LMNP – FAQ sur les démarches administratives du régime réel

1. Déclarer son début d’activité de LMNP (P0i)

Qu’est-ce que le formulaire P0i ?

Le cerfa P0i permet de déclarer votre début d’activité de loueur en meublé. C’est le formulaire que vous générez lorsque vous immatriculez votre activité de loueur en meublé sur le site d’Infogreffe. (dans certains cas, si le bien loué est localisé dans les DOM par exemple, il vous faudra compléter et envoyer ce formulaire au Greffe du Tribunal de Commerce du bien loué). Vous recevrez par la suite un courrier de l’INSEE avec votre numéro SIRET, nécessaire à la télétransmission de votre liasse fiscale au réel.
Vous pouvez bénéficier d’une aide pour immatriculer votre activité de loueur en meublé sur le site d’Infogreffe en nous contactant ou faire la déclaration de début d’activité P0 i gratuitement directement sur notre site internet en cliquant ici.

Quand dois-je déclarer mon activité LMNP auprès du greffe ?

La déclaration de début d’activité de location meublée P0i doit en principe être faite dans les 15 jours qui suivent le début de l’activité de location meublée. Cette date correspond à la date à laquelle le bien est destiné à la location meublée. Elle peut donc correspondre à la date d’achat du bien. Dans l’éventualité où ce délai n’a pas été respecté, nous vous conseillons de le faire au plus vite, en indiquant votre date réelle de début d’activité.

Quelle date de début d’activité dois-je indiquer lors de mon immatriculation sur mon formulaire P0i de début d’activité ?

Si vous avez acquis le bien dans l’année, il est conseillé de renseigner la date d’acquisition du bien pour pouvoir déduire les frais de notaire, honoraires d’agence, travaux, etc. (dans le cas où vous n’avez pas habité le bien). Les charges antérieures à votre date de début d’activité ne pourront être déduites.
Si vous n’avez pas eu de dépenses particulières, vous pouvez indiquer la date d’entrée du premier locataire.

Je mets en location le bien dans lequel je vivais. J’ai acheté des meubles et fait des travaux, quelle date puis-je indiquer sur ma déclaration de début d’activité (P0i) ?

Si vous habitiez le bien, il faudra indiquer la date à partir de laquelle vous avez quitté le bien pour le destiner à la location meublée.

J’ai plusieurs appartements et je souhaite débuter une activité de loueur en meublé. Comment effectuer ma déclaration de début d’activité ?

Lorsque vous allez vous inscrire sur Infogreffe, l’administration va vous demander l’adresse de l’appartement que vous louez. Si vous en avez plusieurs, vous devrez y renseigner l’adresse de l’appartement qui dégagera le plus de revenus locatifs. Un seul formulaire est à remplir, qui vous permettra d’obtenir un numéro SIRET et de déclarer les revenus de ces appartements sur une déclaration unique.

Je loue en vide (c’est à dire non meublé, déclaré au régime foncier) depuis 10 ans et j’ai meublé mon appartement cette année. Puis-je déclarer mes revenus en meublé dès cette année ?

Oui. Votre début d’activité correspond au moment où vous destinez votre bien à la location meublée. Lorsque vous débutez la location meublée, il est nécessaire d’immatriculer votre activité auprès du Services des Impôts des Entreprises, en déclarant votre début d’activité sur le site d’Infogreffe. Cela est également possible en cours d’année fiscale, en faisant ensuite deux déclarations de revenus locatifs distinctes : une pour vos revenus de location vide, et une pour vos revenus de location meublée, au prorata.

J’ai déjà une activité et un numéro SIRET pour mon entreprise. Suis-je obligé de déclarer mon activité de LMNP ?

La réponse est oui. Vous devez déclarer votre début d’activité en tant que loueur en meublé et obtenir un numéro SIRET qui distinguera vos deux activités et vous permettra de télétransmettre votre liasse fiscale de location meublée. Lors de votre inscription sur le site d’Infogreffe, il vous faudra indiquer votre numéro SIREN dans l’encadré 1.

J’ai deux appartements en location. Est-il possible d’en louer un en meublé et l’autre en vide ?

Il est tout à fait possible de louer un appartement en meublé et un autre en vide. Les revenus issus de la location meublée sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux, tandis que les revenus de la location vide sont des revenus fonciers. Les deux étant différents, il vous faudra par conséquent effectuer une déclaration fiscale pour chaque type de location.

J’ai commencé mon activité de loueur en meublé il y a deux ans et j’ai acquis un nouveau bien cette année. Comment le déclarer à l’administration fiscale ?

Il vous faut envoyer un formulaire P2P4i par courrier ou réaliser cette démarche en ligne, pour ajouter un établissement secondaire à votre activité principale. Pour toute question sur le P2P4i, contactez-nous.

A quoi correspond l’encart « Déclaration relative à l’exploitation en commun », sur la déclaration de début d’activité P0i ?

Il ne faudra rien renseigner dans cette partie. Normalement, si votre activité est en indivision (achat à plusieurs avec quelqu’un d’un autre foyer fiscal), il faut remplir un formulaire spécifique : le FCMB. Veuillez nous contacter pour savoir si cela correspond à votre situation.

A quoi servent les cadres TVA et BNC de l’encart « Option(s) fiscale(s) hors EIRL », sur la déclaration de début d’activité P0i ?

A part le cadre B.I.C, les autres cadres ne doivent pas être remplis. En effet, la location meublée non professionnelle est normalement hors champ T.V.A. et le cadre B.N.C. correspond aux Bénéfices Non Commerciaux.

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2. Choisir son régime d’imposition (lever l’option)

Qu’est-ce que le courrier de levée d’option ?

Lorsque vous louez un bien meublé, vous êtes soumis par défaut au régime du micro-BIC. Par conséquent, si vous avez déjà déclaré au régime du micro-bic et que vous souhaitez changer pour le régime réel simplifié, ou que c’est votre première année et que vous voulez opter pour le régime réel, vous devez en informer l’administration fiscale en leur envoyant un courrier de levée d’option.
Pour télécharger le modèle de courrier de levée d’option et l’ envoyer à votre SIE, cliquez ici.

Quand dois-je envoyer le courrier de levée d’option ?

Pour une première déclaration, nous vous conseillons d’envoyer le courrier de levée d’option en même temps que votre inscription auprès du greffe.
Si vous avez déclaré au régime micro-BIC avant : pour que le changement de régime soit pris en compte par l’administration fiscale, il vous faut envoyer le courrier de levée d’option avant le 1er février de l’année fiscale concernée par le changement de régime. Par exemple, pour déclarer vos revenus 2020 au régime réel, en 2021, il faut avoir envoyé votre courrier de levée d’option avant le 1er février 2020 au SIE dont dépend votre bien.

Si j’opte pour le régime réel afin de déclarer mes revenus de location meublée cette année, pourrais-je repasser au régime micro-BIC l’année prochaine ?

Non. Lorsque vous levez une option, vous vous engagez à déclarer sous ce même régime pendant 1 an. Cette option sera ensuite reconductible tacitement chaque année, et vous pourrez lever l’option à nouveau pour changer de régime.

J’ai 2 appartements en location. Est-ce que je peux déclarer un bien au régime micro-BIC et l’autre au régime réel simplifié ?

Il n’est pas possible de choisir deux régimes d’imposition différents pour une même activité. Si vous déclarez un bien au régime micro-BIC et que vous en acquérez un nouveau, vous devrez donc le déclarer également au régime micro-BIC. Afin de changer de régime, il vous faudra lever l’option pour le régime réel, avant le 1er février de l’année fiscale concernée. Cette levée d’option concernera donc vos deux biens.

Puis-je opter pour le réel si mes revenus de location meublée sont inférieurs à 72 600€ ?

La réponse est oui. Lorsque les recettes de la location meublée sont inférieures à 72 600 €, vous êtes soumis par défaut au régime du micro BIC. Vous pouvez cependant opter pour le régime réel, même si ses recettes sont inférieures à ce seuil, grâce à l’envoi du courrier de levée d’option.

Mes revenus dépassent 72 600€. Suis-je obligé de lever l’option pour être au régime réel ?

Oui. Dans tous les cas, il vous faudra lever l’option (et ce même si vous dépassez le seuil des 72 600€ la première année).

► Obtenir le courrier de levée d’option

3. Etablir sa liasse fiscale et la télétransmettre

Qu’est-ce que la liasse fiscale ?

La liasse fiscale demandée par l’administration dans le cadre de votre déclaration de revenus locatifs meublés au régime réel est composée des documents 2031, 2033 et annexes. Vous obtiendrez sur la liasse un résultat fiscal (bénéfices ou déficit) qu’il faudra reporter sur votre déclaration de revenus.
Découvrez nos offres pour l’établissement de votre liasse fiscale en cliquant ici.

Suis-je obligé de télétransmettre ma liasse fiscale ?

Depuis janvier 2015, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) déclarant au réel sont dans l’obligation de télétransmettre leur déclaration de revenus de location meublée afin de se conformer aux instructions du législateur. Pour ce faire, ils doivent respecter la procédure EDI TDFC (Echange des Données Informatisées Transfert des Données Fiscales et Comptables) en traduisant leur liasse fiscale en fichier informatique via un prestataire habilité.

Quand dois-je télétransmettre ma liasse fiscale ?

La date butoir de télétransmission des liasses fiscales est fixée chaque année au second jour ouvré suivant le 1er mai. Pour les revenus 2020, la date butoir est fixée au 03 mai 2021.

La télétransmission est-elle comprise dans vos offres ?

Oui. Nos deux offres comprennent la télétransmission de votre liasse fiscale à l’administration

Je n’ai pas encore reçu mon SIRET. Comment puis-je envoyer ma liasse aux impôts ?

Si vous n’avez pas encore reçu votre numéro SIRET, vous pouvez envoyer votre liasse fiscale en format papier à votre Service des Impôts des Entreprises, accompagnée d’un courrier explicatif dans lequel vous précisez que vous êtes en cours d’immatriculation.

Je suis non-résident mais je déclare au régime réel mes revenus de location meublée en France. Ai-je l’obligation de télétransmettre une liasse fiscale ?

Tous les loueurs en meublés percevant des revenus locatifs en France et déclarant au régime réel simplifié ont l’obligation de télétransmettre leur liasse fiscale. Cette obligation s’applique donc que vous soyez résident ou non résident.

► Consulter nos offres

4. Compléter sa déclaration de revenus (2042 C PRO)

Qu’est-ce que la 2042 C PRO ?

Afin de déclarer vos revenus de location meublée en France, que vous soyez résident ou non-résident, il est nécessaire de reporter votre résultat fiscal dans le feuillet complémentaire 2042 C PRO de votre déclaration de revenus (2042). Si vous faites votre déclaration en ligne, il vous suffira de cocher « Revenus des locations meublées non professionnelles » afin que le bon feuillet apparaisse. Pour plus de détails, cliquez ici.

Quand dois-je faire ma déclaration 2042 C Pro ?

Vous devez faire la déclaration 2042 C PRO en même temps que la déclaration de revenu. Dès que vous avez le résultat fiscal sur la liasse, vous pouvez le reporter sur l’annexe 2042 C PRO.

Je suis non résident. Comment déclarer mes revenus de location meublée ?

Comme dans le cas des résidents, les non résidents ont l’obligation de déclarer leurs revenus de location meublée dans le formulaire complémentaire 2042 C. Pour l’année du départ hors de France, les montants perçus, après départ, seront à reporter à la rubrique 5 sur la déclaration 2042 NR.

En tant que non-résident, à quel pourcentage serai-je imposé sur mon activité de loueur en meublé ?

Vous serez imposé sur la base de 20 %, qui est le taux appliqué pour les non-résidents.

Je commence mon activité de loueur en meublé cette année. Devrai-je payer la contribution foncière des entreprises (CFE) ?

La CFE est calculée selon les revenus de l’année précédente. Vous serez donc exonéré de cette taxe la première année d’exercice, sauf si vous débutez au 01/01. Elle est calculée en fonction de la valeur locative du bien, et le taux diffère selon votre département. Ce montant sera déductible en charges.

► Formulaire de déclaration 2042 C Pro

Afin de créer votre espace sur impôts.gouv pour le paiement de la CFE, cliquez ici.

Maud VelterArticle rédigé par Maud Velter
Fiscalité LMNP : Quel régime fiscal ?

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