrement attrayant pour l’investisseur en immobilier locatif.
Si l’on compare le LMNP à la location vide, l’avantage va clairement à la location meublée.
En effet, si vous louez en vide, vous ne pourrez pas amortir la valeur du logement, ni les travaux de construction et d’agrandissement. Au niveau des charges, seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles en location vide.
Les frais d’acquisition qui comprennent les frais de notaire ainsi que la commission de l’agence immobilière par laquelle vous êtes passé pour trouver le logement ne sont jamais déductibles en location vide.
C’est pour cette raison que l’on ne parle pas de dispositif de défiscalisation dans le cas de la location vide classique. Les possibilités de déduction des charges sont trop limitées par rapport à la location meublée.
Bon à savoir :
En vide, il est tout de même possible d’avoir un déficit foncier en réalisant des travaux et ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an et même de 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique.
Outre ses avantages fiscaux, le LMNP ancien ou neuf offre une flexibilité inégalée en comparaison des autres dispositifs de défiscalisation immobilière.
Le dispositif Malraux, par exemple, permet aux investisseurs disposant d’un budget important de bénéficier de réductions d’impôts, à condition d’engager des travaux de rénovation importants sur le bien. Mais cette déduction impose de faire appel à un architecte des bâtiments de France ; vous devez en outre louer le bien obligatoirement en location nue pendant une durée de 9 ans minimum.
Rien de tout cela avec la location meublée non professionnelle ! Vous pouvez investir dans tous types de logements meublés (en respectant les critères de décence obligatoires) du studio à la villa de vacances et adapter précisément votre budget à vos besoins de rentabilité. Vous pouvez en outre revendre votre logement quand vous le souhaitez, dans le respect des conditions du bail signé avec votre locataire.
Parmi les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf, on peut citer le Pinel et le Censi-Bouvard. Mais peut-on les cumuler avec le statut LMNP ?
La loi Censi-Bouvard était compatible avec la location meublée non professionnelle jusqu’à la fin de l’année 2022. Il s’agissait d’investir dans des résidences de services rénovées, neuves ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Ces résidences gérées par un exploitant s’adressent à une clientèle spécifique : étudiants, seniors ou clientèle d’affaires.
Le Censi-Bouvard permettait d’obtenir des avantages fiscaux, notamment une réduction d’impôt de 11 % du prix de vente HT dans une limite de 300 000 €.
La loi de finances 2023 n’a pas prolongée le dispositif Censi-Bouvard, inadapté aux besoins en logement actuels des étudiants et retraités. Il a donc pris fin le 01/01/2023.
Le Pinel est un autre dispositif de défiscalisation qui convient à l’investissement en immobilier neuf. Toutefois, pour un même logement il n’est pas possible de cumuler le dispositif Pinel et le statut LMNP pour faire de l'optimisation fiscale.
Les avantages fiscaux du Pinel sont relatifs à la durée de détention du bien : la réduction d’impôt est de 10,5 % pour un bien loué pendant 6 ans et de 17,5 % pour un bien loué pendant 12 ans. Avec un investissement en Pinel Plus, la réduction atteint 12 % pour un engagement sur 6 ans, et 21 % sur 12 ans. Pour bénéficier du dispositif Pinel Plus, en supplément des conditions du Pinel classique, le logement doit être situé dans un quartier prioritaire de la ville ou bien avoir une excellente performance énergétique (DPE classé A) et des critères de qualité d’usage (double orientation , surface habitable minimale, posséder une surface extérieure).
Encore une fois, le LMNP offre plus de flexibilité. En effet, l’investissement Pinel classique ou Pinel Plus concerne des logements neufs situés dans des zones dites tendues. De plus, les loyers en Pinel sont plafonnés.
En location meublée professionnelle en revanche, vous restez libre de choisir l’emplacement de votre bien et le montant du loyer, plus élevé en meublé qu’en location nue (même en tenant compte des règles de plafonnement des loyers mis en place dans certaines grandes villes).
En conclusion, on peut dire que défiscaliser en location meublée non professionnelle reste une très bonne option pour optimiser sa fiscalité immobilière. Entre les deux régimes fiscaux possibles, vous avez généralement intérêt à opter pour le réel simplifié pour faire des économies d’impôt !
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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